购买商品房的预付款可以退吗

[律师回复] 对于预购商品房预告登记的注销这个问题，解答如下,
1、登记申请书;
2、申请人身份证明复印件;
3、预购商品房预告登记证明;
4、预购商品房注销的证明资料(如双方解除买卖合同的协议、生效的法律文书等);
5、其他必要资料。
※买受人为公司的，申请预告登记注销时，还需提交股东大会或董事会的决议及单位授权委托书。
※需办理退税手续的，还应填写房屋契税退税申报审批表，提交契税发票(客户联)。
※享受了货币补贴政策的，申请预告登记注销时，需提交长沙市住房保障工作局出具的工作联系函。
注意事项

[律师回复] 商品房预售合同正、副本均遗失的，购房人需申请补办全套商品房预售合同。
房屋买卖双方需提交《合同遗失情况说明》、受让方夫妻双方身份证及结婚证、转让方经办人身份证复印件及授权委托书、全套新版《南京市商品房预售合同》（开发企业补打、盖章），若该商品房设有预抵押，还需提供《涉及抵押的商品房合同备案事宜联系单》。以上材料由房产交易部门核查并在合同正、副本加盖“补”章及“备案专用章”后，购房人即可凭此补办的新合同办理不动产登记。

[律师回复] 商品房预售指的是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售是一种附加期限的交易行为，即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。正因为这样的一个特点，说明商品房预售的不同之处。那么，购买预售商品房要交定金吗如果不需要的话，购房者又该如何签订商品房预售合同呢对于这些问题，下面为大家详细介绍。
一、商品房预售的条件是什么根据我国法律的相关规定，商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）取得商品房预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。
二、商品房预售的程序有哪些
（一）订立预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
（二）登记备案。预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
（三）收取预付款。开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。
（四）办理商品房的权属登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
三、购买预售商品房要交定金吗签订商品房预售合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房预售合同履行的必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房预售合同。在购买商品房时，最好将该项目了解清楚，然后直接与开发商签订买卖合同，这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见，或者又发现了对自己不利的新问题，都可全身而退，不必再为解决定金的问题而烦恼，也避免了可能的定金损失。或者在签认购书时加上“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金”、“在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回”的约定。
四、如何签订商品房预售合同
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
五、预售商品房能转让吗我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”说明预售商品房可以转让，但同时也说明转让是有条件的：
1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让。
2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，预售合同未经登记备案，其合同标的的商品房不得转让。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，应按商品房买卖关系处理。
4、预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则转让无效。
5、预售商品房转让必须签订转让合同，并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

[律师回复] 可以退，但要承担一定的违约责任。

[律师回复] 您好，关于预售的商品房该如何购买这个问题，我的解答如下, 购买预售商品房需要办理预告登记，具体如下：
(一)商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。
(二)约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。
(三)办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书;申请人的身份证明;已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定;买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料;其他必要材料。
办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。

[律师回复] 你可以向法院起诉，要求开发商退预付款和承担违约责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1.预购商品房预告登记所要保护债的请求权具有排他效力，也就是说，经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为。预告登记使得其所保护的债的请求权效果及于物权，在未经预告登记权利人同的情形下，能够产生否定物权变动的法律后果，这也是预购商品房预告登记的要义。
2.不动产物权的转移登记有赖于预告登记权利人的请求，在预告登记权利人未作物权变更登记请求的情形下，不动产物权不会发生自动转移的后果。预告登记权利人并非必然将来成为不动产权人，只是在预告登记权利人依照法律规定或者约定的物权变动条件成就时，其享有排他的请求进行物权变动的权利。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、签订认购书签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。
(2)认购物业的楼层、户型、房号、面积。
(3)房价。包括单价、总价。
(4)付款方式。包括一次性付款、分期付款、按揭付款。
(5)认购条件。包括：定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
2、签订买卖契约购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
3、预售登记买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
4、签订管理公约，办理入住手续当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
5、办理产权过户，领房产证
二、怎样购买预售商品房
1、买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后定下该房。
2、确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
3、准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 怎样转让商品房预售合同 我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。根据《城市房地产管理法》第45条之规定，说明预售合同转让是有条件的。 预售合同转让有如下条件： 1、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。 2、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。 3、预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。从预售合同内容看，分以下几种情况： 第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。 第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益，又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。 第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解后预购人履行合同情况。 4、预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。 这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权人的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让

[律师回复] 解答如下, 商品房预售不是必须缴全款的，是否支付全款，完全是通过双方协商的结果。但实践中，商品住宅首付不低于30，商业用房首付不低于50；而通常已经取得了商品房预售许可证的话，一次性购房的是要补齐房款才能签合同去房管局做备案的。
按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔〕31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
《中华人民共和国担保法》第八十九条
《担保法司法解释全文》第一百二十一条

