总价合同承包人违约解除合同后工程款还需要支付吗?

最新修订 | 2024-08-06
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巩海冬律师
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专家导读 总价合同承包人违约解除合同后工程款不一定需要支付,如果在合同解除的时候,承包方不仅已经完成了施工任务,且经过验收发现已经完成的建设工程质量合格的,那么此时发包人应当按照约定支付相应的工程价款。
总价合同承包人违约解除合同后工程款还需要支付吗?

一、总价合同承包人违约解除合同工程款还需要支付吗?

总价合同承包人违约解除合同后工程款不一定需要支付,建设工程质量合格的,发包人当付相应的工程价款;违约方应承担对方的损失;合同中如果有类似情况的结算约定,按约定计算。

相关法律规定:《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十条 建设工程施工合同解除后,已经完成的建设工程质量合格的,发包人应当按照约定支付相应的工程价款。因一方违约导致合同解除的,违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。

第十六条 当事人建设工程的计价标准或者计价方法有约定的,按照约定结算工程价款。

二、固定总价合同的特点

1、工程造价易于结算。

由于总价固定,因此只要业主(发包方)不改变合同施工内容,合同约定的价款就是承发包双方最终的结算价款。对于业主来说,这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作,从而能集中精力抓好工程进度和施工质量

2、量与价的风险主要由承包商承担。

对承包商而言,固定总价合同一经签订,承包商首先要承担的是价格风险。这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均由自己承担,业主不会给予补偿。

其次,承包商还要承担工程量风险。在固定总价合同中,业主往往只提供施工图纸和说明,承包商在报价时要自己计算工程量,再根据申报的综合单价,得出合同总价。即便业主提供工程量清单,也仅仅是承包商投标报价的参考,业主往往声明不对工程量的计算错误负责。这样,承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。

招标实践中,外资和港台业主给予的投标时间往往比较短,承包商来不及根据施工图精确计算工程量,只能凭经验结合图纸作估算,漏算、错算几乎难以避免,只不过漏算、错算的数额有大有小罢了。

对于业主而言,通过招标、议标选择的承包商,其中标价的利润空间已经大大压缩,业主高价获取工程的的风险几乎不存在。但是,材料市场不会永远只涨不跌,因此签订固定总价合同对业主同样具有一定的风险,只是基于业主在工程合同中的优势地位,往往可以逼迫承包商减少合同价款,因此,固定总价合同中业主的价格风险相比承包商要小得多。

3、承包商索赔机会少。

固定总价合同,业主往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款,这样一来承包商索赔的机会大大减少,而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。因此固定总价合同也是业主对付承包商“低中标、勤签证、高索赔”的妙招。这对企业管理制度严格、超预算资金需要公司董事会批准支付的外资企业尤为重要。

4.合同总价一次包死,总价优先。

工程量小、工期短,估计在施工过程中环境因素变化小,工程条件稳定并合理,那么发包方、承包方可以签署固定总价合同。如果在合同签署后、合同有效期间,承包方、或者是发包方违约,违约的一方就有可能需要承担违约责任。且若是承包方违约,也不意味着发包方可以不用支付工程款。


