不以销售为目的的售后包租是否违法？

[律师回复] 解答如下, 售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。　　(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；但根据相关的解释规定，并不是所有的售后包租都是违法行为，因为售后包租这种行为毕竟是商业行为，法律只是禁止对未竣工的商品房进行售后包租的方式进行销售，如果该房产已经竣工，则法律并不禁止这种售后包租的销售方式。因此，对售后包租的销售合同要分清该合同签订时，商品房是否已经竣工。如果商品房已经竣工的则是合法的，法律予以保护，否则属于非法的，不受法律的保护。

[律师回复] 您好，针对您的售后包租是否违法？问题解答如下, 售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。　　(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；但根据相关的解释规定，并不是所有的售后包租都是违法行为，因为售后包租这种行为毕竟是商业行为，法律只是禁止对未竣工的商品房进行售后包租的方式进行销售，如果该房产已经竣工，则法律并不禁止这种售后包租的销售方式。因此，对售后包租的销售合同要分清该合同签订时，商品房是否已经竣工。如果商品房已经竣工的则是合法的，法律予以保护，否则属于非法的，不受法律的保护。

[律师回复] 你好，新包装是否与其他包装相类似？

[律师回复] 您好，关于商品房销售中包括什么违规行为这个问题，我的解答如下, 商品房销售中有哪些违规行为
商品房销售，应严格按照建设部《商品房销售管理办法》的规定执行，下列行为是房地产开发商违反《商品房销售管理办法》的违规行为：
一、未按规定的现售条件现售商品房的;
二、未按规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;
三、返本销售或者变相返本销售商品房的;
四、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房的;
五、分割拆零销售商品房住宅的;
六、不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;
七、未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房管理办法》的;
八、委托没有资格的机构代理销售商品房的。

[律师回复] 税金3200元，是什么税种增值税，在销售发生时，直接从开票金额中计算出税金，余额做为主营业务收入，会计分录为：借：应收账款贷：主营业务收入贷：应交税费-应交增值税（如果是一般纳税人，还要设置项目分析，即销售税额等）如果是需要计提的税款，例如城建、教附等，则做计提会计分录：借：营业税金及附加贷：应交税费-应交城建税（按具体税种设明细科目）如果是印花税、地方规费，则在缴纳时直接计入费用，不需要计提，会计分录为：借：管理费用贷：银行存款

[律师回复] 有关带租约销售合同的内容主要是对各类商品质量标准、价格、运输方式路线、责任划分、商品货款、运杂费等款等细节问题进行了归纳与总结，用于约束双方的行为，保障彼此的合法利益。

[律师回复] 这种行为是违法的，如果已经交了定金购买了该类商铺怎么办？
第一步：整理相关维权证据
第二步：整理如下法律条文：
《商品房销售管理办法》第十一条：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：
（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；
第三步：起草有理有据并带有威慑力的退款申请书发给开发商，要求限期回复。
第四步：投诉至当地主管部门。
以上是对售后包租商铺是否违法这个问题的回答希望您采纳。

[律师回复] (1)供方的违约责任
　　
1、供方不能交货的，应向需方承担不能交货部分货款百分之几的违约金。(通用产品幅度为1—5%，专用产品为10---30%)
　　
2、供方所交产品品种、规格、型号、花色和质量不符合合同约定的，如果需方同意利用，则按质论价，如果需方不能利用的，供方应负责包换或包修，并承担修理、调换或退货的费用。供方不能修理或退换的，按不能交货处理。
　　
3、供方逾期交货的，每逾期一天，应向需方承担违约金，并承担需方因此而造成的损失。逾期交货的，发货前须与需方协商，如果仍然需要的，供方应照数补交;如果不再需要的，应当在接到供方通知后天内答复，并办理解除合同手续，逾期不答复的，视为同意发货。
　　
4、供方提前交货的，如果是需方提货的，可拒绝提货;如果是送货的，可要求供方承担提前交货期间的保管费用，需方仍按约定支付货款。如果运输费用由需方承担，而合同约定了运输路线、交通工具等，供方擅自改变的，应承担由此增加的费用。

