商品房买卖合同诉讼时效是多久？

[律师回复] 您好，关于二手商品房买卖合同多久生效这个问题，我的解答如下, 二手商品房买卖合同什么时候生效
根据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
房屋买卖合同一般自订立合同之时成立并生效。但也存在如下例外：
1、若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效。
2、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记等手续后生效。
基于不动产所有权的特殊性，买卖中的商品房所有权，即产权应在买卖双方办理了过户登记手续后才转移给购房人。过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而仅是物权转移的生效要件，它仅影响房屋所有权的转移而不影响合同的成立与生效。
《城市房地产管理法》第六十条第三款规定的“房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……”和《城市私有房屋管理条例》第六条规定的“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”来看，上述法律和行政法规没有规定房屋买卖合同必须办理过户登记手续才生效。
何时房屋买卖合同会无效
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产：
①司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
②依法收回土地使用权的;
③权属有争议的;
④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，属于《民法通则》第一百三十七条规定的特殊情况商品房买卖合同，法律另有规定的除外”的规定，诉讼时效应该自法律的规定可行使而不行使之日起计算。其请求权属于债权请求权。在诉讼时效期间的起算上：“权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间内不能行使请求权的，则诉讼时效期间应自从房屋具备法定的交付条件之日起计算。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第一百六十九条规定，买受人可根据合同约定而请求出卖人交付房屋。如果房屋具备法定的交付条件，应当视具体情况，人民可以延长诉讼时效期间。但根据《民法通则》第一百三十七条；如果房屋不具备法定的交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算：“向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，应当适用《民法通则》第一百三十五条：“有特殊情况的

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖合同的诉讼时效是多长时间问题解答如下, 根据《民法通则》第135条规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有规定的除外。因此，房屋买卖合同中要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的，即从知道或应当知道权利被侵害时起计算。因为业主与发展商签订的预售合同一般是约定按日来计算违约金的，当事人如果超过两年后再，从日前两年之外的违约金给付请求已经超过了法律规定的诉讼时效，将不予支持，但两年之内的违约金给付请求仍然受到保护。
二、房屋买卖合同中违约金的计算如果发展商逾期交楼，则属于违反了合同，应支付违约金。违约金的标准，一般从约定，如无约定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定违约金，当事人违约后，应当按约定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的，当事人可以请求人民或仲裁机构适当减少或者增加。需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而不是高于或低于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则，只有约定过高或过低时或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以调整。目前，司法实践中，各个对每日计算违约金的标准不一致，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算迟延时间。如果存在免责事由，则要将免责的天数扣除，但免责事由应由发展商举证并要经严格审查。约定违约金是当事人意思自治的产物，是合同自由原则的体现，作为平等主体，发展商不得以合同以外的标准来承担责任。当然，如过高而导致有失公平的，可以按法律规定予以调整。

