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租赁合同违约了怎么计算实际损失？
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2024-08-30
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巩海冬律师
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专家导读
租赁合同违约了想要计算实际损失，可以根据在履行合同中因对方违约，导致合同不能正常的履行来进行计算；一般有约定的按约定支付，没有约定就可以按照法定的条款来进行支付，这都是可以获得保护的。
一、租赁合同违约了怎么计算实际损失？
实际损失的计算，根据双方在履行合同的过程中，因为对方违约，导致合同不能正常履行的前提来计算。
这里有三种确定实际损失的方法：
1、合同中没有约定违约金条款，但是有约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的，可按照这个计算方法进行计算。
2、如果合同中，也没有约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的，可以凭借相关的款项单据，书面证据来佐证，达成双方协商一致。
3、如果双方就实际损失金额，不能达成协商一致的，可以向法院起诉，由法院审查后进行判决。
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条 【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第一、产生的依据不同。缔约过失责任产生的根据是先合同义务。而违约责任则只能产生于已生效的合同，合同已生效，债务人搜索应按合同约定的义务履行，对约定义务的违反，债务人应承担违约责任，违约责任产生的根据是合同义务。
第二、责任保护的利益不同。缔约过失责任制度在制度设立上最初就是为了保护缔约双方从开始接触、磋商到合同不能成立、合同无效、合同被撤销时双方之间为此而形成一种特殊的信赖关系，并基于这种特殊的信赖关系期望通过合同的订立、履行去实现合同目的过程中产生的信赖利益。而违约责任则重在保护合同当事人的履行利益。
第三、责任的性质不同。缔约过失责任具有法定性，它是基于法律的直接规定而产生的，不是以当事人之间的约定产生，并且缔约过失责任的责任形式也是法律规定，即赔偿损失，当事人不能任意选择。而违约责任具有约定性，当事人可以在合同中约定违约责任的形式，约定违约金及赔偿损失的数额、计算办法等。
第四、责任发生的时间不同。缔约过失责任只产生在缔结合同过程中，包括合同成立;在这个过程中，因一方当事人的过错致使合同不能成立，即仍处在要约或承诺阶段，或合同虽已成立但因其合同标的不适法而无效，或因合同虽已成立但因其意思表示的不真实，法律行为不能发生法律效力而被撤销时，当事人已经为订立合同花费了一定的费用或为签订此合同而丧失了其他利益机会。而违约责任只能发生在合同成立后且已生效。
第五、归责原则不同。缔约过失责任的归责原则应该是过错责任原则，即当事人在订立合同过程中因合同未成立、合同无效或合同被撤销，致使对方信赖利益损失时，应以其过错作为确定责任的要件及确定责任范围的依据。违约责任的归责原则是严格责任原则。
综合上面所说的，租赁合同违约了那么对于违约的一方就需要承担起相应的责任，但会如何的赔偿就需要看实际造成的损失额来进行计算，因此，在出现了违约之后就需要由双方来进行协商，如果协商不下来就可以利用诉讼的方式来进行解决。
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租赁合同违约了怎么计算实际损失？
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违约实际损失怎么计算
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２、可得利益损失应当是可以预见的损失，包括合理预见的损失数额和根据对方身份所能预见到的可得利益损失类型。
３、计算可得利益损失，应包括守约方采取合理措施防止损失扩大的合理费用。但守约方未采取防损措施的，应自行承担扩大的损失。
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我和同学一起租了房子，由于工作的原因，我们打算提前退租，那租赁合同的实际损失都包括什么？
[律师回复] 你好，租赁合同的实际损失：
一、空置期租金、管理费损失
一般情况下，承租方单方解除合同后，出租方不可能马上找到新的承租方，往往需要耗费一定的时间，这期间，房屋无法出租出去，出租方遭受一定的租金和管理费损失。
二、房屋中介费用
基于信息不对称的原因，出租人寻找另一承租人通常是通过委托房产中介机构进行的。一般而言，如果居间成功，房产中介会收取一定数额的报酬，该报酬应计入其寻找另一承租人的成本之内。当然若出租人不采用委托房产中介的方式，则房产中介费用可不予考虑。
三、新租赁合同的免租期