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想要单方面解除购房合同违约金是总价百分之15,是否一定得支付这么多
[律师回复] 购房合同中约定的违约责任是指“合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任”,开发商和购房者作为合同当事人,双方在约定责任时是对等的。然而实践中,有些开发商往往设置一些陷阱,列出许多制约购房者较为苛刻的违约条款,而对自己的违约责任则设法避开,或者是约定了双方的违约责任,但双方责任约定却不公平、不对等,同样对购房者极为不利。那么,在签订购房合同时,如何约定违约责任呢
一、明确违约责任类型责任约定要具体,一般情况下,开发商方面违约情形主要包括:
(1)卖房后要求换房;
(2)不按期交房;
(3)交付的房屋不符合合同约定的交付条件,如面积变动超过约定幅度,质量不符合要求等;
(4)办理过户手续时不符合规定和约定等;
(5)商品房没有达到合同约定的装饰、设备标准;
(6)基础设施、公共配套建筑不能在合同约定的时间内达到使用条件;
(7)没有按合同约定的时间提供相关资料导致买受人无法取得商品房权属证书;
(8)没有按合同约定履行保修义务等。以上列出的情形是在约定违约条款时应注意的,但是,对于具体条款应约定具体标准,比如说精装修,不能只“约定精装”,应该就精装的装饰、材料标准等说明,以防在没有标准的情况下出现扯皮、不负责的情况。
二、了解违约承担方式责任赔偿应对等违约发生时,购房者可通过解除合同、要求房产商支付违约金或赔偿损失等三种方式承担责任。其中,支付违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时,应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。在约定支付违约金条款时,购房者一定要注意双方约定对等,以防给自己造成不利。比如,合同约定“若开发商延期交房,每迟交一个月,按购房者已付房款3%计算罚金,付给购房者作赔偿;同时约定购房者若未按期限向开发商缴清房款,开发商有权从购房者已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金”。这种约定就是不对等的,时间、赔偿金额两方面,购房者均处于不利的地位。购房者在约定购房合同的违约责任时,一定要注意类似以上“加重购房者责任,减轻开发商责任”的合同陷阱,避免给自己造成不利,这样房子才能买的舒心。
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总价合同承包人违约解除合同后工程款还需要支付吗
我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和总价合同承包人违约解除合同后工程款还需要支付吗相关的法律规定。
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建设工程纠纷
建设工程竣工后,发包人未按约定价款支付价款,合理吗?
[律师回复]   发包人在工程建设完成后,对竣工验收合格的工程应当按照合同约定的方式和期限进行工程决算,支付价款,在向承包人支付价款后接受工程。发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款并承担逾期付款的违约责任。  从九十年代初到现在,随着固定资产投资规模的过快增长,拖欠工程款出现了大幅度增加的势头。不少地区的工程款拖欠数额庞大,有的工程拖欠付款无期限,问题已经相当突出,不仅严重地影响建设企业的生产经营,制约了建设企业的发展,也影响了工程建设进度,制约了投资效益的提高。为了确实解决拖欠工程款的问题,保障承包人价款债权的实现,合同法第二百八十六条规定,发包人不支付价款,经承包人催告后在合理期限内仍不支付的,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人行使优先受偿权,应当注意以下几点:  
一、发包人在竣工验收后不支付价款的,承包人不能立即将该工程折价、拍卖,而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内,发包人已经支付了价款或者大部分价款,承包人只能请求发包人承担按照支付约定的违约金或者逾期支付的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内,发包人仍不能支付价款的,承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。  
二、承包人对工程依法折价或者拍卖的,应当遵循一定的程序。承包人对工程折价的,应当与发包人达成协议,参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人,从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的,应当申请人民依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。  
三、工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的,该超过的部分应当归发包人所有;如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的,承包人可以请求发包人支付不足部分。  
四、按照工程的性质不宜折价、拍卖的,承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人,承包人就不得将该工程折价。再如该工程有特定用途的,如国家重点工程、校舍、医院病房等也不宜折价或者拍卖。
工程竣工后,发包人未按约定收费的价格支付价款,应如何
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一、发包人在竣工验收后不支付价款的,承包人不能立即将该工程折价、拍卖,而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内,发包人已经支付了价款或者大部分价款,承包人只能请求发包人承担按照支付约定的违约金或者逾期支付的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内,发包人仍不能支付价款的,承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。  
二、承包人对工程依法折价或者拍卖的,应当遵循一定的程序。承包人对工程折价的,应当与发包人达成协议,参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人,从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的,应当申请人民依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。  
三、工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的,该超过的部分应当归发包人所有;如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的,承包人可以请求发包人支付不足部分。  
四、按照工程的性质不宜折价、拍卖的,承包人不能将该工程折价或者拍卖。如该工程的所有权不属于发包人,承包人就不得将该工程折价。再如该工程有特定用途的,如国家重点工程、校舍、医院病房等也不宜折价或者拍卖。
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一、发包人在竣工验收后不支付价款的,承包人不能立即将该工程折价、拍卖,而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在该期限内,发包人已经支付了价款或者大部分价款,承包人只能请求发包人承担按照支付约定的违约金或者逾期支付的利息、赔偿其他损失等违约责任。如果在催告后的合理期限内,发包人仍不能支付价款的,承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。  
二、承包人对工程依法折价或者拍卖的,应当遵循一定的程序。承包人对工程折价的,应当与发包人达成协议,参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人,从而使承包人的价款债权得以实现。承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的,应当申请人民依法将该工程予以拍卖。承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。  
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我的房子租给租客,双方也签订的相关的合同,但是租客违反了条约的相关内容,导致屋子有破损,请问房主违约金房屋总价20怎么赔偿?
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违约金没有规定的比例,双方都接受就行。违约金的比例规定要看具体的内容,如开发商延期交房,其违约赔偿为万分之二;买方违约,定金不能收回,卖方违约加倍返还定金等。一般涉及到开发商违约的内容,赔偿的比例就较低。
司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”,应该是对合同法违约金过高的一个注解,而不是 对违约金比例的规定。
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(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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