农村合作社土地使用入股的合作协议怎么写？

[律师回复] 是有年限的，这个具体要看你签订的入股合同上面的相关事宜。
按照公司法的规定，所有权肯定变成公司所有，入股后即成为公司资产的一部分——只是这一部分股权不得转让。
只是不知道你的土地是作为农用地还是建设用地入股的。
希望可以帮到你！

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资。在中国，土地是一种十分特殊的财产，土地的国家所有和集体所有是公有制的基础，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此，任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企业或公司对土地享有的权利是使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的时候，所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。
2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资，实质上就是使用权从出资者向公司的转让，而依据现行法律的规定，能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此，如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资，则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权，然后，才能进行有效的投资。
3、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权，而不能是划拨土地的使用权。在中国，国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权，前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得，后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资，是土地使用者营利性的投资行为，因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资，划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用，而不能用于对外投资。
4、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为，土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担，这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制，而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资，将使投资者或股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。因此，出资的土地不应背负权利的负担，而且，在出资之后，出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资。在中国，土地是一种十分特殊的财产，土地的国家所有和集体所有是公有制的基础，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此，任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企业或公司对土地享有的权利是使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的时候，所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。
2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资，实质上就是使用权从出资者向公司的转让，而依据现行法律的规定，能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此，如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资，则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权，然后，才能进行有效的投资。
3、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权，而不能是划拨土地的使用权。在中国，国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权，前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得，后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资，是土地使用者营利性的投资行为，因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资，划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用，而不能用于对外投资。
4、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为，土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担，这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制，而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资，将使投资者或股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。因此，出资的土地不应背负权利的负担，而且，在出资之后，出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。

[律师回复] 是个人土地入股还是其他的

[律师回复] 农民专业合作社土地入股合同
甲方入股方
委 托 代 理 人
乙方 受让方
委 托 代 理 人
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》和《农
村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和有关国家政策、合作社章程的规
定 甲乙双方经协商一致 订立本合同。
一、标的基本情况及用途
甲方将其承包的位于涪陵区
乡 镇
村
组 社 的

亩 山林、土地承包经营权证所登记的面积 山林、土地(打勾、
)承包经营权 入股到乙方从事 主营项目
合作
生产经营。
二、股权及入股期限
股权 前述第一条标的折合成股份后为
股 包括分耕作股
股、
记储股
股和资金股
股 按5000元/每股计。入股后采取记名形式
作为股份持有者的股权证明和分红依据。参与分红的股份耕作股、资金股不
能退股、但可以转让、继承。
入股期限为
年自
年
月
日起至
年
月
日止最长不得超过土地承包期的剩余期限。
三、股权分红与支付方式
1.该土地实际面积按山林、土地承包经营权证记载的四至界限所丈量的面
积与登记面积山林、土地承包经营权证所登记的面积不一致的双方约定
转包价款按实际面积计算登记面积计算。
2.双方同意按下列第
种方式支付股公红利
①以实物形式支付 即每亩每年由乙方交给甲方
填黄谷、玉米或者
双方议定的其他实物
公斤大写
作为股权红利。
②以现金方式支付 即每亩每年由乙方支付甲方人民币
元大
写
作为股权红利。
如果原来约定以第1种方式支付股权红利甲方要求变更为以现金方式支付的
乙方应当同意并参照当地当年中等市场价格折算。
四、支付时间
双方同意按下列第
种方式支付股权红利。
1.提前1年支付本合同生效后
天内乙方向甲方一次性支付第一年
度的入股价款以后的每年 月 日之前支付且每
年递增
%约定
不递增的填写零。
2.逐年支付本合同生效后
天内乙方向甲方一次性支付第一年度的
转包价款以后每年
月
日前支付且每
年递增
%约
定不递增的填写零。
3.一次性支付
年
月
日前乙方向甲方一次性支付全
部转包价款。

[律师回复] 土地入股的合作年限没有规定，但是需要在土地使用权年限内进行入股。土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。

[律师回复] 甲方入股方
委 托 代 理 人
乙方 受让方
委 托 代 理 人
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》和《农
村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和有关国家政策、合作社章程的规
定 甲乙双方经协商一致 订立本合同。
一、标的基本情况及用途
甲方将其承包的位于涪陵区
乡 镇
村
组 社 的