[律师回复] 解答如下, 售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。　　(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；但根据相关的解释规定，并不是所有的售后包租都是违法行为，因为售后包租这种行为毕竟是商业行为，法律只是禁止对未竣工的商品房进行售后包租的方式进行销售，如果该房产已经竣工，则法律并不禁止这种售后包租的销售方式。因此，对售后包租的销售合同要分清该合同签订时，商品房是否已经竣工。如果商品房已经竣工的则是合法的，法律予以保护，否则属于非法的，不受法律的保护。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其
一、售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。其
二、资金挪用。一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。其
三、经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。其
四、市场、政策风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。其
五、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。

[律师回复]
一、售后包租合法吗所谓“售后包租”，就是房产开发企业将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际占用该房，而是交由房产开发企业或其委托的管理机构租用该房屋用于经营，并由其向购房者支付房租的一种销售方式。
二、售后包租的买房者有何风险有的购房者主要用该租金来归还银行贷款。也有的购房者是用来投资的。但是这种销售方式也是存在一定的风险。风险
一，法律关系比较复杂，涉及两个以上法律关系。存在开发商与购房者之间的房屋买卖关系，租房者与购房者之间的租赁关系，银行与购房者之间的还款协议关系等。一旦一方出现问题，则会导致多方协议无法进行，产生法律纠纷。风险
二，是易被不法开发企业利用，违反《反不正当竞争法》进行不正当竞争。如果经营该房屋未取得预期经济效益，则会引起连锁反应：承租人无力经营，购房者的租金得不到保证，很可能导致无法偿还银行贷款，购房人的各项期望利益也化为乌有，以至于产生购房合同纠纷、按揭贷款合同纠纷、委托合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等，引起社会秩序混乱。因此，“售后包租”的这种销售方式对购房者而言，风险是显而易见的。而且未竣工的房产的是禁止售后包租的，但法规并没有禁止已竣工商品房的售后包租的销售方式。即使，购房者采用此种方式购房，一定要确定：欲购房产已经竣工。

[律师回复]
一、商品房包销关系如何确定确立包销关系所应关注的几个问题：
1、包销人的主体资格，即什么样的人（法人）能成为包销人。商品房包销作为一种新型的经营方式，目前，国家法律、行政法规对包销人资格尚没有规定，更没有禁止性规定。因此，笔者认为不应对包销人的主体资格予以苛求，即使包销人不具备房地产开发经营资格的，只要包销合同是开发商与包销人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，此合同就应当视为合法有效。
2、包销责任的特殊性。包销作为一种加重代理商责任方式实施的销售代理，相对代销而言，风险要大得多。包销商必须按照包销合同的约定，定期向开发商支付房款。一旦包销商在合同约定的包销期限内未能售出包销的全部房产，则未售出部分必须由包销人以自己的名义承购，否则构成违约，应承担违约责任。
3、风险利益的特殊性。包销商包销的目的在于从中赚取销售价格与包销价格之间的差价，但同时也承担相应的风险。如果包销的商品房难以销售，或销售的价格低于包销的价格，产生的亏损应由包销商自行承担，与开发商无关。为此，包销商对包销的商品房实行价格包干，定死基数，超过基数的赢利（在扣除应交纳的税费之后）归包销商所有，低于基数或售不出去的亏损风险由包销商承担。当然，根据风险与利益一致的原则，开发商给包销商的包销底价往往是比较优惠的，因此，只要销售顺利，包销商的利润也是相当可观的。
二、销售价与包销价差价怎么办
1、在商品房包销中，开发商与包销商确定的包销价与实际对外的销售价之间存在的差价，这是包销商所应收取的销售利润。在开发商与包销商签定包销合同后，房屋应该通过包销商进行销售，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人白行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的。但是，在进行房屋销售时又必须是以开发商的名义进行销售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另约定的除外。在商品房销售中只有开发商能够满足法律规定的销售资格，包销商是没有直接进行销售的资格的，包销只是包销商与开发商之间的内部协议。
2、在商品房交易中，依法纳税是各方当事人应尽的法律义务。在包销行为与销售行为进行中，涉及税赋有两个问题：（
1）开发商与包销商对外销售中的税赋问题。开发商与包销商将商品房销售给购房者，相互之间均产生税赋，销售方依法缴纳营业税，购房者依法缴纳契税。（
2）开发商与包销商对内包销中的税赋问题。开发商将商品房的销售专营权转让给包销商。在包销期限内当事人之间的这种交易行为不发生税费缴纳问题。但在包销期内，包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同，就进入了销售阶段，开始发生营业税、契税问题。而当包销期限届满后，包销商要按约承购包销剩下的商品房，此时包销商与开发商之间发生直接的买卖，作为商品房的头卖双方也应当依法纳税。