[律师回复] 你好，如果是双方自愿签订的， 不违反法律的强制性规定，就具有法律效力。

[律师回复] 您好，针对您的购买预售商品房包括什么风险问题解答如下, 购买预售商品房可能会有以下风险：
1、商品房预售广告和宣传资料可能会有夸大成分，造成实际交房与宣传或样品间有差异。
2、交易标的不确定。在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素影响，因而买期房的面临的风险比一般买现房的大。
3、商品房预售合同。购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得房屋所有权，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为，这就会影响到购房者的权益。
4、利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。所以购买期房，一定要查验开发商的证件，五证齐合才可购买。

[律师回复] 可以的，解除合同。 和我联系，给你处理。如果还有不清楚的，可以和我直接电话或者微信联系（电话同微信）方便给你详细答复。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房预订定金合同怎么写 甲方：(卖方)： ___________________ 住所：______________________________ 邮编 ：_____________________________ 法定代表人：________________________ 联系电话：__________________________ 委托代理机构：______________________ 住所：______________________________ 邮编 ：_____________________________ 法定代表人：________________________ 联系电话：__________________________ 乙方 ( 预订方 )：__________________ 住所 ：______________________________ 邮编 ：______________________________ 证件名称：___________________________ 证号：_______________________________ 联系电话 ：__________________________ 法定代表人：_________________________ 委托代理人：_________________________ 住所 ：______________________________ 邮编 ：______________________________ 证件名称：___________________________ 证号：_______________________________ 联系电话 ：__________________________ 甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订商品房事宜，订立本合同。 第一条 乙方预订座落______________________房屋(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋的所有权证(证书号：_________)，并经____________测绘机构实测，该房屋建筑面积为___________平方米。 第二条 甲、乙双方约定按下述第种方式计算该商品房价款： 1.按建筑面积计算，该商品房单价为(______币)每平方米______元，总金额 (______币)______元整。 2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为(______ 币)每平方米______元，总金额(____________币) 元整。 3.按套(单元)计算，该商品房总价款为(______ 币) ______元整。 第三条 乙方同意签订本合同时，支付定金人民币__________________元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。 第四条 甲、乙双方商定，预订期为______天(不超过十五天)，乙方于______年______月______日前_____________与甲方签订《商品房买卖合同》(浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制)。 第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。 第六条 在本合同的 第四条约定的预订期限内，除本合同 第七条、 第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。 第七条 有下列情况之 一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。 1.甲乙双方在签订商品房出售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致; 2.甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前，由司法机关、依法限制该房屋房产权利的。 第八条 有下列情况之 一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金： 1.甲方未遵守本合同 第二条、 第五条约定的; 2.甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、查封等事实的。 第九条 甲乙双方应当在约定的期限(不超过十五天)内签订商品房销售合同。约定期限内未签订的，本合同自动失效。 第十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第种方式解决： 1.提交_______仲裁委员会仲裁。 2.依法向人民。 第十一条 本合同一式___份，甲乙双方各持___份，_________ 、___________各执一份。

[律师回复] 你好。已经购买的房屋不是你想退款就能退款的，因为你已经签了合同就应当按照合同履行，而不能单方面解除合同，更不要说希望把购房款退给你。除非你有合法正当理由解约，才有可能拿回购房款。

[律师回复] 商品房买卖合同签订后没有法定理由不容易撤销，否则需要承担违约责任，可以请求延期交房的违约责任

[律师回复] 如果有预售证是可以收全款的。

[律师回复] 您好，正常是不能退的

[律师回复] 购买商品房需要办理的手续：
（1）确认开发商是否是有合法手续的房地产公司；
（2）签订认购书；
（3）签订合同；
（4）办理预售登记及转让；
（5）办理入住；
（6）产权过户、领取产权证。
购买商品房要注意的事项：
近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：
（1）规划部门的《建设工程规划许可证》；
（2）国土部门的《国有土地使用权证》；
（3）《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；
（4）建设部门的《建设工程许可证》；
（5）国土部门的《商品房销售（预售）许可证》。
为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：
（1）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；
（2）《国有土地使用权证》；
（3）缴纳地价款的有关凭证。
需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。
应特别注意的是：
（1）正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；
（2）土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。
（3）土地证不得擅自涂改。
（4）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

[律师回复] 这要具体情况具体分析：
一、定金，是指根据当事人的书面约定一方向对方给付一定数额的现金作为债权的担保，称为定金。傣务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双信返还定。
二、签订合同时，要弄清[定金]与[预付款]的含义：
1、定金是带有违约惩罚性的，给付定的一方违约或者反侮，不得要求返还定；收受定金的一方违约或者反悔，应当双倍返还定金。
2。预付款，如果买卖不成或者反悔，买方可以要求退回预付款。
三，详惰请参考《民法通则〉第八十九条、第九十条、第九十一条。