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离婚按揭买的房能变主贷人吗？
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2024-02-27
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卢滨律师
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专家导读
离婚按揭买的房能变主贷人，但是必须要离婚的双方当事人协商一致，银行一般情况下在这种时候都是会同意的，并且配合办理相关的贷款合同的变更手续，如果说周期比较长的话，那么变更之后是需要有一些注意措施的。
一、离婚按揭买的房能变主贷人吗?
离婚按揭买的房能变主贷人，一般而言，只要夫妻双方就房产分割达成离婚协议而变更主贷人，银行一般会同意，并配合办理贷款合同变更手续。但是，有些夫妻贷款周期较长，比如30年还贷期间，并且每个月还贷额较高，比如4000元以上，而变更后的还贷人每月工资收入不足贷款金额的两倍，银行一般不会同意变更主贷人，除非当事人另行提供担保人或采取其他担保措施。
因此，夫妻在协议分割房产前要注意银行对变更主贷人是否同意。
另外，在办理银行贷款变更手续时，银行一般会严格要求当事人双方到场，一方到场银行会拒绝办理变更手续。如果一方当事人不到场，可以委托代理人(包括律师)委托办理变更手续，相关委托书必须办理公证。
二、变更房产贷款人的流程有哪些?
离婚按揭房取得房产证的，过户首先需要办理离婚房产析产，离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产，在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后，就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续，具体的过户流程有：
(1)、协议离婚，签订离婚协议书的到公证处办理析产公证，如有离婚判决书的话无需办理公证;
(2)、到交易中心办理转绘;
(3)、到房管局办理免征契税申请;
(4)、办理析产登记手续并缴交50元登记费;
(5)、取证。
房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此，一般来讲，按揭房要过户必须先付清银行贷款。若暂时还不清贷款，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。但由于转按揭手续非常麻烦，目前多数银行已经停办此项业务。为此，银行给出两种建议，其一即通过正常买卖流程过户，重新缴纳契税、评估担保费用;其二是到公证处办理房产公证后，一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。
离婚的时候如果涉及到贷款的问题的话，比如说按揭贷款的房屋是可以变更房屋的贷款的人员，但是首先跟当事人协商一致，然后由银行配合进行相关的变更手续办理。这是法律中允许的行为。
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《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
3. 以合法形式掩盖非法目的；
4. 损害社会公共利益；
5. 违反法律、行政法规的强制性规定。
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[律师回复] 对于按揭中的房产该怎么变更这个问题，解答如下,
1.夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，婚后双方共同还贷的房屋的分割：
根据现行《婚姻法》第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：一方的婚前财产，由于房产证是婚前取得的，所以该房屋属于婚前个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，但对配偶参与清偿的部分，应当予以返还。
2.夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，但离婚时，尚未取得房屋产权证的房屋的分割：
根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
(二)》第二十一条规定，离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权，当事人协商不成的，人民进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。前款规定的房屋取得完全所有权后，当事人如果有争议，可以另行向人民提讼。
3.夫妻一方婚前订立房屋买卖合同，支付了部分房款，婚后夫妻双方共同还贷，且房屋产权证也在婚后获得，房屋该如何分割：
在一方婚前签订房屋买卖合同后就已经取得该房屋的财产权益，而取得房产证也是婚前订立房屋买卖合同及后续付款行为所致，该房产应属于订立房屋买卖合同一方的婚前财产，但另一方有权就该部分用夫妻共同财产支付的购房款要求进行财产分割或要求获得补偿。
4.对于父母参与出资的房屋的处理：
根据《解释
(二)》第二十二条规定：
(一)父母在双方结婚前的出资：视为对自己子女的赠与，另有约定除外
(二)父母在双方结婚后的出资：视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。
5.房屋产权证登记有第三人的名字的处理问题：
如果房产中有子女或父母的名字，一般不会追加第三人追加，司法实践一般会根据当事人的申请，对房屋部分不予受理，告之当事人另案。或者根据当事人的申请，将此案中止审理，告之当事人另行提起析产之诉。
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2.夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，但离婚时，尚未取得房屋产权证的房屋的分割：
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如果房产中有子女或父母的名字，一般不会追加第三人追加，司法实践一般会根据当事人的申请，对房屋部分不予受理，告之当事人另案。或者根据当事人的申请，将此案中止审理，告之当事人另行提起析产之诉。
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按揭买的房子，离婚房产贷款变更吗？
按揭买的房子，离婚房产贷款的变更可以根据夫妻双方的协商而定，只要夫妻双方就房产分割达成离婚协议而变更主贷人，银行一般会同意，并配合办理贷款合同变更手续。但是，有些夫妻贷款周期较长，而变更后的还贷人每月工资收入不足贷款金额的两倍，银行一般不会同意变更主贷人。
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按揭费用主要包括什么
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1.房屋查案费：每证90元，由房管局收取;
2.房屋评估费：评估价×0.5%，由评估公司收取。如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费;