[律师回复] 销售合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
　　签订销售合同是经营活动中常见的一项法律活动。一份销售合同签订的好坏牵连到企业的经济效益。所以，合同的签订一定要慎之又慎。
　　
1. 注意对货物的信息进行明确约定
　　--在销售合同中，作为供方，应注意对供货的基本信息进行准确、详细约定:
　　1)名称(品名)、型号、品种等表述应完整规范，不要用简称。
　　2)规格应明确相应的技术指标，如成分、含量、纯度、大小、长度、粗细。
　　3)花色，如红、黄、白要表述清楚。
　　4)供货的数量要清楚、准确;计量单位应当规范，一般采用公制计量。
　　
2. 应注意对货物质量标准进行明确约定
　　--作为销售方，企业应根据自身情况及货物特性将质量标准与需方约定明确:
　　1)如参照国家、行业相关标准等应在中明确约定标准的名称。
　　2)如果是参照企业标准，应注意该企业标准应为已依法备案。
　　3)凭样品买卖的，双方应对样品进行封存，并可以对样品的质量予以说明。
　　4)双方对货物质量有特殊要求的，也应在合同中予以明确。
　　
3. 应注意对货款的支付方式进行明确约定
　　作为供方，应特别注意在销售合同中对需方货款支付时间、金额(应明确是否为含税价)进行明确约定。建议在合同中约定要求需方支付一定金额预付款或定金(不能超过合同总金额的20%)，供方才予以发货，或者在合同中约定供方收到需方支付的货款全款后发货。
　　
4. 应注意对质量检验时限进行明确约定
　　为保障供方的合理利益，一般应在销售合同中对需方进行产品检验的时间进行限制规定，即在限定时间内如需方未提出质量问题，则视为检验合格。同时，在机械设备的销售中，同时建议约定需方在质量检验(验收)合格之前，不得使用产品，否则，视为验收合格，供方对此后的质量问题不再承担责任。
　　
5. 应注意对违约责任进行明确约定
　　1) 延期付款责任:作为供方，应在合同中明确需方延期付款的违约责任，同时还应根据供货情况对需方货款的支付进程、期限等进行必要的控制，如发生需方货款迟延支付、差额支付等情况，应视情况追究其违约责任，减低风险。
　　2) 违约金的数额不应过高亦不宜过低，过高可能会有被仲裁机构或法院变更的风险，过低则不利于约束买受人。
　　
6. 其他事项
　　企业可以根据货物实际情况对产品包装要求、包装物回收、运输方式及费用承担、装卸货责任、商业秘密保守、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险，并尽可能保障作为销售方的合法、合理利益。以上是对销售合同内容包括哪些问题的解答

[律师回复] 《解释》规定，如符合上述违法特征，实施以下情形之一，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金；不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金；不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金；不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金；不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的；以投资入股的、委托理财的方式、民间“会”、“社”等组织非法吸收资金等。
及时清退可免刑罚
《解释》规定，非法吸收或变相吸收公众存款的数额，以所吸收的资金全额计算。案发前后已归还的数额，可以作为量刑情节酌情考虑。非法吸收或变相吸收公众存款，主要用于正常的生产经营活动，能够及时清退所吸收资金，可免予刑事处罚；情节显著轻微的，不作为犯罪处理。
据悉，这是考虑到金融体制现状、经济发展、社会稳定等因素，以及贯彻宽严相济刑事政策。最高法刑二庭庭长裴显鼎称，认定其是否属于正常的生产经营活动，主要是看公司经营的主业是什么，融资的渠道和主要目的及资金款项的实际用途。