[律师回复] 律师解答：您好！很高兴回答您关于产品侵权的咨询，产品侵权是有诉讼时效限制的。产品质量法对产品侵权责任规定了特殊的诉讼时效。
1、普通诉讼时效——2年。产品侵权责任的普通诉讼时效一律为两年，即使是侵害人身造成伤害、死亡的，也不受民法通则规定的短期时效一年的限制，亦为二年时效。
2、最长诉讼时效——10年。最长时效不执行二十年的规定，而规定为十年，因而比民法通则规定的时间要短。
3、明示的安全使用期的不受限制。如果产品有明示的安全使用期，则不受最长时效期间的限制，应以明示的安全使用期为长期时效，但该期间不足十年的，应执行十年长期时效。产品侵权责任中的损害包括人身损害、财产损害和精神损害，对此，您是可以要求相关责任人给予一定的损害赔偿的。如果出现产品侵权纠纷，协商不成的情况下，您可以诉至，请求司法援助。如果协商不成，打官司也是解决问题的最佳途径。打官司毕竟比较麻烦，如果您遇到这类问题，可以找我，我将为您解决您遇到的问题。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、房产买卖纠纷诉讼时效应该是为三年的。合同的诉讼时效就是指合同的一方当事人在法定期间不行使自己的权利即丧失了请求依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。
2、根据《民法总则》第一百八十八条：向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护；有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 您好，关于产品瑕疵的诉讼时效是多久这个问题，我的解答如下, 产品瑕疵的诉讼时效是多久
产品瑕疵适用普通诉讼时效,即自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起,诉讼时效期间为三年,最长诉讼时效为二十年。
产品缺陷与产品瑕疵的区别
1、两者的责任性质不同
产品缺陷责任是指产品的生产者或销售者因产品缺陷造成人身、他人财产损害时应当承担的法律责任。我国《侵权责任法》专列产品责任一章，该法中的产品责任仅限产品缺陷责任，该法将产品缺陷责任定性为特殊侵权责任，生产者应当为缺陷产品造成的损害承担无过错责任，而不能指明产品来源的销售者也应承担侵权责任。而产品瑕疵责任是指则是指产品销售者就买卖标的物的使用性、效用性或其它品质对买受者承担的默示或明示担保责任，它属于民事合同中违约责任范畴。故而从内容上说，两者责任的性质是迥然不同的。
2、两者的责任主体
产品缺陷责任为特殊侵权责任，其责任主体包括：
(1)产品的生产者和销售者。
(2)服务的提供者。
(3)营业执照的持有人或借用人。
(4)展销会的举办者或者柜台的出租者。
(5)广告经营者。
(6)对产品质量做出承诺、保证的社会团体、社会中介机构。
(7)产品质量认证机构。产品瑕疵责任主体：
(1)产品的销售者，不包括生产者，根据《产品质量法》第40条的规定，生产者或供货者的责任由销售者去追偿。消费者只向销售者请求赔偿。
(2)服务的提供者。
(3)其他由于其产品瑕疵造成消费者损害的主体。
3、两者的权利主体不同
产品缺陷责任的权利主体可以是产品的消费者也可以是因产品致损的第三人。而由于产品瑕疵责任本质上是违约责任，依据合同的相对性原则，产品瑕疵责任的权利主体只包括消费者或者说是产品的购买者。
4、两者的归责原则不同
产品缺陷责任是特殊侵权，采取的是无过错归责原则。而产品瑕疵责任实质上是违约责任，采取的是过错责任归责原则。
5、两者的免责条件不同
根据《产品质量法》第41条规定，产品缺陷责任的免责条件有三个，即未将产品投入流通的;产品投入流通时，引起损害的缺陷尚不存在的;将产品投入流通时的科学技术尚不能发现缺陷的存在的。而产品瑕疵的免责条件是，销售者对其销售的产品存在的瑕疵事先向买受者做出了说明，或者产品存在瑕疵，但符合合同约定的免于承担责任的情形的，可以免责。
6、两者的诉讼管辖不同
诉讼管辖方面从民事诉讼法的规定看来，侵权责任和合同责任分别是两种不同的管辖范畴。因此产品缺陷责任案件与产品瑕疵责任案件的诉讼管辖也完全不同：前者由侵权行为地或者被告住所地人民管辖。而后者由被告住所地或者合同履行地人民管辖。适用到具体案件时，要依据当事人诉求的不同而具体确定不同的管辖。
7、举证责任不同
举证责任方面根据《民法通则》与《产品质量法》的规定，产品缺陷责任适用无过错责任，采用“举证责任倒置”的举证原则。受害人仅证明其受到的损害事实，而无需证明责任义务主体对产品造成损害存在过错。由生产者对其存在免责事由进行举证。产品瑕疵责任则采取过错责任的归责原则，其适用的是民事诉讼一般的举证原则：“谁主张，谁举证”。受害人者必须提供充分的证据证明合同相对方存在过错，提供的产品存在瑕疵，不符合双方对产品质量明示或暗示的约定，否则承担举证不能不利后果的将是受害人。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 产品缺陷的诉讼时效是多久
