房屋卖出去后，租赁权归属要如何定

有人满心欢喜地买卖房屋，却不曾想，这其中还有租赁权的事儿在里头搅和。就拿张大爷来说，他把自家房子卖了，可这房子还有租客，这新的房主和租客之间的租赁关系该咋整，张大爷是一头雾水。相信很多人在卖房子时也会遇到类似难题，房屋卖出去后，这租赁权到底归属如何确定呢？下面就给大家好好说道说道。

一、“买卖不破租赁”原则是啥

这“买卖不破租赁”原则可是解决这类问题的关键。简单来讲，就是在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如，小王把自己出租中的房子卖给了小李，那原来小王和租客签的租赁合同，小李就得接着履行，租客依旧能按照合同继续租下去。

二、不同情况下的租赁权归属

如果在房屋出售前，就已经存在合法有效的租赁合同，而且租客也实际占有使用该房屋，那不管房子卖给谁，租客的租赁权不受影响。就像刚刚说的例子，租客有权利在租赁期内继续住着。要是在房屋出售之后才签订的租赁合同，得看新的房主是否知情并同意。若新房主同意，那租赁关系就合法有效；要是新房主不知情或者不同意，这租赁合同可能就面临无效的风险。

三、各方的权利和义务

对于租客来说，在租赁期间，享有按照合同约定使用房屋的权利。同时，要按照合同约定支付租金、合理使用房屋等义务。而对于新的房主，虽然成为了房屋的所有权人，但也有义务继续履行原租赁合同。不过，在租赁期限届满后，有权决定是否继续出租给原租客。例如，在合同履行过程中，租客要按时交租，不能在屋里干些违法或者破坏房屋的事儿。新房主不能随意在租赁期内赶租客走。

四、确定租赁权归属的步骤

要想确定租赁权归属，首先得找出原来的租赁合同。看看里面的条款，租赁期限、租金等内容得弄清楚。接着，新的房主和租客要进行沟通，告知对方房屋买卖的情况。双方可以协商并明确后续的租赁事宜。要是双方有争议，可以先尝试找第三方调解，像居委会。要是调解不成，可以去法院起诉。在这过程中，双方都得保留好相关证据，比如租赁合同、沟通记录、租金支付凭证等。

五、变更租赁协议的办法

如果新的房主和租客都想变更原来的租赁合同，也不是不行。双方可以重新签订一份新的租赁合同，把要变更的内容写清楚，比如租金调整、租赁期限变更等。要是只有一方想变更，得和对方协商一致。对方不同意，就不能擅自变更。比如，新房主想提高租金，就得和租客商量，租客同意了才能改，不同意就还得按老合同来。

房屋的租赁权归属确定后，后续可能还会有各种各样的新情况出现。比如租客中途想提前退租，新房主想对房屋进行改造等。这些问题要是处理不好，很容易引发新的矛盾。这时候，不妨到律图咨询专业律师，律图上的律师都有合法的执业资质，能通过官方渠道核验，他们不会做虚假承诺，也不夸大效果，会根据具体情况，帮你理清后续的处理流程，让你在房屋租赁和买卖的问题上少走弯路，更好地维护自己的合法权益。