亩 山林、土地承包经营权证所登记的面积 山林、土地(打勾、
)承包经营权 入股到乙方从事 主营项目
合作
生产经营。
二、股权及入股期限
股权 前述第一条标的折合成股份后为
股 包括分耕作股
股、
记储股
股和资金股
股 按5000元/每股计。入股后采取记名形式
作为股份持有者的股权证明和分红依据。参与分红的股份耕作股、资金股不
能退股、但可以转让、继承。
入股期限为
年自
年
月
日起至
年
月
日止最长不得超过土地承包期的剩余期限。
三、股权分红与支付方式
1.该土地实际面积按山林、土地承包经营权证记载的四至界限所丈量的面
积与登记面积山林、土地承包经营权证所登记的面积不一致的双方约定
转包价款按实际面积计算登记面积计算。
2.双方同意按下列第
种方式支付股公红利
①以实物形式支付 即每亩每年由乙方交给甲方
填黄谷、玉米或者
双方议定的其他实物
公斤大写
作为股权红利。
②以现金方式支付 即每亩每年由乙方支付甲方人民币
元大
写
作为股权红利。
如果原来约定以第1种方式支付股权红利甲方要求变更为以现金方式支付的
乙方应当同意并参照当地当年中等市场价格折算。
四、支付时间
双方同意按下列第
种方式支付股权红利。
1.提前1年支付本合同生效后
天内乙方向甲方一次性支付第一年
度的入股价款以后的每年 月 日之前支付且每
年递增
%约定
不递增的填写零。
2.逐年支付本合同生效后
天内乙方向甲方一次性支付第一年度的
转包价款以后每年
月
日前支付且每
年递增
%约
定不递增的填写零。
3.一次性支付
年
月
日前乙方向甲方一次性支付全
部转包价款。

[律师回复] 您好，关于集体土地使用权怎么入股？这个问题，我的解答如下,
1、集体土地使用权入股的合法性《土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。”
2、入股后，集体土地使用权是否由村里所有变为国有控股公司所有这个按照公司法的规定，所有权肯定变成公司所有，入股后即成为公司资产的一部分——只是这一部分股权不得转让。《公司法》第三条　公司是企业法人，有的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。新《公司法》删除了原《公司法》第四条第三款中“公司中的国有资产所有权属于国家”的规定。在公司法理上，国有资产与其他股东投入公司的资产没有本质上的区别。国家以国有资产出资为对价取得股权，与其他股东一样，其出资的国有资产当然要归属于公司。——所以集体土地使用权入股后也一样，性质上都是公司股份，也属于公司资产。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条、《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号）精神及北京市人民政府法制办公室等四部门《关于郊区土地开发利用若干问题的暂行规定》（京政农〔1993〕83号）的有关规定：“乡村集体经济组织可以以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，但集体土地股份不得转让，并按国家有关政策交纳土地使用费（税）。”
3、土地性质是否变化。这个肯定不会变化。因为集体土地变成国有土地必须经过征收程序。《土地管理法》第四十三条　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