在很多情况下，商铺的出租人都会对新的承租人给予一定的免租期，主要是由于承租人在收房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业。此种情形下，出租人通常基于合同约定和商业惯例不收取承租人免租期的租金。一般而言，如果新的租赁合同中有免租期的规定，因免租而遭受的租金损失也是会被认定为实际损失的。
四、新旧租赁合同租金的差价
因前一承租人的原因致使租赁合同解除，出租人不得不寻找下一承租人，前后两个租赁合同的租金可能并不相同。如果后一租赁合同租金高于前一租赁合同的租金，则不存在损失一说。如果后一租赁合同的租金低于前一租赁合同的租金，则两次租赁合同的租金差价可能会被视为出租人依据前一租赁合同可获期待利益的损失，出租人可能会主张由前一承租人承担。由于法律对此无明确规定，司法实践中也存在一定争议，出租方与承租方各执一词，最终的结果取决于法官的自由裁量权。
一、空置期租金、管理费损失
一般情况下，承租方单方解除合同后，出租方不可能马上找到新的承租方，往往需要耗费一定的时间，这期间，房屋无法出租出去，出租方遭受一定的租金和管理费损失。
二、房屋中介费用
基于信息不对称的原因，出租人寻找另一承租人通常是通过委托房产中介机构进行的。一般而言，如果居间成功，房产中介会收取一定数额的报酬，该报酬应计入其寻找另一承租人的成本之内。当然若出租人不采用委托房产中介的方式，则房产中介费用可不予考虑。
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在很多情况下，商铺的出租人都会对新的承租人给予一定的免租期，主要是由于承租人在收房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业。此种情形下，出租人通常基于合同约定和商业惯例不收取承租人免租期的租金。一般而言，如果新的租赁合同中有免租期的规定，因免租而遭受的租金损失也是会被认定为实际损失的。
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因前一承租人的原因致使租赁合同解除，出租人不得不寻找下一承租人，前后两个租赁合同的租金可能并不相同。如果后一租赁合同租金高于前一租赁合同的租金，则不存在损失一说。如果后一租赁合同的租金低于前一租赁合同的租金，则两次租赁合同的租金差价可能会被视为出租人依据前一租赁合同可获期待利益的损失，出租人可能会主张由前一承租人承担。由于法律对此无明确规定，司法实践中也存在一定争议，出租方与承租方各执一词，最终的结果取决于法官的自由裁量权。
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房租违约实际损失怎么计算
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没有实际损失违约金如何适用
[律师回复] 您好，关于没有实际损失违约金如何适用这个问题，我的解答如下, 在违约未给守约方造成实际损失的情况下，以预期利益损失作为调减违约金的基础，兼顾当前经济社会形势对违约金问题进行处理，能够较好地维护公平和诚信。
我国合同法规定的违约金主要是补偿性的。从合同法
第一百一十四条的规定来看，违约金在实质上是以补偿性为原则的，支付的数额需要根据损失情况来具体确定同时，如果当事人约定的违约金数额低于或者过分高于造成的损失，可以通过请求或者仲裁机关适当增减以使违约金与实际损失不至相差太多。《合同法解释(二)》
第二十八条规定，增加违约金数额不得超过实际损失额，且不得再请求赔偿损失，这更加突出了违约金的补偿性质。
违约金过高而予以调整的基础及参考因素。基于违约金的补偿性，当事人依法可以根据案件情况请求调整。《合同法解释(二)》第二十九条规定，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。
违约方对于违约金约定过高的主张需承担举证责任，但对于守约方因违约造成的实际损失，往往很难掌握，所以不能刻意要求违约方对守约方的实际损失负有举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。守约方首要的举证责任是证明违约方存在违约行为及过错程度，如果不能证明对方的行为违约，其主张违约金的请求将得不到支持其次，守约方还需要证明约定违约金的合理性，即因违约方的违约行为导致的实际损失和其遭受的可得利益损失总额及必要的交易成本。
我国合同法规定的违约金主要是补偿性的。从合同法
第一百一十四条的规定来看，违约金在实质上是以补偿性为原则的，支付的数额需要根据损失情况来具体确定同时，如果当事人约定的违约金数额低于或者过分高于造成的损失，可以通过请求或者仲裁机关适当增减以使违约金与实际损失不至相差太多。《合同法解释(二)》
第二十八条规定，增加违约金数额不得超过实际损失额，且不得再请求赔偿损失，这更加突出了违约金的补偿性质。
违约金过高而予以调整的基础及参考因素。基于违约金的补偿性，当事人依法可以根据案件情况请求调整。《合同法解释(二)》第二十九条规定，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。
