疫情房东不免租能投诉吗

最新修订 | 2024-02-29
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卞晓飞律师
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专家导读 疫情期间房东不免租的情况下不能投诉的,因为房东这样的做法没有违反国家任何的法律规定,而且不是所有的人在疫情期间都可以直接向房东提出免租的请求的,但为了避免疫情期间双方引发不必要的纠纷,还是建议双方积极沟通处理此事的。
疫情房东不免租能投诉吗

疫情房东不免租能投诉吗?

疫情房东不免租也不能投诉,因为政府没有这样的规定。为减少和妥善处理涉“疫”房屋租赁合同纠纷,提出如下建议:

1、及时通知,提供证明

如果房屋租赁合同的一方当事人希望通过不可抗力寻求救济,免除责任,应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人,以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时,还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。

2、积极沟通协商,变更合同条款

从促进合同继续履行的角度出发,建议合同当事人在疫情发生之后,根据疫情对合同履行的影响,及时进行沟通协商,按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议,适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期,尽量通过私立救济的方式,从源头上减少纠纷产生。如果协商不成,建议承租人先行交纳租金,防止因己方违约而承担不必要的违约责任。然后再通过起诉的方式要求变更合同,减免租金。

3、注意固定和留存证据

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,主张变更或解除合同的一方,应当对解除或变更的事实承担证明责任。房屋租赁合同纠纷中,无论当事人是援引不可抗力要求解除合同还是情势变更原则要求减免租金,都应当对相关事实承担举证责任。具体到涉疫情案件中,当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的证据。比如,政府针对疫情发布的相关政策,采取的具体措施等;承租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据;承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的,应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等,必要时可通过公证的方式予以固定。

4、谨慎合理选择请求权基础

对疫情性质的确定因个案的不同而存有差异,合同当事人在提起诉讼时,亦应谨慎选择请求权基础,充分考虑疫情对合同履行的影响,进而确定是要求变更合同还是要求解除合同,防止请求权基础选择不当而承担不利后果。比如,在疫情仅是对承租人的经营收益产生不利影响,但并不必然导致合同目的不能实现的情况下,承租人要求解除合同的主张很难得到法院支持。此时,承租人基于情势变更或公平原则要求法院减免租金的请求更为现实和合理。

虽然对房东不免租的做法不能进行投诉,但承租人可以选择的解决方法就是单方面的解除房屋租赁合同,单方面解除房屋租赁合同就需要向法院提供自己已经受疫情影响,没有能力支付租金的相关证据材料,在不可抗力因素下不能履行义务的,不承担违约责任。

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1、新冠的性质
本次具有突发性,根据其确切传染源、致病原理、治疗方案等多方面原因,其符合“不可抗力”的不能预见、不能避免且不能克服的客观特征。因而采取的封城封路、停产停业、限制人流等措施,也是一般人不能预见、不能克服及不可避免的,因此具有“不可抗力”的特征。
本次虽属不可抗力,但不同案件不可一概而论,应区别不同案情进行具体分析,是否构成“不可抗力”及“情势变更”的法律认定,所产生的的法律后果也不同。
所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十四条第一款第
(一)项规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,可以通知解除合同。
所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。
2、本次是否属于商业租赁合同下的不可抗力事件,需要视具体情形而定
首先,若当事人在签订合同时对是否构成不可抗力进行了约定,则按照约定执行;如当事人虽未约定,但在前,对期间租赁合同的履行做了事前或事后的安排,则不宜将认定为租赁关系中的不可抗力;若当事人均未约定,的发生导致承租方无法进行正常营业,造成停产停业损失,无法交付租金时,应倾向于认定为不可抗力。若发生并未导致承租方客观上不能正常经营使用租赁物,而是可以采取必要补救措施正常履行合同,但继续履行合同,对于一方当事人明显不公平情形时,应倾向于认定为情势变更。
综上,本次在租赁合同法律关系中的确兼具“不可抗力”与“情势变更”的特征,但不可一概而论的得出某一结论。若构成“不可抗力”,则当事人履行法定义务后,不必征得对方同意即可解除合同,或部分或全部免除违约责任。若构成“情势变更”,则当事人变更或解除合同的权利为请求权,要主张适用情势变更原则,必须请求人民作出裁判,不能当然导致合同的变更和解除。
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(一)房屋转租的前提是经原出租人同意。
房屋转租是房屋出租后,承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再出租给他人使用,不参与经营而获得租金性收益的行为。
私房转租的前提是必须经原出租人同意,其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋,如房屋出租合同未明确这一点,承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意,或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则,属于承租人违约,不仅转租关系不能成立,而且出租人据此有权解除租赁合同,并可追究承租人的违约责任。
(二)什么情况个人不得转租?
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2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。
为了保护出租人的利益,即使租赁合同就转租事项作了约定,上述第一、第二种情况发生时,出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示,拒绝同意房屋转租,并按合同约定追究承租人的违约责任。当然,如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见,也可以不受上述禁止转租条款的制约,但在违反行政法的情况下除外,例如,当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。
(三)个人转租需要注意什么事项?
1、非独立成套房屋承租人转租房屋后,增加了合用部位的使用人,将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用,因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况,不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。
2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案:
(1)租赁合同登记备案证明
(2)转租合同
(3)转租的承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。
3、转租合同当事人登记备案提交的材料符合规定的,房屋所在地的区县房地产交易中心或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处应出具转租合同登记备案证明。
4、私房转租的租金,由转租当事人自行协商确定。
出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的,出租人无权获取收益。
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