[律师回复] 甲方：_________ 有效身份证号码：
　　乙方：_________ 有效身份证号码：
　　丙方：_________ 有效身份证号码：
　　丁方：_________ 有效身份证号码：
　　卯方：_________ 有效身份证号码：
　　以上各方共同投资人(以下简称“共同投资人”)经友好协商，根据中华人民共和国法律、法规的规定，各方本着互惠互利的原则，就甲乙丙丁卯各方合作投资成立农业生产专业合作社项目事宜，并由____(理事长姓名)方作为发起人参与____专业合作社的发起设立事宜，达成如下协议，以共同遵守。
　　第一条 共同投资人的投资额和投资方式
　　各方已充分了解生产发展计划，并认同其市场前景，拟投入资金共同创业。
　　各方同意，以各方注册成立的______专业合作社为项目投资主体。
　　各方出资分别：______方出资_____整，占出资总额的百分之____ ; ______方出资_____整，占出资总额的百分之____;______方出资_____整，占出资总额的百分之____ ; ______方出资_____整，占出资总额的百分之____ ; ______方出资_____整，占出资总额的百分之____ ;各方一致同意，参与合作社的发起设立，共同投资人将持有____专业合作社股份股本总额比例为：____方___ ，____方___ ，____方___ ，____方___ ，____方___ 。______方(理事姓名长)作为共同投资人发起人应于____年____ 月____ 日前将上述出资额解入指定的银行：
　　公司账号：
　　开户行：
　　第二条 利润分享和亏损分担
　　共同投资人按其出资额占出资总额的比例分享共同投资的利润，分担共同投资的亏损。
　　共同投资人各自以其出资额为限对共同投资承担责任， 共同投资人以其出资总额为限对专业合作社承担责任。 共同投资人的出资形成的股份及其孳生物为共同投资人的共有财产，由共同投资人按其出资比例共有。
　　共同投资于专业合作社的股份转让后，各共同投资人有权按其出资比例取得财产。
　　第三条 事务执行
　　
1、共同投资人委托______方代表全体共同投资人执行合作社的日常事务，包括但不限于：
　　
(1)在合作社发起设立阶段，行使及履行作为专业合作社发起人的权利和义务 ;
　　
(2)在合作社成立后，行使其作为合作社股东的权利、履行相应义务;
　　
(3)收集共同投资所产生的孳息，并按照本协议有关规定处置;
　　
2、其他投资人有权检查日常事务的执行情况，______方有义务向其他投资人报告共同投资的经营状况和财务状况;
　　
3、_____方执行共同投资事务所产生的收益归全体共同投资人，所产生的亏损或者民事责任，由共同投资人承担;
　　
4、______方在执行事务时如因其过失或不遵守本协议而造成其他共同投资人损失时，应承担赔偿责任;
　　
5、共同投资的下列事务必须经全体共同投资人同意：
　　
(1)转让共同投资于_________专业合作社的股份;
　　
(2)以上述股份对外出质;
　　
(3)更换事务执行人。
　　第四条 投资的转让
　　
1、共同投资人向共同投资人以外的人转让其在共同投资中的全部或部分出资额时，须经全部共同投资人同意;
　　
2、共同投资人之间转让在共同投资中的全部或部分投资额时，应当通知其他共同出资人;
　　
3、共同投资人依法转让其出资额的，在同等条件下，其他共同投资人有优先受让的权利。
　　第五条 其他权利和义务
　　
1、______方(理事长姓名)及其他共同投资人不得私自转
　　让或者处分共同投资的股份;
　　
2、共同投资人在_________专业合作社登记之日起三年内，不得转让其持有的股份及出资额;
　　
3、_________专业合作社成立后，任一共同投资人不得从共同投资中抽回出资额;
　　
4、合作社成立后,_______各方需根据运营情况继续合作经营投入, 分享共同投资的利润，分担共同投资的亏损。
　　第六条 违约责任
　　为保证本协议的实际履行_____方(理事长姓名)自愿提供其所有的向其他共同投资人提供担保。______方(理事长姓名)承诺在其违约并造成其他共同投资人损失的情况下，以上述财产向其他共同投资人承担违约责任。
　　第七条 其他
　　
1、本协议未尽事宜由共同投资人协商一致后，另行签订补充协议。
　　
2、本协议经全体共同投资人签字盖章后即生效。本协议一式_______份，共同投资人各执一份。
　　甲方(签字)：______ ____年___月__日 签字地点：____乙方(签字)：______ ____年___月__日 签字地点：____丙方(签字)：______ ____年___月__日 签字地点：____丁方(签字)：______ ____年___月__日 签字地点：____卯方(签字)：______ ____年___月__日 签字地点：____

[律师回复] 土地入股的合作年限没有规定，但是需要在土地使用权年限内进行入股。土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。

