划拨土地房屋买卖合同有效力吗?

最新修订 | 2024-09-28
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王淳律师
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专家导读 划拨土地房屋买卖合同符合条件的情况之下是属于有效的。因为我们国家法律当中明确的规定以划拨的方式取得土地使用权,在转让房产的过程当中,必须要经过有权批准的当地政府来进行批准。

划拨土地房屋买卖合同有效力吗?

一、划拨土地房屋买卖合同有效力吗?

划拨土地房屋买卖合同符合条件的情况之下是属于有效的。根据法律规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制,防止国家利益受损。同时为兼顾维护市场交易正常进行,有条件的适用相关法律法规,对合同效力予以甄别认定。故未经有批准权的人民政府批准的房产买卖协议认定无效;而如果获得批准,在补交土地出让金之后,此时讼争房产买卖协议书虽涉及划拨用地上房产的转让,但并不违反相关法律法规,应当认定有效,可以协助办理过户登记手续。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。这是以基本民事立法的形式对划拨取得的建设用地使用权的立法态度。

城市房地产管理法》第40条第1款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”可见,划拨土地使用权是不得转让的,这是国家法律、行政法规的强制性规定,且是属于效力性的强制性规定,不得违反;

二、划拨取得国有土地使用权的情形有哪些?

可以依法取得划拨国有土地使用权的用地包括:

1、国家机关用地和军事用地

2、城市基础设施用地和公益事业用地

3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

4、法律、行政法规规定的其他符合条件的用地

三、划拨取得国有土地使用权的特征是什么?

1、内涵:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权,而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税

2、年限:以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制,但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,国家应当无偿收回划拨土地使用权,并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求,也可以对划拨土地使用权无偿收回,并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的,其地上建筑物和其他附着物归国家所有,但应根据实际情况给予适当补偿。

3、转让、出租、抵押的限制性规定:划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押,但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押:即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人,领有土地使用权证,地上建筑物有合法产权证明,经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的,没收其非法收入,并根据其情节处以相应罚款。

房屋的买卖需要由房屋的所有权人和对方签订相关的房屋买卖合同,当然也有些情况是在所签订的房屋买卖合同是属于无效的。比如说利用划拨的方式所取得土地的使用权,没有经过有关部门批准予以转卖,属于无效状态。

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可以以划拨方式取得的土地包括国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地。
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可以, 划拨土地,在交纳了土地出让金后,是可以交易的。(前提是准许买卖) 具体要问当地的主管部门(国土局)。划拨土地上的住房,在办理土地证后是可以交易或者买卖的。
购买划拨土地的法律风险

一,因买方不符合条件,国土局拒绝办理过户,导致交易无法完成
因企业基本均不符合使用划拨土地的条件,原则上说,直接以划拨土地办理过户具有一定困难,可能会被国土局拒绝。待操作到过户环节之时,买方通常已经支付了大部分购房款。因房屋无法过户,买方所能选择的,一般只能是通过诉讼,要求解除合同、追回已付款项,有条件的情况下争取赔偿。但是,诉讼的胜负,取决于交易双方谁对划拨土地的可转让性负责,而这并没有法律直接规定,最终判定将取决于对交易细节的证据收集。同时,即使买方胜诉,款项能否收回,还取决非于能否有效克服执行难问题。

二,国土局同意过户,但要求补缴土地出让金。
实践中,国土局大多同意办理过户,但前提是必须提前补缴土地出让金。此时卖方称已履行义务,不对补缴土地出让金负责。对买方而言,则面临要么终止交易,就合同解除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金,待取得土地权证后,再针对土地出让金支付问题,与卖方诉讼解决。在我们办理的一起实际案件中,买方选择后者,即先取得房地产,再就土地出让金诉讼。需要说明的是,此类案件并非买方或卖方一定胜诉,胜负关键取决于双方的交易价格是否包括土地出让金。

三,因规划等原因,划拨土地无法转为出让土地,导致交易无法进行。
熟悉房地产法律法规的买卖双方,通常会在谈判交易价格之初,即考虑到土地出让金补缴事宜,因此一般不会发生过户之后再就土地出让金诉讼的问题。但是,即使双方已考虑到土地出让金因素,也并不表示交易自此万事大吉。如前文所述,并不是任何情形下,国土局都会同意以补缴出让金的方式,将划拨土地转为出让土地。例如,笔者实际经手的一宗案件中,买方同意补缴出让金,且不纠结于价格高低,但国土局认为该幅土地另有规划,具有实施拆迁的可能性,因而不同意以补缴出让金的方式继续交易。
三、 划拨土地的法律风险控制
与大多房地产交易案件类似,有关划拨土地问题的法律风险,也主要通过三层法律措施予以控制:
一是法律尽职调查。交易之前,先就目标房地产做全面细致的法律尽职调查,了解划拨土地转为出让土地的可能性,了解土地出让金的补缴数额,对可能导致交易受阻的规划、环保等问题一并予以关注。
二是合同防范。从合同谈判,到合同条款的设置,结合目标房地产的尽职调查结果,层层设计风险防范条款,促进交易流畅,同时在交易受阻时也可平衡退出。
三是诉讼解决。若交易受阻,或对方违约,则注意收集有利证据,依托交易合同,尽早诉讼解决,将风险控制在最小范围。
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划拨土地上的房屋可以买卖吗
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