违约方对于违约金约定过高的主张需承担举证责任，但对于守约方因违约造成的实际损失，往往很难掌握，所以不能刻意要求违约方对守约方的实际损失负有举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。守约方首要的举证责任是证明违约方存在违约行为及过错程度，如果不能证明对方的行为违约，其主张违约金的请求将得不到支持其次，守约方还需要证明约定违约金的合理性，即因违约方的违约行为导致的实际损失和其遭受的可得利益损失总额及必要的交易成本。
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没有实际损失违约金如何适用
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合同中约定了违约金，而违约金不足以支付实际损失的情况下，是按实际损失算还是按违约金算？
[律师回复] 由当事人申请调整至与实际损失相差不大。 根据《合同法》第114条第2款的规定，只要违约金的数额低于违约造成的损失，而并不限于违约金数额“过分低于”损失，当事人即可以请求增加。如此规定，意在强化违约金的填补功能，使违约金的作用最低限度与损害赔偿责任等同，当然，两种责任的效果实际上是否等同，还要取决于当事人的意志。请求增加违约金数额的原因是约定的违约金对己不利，不足以弥补因违约而遭受的损失，因此，违约金增额请求权一般由债权人行使，债权人请求增加违约金时，须负举证责任，举证证明损失大于约定的违约金。
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合同约定赔偿实际损失，还包括直接损失吗
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１、可得利益损失是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务者因对方的违约行为而受到的预期纯利润损失。通常包括生产利润、经营性利润损失、转售利润损失三种主要类型。但可得利益是合同履行后的纯利润，不包括主观推测的损失以及为取得利润所支付的费用。
２、可得利益损失应当是可以预见的损失，包括合理预见的损失数额和根据对方身份所能预见到的可得利益损失类型。
３、计算可得利益损失，应包括守约方采取合理措施防止损失扩大的合理费用。但守约方未采取防损措施的，应自行承担扩大的损失。
４、可得利益应扣减守约方因损失发生的同一违约行为而获得的利益。
５、据此，可得利益损失的计算公式基本是：可得利益损失赔偿额＝可得利益损失总额－不可预见的损失－扩大的损失－受损害方因违约获得的利益－必要的成本
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我最近在处理合同的问题，在处理损失的问题，大家知道合同实际损失计算的办法是什么的呢？
[律师回复]
1、预期利益，又可称为可得利益，是指合同在履行以后可以实现和取得的利益。该利益是一种未来的、必须通过合同的实际履行才能实现的利益，并且是合同当事人订立合同时能够合理预见到的利益。
2、《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 该条文明确规定了预期利益损失包含在违约损失当中，违约方应当赔偿守约方的预期利益损失。
3、《合同法解释二》第29条主要规范违约金过高的调整原则以及认定标准。违约金的法定性质为补偿守约方因违约行为造成的经济损失，即违约金数额应当与违约经济损失的数额大体相当。 正因为合同当事人事前约定的违约金数额或违约损失的计算方法一般与违约行为给守约方造成的经济损失不一致，因此在违约情形产生之后，才需要明确界定守约方的经济损失数额（包含直接损失和间接损失），以此来判断违约金是否过高。这里的实际损失是已经产生的现实损失，实为直接损失；而预期利益损失是应当取得但却没有取得的利益损失，属于间接损失。所以，实际损失和可得利益损失均为守约方的经济损失。 《合同法解释二》第29条当中规定的实际损失仅指违约导致经济损失的一部分，问题所提出的“实际损失”是否包含“预期利益损失”的命题本身就不正确。
4、如果守约方能够充分举证违约行为导致逾期利益损失的证据，法院应当判决违约方赔偿守约方的预期利益损失。
1、预期利益，又可称为可得利益，是指合同在履行以后可以实现和取得的利益。该利益是一种未来的、必须通过合同的实际履行才能实现的利益，并且是合同当事人订立合同时能够合理预见到的利益。
2、《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 该条文明确规定了预期利益损失包含在违约损失当中，违约方应当赔偿守约方的预期利益损失。
3、《合同法解释二》第29条主要规范违约金过高的调整原则以及认定标准。违约金的法定性质为补偿守约方因违约行为造成的经济损失，即违约金数额应当与违约经济损失的数额大体相当。 正因为合同当事人事前约定的违约金数额或违约损失的计算方法一般与违约行为给守约方造成的经济损失不一致，因此在违约情形产生之后，才需要明确界定守约方的经济损失数额（包含直接损失和间接损失），以此来判断违约金是否过高。这里的实际损失是已经产生的现实损失，实为直接损失；而预期利益损失是应当取得但却没有取得的利益损失，属于间接损失。所以，实际损失和可得利益损失均为守约方的经济损失。 《合同法解释二》第29条当中规定的实际损失仅指违约导致经济损失的一部分，问题所提出的“实际损失”是否包含“预期利益损失”的命题本身就不正确。
