疫情期间房东不给免租合理吗？

[律师回复] 新冠肺炎爆发后，各地政府相继出台一系列相关政策、措施，虽对疫情的防控具有重要作用，但同时也对部分企业的生产经营活动造成严重的打击，尤其对于商场、酒店、餐饮等租金较高的服务行业，在相当一段时间内将影响到租赁合同的正常履行。加之全国各地企业复工在即，不少商户借此情况以不可抗力或情势变更为由，要求解除租赁合同、减免租金或延长租赁期限。鉴于不可抗力及情势变更的适用需根据具体情况予以认定，为此，羿洪刚律师事务所针对前述问题依据现行法律法规进行简要解答及分析提供解决思路，供参考。1、新冠疫情的性质本次疫情具有突发性，根据其确切传染源、致病原理、治疗方案等多方面原因，其符合“不可抗力”的不能预见、不能避免且不能克服的客观特征。因疫情而采取的封城封路、停产停业、限制人流等措施，也是一般人不能预见、不能克服及不可避免的，因此具有“不可抗力”的特征。本次疫情虽属不可抗力，但不同案件不可一概而论，应区别不同案情进行具体分析，是否构成“不可抗力”及“情势变更”的法律认定，所产生的的法律后果也不同。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第一款第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，可以通知解除合同。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。2、本次疫情是否属于商业租赁合同下的不可抗力事件，需要视具体情形而定首先，若当事人在签订合同时对疫情是否构成不可抗力进行了约定，则按照约定执行；如当事人虽未约定，但在疫情前，对疫情期间租赁合同的履行做了事前或事后的安排，则不宜将疫情认定为租赁关系中的不可抗力；若当事人均未约定，疫情的发生导致承租方无法进行正常营业，造成停产停业损失，无法交付租金时，应倾向于认定为不可抗力。若疫情发生并未导致承租方客观上不能正常经营使用租赁物，而是可以采取必要补救措施正常履行合同，但继续履行合同，对于一方当事人明显不公平情形时，应倾向于认定为情势变更。综上，本次疫情在租赁合同法律关系中的确兼具“不可抗力”与“情势变更”的特征，但不可一概而论的得出某一结论。若疫情构成“不可抗力”，则当事人履行法定义务后，不必征得对方同意即可解除合同，或部分或全部免除违约责任。若疫情构成“情势变更”，则当事人变更或解除合同的权利为请求权，要主张适用情势变更原则，必须请求人民法院作出裁判，不能当然导致合同的变更和解除。

[律师回复] 就四川省内而言，国有企业单位出租房屋，应该在该期限内免租。私人或者私有企业的房屋，原则上可以根据我国《合同法》第一百一十七条规定，提出不可抗力的抗辩。出租人应该给予相应期限顺延。《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[律师回复] 政府有鼓励性减租没有强制性，各个地方的政策也会有所不同。对于长租公寓运营方以新冠肺炎为由要求房屋业主减免1个月房租的情况，根据《民法总则》和《中华人民共和国合同法》相关条款，法律上并未规定发生不可抗力，就可免除长租公寓支付租金的义务，长租公寓要求房东免除租金并无法律依据，拒不支付租金的行为属于违约。住房租赁属于市场行为，不应强制要求任何一方减免房租。