房屋交易过程中卖方违约了定金如何退

最新修订 | 2024-08-11
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花陈锋律师
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专家导读 二手房交易过程中卖方违约的话是需要双倍返还定金的,《中华人民共和国合同法》规定,收定金的一方不履行应尽义务的需要双倍返还定金,如果是买家违约的,买家不能要求卖家返还定金。如果只是交了定金,还没有来得及签合同,就不能再要求支付违约金了。
房屋交易过程中卖方违约了定金如何退

一、房屋交易过程中卖方违约定金如何退?

卖方违约的应当双倍返还定金。

《中华人民共和国合同法

第一百一十五条 给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

二、房屋买卖的违约金标准是多少?

房屋买卖的违约金标准没有明确规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

在已经签了房屋买卖合同的情况下卖家违约的话,不仅要双倍返还定金,根据房屋买卖合同中的违约责任,卖家违约的话肯定得承担违约责任的,不过,国家法律制度中没有统一规定房屋买卖的违约金标准。

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刘某辩称,他承认没有按照约定期限迁出户口,但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋,为孩子上学购房的合同目的已经实现,他逾期迁户并未给其造成经济损失,故不同意其诉讼请求。
经审理查明,刘某将其名下的房屋出售给祝某,并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日,双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日,祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底,刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定,如刘某未能按照约定期限迁出户口,应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的,自逾期超过30日起,按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中,刘某提出违约金过高的抗辩。
经审理后认为,祝某具有合同依据,争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。
首先,由于合同目的无法实现是法定合同解除事由,而非不予承担违约责任的合法抗辩事由,且办理出售房屋户籍迁出手续,系刘某作为房屋出卖方的附随义务,故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。
其次,对于刘某提出的违约金过高的抗辩,应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素,根据公平原则,酌情予以确定。
最后,判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。
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二手房交易过程中,双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定,以免发生争议后举证困难。
由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权,故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务,应当合理确定违约金标准,否则,如卖房人提出违约金过高的抗辩,将根据法律规定予以酌减。
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二手房交易如何约定违约金,二手房买卖违约金
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