共有产权房可以买卖吗？

[律师回复] 你好，建议委托律师处理为宜

[律师回复] 共有房屋是指房屋不仅属于一方所有，而是几个人共同对房屋享有所有权，都能对房屋行使占有、使用、收益和处分权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”　　依据该条规定，房屋所有人出卖共有房屋，必须征得共有人的同意，而且必须出具共有人同意的书面证明书，共有人对出卖的房屋享有优先购买权，能够优先购买，但必须是与其他购买人在同等条件的情况下才享有该项权利，如果其他购买人提供的条件优于共有人，共有人即丧失了该项优先购买权。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 共同共有房产卖一半可以吗<br/>一、共同共有房产卖一半可以吗<br/>根据《中华人民共和国物权法》<br/>第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。<br/>第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。<br/>第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。<br/>共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。<br/>第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。<br/>二、共有房产怎样分割<br/>按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。<br/>1、直接分割房屋<br/>形成房屋的区分所有。能够区分成彼此使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。<br/>2、房屋作价补偿<br/>即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。<br/>3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合<br/>这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。<br/>4、房屋变价分割<br/>房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。<br/>三、房屋共有人有什么权利<br/>(1)要求分出自己份额权。按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。<br/>(2)处分自己份额权。按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。<br/>(3)对其他共有人出售的份额享有优先购买权。优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示不购买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求宣告该买卖行为无效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 共同共有房产卖一半可以吗<br/>一、共同共有房产卖一半可以吗<br/>根据《中华人民共和国物权法》<br/>第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。<br/>第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。<br/>第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。<br/>共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。<br/>第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。<br/>二、共有房产怎样分割<br/>按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。<br/>1、直接分割房屋<br/>形成房屋的区分所有。能够区分成彼此使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。<br/>2、房屋作价补偿<br/>即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。<br/>3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合<br/>这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。<br/>4、房屋变价分割<br/>房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。<br/>三、房屋共有人有什么权利<br/>(1)要求分出自己份额权。按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。<br/>(2)处分自己份额权。按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。<br/>(3)对其他共有人出售的份额享有优先购买权。优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示不购买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求宣告该买卖行为无效。

[律师回复] 您好，关于共同共有房产可以拍卖吗这个问题，我的解答如下, 共同共有房产能否拍卖<br/>案例<br/>1999年，宋某向余某借款25万元，因借款期限到后，借款人宋某未按期归还，余某即向要求宋某归还借款本息。作出了由宋某归还余某借款25万元本金及相应利息的判决。判决生效后，宋某不予履行，余某向申请强制执行。另本案在诉前曾对宋某与朱某等人共有的房产一幢予以保全。该案立案执行后，告知该房屋的其他共有人朱某等人先行析产，但共有人朱某等与被执行人宋某恶意串通分割，据此，宋某仅得1%房产份额，其余99%归朱某等其他三个共有人。此分割协议经确认无效后，上述房产共有人一直借故未予析产。后执行裁定拍卖该房产，但案外人朱某等三人提出异议认为是其共有财产，致使拍卖中止。<br/>在本案执行中，执行人员对该共有房产可予以执行无异议，但对如何处置该共有房产形成两种意见：一种意见认为，虽然房产其他共有人提出异议，但也可对宋某与朱某等人共有房产直接裁定拍卖，只要同时保护其他共有人的优先购买权即可。另一种意见则认为，对被执行人与他人共有财产直接拍卖不当，应先通过执行听证或诉讼方式分割共有房产，分割后，才可对被执行人应享有的部分财产进行强制执行，否则属程序不到位。笔者同意<br/>第一种意见，理由如下：<br/>一、本案的房产并不属于可分割物，强行分割有损其使用价值，应整体予以处置。理论上，共有财产的分割方法有三种：实物分割、变价分割以及折价补偿。实物分割是指在无损于共有财产价值的前提下，按各共有人的份额对共有财产进行分割，使各共有人分得应有部分。所谓变价分割即变卖、拍卖共有物将价金分配给共有人的方法。折价补偿则是共同财产由共有人中一人或数人取得时，该取得人对其他共有人予以补偿的分割方法。三种方法原则上并无先后之分，分割时，仅须斟酌各共有人之利害关系、共有物之性质及其价格、经济效用及公共利益等，以公平方法决定。但三者的适用条件、适用对象存在不同，实物分割适用对象为可分割的共有财产，而变价分割则适用于共有财产不可分的情况。所谓不可分，即分割有损共有财产价值的情形。折价补偿方法则适用于共有人中有人愿取得共有财产的条件之下。这是在民法理论上共有财产的分割方法，具体到对共有财产的执行中，也应用上述方法执行。这就要求对可分共有财产应用实物分割方法执行，对不可分、分后有损财产价值的应用变价分割或折价补偿的方法执行。本案中，共有物是宋某与朱某等人共同共有的房产，房产因其建造时各种配套设施设置的单一性，强行实物分割则有损于其用于居住的价值，应明确属于不可分物。在此情况下，可直接予以整体拍卖，而后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条“共有财产是特定物，而且不能分割或分割有损其价值的，可以折价处理”的规定。<br/>二、<br/>第二种意见提出用听证或诉讼方法事先予以分割，但采用听证或诉讼方式并不能对本案房产予以实物分割。执行中，用执行听证方式对可分共有财产进行实物分割，对不可分财产通过听证方式决定予以变价分割或作价补偿，是可行的。但本案的共有财产是不可分不动产，通过听证也不能在实物上对房产予以分割。同样，通过引入诉讼方式事先分割，也无必要，不动产的变价分割并不需通过诉讼，只要通过拍卖或变卖方式即可把财产转化为金钱价值，至于该总价款中被执行人和其他共有人的份额，有约定的则按约定确定份额，无约定的则推定为均等，然后把该份额执行给权利人即可。所以第二种意见看似合理，其实有悖共有财产的分割规则，并不可行。<br/>三、对其他共有人的权益可通过优先购买权予以保护。第二种意见的本意是在执行中不侵犯其他共有人合法权益，但按第一种意见也能保障其他共有人的合法权益。关于按份共有人、共同共有人对共有财产的优先购买权，我国法律均有明确的规定，如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定，共同共有财产分割后，如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应予以支持。对此，执行中处置共有财产均应严格遵守。就具体方式而言，则可在对共有房产予以拍卖前三日内，通知其他共有人有同等条件下的优先购买权，当然，通知应以可能通知为前提。这样，对其他共有人的权益也可以得到保护。