二手房私下交易有哪些风险

最新修订 | 2024-09-02
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王淳律师
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专家导读 在购买二手房的时候,主要的风险来自于三方面,包括产权风险、资金风险以及二手房本身质量的风险。其中,尤其要注意二手房的抵押贷款情况,此时需要二手房房主先从银行将二手房解押出来,取得了二手房的不动产权证之后,那么才能购买,这样也是降低自身风险的一种方式。

二手房私下交易有哪些风险

一、产权风险

1. 房主无从事交易的资格,即假业主的。

在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人,有的人会造假,因此签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询,确认结果。

2. 房子是多人共有,卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。

这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人,有多个产权人的必须要求全部权利人到场,不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。

3. 房子有贷款、抵押尚未还清,业主需要用买房的钱去还贷解押的。

面对这种情况,购房者需记住一条:一定不能轻易同意业主用你的钱去还房贷。因为我们不能确保卖家拿着钱真去还房贷,现实的很多纠纷都是由此产生的。

4. 房子被法院依法查封的。

签约前需让经纪人协同业主到建委去查档,如果在交易之前查封的房产建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被封的,在合同里应写清楚如遇法院查封,经纪公司应当承担先行赔付的责任。

5. 不符合转让条件的房子。

有些房子转让是有限制的,比如军产房、局级分得的公房,属政策性住房,购房人拥有有限产权,在有限条件下不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。

因此审查产权证时,应注意以下几方面:

(1)以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。

(2)军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。一般情况下这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

(3)远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。

二、资金风险

1. 房款资金

资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失,目前上海已要求在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。

2. 房子消耗的费用资金

有的房产有大量的物管、水电费用没有结清等情形。签约时一定要留保证金,不然等过完户交房时补交费用就不好办了。

三、房屋本身质量风险

房屋本身的质量问题有很多,最好是找懂行的朋友一起去帮忙查看,而且最好是能够晚上、白天、雨后都去看看。其次,可以同小区里的人多聊聊,了解一下有没有特殊情况,比如凶宅等。尽量选择大品牌中介,至少能有个保障,毕竟相比于可能出现的风险,中介费就实惠多了。

二手房交易过程比较复杂,常常会伴随着一些风险。因此,在看房选房的时候一定要注意,在签约付款的时候更要注意资金风险,不要直接交付大额现金。

无论是购买商品房还是购买二手房,其实多少都是有一些风险的。比如,在购买商品房的时候,由于是属于期房,这个时候风险相对来说是更大的,很容易出现开发商卷钱跑路商品房烂尾的情况。如果是购买二手房的话,要格外注意二手房的房龄、性质、隐性工程等等,这些一方面是影响到购房者取得二手房所有权,另一方面也关系到日后的居住使用。

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视具体情况而定。如果是给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,是无权请求返还定金的;如果是收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,支付定金的一方不仅可以要求退定金,还可以要求双倍返还定金。
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我和老公为了小孩上学,准备在她小学附近买一套二手房,直接联系到了那个房东就没有让中介办理,在二手房买卖私下交易需注意什么能比较好的规避风险?
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[律师回复] 您好,针对您的二手房交易要注意的风险问题解答如下, <br/>(一)来自交易主体方面的风险<br/>即买卖双方没有从事房屋交易的资格、具体表现为出卖人非房屋所有权人也未获得房屋所有权人的有效授权,作为买受方的个人,支付能力不强或不诚实履约,出卖人不能得到全部房款。<br/>(二)来自交易房屋的风险<br/>主要有:<br/>1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;<br/>2、房屋权属存有争议;<br/>3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意<br/>4、房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;<br/>5、房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;<br/>6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;<br/>7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;<br/>8、交易房屋存有质量瑕疵。<br/>(三)来自交易手续方面的风险<br/>房屋属于不动产范畴,其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权极相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果而只有当房屋交易手续齐全、合法时,登记机关才予以登记。因此,若手续不全或交易违法,权属变更将无法登记,房屋交易也将无效。<br/>(四)来自房屋评估方面的风险<br/>二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。<br/>(五)来自二手房交易合同方面的风险<br/>主要为交易合同双方的权利义务约定不明引发争议,或交易方利用合同进行诈骗。<br/>针对以上可能出现的风险,可从以下儿方面人手加以防范:<br/>1、交易双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人,可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件,并到登记机关查验房屋的权属登记情况,判定拟购买房屋的可买性和安全性;作为出卖人,可要求买受入提供身份证明、工作证明、收人证明等材料,以便对其资信能力作出评判。<br/>2、作为出卖人,应对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。作为买受人,则应对一拟购买的房屋进行实地考察,详细了解房屋的基本情况(如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等)、房屋的市政配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境,从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。<br/>3、在交易过程中,交易双方应首先委托信誉良好的、具有房地产评估资质证书的机构对房屋价格进行评估,以避免评估价偏高或偏低;<br/>4、双方签订书面房屋买卖合同时,应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务,针对可能出现的情况约定相应的处理对策,尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同将有助一于减少许多不必要的纷争,从而有利于保证交易目的顺利实现。
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