[律师回复] 所谓农村土地经营权入股，是指农民将土地的经营权量化为股权，入股或组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。中国社科院农村发展研究所研究员李国祥分析称，通过这项改革可以同时提高土地配置和利用效益，有利于发展规模化农业生产，以及增加农民财产性收入，可谓一举多得。
2015年初，农业部决定在江苏省武进区和山东省青州市等7个地区开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点。2016年，农村土地所有权、承包权和经营权等“三权”分置的顶层文件出台，使土地经营权入股再次成为各方关注焦点。7个试点县(市、区)培育了一批以土地经营权入股的龙头企业、合作社，探索了试点工作的推进机制，形成了入股主体的联结机制，建立了股份组织的运行机制，取得了良好的阶段性成果。据农业部介绍，目前土地入股发展产业化经营的主要方式有三种，分别是土地入股农民合作社、土地入股公司以及土地入股合作社再入股公司。而对于收益分配，现在绝大多数地区采用了“保底+分红”的分配方式。以青州市试点的一家合作社为例，农民以土地入股加入合作社后，土地由合作社统一经营从事蔬菜种植，而入股的农民既可以得到土地流转费用，也能得到盈余分红。
另外，也有一些效益较好的企业或者非公司制的股份合作农业项目，农民不一定有保底收益，而是直接实行按股分红、按股分享销售收入。
多位专家表示，农村土地经营权入股发展农业产业化经营，远比单纯的土地经营权流转复杂。即将进入总结阶段的这一轮试点同样暴露出很多需要注意的问题，未来要及时对此开展风险控制的政策制度设计。中国社科院农村发展研究所研究员李国祥表示，入股后在农业企业的经营上，农民的意见很容易出现分歧，而在管理者方面，具备市场头脑与经营素质的农民数量也很有限，这些都是目前面临的实际问题。此外，农民土地经营权入股，风险共担机制建立了，但利益共享未必做得到。所以，现在各地探索的保底加分红做法值得推广。
此外，农民用土地经营权入股企业能占多少股份仍需双方充分协商，因此专家还建议，未来一定要出台相关规定明确土地经营权与企业原有资产的比价问题。同时还要建立健全风险防范机制，设立入股保险、风险保障金等救济机制等。
这一轮试点的经验对于修改土地承包法、农民专业合作社法、公司法等相关法律也有重要的参考价值。入股这一流转方式在农村土地承包法土地承包经营权流转方式中被提及过，但并未对土地承包经营权入股做实质内涵界定。而无论是物权法还是农村土地承包法，均未对土地经营权做出严格的限定，土地经营权概念更多地存在于政策文件和理论探讨中。
专家表示，尤其目前正在推进“三权”分置理论改革，为了降低农户失地风险，目前农民土地入股需要在农户保留承包权的基础上，让渡一定期限内承包地的经营权，这都需要进行法律技术的转化。今年即将推出的完善“三权”分置的多项办法和措施，也需将农地入股的问题考虑在内，要对农民土地入股后包括耕作、收益以及其他衍生的多重经营性权益进行明确。

[律师回复] 可以以技术（专利权、商标专用权、技术秘密等），不动产（土地、房屋、店铺等）、动产（资金、机动车辆），价值经过评估或者所有股东认可后获得相应份额的股权。公司法规定资金占注册资本不得低于30%。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 在实际工作中，土地出让金往往不是一次性支付，土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得，这就引出了该土地出让金如何核算的问题。一般来说，土地出让金的核算可按以下三种情况分别做出处理：一土地出让金未支付完毕，土地使用权证已经取得。这时，实际上土地使用年限已经确定，尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款，因此，可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目，总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“应付款”科目。同时，土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。二土地出让金已支付完毕，土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清，所以列入无形资产后，不会再变动(除了摊销)，但土地使用权证未取得，土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。而资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。土地出让金既然已列作无形资产，应当按一定的方法(一般是直线法)予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时，土地面积按照实际进行调整。三土地出让金未支付完毕，土地使用权证尚未取得。对此，有两种处理方式，其一，既然权证未取得，土地使用年限不能确定，款项亦未支付完毕，可作挂账处理;其二，虽然权证未取得，但土地使用权已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未办理竣工决算手续的会计处理，应当暂估入账，并按暂估入账数及暂估的使用年限开始摊销，待权证取得后，再在土地使用权的剩余年限内作调整。这样处理，比较符合会计的真实性原则和稳健性原则。

[律师回复] 土地入股的合作年限没有规定，但是需要在土地使用权年限内进行入股。土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。