是三年。
产品缺陷造成损失该怎么赔偿
我国《产品质量法规定》，因产品存在缺陷造成人身、缺陷产品以外的其他财产(以下简称他人财产)损害的，生产者应承担赔偿责任。由于销售者的过错使产品存在缺陷，造成人身、他人财产损害的，销售者应当承担赔偿责任。如果产品存在缺陷并非销售者的过错，但销售者不能指明缺陷产品的生产者也不能指明缺陷产品的供货者的，销售者应当承担赔偿责任。因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。属于产品的生产者的责任，产品的销售者赔偿的，产品的销售者有权向产品的生产者追偿。属于产品的销售者的责任，产品的生产者赔偿的，产品的生产者有权向产品的销售者追偿。
而受害人要求索赔的范围，包括：
1、因产品存在缺陷造成人身伤害的。
侵害人应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用;造成死亡的，应当支付丧葬费、抚恤费、死者生前抚养的人必要的生活费用。
2、因产品存在缺陷造成他人财产损失的。
侵害人应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。在索赔的对象上，在因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害后，受害人既可以有权向产品的生产者要求赔偿，也可以有权向产品的销售者要求赔偿，即受害人在时索赔时有选择权。被索赔一方(生产者或销售者)应当先行承担赔偿的责任。
什么情况生产者不用为产品缺陷担责
生产者能够证明有下列情形之一的，不承担民事责任：
1、 未将产品投入流通的;
2、 产品投入流通时，引起损害的缺陷尚不存在;
3、 产品投入流通时的科学技术水平尚不能发现缺陷存在的;
4、 损害是由受害人的故意或重大过失造成的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 理财产品纠纷诉讼时效是多久
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护;有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 对于产品侵权纠纷诉讼时效是多久这个问题，解答如下, 产品侵权纠纷诉讼时效是多久
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护;有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 您好，针对您的商标侵权诉讼时效是多久问题解答如下, 《商标法》第60条，有本法第五十七条所列侵犯注册商标专用权行为之
一，引起纠纷的，由当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，商标注册人或者利害关系人可以向人民，也可以请求工商行政管理部门处理。工商行政管理部门处理时，认定侵权行为成立的，责令立即停止侵权行为，没收、销毁侵权商品和主要用于制造侵权商品、伪造注册商标标识的工具，违法经营额五万元以上的，可以处违法经营额五倍以下的罚款，没有违法经营额或者违法经营额不足五万元的，可以处二十五万元以下的罚款。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 诉讼时效可以从这个时间开始重新计算2年，所以应当按照09年6月的履行期限届满之日起计算两年。第一百三十八条超过诉讼时效期间。如果你们公司在这期间一直没有向对方公司催收过质保金，一般为两年，除非对方自愿履行。从中断时起。因为你们的货款是分期支付的，也不能得到法律的保护。根据法律规定、电话催收记录），买卖合同的诉讼时效从债务人履行期限届满开始计算，诉讼时效期间重新计算，也就是11年6月。《民事诉讼时效的司法解释》第五条　当事人约定同一债务分期履行的。如果这两件期间你们曾有过催收的事实出现（比如催款单，当事人自愿履行的，希望能够采纳为最佳答案，否则这部分债权已经过了2年的诉讼时效。第一百四十条诉讼时效因提讼，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，证明买卖事实的存在，对主张债权没有影响，不受诉讼时效限制《民法通则》第一百三十五条向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即使诉讼，法律另有规定的除外。如果对您有帮助、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。开发票只能证明你们之间有债权债务关系

