商铺转租的风险有哪些？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商铺转租可能产生的风险：
1、房屋出租人可以解除房屋租赁合同的风险。
2、出租人不同意转租商铺的，次承租人只能立即归还占用的房屋的风险。
3、次承租人对商铺或店面的装修应当拆除，而不能折价给出租人的风险。
《商品房屋租赁管理办法》第十条，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

[律师回复] 商铺转租可能产生的风险有： 1、转手者是房东还是租赁者； 2、这个场地能否使用； 3、“转让店”在行政部门是否有历史遗留问题； 4、“转让店”是否有违法违纪记录。

[律师回复] 个人租房纠纷的主体是以个人为单位的，如果以单位的形式进行房屋的租赁，同时又发生租房纠纷类问题不算在个人租房纠纷范畴。个人租房纠纷通常情况下以协商的形式解决，如果协商不能达到双方的共同意愿，则可以由第三方或者是相关法律机构介入进行解决。纠纷通常由于合同未对相关事项做详细说明，所以在约定时应当对相关事项予以说明。

[律师回复] 需要看他们和房东之间的合同是如何约定的，是否约定了能转租，如没有，他转租了。房东有权收解除合同收回房子。 所有你租之前一定要弄清楚他们合同里是否有规定能否转租。 如果需要进一步法律咨询，您可以关注本团。 如对本回答满意，望您采纳。

[律师回复] 商铺转让；就是承租人在合同期间内将所租的房子，店面转租给他人的意思。一般情况下，原租人可以向转租人收取一定的转租费。转租人在付给原租人转租费后，如果原租人以年付的方式向房东预先交纳房租，转租人必须再向原租人支付房东与原租人在合同内的出租费，待到原租人与房东的合同到期后，转租人可以重新与房东签订租房合同。如果不是这样的情况，转租人只要支付给原租人一定的转让费后，在以后的租用期间向房东缴纳房租费用。
　　商铺转租；转租时必须要事先了解以下情况：房子或店面的租用有效期，原租人的水电、杂费是否已经结清，房子或店面的结构和装修是否被原租人改变过，原属房东的物品是否齐全，同时转租人还必须要求原租人引见房东，转租人必须先确认房东的身份是否属实，并和房东确认以上要以上要注意的事项。如果转租人在原租人与房东的承租合同到期后还要继续租用，此时就必须要和房东讲清楚，并在原合同到期后重新签订新合同。

[律师回复] 房租转租的风险：
1、租金无法收取。
2、房屋不当使用。
3、连带法律责任。
4、租客“恶意添附”。
5、电话成为“吸血鬼”。
6、灭失风险不得不防。
《合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 投资商铺的风险有哪些
商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。
商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。
A、关注商业地段
李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。
B、关注经营定位
投资场内商铺，
首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;
其次场内商铺在产权分离之后，一般都以收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。
C、关注销售模式
前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;
其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。
D、关注经营管理
商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统
一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
E、关注政府规划
政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。可是凡事总有意外，我们在关注规划带来的利好消息时，还要关注规划对商铺造成的不利影响，比如说市场整体搬迁、马路拓宽等都会对商铺造成不利影响。对于投资者来说，要提前了解到这些信息，当然有不小的难度，但是有很多规划其实在实施之前的两三年内就会被披露出来，因此当投资者了解到这些信息后，及时补救也不晚。
F、关注产品本身
商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种种限制，影响着商铺的业态构成，影响到商家的真正使用。产品也是商铺质量之本。另外对风水、发展商的品牌实力等都要有一定的考虑。
总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险。购买小产权房会面临以下风险：
一、没有房产证、产权证小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不能在房管局备案。因此，无法拥有房产证。办理产权证，需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法办理产权证。
二、无法进行银行贷款和抵押贷款若需要购买小产权房，则是需要一次清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。
三、小产权房交易难小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。
四、拆迁补偿难，质量没保证。