4、如果守约方能够充分举证违约行为导致逾期利益损失的证据，法院应当判决违约方赔偿守约方的预期利益损失。
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两年前租了个店面做生意，签了三年合同，房东现在说不租了，违约金只按了一个月租金。请问房东违约违约金低于实际损失按什么赔付？
[律师回复] 房东违约违约金低于实际损失时，根据《合同法》规定，违约金具有补偿性和惩罚性两种。当违约金低于实际损失时，守约方有权利请求增加违约金，也就是按实际损失赔偿。
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可得利益损失是实际损失吗？
可得利益不是实际的损失，实际损失还需要包括预期利益。通常来说可得利益是比较容易在合同中进行明确的规定的，但是预期的利益则不能明确在合同中体现，因为实际情况比较复杂，涉及到的问题也是很多的，需要综合考虑。
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合同事务
违约金超过实际损失可以拒绝赔偿吗？
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一般约定了违约金的，当事人如果违约，就需要支付违约金。违约金如果过高的话，可以向抗诉，要求适当减少违约金，但是不能直接拒绝赔偿违约金。 根据我国《合同法》
第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条
第二款规定的“过分高于造成的损失”。
第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条
第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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快速解决“其他”问题
约定赔偿实际损失, 还包括可得利益吗
[律师回复] 在实践中，可得利益没有非常明确的计算方法，案件不同，可得利益的差别就非常大。但可按照以下几点原则计算可得利益损失：
１、可得利益损失是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务者因对方的违约行为而受到的预期纯利润损失。通常包括生产利润、经营性利润损失、转售利润损失三种主要类型。但可得利益是合同履行后的纯利润，不包括主观推测的损失以及为取得利润所支付的费用。
２、可得利益损失应当是可以预见的损失，包括合理预见的损失数额和根据对方身份所能预见到的可得利益损失类型。
３、计算可得利益损失，应包括守约方采取合理措施防止损失扩大的合理费用。但守约方未采取防损措施的，应自行承担扩大的损失。
４、可得利益应扣减守约方因损失发生的同一违约行为而获得的利益。
５、据此，可得利益损失的计算公式基本是：可得利益损失赔偿额＝可得利益损失总额－不可预见的损失－扩大的损失－受损害方因违约获得的利益－必要的成本
如果案件复杂，或可得利益数额大，可以委托专业违约损害赔偿律师协助处理，积极通过法律途径进行追偿，往往能够获得最大的赔偿金额。
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违约金超过实际损失可以拒绝赔偿吗？
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一般约定了违约金的，当事人如果违约，就需要支付违约金。违约金如果过高的话，可以向抗诉，要求适当减少违约金，但是不能直接拒绝赔偿违约金。 根据我国《合同法》
第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条
第二款规定的“过分高于造成的损失”。
第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条
第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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实际损失的界定
[律师回复] 解答如下, 赔偿实际损失的界定是指一方当事人因对方违约而造成损害，从而要求违约方赔偿与损害结果相当的金钱或财物，一般指事后实际的直接损失，在一定条件下，也可包括可得利益损失。实际上，定金和违约金都具有赔偿金的性质，只不过定金和违约金都是当事人事先约定的，而赔偿金则要以实际发生的损失为前提。在赔偿金中，非违约方对损害后果证据的收集是十分重要的，如果非违约方在违约发生后不能证明违约所造成的实际损害，则不能适用赔偿金。但如果约定了违约金，一般只要能证明对方违约，则可直接依据约定的违约金主张权利，不需要证明损失存在与多少。律师建议，当事人在选择适用“定金、违约金、赔偿金”时，最好是事先根据情况约定违约金或定金，这样就可以减少一些不必要的麻烦。
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