3.按揭代理费：按揭公司直接收到的服务费用，标准是贷款额×(1%～1.5%);不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;
4.贷款保险费：贷款额×1.2×0.1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的最高年限是20年;
5.贷款合同公证费：每宗300元;
6.转按揭合同协议公证费：每宗300元;
7.交易委托公证费：每宗200元;
8.银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;
9.他项权利登记费：每证250元，由房管局收取;
10.贷款印花税：贷款额×0.005%，由银行收取。
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准备离婚，按揭房变更怎么办理
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一、没有房产证的，离婚按揭房如何过户没有房产证的按揭房，离婚后如何过户呢我们都知道，房屋过户必须有房产证，没有房产证是无法进行过户的。按揭房的房产证在正常情况下，应该是在银行抵押的。因此，离婚后，分得房子的一方想要过户的，可以有两种办法：
1、提前还贷：消除银行按揭抵押贷款的抵押登记，如果没有很多现金提前还贷的，可以考虑通过一些贷款公司将房产证赎出。在取得房产证后，双方到房产登记部分办理过户。
2、没有能力一次清偿贷款的，可以与贷款银行协商，变更贷款人，重新签订住房贷款抵押合同。这种操作方式比较麻烦，因为银行出于偿还贷款的风险及工作量的考虑，一般是不会给予配合的。
二、有房产证的，离婚按揭房如何过户，怎么过户有房产证的，离婚按揭房过户就比较好办理了。按照正常的过户手续办理即可。
三、离婚后按揭房过户流程离婚后按揭房如何过户，过户流程是什么如上文所说，未取得房产证的无法办理过户。因此，离婚按揭房取得房产证的，过户首先需要办理离婚房产析产，离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产，在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后，就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续，具体的过户流程有：
(
1)、协议离婚，签订离婚协议书的到公证处办理析产公证，如有离婚判决书的话无需办理公证
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2)、到交易中心办理转绘
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3)、到房管局办理免征契税申请
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4)、办理析产登记手续并缴交50元登记费
(
5)、取证。
一、没有房产证的，离婚按揭房如何过户没有房产证的按揭房，离婚后如何过户呢我们都知道，房屋过户必须有房产证，没有房产证是无法进行过户的。按揭房的房产证在正常情况下，应该是在银行抵押的。因此，离婚后，分得房子的一方想要过户的，可以有两种办法：
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二、有房产证的，离婚按揭房如何过户，怎么过户有房产证的，离婚按揭房过户就比较好办理了。按照正常的过户手续办理即可。
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按揭购房的主从合同是什么
[律师回复] 您好，针对您的按揭购房的主从合同是什么问题解答如下,
1、以欺诈手段签订的房地产买卖合同。
2、以胁迫的手段签订的房地产买卖合同。
3、乘人之危而签订的房地产买卖合同。
4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。
5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签订的房地产买卖合同。
6、恶意串通所签订的房地产买卖合同。
7、没有签订书面合同又无据可查的房地产买卖合同。
8、与法律明文规定不能交易的房地产所签订的房地产买卖合同。
9、公司产权没有公司法人和股东（股份制企业）签字的房地产买卖合同。
10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签订的房地产买卖合同。
1
1、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同。
1
2、非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。
依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。
（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
（2）所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。
《劳动合同法》
第十七条 劳动合同应当具备以下条款：
(一)用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人
(二)劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码
(三)劳动合同期限
(四)工作内容和工作地点
(五)工作时间和休息休假
(六)劳动报酬
(七)社会保险
(八)劳动保护、劳动条件和职业危害防护
(九)法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。
劳动合同除前款规定的必备条款外，用人单位与劳动者可以约定试用期、培训、保守秘密、补充保险和福利待遇等其他事项。
1、以欺诈手段签订的房地产买卖合同。
2、以胁迫的手段签订的房地产买卖合同。
3、乘人之危而签订的房地产买卖合同。
4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。
5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签订的房地产买卖合同。
6、恶意串通所签订的房地产买卖合同。
7、没有签订书面合同又无据可查的房地产买卖合同。
8、与法律明文规定不能交易的房地产所签订的房地产买卖合同。
9、公司产权没有公司法人和股东（股份制企业）签字的房地产买卖合同。
10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签订的房地产买卖合同。
1
1、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同。
1
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依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。