[律师回复] 您好。最好确认这个二房东和大房东之间的合同，包括时间、合同解除条件等，不然日后可能产生纠纷。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 第一，你和转租人谈好商铺出租费和转让费。 商铺转让费是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。商铺转让下家弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，但是注意上家是否有“上家非法做二房东”之嫌。 正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。在事情议定后，与对方签定书面转让协议，协议最好都有 第三方签字以示见证，一式多份。 第二，房东方面，在确定要在他的“地盘”开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可及转让手续(原则上讲，按照“个体工商管理条例”是要办的) 第三，在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可继承、借鉴、重写。在签约前，尽量在附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的情况。 第四，与房东签订新的店面租赁合同，租赁合同力求细致。如果租赁人对经营项目有信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，可将租赁时间适当延长一些;如担心房东届时拒绝续租，可在条款上写明合同期满时，保证自己优先租赁权。 第五，签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互“验明正身”。为谨慎和郑重起见，可对合同申请公证。合同一式三份，租赁人、房东和公证处各持一份。 第六，定金问题。对方拿出房产证、身份证等有效证件，留给租赁人收据;如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明(交定金时要求房东在场)。记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。 第七，考虑非人为因素。“非人为因素”涵盖两个方面，一方面是因“非我”因素对房东财产造成危害或损失的情况。谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。;另一个方面，提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时措施等等有关的诸种原因，可能(主要)对租赁者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是“非我”因素所为。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险。购买小产权房会面临以下风险：
一、没有房产证、产权证小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不能在房管局备案。因此，无法拥有房产证。办理产权证，需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法办理产权证。
二、无法进行银行贷款和抵押贷款若需要购买小产权房，则是需要一次清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。
三、小产权房交易难小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。
四、拆迁补偿难，质量没保证。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险。购买小产权房会面临以下风险：
一、没有房产证、产权证小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不能在房管局备案。因此，无法拥有房产证。办理产权证，需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法办理产权证。
二、无法进行银行贷款和抵押贷款若需要购买小产权房，则是需要一次清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。
三、小产权房交易难小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。
四、拆迁补偿难，质量没保证。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 投资商铺的风险有哪些
商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。
商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。
A、关注商业地段
李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。
B、关注经营定位
投资场内商铺，
首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;
其次场内商铺在产权分离之后，一般都以收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。
C、关注销售模式
前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;
其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。
D、关注经营管理
商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统
一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
E、关注政府规划
政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。可是凡事总有意外，我们在关注规划带来的利好消息时，还要关注规划对商铺造成的不利影响，比如说市场整体搬迁、马路拓宽等都会对商铺造成不利影响。对于投资者来说，要提前了解到这些信息，当然有不小的难度，但是有很多规划其实在实施之前的两三年内就会被披露出来，因此当投资者了解到这些信息后，及时补救也不晚。
F、关注产品本身
商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种种限制，影响着商铺的业态构成，影响到商家的真正使用。产品也是商铺质量之本。另外对风水、发展商的品牌实力等都要有一定的考虑。
总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。

[律师回复] 您好，关于投资商铺的风险包含什么这个问题，我的解答如下, 投资商铺的风险有哪些
商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。
商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。
A、关注商业地段
李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。
B、关注经营定位
投资场内商铺，
首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;
其次场内商铺在产权分离之后，一般都以收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。
C、关注销售模式
前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;
其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。
D、关注经营管理
商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统
一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
E、关注政府规划
政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。可是凡事总有意外，我们在关注规划带来的利好消息时，还要关注规划对商铺造成的不利影响，比如说市场整体搬迁、马路拓宽等都会对商铺造成不利影响。对于投资者来说，要提前了解到这些信息，当然有不小的难度，但是有很多规划其实在实施之前的两三年内就会被披露出来，因此当投资者了解到这些信息后，及时补救也不晚。
F、关注产品本身
商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种种限制，影响着商铺的业态构成，影响到商家的真正使用。产品也是商铺质量之本。另外对风水、发展商的品牌实力等都要有一定的考虑。
总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险。购买小产权房会面临以下风险：
一、没有房产证、产权证小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不能在房管局备案。因此，无法拥有房产证。办理产权证，需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法办理产权证。
二、无法进行银行贷款和抵押贷款若需要购买小产权房，则是需要一次清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。
三、小产权房交易难小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。
四、拆迁补偿难，质量没保证。