[律师回复] 对于土地使用权出资入股有哪些条件这个问题，解答如下, 土地使用权出资入股有什么条件
1、土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资。在中国，土地是一种十分特殊的财产，土地的国家所有和集体所有是公有制的基础，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此，任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企业或公司对土地享有的权利是使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的时候，所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。
2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资，实质上就是使用权从出资者向公司的转让，而依据现行法律的规定，能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此，如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资，则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地，再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权，然后，才能进行有效的投资。
3、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权，而不能是划拨土地的使用权。在中国，国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权，前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得，后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资，是土地使用者营利性的投资行为，因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资，划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用，而不能用于对外投资。
4、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为，土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担，这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制，而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资，将使投资者或股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。因此，出资的土地不应背负权利的负担，而且，在出资之后，出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。
土地使用权出资的履行方式
如同一般财产出资的要求一样，交付亦为土地使用权出资的基本要求。土地的交付即为对土地的占有和控制的转移，只有公司实际的占有和控制土地并进而利用土地，土地使用权出资的实际价值才能得以实现。
同时，土地使用权的出资不仅需要交付，而且还需采取法定的权利移转形式。土地，是典型的不动产，土地使用权是物权性质的财产权，土地使用权出资既是土地使用权转让的一种形式，按照物权变动的一般规则，应采取公示的方式，即办理土地使用权的过户登记，只有经过登记，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用权，出资人也才是完全履行了其出资的义务。
交付和产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面，交付的价值在于对土地的利用，产权登记的价值则在于权属的认定和法律风险的防范。实践中，只实际交付土地而未办产权登记或只办理了产权登记而未实际交付土地的情况相当普遍，它们都属于出资义务的部分履行或未完全履行。未交付土地意味着出资人对公司财产的占有，损害着公司的财产利益。未办产权登记则意味着出资人对土地权利的保留、公司对土地的占有和利用缺少法律的效力以及随时有可被追索的风险。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、集体土地使用权入股的合法性
《土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。”
2、入股后，集体土地使用权是否由村里所有变为国有控股公司所有？
这个按照公司法的规定，所有权肯定变成公司所有，入股后即成为公司资产的一部分只是这一部分股权不得转让。
《公司法》第三条　公司是企业法人，有的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
-------
新《公司法》删除了原《公司法》第四条第三款中“公司中的国有资产所有权属于国家”的规定。在公司法理上，国有资产与其他股东投入公司的资产没有本质上的区别。国家以国有资产出资为对价取得股权，与其他股东一样，其出资的国有资产当然要归属于公司。所以集体土地使用权入股后也一样，性质上都是公司股份，也属于公司资产。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条、《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号）精神及北京市人民政府法制办公室等四部门《关于郊区土地开发利用若干问题的暂行规定》（京政农〔1993〕83号）的有关规定：“乡村集体经济组织可以
以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，但集体土地股份不得转让，并按国家有关政策交纳土地使用费（税）。”
3、土地性质是否变化。
这个肯定不会变化。因为集体土地变成国有土地必须经过征收程序。
《土地管理法》第四十三条　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

[律师回复] 下列建设经依法批准可以使用农民集体所有土地：　　
(1)兴办乡镇企业。包括农村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡镇企业;　　
(2)乡(镇)村公共设施、公益事业建设。包括乡村级行政办公、文化科学、生产服务、教育、医疗、卫生等公共、公益事业建设。此类项目可以使用本集体，也可以使用其他集体所有的土地;　　
(3)农村村民建住宅。包括回乡定居且户口已迁入或者有一方是本农村集体经济组织的成员建住宅。　　除上述情况外，其他建设都必须依法申请使用国有土地，主要有以下几种情况：　　
(1)申请使用现有国有建设用地或未利用地。这种情况，建设用地申请经县级以上人民政府批准后，可以采用有偿使用方式，或者划拨方式提供土地使用权;　　
(2)申请使用农民集体所有的土地。这种情况，须依法办理农用地转用和土地征用手续后，以有偿使用方式或者划拨方式提供土地使用权;　　集体所有土地上建成的房屋需过户转让的，应当符合下列条件：　　
1、屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。　　
2、住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人;非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。　　
3、住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡(镇)人民政府批准。　　集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第2项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可按照本办法的规定办理转让手续