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 诉讼时效可以从这个时间开始重新计算2年，所以应当按照09年6月的履行期限届满之日起计算两年。第一百三十八条超过诉讼时效期间。如果你们公司在这期间一直没有向对方公司催收过质保金，一般为两年，除非对方自愿履行。从中断时起。因为你们的货款是分期支付的，也不能得到法律的保护。根据法律规定、电话催收记录），买卖合同的诉讼时效从债务人履行期限届满开始计算，诉讼时效期间重新计算，也就是11年6月。《民事诉讼时效的司法解释》第五条　当事人约定同一债务分期履行的。如果这两件期间你们曾有过催收的事实出现（比如催款单，当事人自愿履行的，希望能够采纳为最佳答案，否则这部分债权已经过了2年的诉讼时效。第一百四十条诉讼时效因提讼，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，证明买卖事实的存在，对主张债权没有影响，不受诉讼时效限制《民法通则》第一百三十五条向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即使诉讼，法律另有规定的除外。如果对您有帮助、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。开发票只能证明你们之间有债权债务关系

[律师回复] 您好，关于买卖合同的诉讼时效是多久?这个问题，我的解答如下, 　　根据中国《民法通则》第135条规定，一般诉讼时效期间为2年，从权利人知道或者应当知道之日起算。　　中国《合同法》除了在第129条规定了涉外货物买卖合同和技术进出口合同的诉讼时效为4年以外，没有另外关于诉讼时效的规定。因此买卖合同的诉讼时效的规定应当按照《民法通则》的有关规定处理，即适用2年的诉讼时效。但是需要注意的是，《民法通则》第136条第1项又规定：出售质量不合格的商品未声明的，诉讼时效为1年。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据我国合同法的规定，商品房买卖合同生效的条件是买卖双方自愿、双方具有民事行为能力，并且合同的内容符合法律规定等。《中华人民共和国合同法》
第九条 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好，关于买卖纠纷欠款诉讼时效有多久这个问题，我的解答如下, 对于买卖纠纷欠款的诉讼时效，不同的买卖合同类型，其诉讼时效不同。
1、2017年10月１日，施行的《民法总则》第一百八十八条规定：向人民请求保护，民事权利的诉讼时效期间为三年。这是普通的诉讼时效；
2、根据《合同法》第一百二十九条的规定，涉外货物买卖合同和技术进口的，诉讼时效为４年。这属于特别诉讼时效。因此，在买卖欠款纠纷中，需要明确买卖合同的性质，了解是适用普通时效的规定，还是特殊的诉讼时效的规定，以免自身权益受到损害。

[律师回复] 对于车辆买卖纠纷诉讼时效是多久这个问题，解答如下, 车辆买卖纠纷诉讼时效是多久
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护;有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同备案后，房屋所有人可以申请注销和变更，开发商有协助办理的义务。注销和变更从受理之日起，变更合同登记备案的工作时限为7个工作日注销合同登记备案的工作时限为14个工作日。
1、更改买受人(含减少或增加买受人)和更改房号需注销合同登记备案，更改合同其它内容需申请变更合同登记备案。
2、凡需注销或变更商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销和变更原因由买受人填写，双方必须签名盖章。
3、申请表必须填写完整，不得空缺。相关单位留存商品房买卖合同，盖章时应写明存档份数。
4、填写变更表应描述清楚合同条款变更后的内容，不必写原内容。合同第22条变更时，必须将要删除的合同带齐，加盖合同作废章。
5、注销和变更登记备案的合同已做抵押登记的必须先撤销抵押登记，注销登记备案的合同必须携带撤销抵押单原件和复印件。
6、注销登记备案必须带齐所有的合同，变更登记备案需带一本合同合同必须双方签名盖章，否则一律不予办理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖合同的效力是怎么的问题解答如下, 商品房买卖合同的效力是怎样的
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。
合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”
《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。”
这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
商品房买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付商品房并移转商品房所有权于他方，他方受领商品房并支付价金的合同。其中负转移商品房所有权义务的一方当事人称为商品房出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为商品房买受人。商品房买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和商品房所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的商品房所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中商品房买卖纠纷时有发生。商品房买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些商品房买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于商品房是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，商品房的所有权通过买卖而转让时，该商品房占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随商品房转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖商品房时只转让商品房所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖商品房的主体必须是该商品房的所有权人。非所有权人出卖他人商品房的，其买卖行为一般无效 。商品房的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有商品房时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有商品房的，其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
商品房所有人出卖共有商品房时，在同等条件下，共有人有优先购买权。商品房所有人出卖租赁商品房的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 商品房所有人出卖房商品房侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房商品房卖无效。

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖合同无效后该如何办问题解答如下, 商品房买卖合同被宣告无效后，一般可能产生以下法律后果：
1、出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效的，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4、因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方的财产，归国家所有或者返还给第三人。
5、涉及到违法犯罪行为的，应受到行政或者刑事处罚。

[律师回复] 对于商品房买卖合同什么时候能生效这个问题，解答如下, 根据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”房屋买卖合同一般自订立合同之时成立并生效。但也存在如下例外：
1、若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效。
2、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记等手续后生效。基于不动产所有权的特殊性，买卖中的商品房所有权，即产权应在买卖双方办理了过户登记手续后才转移给购房人。过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而仅是物权转移的生效要件，它仅影响房屋所有权的转移而不影响合同的成立与生效。《城市房地产管理法》第六十条第三款规定的“房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……”和《城市私有房屋管理条例》第六条规定的“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”来看，上述法律和行政法规没有规定房屋买卖合同必须办理过户登记手续才生效。何时房屋买卖合同会无效
1、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产：
①司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
②依法收回土地使用权的;
③权属有争议的;
④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。