[律师回复] 您好，关于投资商铺的风险包含哪些这个问题，我的解答如下, 投资商铺的风险有哪些
商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。
商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。
A、关注商业地段
李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。
B、关注经营定位
投资场内商铺，
首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;
其次场内商铺在产权分离之后，一般都以收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。
C、关注销售模式
前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;
其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。
D、关注经营管理
商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统
一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。
E、关注政府规划
政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。可是凡事总有意外，我们在关注规划带来的利好消息时，还要关注规划对商铺造成的不利影响，比如说市场整体搬迁、马路拓宽等都会对商铺造成不利影响。对于投资者来说，要提前了解到这些信息，当然有不小的难度，但是有很多规划其实在实施之前的两三年内就会被披露出来，因此当投资者了解到这些信息后，及时补救也不晚。
F、关注产品本身
商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种种限制，影响着商铺的业态构成，影响到商家的真正使用。产品也是商铺质量之本。另外对风水、发展商的品牌实力等都要有一定的考虑。
总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 租赁转租商铺注意事项
第
一，你和转租人谈好商铺出租费和转让费。
商铺转让费是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。商铺转让下家弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，但是注意上家是否有“上家非法做二房东”之嫌。
正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。在事情议定后，与对方签定书面转让协议，协议最好都有
第三方签字以示见证，一式多份。
第
二，房东方面，在确定要在他的“地盘”开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可及转让手续(原则上讲，按照“个体工商管理条例”是要办的)
第
三，在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可继承、借鉴、重写。在签约前，尽量在附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的情况。
第
四，与房东签订新的店面租赁合同，租赁合同力求细致。如果租赁人对经营项目有信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，可将租赁时间适当延长一些;如担心房东届时拒绝续租，可在条款上写明合同期满时，保证自己优先租赁权。
第
五，签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互“验明正身”。为谨慎和郑重起见，可对合同申请公证。合同一式三份，租赁人、房东和公证处各持一份。
第
六，定金问题。对方拿出房产证、身份证等有效证件，留给租赁人收据;如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明(交定金时要求房东在场)。记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。
第
七，考虑非人为因素。“非人为因素”涵盖两个方面，一方面是因“非我”因素对房东财产造成危害或损失的情况。谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。;另一个方面，提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时措施等等有关的诸种原因，可能(主要)对租赁者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是“非我”因素所为。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 租赁转租商铺注意事项 第一，你和转租人谈好商铺出租费和转让费。 商铺转让费是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。商铺转让下家弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，但是注意上家是否有“上家非法做二房东”之嫌。 正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。在事情议定后，与对方签定书面转让协议，协议最好都有 第三方签字以示见证，一式多份。 第二，房东方面，在确定要在他的“地盘”开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可及转让手续(原则上讲，按照“个体工商管理条例”是要办的) 第三，在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可继承、借鉴、重写。在签约前，尽量在附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的情况。 第四，与房东签订新的店面租赁合同，租赁合同力求细致。如果租赁人对经营项目有信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，可将租赁时间适当延长一些;如担心房东届时拒绝续租，可在条款上写明合同期满时，保证自己优先租赁权。 第五，签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互“验明正身”。为谨慎和郑重起见，可对合同申请公证。合同一式三份，租赁人、房东和公证处各持一份。 第六，定金问题。对方拿出房产证、身份证等有效证件，留给租赁人收据;如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明(交定金时要求房东在场)。记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。 第七，考虑非人为因素。“非人为因素”涵盖两个方面，一方面是因“非我”因素对房东财产造成危害或损失的情况。谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。;另一个方面，提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时措施等等有关的诸种原因，可能(主要)对租赁者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是“非我”因素所为。

