买卖不破租赁，合同约定无效怎样处理

在日常的房屋交易或者租赁当中，经常会出现各种各样的状况。有这么一个事儿，老张把自己的房子租给了小李，签了五年的租赁合同。可没过两年，老张因为急着用钱，就把房子卖给了老王。老王觉得自己是房子新主人，不想再让小李继续住了，就拿出老张和小李签的合同，说合同里约定了“买卖则租赁无效”，想让小李立刻搬走。小李当然不愿意，本来租得好好的，怎么突然就要走人。这时候问题就来了，这种合同里约定“买卖不破租赁无效”的情况到底该怎么处理呢？下面咱们就来好好分析分析。

一、明确“买卖不破租赁”基本规则

“买卖不破租赁”是一项重要的法律原则，简单说就是在租赁关系存续期间，即使出租人把租赁物转让给他人，对租赁关系也不产生任何影响，承租人还是可以按照原来的租赁合同继续使用租赁物。就像上面说的小李，正常情况下他是可以继续住在老张租给他的房子里的。但如果合同里约定了“买卖不破租赁无效”，就得探讨这种约定是否有效。按照法律规定，当事人是可以在合同中进行意思自治的，不过前提是不能违反法律的强制性规定和公序良俗。如果这个约定是双方真实意思表示，且不存在违法违规情况，就要看具体约定的内容和效力了。

二、判断合同约定是否有效

判断“买卖不破租赁无效”这类约定是否有效，得看几个方面。一是是否存在欺诈、胁迫等情形。如果老张在和小李签合同时，故意欺骗小李说房子不会卖，让小李签下这个条款，那这种情况下这个约定很可能就无效。再就是看是否违反了法律和行政法规的强制性规定。假如没有违反这些规定，并且双方是完全民事行为能力人，那这个约定可能就是有效的。如果有效，就要按照约定来处理，小李可能就无法依据“买卖不破租赁”继续住下去；要是无效，小李就可以主张继续履行租赁合同。

三、有效约定的处理办法

要是这个约定是有效的，对于承租人来说，可以看看合同里对于这种情况有没有其他的补偿或者赔偿条款。比如约定了如果房子买卖导致租赁提前终止，出租人要给承租人一定的经济补偿。小李就可以依据这个条款要求老张给予相应补偿。还可以和新的所有权人也就是老王协商，看看能不能达成新的租赁协议。要是协商不成，承租人只能按照约定结束租赁关系，并且腾退租赁物。不过在腾退前，要注意保存好自己的相关物品，避免出现丢失或者损坏等情况。

四、无效约定的处理途径

如果约定是无效的，承租人可以理直气壮地依据“买卖不破租赁”原则，要求继续履行原租赁合同。要是新的所有权人不配合，承租人可以先和其进行沟通协商，明确表明自己的合法权益。比如小李可以和老王说清楚法律规定，以及这个约定是无效的事实。要是协商不成，承租人可以收集相关证据，包括租赁合同、买卖协议、支付租金记录等等，然后去法院起诉，用法律武器维护自己的合法权益。

租赁关系中，就算解决了合同约定“买卖不破租赁无效”的问题，后续还是可能碰到不少麻烦。比如新的所有权人可能在承租人继续租赁期间故意刁难，停水停电或者不让承租人正常使用公共区域等。也有可能会出现租金支付的纠纷，新所有权人可能会要求提高租金。这些问题要是处理不好，很容易让承租人陷入困境。这时候不妨到律图咨询律师，律图平台上的律师都有合法的执业资质，能通过官方渠道进行核验，不会做虚假的承诺，也不会夸大维权效果。他们会根据你的具体情况，帮你理清后续要走的流程，在维护你合法权益这件事上给你专业靠谱的建议。