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(一)用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人
(二)劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码
(三)劳动合同期限
(四)工作内容和工作地点
(五)工作时间和休息休假
(六)劳动报酬
(七)社会保险
(八)劳动保护、劳动条件和职业危害防护
(九)法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。
劳动合同除前款规定的必备条款外，用人单位与劳动者可以约定试用期、培训、保守秘密、补充保险和福利待遇等其他事项。
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按揭贷款买的房能退吗？
可以退，而且有法律依据。合同法第94条规定：有下列情况之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的。2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。3、当事人一方迟延履行主要债务。
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一、购车贷款的申请资料身份证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供其复印件；职业和经济收入证明；与经销商签订的购车协议、合同或者购车意向书；银行要求的其他资料。
二、购车贷款的常见问题贷款额度贷款金额最高一般不超过所购汽车售价的80%。贷款期限汽车消费贷款期限一般为1-3年，最长不超过5年。贷款利率由中国人民银行统一规定。有的银行或汽车金融公司贷款利率或根据贷款人资质的好坏做调整。有的汽车金融公司的某些车型有零利率或是零手续费的贷款业务，这也仅限于个别车型。还贷方式 可选择一次性还本付息法和分期归还法（等额本息、等额本金）。
一、购车贷款的申请资料身份证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供其复印件；职业和经济收入证明；与经销商签订的购车协议、合同或者购车意向书；银行要求的其他资料。
二、购车贷款的常见问题贷款额度贷款金额最高一般不超过所购汽车售价的80%。贷款期限汽车消费贷款期限一般为1-3年，最长不超过5年。贷款利率由中国人民银行统一规定。有的银行或汽车金融公司贷款利率或根据贷款人资质的好坏做调整。有的汽车金融公司的某些车型有零利率或是零手续费的贷款业务，这也仅限于个别车型。还贷方式 可选择一次性还本付息法和分期归还法（等额本息、等额本金）。
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转按揭是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，在贷款清偿之前需要将房产转让给他人，而向银行申请将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。
转按揭业务的服务对象有：
1）需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人；
2）需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人；
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二、转按揭分类
按揭涉及两方主体：借款人和银行。对于银行而言，按揭是债权；而对于借款人来说，按揭是债务。根据转让主体不同，可以将转按揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让，即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行；债务转让指按揭在债务人之间的转让，即原借款人将按揭转给新借款人。 地区的转按揭主要是债权转让，而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。
按贷款类型区分，转按揭又有公积金贷款，商业性贷款（按揭），组合贷款，消费贷款等类型。
三、转按揭流程
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；
3、买方交纳房屋价格30%的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；
6、卖方向买方实际交付房屋；
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
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异名按揭怎么转按揭
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何办理异名转按揭
办理转按揭业务的原借款人、新借款人一般需要以下材料：
对于原借款人所需的资料有：
1、借款人和权利共有人身份证复印件；
2、房地产权证原件；
3、借款合同(抵押合同)原件；
4、一期银行还款对帐单原件；
5、还款卡或还款存折复印件；
6、房屋买卖合同。
对于新借款人所需的资料有：
1、借款人和权利共有人身份证复印件；
2、借款人和权利共有人户口簿复印件；
3、借款人婚姻证明复印件；
4、借款人和参贷人的收入证明；
5、首付款收据；
6、房屋估价报告；
7、房屋买卖合同；
8、如公积金贷款另附公积金帐号；
9、如消费贷款另附消费用途证明，水电煤帐单所有复印件均需统一使用A4规格纸张。
当然，不同的银行对于转按揭业务有不同的规定，具体材料需要根据银行具体要求做调整。
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名下有按揭房，按揭车，还有个体工商户登记注册的小家小加工厂，负债大概80万左右，社会抚养费无法一次交清，移交法院会有什么后果
[律师回复] 社会抚养费不按揭。rn社会抚养费的缴纳是违法生育子女的当事人的法定义务。银行不对此费用按揭。rn希望我的回答能对你有所帮助。
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朋友在刚结婚的时候按揭买了一个房屋，现在妻子生病了，她想把房子卖了 请问按揭房屋变更法人程序是什么
[律师回复] 首先跟贷款银行了解抵押的房子能不能做转按，可以的话，你尚欠银行的钱就直接转到要买房子的人那里了如果买房子的人不想做按揭（就是跟银行继续做房贷），也可以办好转按之后直接还清银行的钱，那他可以不必负担贷款利息。办好转按之后就可以进行交易了，当然，收到卖房子的钱是已经扣除欠银行的款项的。如果贷款银行不允许做转按，只能看看能不能找到担保公司代赎契（也就是还清欠银行的钱啦），当然担保公司不会是雷锋，会收取一笔费用的。如果连担保公司都找不到或者说找到的担保公司不肯代赎契，那只能自己想办法筹钱赎契，赎契后等于是取消了原来房屋的抵押关系，在这种情况下房屋才能进行交易。买房时若不按揭，签房屋买卖合同时里面约定到房产交易过户同时买家要把剩余购房款给卖方。如要按揭，那看买家是自己去银行办理按揭贷款，还是找的贷款中介或公司办理的贷款
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