[律师回复] 买下商场商铺产权是指产权式商铺即权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺核心、基础的理念。产权式商铺是国际流行的权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。

[律师回复] 或面临罚款甚至刑罚
签订“阴阳合同”的行为违反了行政法规：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：“纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。
还有可能触犯刑事法律：根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定：一纳税人不缴或者少缴应纳税款偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，处三年以下有期徒刑或者拘役并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金，偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。
值得提醒的是，买卖双方是根据真实的成交价依法纳税，即使签订了“阴阳合同”，也不会受到处罚。
或无法取得高额贷款再售时要承担高税费风险
就同一标的物、同一合同双方主体，签订了两份对价不一的合同，就会给合同的履行带来了不确定性，若两份合同都真实有效的话，不论对卖方还是买方来说，都可能会选择对自己有利的那份来履行。
就买方而言。
首先是效力认定，或者合同不成立的风险。由于签订阴阳合同的行为，属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款或整个合同将会被认定无效。此外，如买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，卖方又要求以真实成交价订立现售合同。如买方不同意则导致现售合同未能订立的，那么买方只能取回已支付的款项，而不能要求双倍返还定金和其他赔偿。
其次，无法取得高额贷款的风险。由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将以低于实际价格的标准发放贷款，这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。再次，再售时同样承担高费用的风险。由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。
最后，是行政处罚和刑事追究的风险。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。
对于卖方来说，第一个就是宣告无效的风险。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加买方的心理变化，如果买方反悔，卖方将面临承担利息、房价下跌等损失，还存在房款不能全额收回的风险。如果买方不按期支付备案价格外的房款，或者恶意要求以备案价格进行交易，卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。第二则是行政处罚和刑事追究的风险。签订阴阳合同的卖方可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款，但一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。符合我国《刑法》第二百零一条的规定的，将会负上刑事责任。
成交价奇低合同应确认无效
律师表示，一份合同是否具有法律效力要看三要件：
1、主体适格;
2、双方的意思表示真实;
3、合同内容没有违反国家法律法规的强制性规定。只要符合上述三要件的合同都是具有法律效力的。
但是，买卖双方若是为了逃避缴税义务，而故意压低成交价而签订的合同，其
一，并非买卖双方的真实意思表示，其
二，是通过合法形式掩盖非法目的，根据《合同法》第52条的规定，成交价奇低的那份合同应确认无效。
按评估价征税之后应更加关注税费条款
根据我国《刑法》的规定，逃税罪是身份犯，即犯罪主体仅限于纳税人和扣缴义务人，而房地产经纪人在房屋买卖过程中并非纳税义务人或扣缴义务人，因此并不需要负刑事责任。但作为房地产经纪人应有应当遵守的从业守则，若违反从业守则，则可由从业单位或相关的行政管理部门对其进行处罚。
据了解，为了打击“阴阳合同”，2011年1月20日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部就联合发布了《房地产经纪管理办法》，其中规定了房地产经纪人操纵“阴阳合同”就要被处罚1万元，中介机构被处罚3万元。
此外，给这样合同盖章的中介公司，是否有虚报价格的“确凿证据”?虚报价格会否受到相关处罚?李律师表示，中介公司仅为卖方或买方提供报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，合同中的对价是买卖双方当事人约定的，与中介公司并无关系。因此，中介公司在合同中盖章其实是多此一举，也不会承担相应的法律责任。
在房产交易前，一定要查看房产证上登记信息是否与合同上约定的一致，例如所有权人是否一致，抵押状态是否一致，预告登记状态是否一致等。在交易过程中依实际成交价依法纳税。另，二手房交易双方都应更加关注承担税费的条款。合同中可以约定“按照法律规定各自承担应付的税费”，也可以约定“约定由一方来承担所有税费”。