[律师回复] 实物配租承租人的哪些行为属于违规行为？
1、采取隐瞒事实情况、提供虚假资料、伪造证明材料等手段，骗租公共租赁住房的；
2、无正当理由，累计6个月以上未实际居住的；
3、累计6个月以上未缴纳租金的；
4、擅自将公共租赁住房转租、出借给其他人员居住的；
5、擅自改变房屋结构或装修现状的；
6、不再符合规定的申请条件，未按要求及时办理退出手续的；
7、存在违反公共租赁住房使用规定和合同约定其他行为的。例如公租房违规销售
实物配租承租人存在上述违规行为的，
如何处理？
1、取消承租人的租赁资格，并按照合同约定收回公共租赁住房或申请人民法院强制执行。
2、自取消租赁资格之日至实际退房之日，应按标准租金的三倍缴纳租金。
3、对于承租人无正当理由累计6个月以上未实际居住的，或累计6个月以上未缴纳租金的，自取消其公共租赁住房资格之日起2年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房保障资格；对有其他规定情形的承租人，自取消其公共租赁住房资格之日起5年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房保障资格。
4、将其行为通报人民银行及市联合征信系统管理部门，市联合征信系统管理部门应将承租人的行为记入相应的征信系统。
5、将承租人相关违规信息在公共租赁住房现场进行通报，或在有关媒体上进行曝光。
6、如承租人属于监察对象的，应将其行为通报工作单位监察部门，并由监察部门按照有关规定予以处理。
申请人采取隐瞒事实情况、提供虚假资料、伪造证明材料等手段骗租公共租赁住房实物配租或货币补贴保障的，如何处理？
申请人采取隐瞒事实情况、提供虚假资料、伪造证明材料等手段骗租公共租赁住房实物配租保障的，按照以下方式处理：
1、由住房保障和房产管理部门取消承租人的租赁资格，并按照合同约定收回公共租赁住房或申请人民法院强制执行。
2、自取消其公共租赁住房租赁资格之日至实际退房之日，应按标准租金的三倍缴纳租金。
3、尚未取得保障资格的，自发现并退回其申请之日起5年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房保障资格；已取得保障资格的，自取消其公共租赁住房资格之日起5年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房保障资格。
申请人员采取隐瞒事实情况、提供虚假资料、伪造证明材料等手段骗取公共租赁住房货币补贴保障的，按照以下方式处理：
1、由住房保障管理部门取消申请人的保障资格，并按照合同约定收回发放的公共租赁住房货币补贴；
2、自取消其公共租赁住房保障资格之日起，终止发放公共租赁住房货币补贴；
3、尚未取得保障资格的，自发现并退回其申请之日起5年内，住房保障和房产管理部门不再批准其公共租赁住房保障资格；已取得保障资格的，自取消其公共租赁住房保障资格之日起5年内，申请人不再具有公共租赁住房保障申请资格。
对上述情况，住房保障管理部门同时可采取以下措施：
1、将其行为通报人民银行及市联合征信系统管理部门，市联合征信系统管理部门应将承租人的行为记入相应的征信系统。
2、将保障对象相关违规信息在公共租赁住房现场进行通报，或在有关媒体上进行曝光。
3、如保障对象属于监察对象的，应将其行为通报工作单位监察部门，并由监察部门按照有关规定予以处理。

[律师回复] 如果没有实体建议谨防上当。

[律师回复]
1、如题所述，首先，需要理解涉及的发出商品科目的含义；
2、发出商品，是指在采用分期收款销售方式下，企业已经发出，但尚未实现收入的产品、商品和物资。在分期收款销售方式下，销售企业应按照合同约定先交付商品，货款依约在日后分期收回。该科目是核算企业销售货物商品但不满足确认收入条件且已发出货物商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价）；
3、对于不满足确认收入条件的发出商品，应按发出商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记发出商品科目，贷记库存商品或产成品科目；
4、可见，题目的答复应是借记“发出商品”科目。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。 (1)未按照规定的现售条件现售商品房的; (2)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的; (3)返本销售或者变相返本销售商品房的; (4)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的; (5)分割拆零销售商品住宅的; (6)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的; (7)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的; (8)委托没有资格的机构代理销售商品房的。

[律师回复] 不包括。《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）国家税务总局公告2016年第86号第五条规定，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)中第五条中所指的“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。 (1)未按照规定的现售条件现售商品房的; (2)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的; (3)返本销售或者变相返本销售商品房的; (4)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的; (5)分割拆零销售商品住宅的; (6)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的; (7)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的; (8)委托没有资格的机构代理销售商品房的。