买卖已抵押的房子有哪些限制

最新修订 | 2024-09-25
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王淳律师
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专家导读 1、抵押期间,房屋所有人转让房屋,应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况。房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的,转让行为无效。2、买卖房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保。抵押人不提供的,不得出售房屋。3、抵押人出售房屋所得价款,除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外,剩余部分归抵押人所有,不足部分有抵押人继续清偿。
买卖已抵押的房子有哪些限制

一、买卖已抵押的房子有哪些限制

根据《担保法》的规定,房屋所有人将房屋抵押后,房屋的所有权仍归原所有权人,他有权将房屋出售。为了保护抵押权人的利益,对房屋所有权人出售抵押的房屋做了一定的限制:

1、抵押期间,房屋所有人转让房屋,应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况;房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的,转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定:“抵押期间,未经抵押权人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”

2、买卖房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款,应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。

3、抵押人出售房屋所得价款,除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外,剩余部分归抵押人所有,不足部分有抵押人继续清偿。

二、已抵押给银行的房子可以卖吗

根据法律规定,抵押人处分抵押物的,应当征得抵押权人同意,也就是说,抵押房产可以交易,但根据法律规定,应当经过银行同意。但我们日常交易中可能很容易忽略这个问题,在二手房交易中,很多房产都是存在按揭抵押的,我们交易时无论中介还是买卖双方都没有考虑还要经银行同意,但是,我们需要知道,在交易存在抵押的房产时,需要经过一个必须的步骤就是解押,解押顾名思义,就是解除抵押。这里我们是采取了一个更为直接的方法,法律规定,出卖抵押房产要经过抵押权人银行的同意,那么我们把房子的贷款还清了之后,银行就会自动丧失抵押权人的身份,因此,在还清贷款后,银行都会出具一份贷款结清证明,我们拿着这个证明到房管部门办理解押手续,这时候交易房产便属于无负担瑕疵的完整产权了,我们就可以放心的进行交易了。在这里律师提醒大家,无论是出卖还是购买存在抵押的房产时,都要考虑解押款的问题,因为,高杠杆情况存在,按揭贷款往往比例很大,无论买卖双方谁来支付解押款,都是一笔不小的负担。

已经被抵押的房子,权利上存在一定的瑕疵,如果购买这样的房子,对于购房者来讲需要承担的风险也是很大,因而小编建议要慎重考虑,不要轻易购买已经抵押的房子。毕竟这样的房子如果买卖的话会有多方面的限制,而一般买卖这样的房子,要求是先解除抵押,之后再进行交易。

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1.执行程序已经进行完毕。这是产生执行回转的形式要件。如果是在执行进行过程中,发现执行根据有错误,执行人员可以报院长批准中止执行,也就不会产生执行回转的问题。  
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这种方法的优点是,在房东取得完全产权之前,买方没有支付房款,因此买方资金的安全性高;缺点是,完全由房东筹钱还贷,就要求房东具有很强的资金实力或融资能力,且没有充分利用买方的首期房款参与还贷,不是最为经济的解决方案。
(二)办理转按揭。
双方签订房地产买卖合同之后,双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。
这种方法的优点是,无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从房东变更为买方;缺点是,转按揭手续较为繁复,且不是所有银行都有这项业务,而如果买方需要到另一家银行办理贷款,则会出现跨行转按揭的问题,操作起来比较繁琐。
(三)买方替原业主提前还贷。
双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。
这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果原房主利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,就非常被动了。
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从《担保法》的规定来看,抵押期间,抵押人擅自转让抵押物的,转让行为应为无效。但从房产的角度来看,在房产抵押登记期间,是无法办理过户的,如果只是签订了一份买卖合同并未过户,又能优先保证抵押权,这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。所以,在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作,实际上并不是一律认定无效的。
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从最高院的这个司法解释可以看出两个重要观点:一是发生这种转让抵押物的情况,得优先保护抵押权;二是受让人可以选择代替债务人清偿债务,消灭抵押权。
也就是说,以被设定抵押权的房产为标的买卖,在充分保护抵押权人利益的前提下,可以有效。就这个观点,《物权法》给出了更明确的结论。
《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
抵押期间的房产买卖既然不宜直接认定无效,但设定抵押期间的房产未给抵押权人同意又无法过户,如果买受人也不愿意代为清偿债务,又该怎么处理呢?上述法律及司法解释并未给出明确的结论,在实践处理中各地处理也不太一样,针对这个问题,在北京的司法实践中,通常是如何处理的呢?依据北京高院的意见,总结起来,有以下几点:
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2、 出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任的,应予支持;
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从最高院的这个司法解释可以看出两个重要观点:一是发生这种转让抵押物的情况,得优先保护抵押权;二是受让人可以选择代替债务人清偿债务,消灭抵押权。
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1、房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。
2、 出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任的,应予支持;
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4、可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见,必要时可以追加抵押权人作为无请求权第三人参加诉讼。
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