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 合作社土地入股协议怎么写
合作社是劳动群众自愿联合起来进行合作生产、合作经营所建立的一种合作组织形式。所谓合作经济组织，首先强调的是“合作”，然后是“经济组织”，这是两个基本要素。合作社对于中国社会和世界的发展而言，是非常重要的。在一个不断走向市场化、走向和谐的社会里，不仅需要有强大的私人部门和公共部门的存在，同样需要有强大的合作社部门、互助部门和其他非政府社会部门的存在。合作社对减少失业和贫困，缩小贫富差别，改善边缘化人口处境，维护消费者权益，特别是农民的组织化程度，促进经济发展和社会稳定与和谐进步具有战略性意义。以下是合作社土地入股协议的范例：
甲方：康鲜中药材有限责任公司(以下简称甲方)
乙方： 合作社 (以下简称乙方)
甲乙双方本着公平、平等、互利的原则订立合作协议如下：
第一条 甲乙双方自愿合作经营此项目;
第二条 合作方式：股份合作制方式
第三条 合作期限：
第四条 双方共同经营，合作期间所产生的收益有甲乙双方按本协议所约定的比例承担。
第五条 合作期间的固定资产和盈余按照取得的净利利润分配，甲方占( )%,乙方占( )%;合作期间的债务按照上述比例负担。任何一方对外场合债务后，另一方应当按比例在十日内向对方偿清自己应付担的部分。
第六条 甲方的权利与义务
1.负责合作项目的报批手续
2.享有对项目建设管理的权利
3.对方的建设项目有权进行建议、审议和监督
4.维护乙方的生产经营权、不得干涉乙方进行的正常的管理及生产经营。
第七条 乙方的权利与义务
1.负责项目的规划设计及可行性研究等前期准备工作。
2.负责向政府申请与项目有关的优惠政策
3.负责项目的建设
4.对该项目进行论证及实地考察的权利
第八条 甲乙双方盈保证本协议签订及履行过程中所提供资料的真实及合法性。
第九条 自协议签订之日起，甲乙双方履行自己的权利和义务
第十条 协议履行期间，如遇到政府征收、占用合作项目所使用土地的，甲乙双方均应服从因征用或占用上述土地而获得的相关的补偿费、投入建设的地面附着物及增加地方进行投入的补偿费由甲乙双方按照( )比例享有。
第十一条 本协议效力不受甲乙双方法定代表人变动影响，也不因集体经济组织的分立或合并而变更或解除。
第十二条 本协议履行期间，任何一方不得随意解除本协议，但因不可抗拒自然灾害严重毁损该土地，造成本协议无履行的除外。
第十三条 本协议期满后，如双方继续合作，则双方另行签订协议;如双方不再继续合作，则合作期间积累的共同财产的分配甲乙双方占的比例来分:
第十四条 合同履行期间，任何一方未经对方同一点情况下，擅自解除本协议的，违约方应赔偿守约对方因其行为而造成的全部经济损失。
第十五条 本协议未尽事宜，双方可以补充规定补充协议与本协议有同等效益。
第十六条 协议履行期间，如发生争议，双方应协商解决，如协商不成，任何一方可均向人民提讼。
以上章程，协议双方签字即可生效，一式两份，具有法律效力。
甲方：(盖章) 乙方：(签字)
法定代表人 法定代表人
委托代理人 委托代理人

[律师回复] 您好，关于土地入股合作社该如何折价这个问题，我的解答如下, 在以往的土地流转中，通过招标、拍卖、公开协商等方法取得农村土地承包经营权的开发企业，一般采取给予农民一次性的货币补偿办法，其结果是通过“一锤子买卖”造就了农民的“一夜暴富”，这实质上是对农民生存发展权的买断和透支，并不符合农民的长远利益。
对农民而言，土地不仅承载着生产资料和社会保障的双重功能，还承载着日出而作、日落而息的生活方式。土地通过流转让开发商取得了承包经营权，虽然农民一时得了点甜头，但这意味着农民与传统的农业生产方式、农村生活规律的剥离和割裂。如果得到货币补偿的农民不善于投资和理财，不拥有自我就业、自我发展的能力，只是满足于打打麻将、混混日子，总有一天会坐吃山空、由富返贫，甚至于诱发严重的社会问题。
《中华人民共和国公司法》
第二条本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。

[律师回复] 像接受土地使用权投资入股如何确定土地成本这种属于双方商定的问题，即可按投资者土地的账面价值确认，也可按重估价值确认，还可按双方协商价格确认。但无论采取那种办法，在计算土地增值税时，都应按（财税〔2006〕21号文件）的规定进行扣除。