必须进行土地增值税清算需要符合哪些条件

最新修订 | 2024-09-09
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沈园律师
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专家导读 必须进行土地增值税清算需要符合条件是项目全部竣工已经完成销售的、开发的项目全部转让和直接转让了土地使用权的项目等。清算的程序一般是清理收入、项目清理、收集证据清资料和申报审核等。
必须进行土地增值税清算需要符合哪些条件

一、进行土地增值税清算需要符合哪些条件?

必须进行清算的(符合下列条件之一的必须进行清算)

1、开发项目全部竣工,并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算,是按项目清算,一个企业里可能有几个项目同时进行,有的完成了,有的没有完成,只要是完成了的项目就要进行清算。

2、整体转让的开发项目,无论竣工还是未竣工都要进行清算。

3、直接转让土地使用权的项目。

二、清算工作流程是怎样的?

(一)清理收入

首先,财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

如果是全部都已销售并开具发票的还好计算,那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

如果只是部分已销售并开具发票的,那么就要清理那没有开发票房屋,哪些是自用或出租的,这部分是不用缴土地增值税的;除了自用或出租的房屋,还有一些未开具发票的房屋,有哪些是视同销售的也要征缴土增税,比如有可能是用来抵债了。

清理扣除项目

(二)扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表,可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格:

1、前期工程费

2、建筑安装工程费

3、基础设施建设费

4、公共配套费

5、开发间接费

6、利息费用

这六大类的成本费用,都必须有发票才能进入扣除项目,如果没有发票是不能进入扣除项目的。

(三)找证据、清资料

把收入和可扣除项目清理好后,就要开始找证据了,证明自己提供的数据真实可靠,比如收入类,如果有些是用来出租的,不用算入土地增值税收入,那么就要提供出租合同和发票。

准备税务局要求的各种资料,税务局要求进行土增清算时就会给一套要提供的资料清单,按清单上准备资料就可以了。

(四)申报和审核

把数据和资料准备好以后,就可以进行填制土增清算的表了。

土地增值税是以预征为主,符合条件的就要进行清算,一个是必须进行土地增值税清算的,另一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。不同的清算方式都是需要符合一定条件的才可以进行清算,企业可以根据自己的情况来定夺。


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一、小规模纳税人销售已使用过固定资产涉税处理  《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)
第二条
第一款
第一项规定,小规模纳税人销售自己使用过的固定资产,减按2%征收率征收增值税。《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函〔2009〕90号)
第四条
第二款规定,小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货,按下列公式确定销售额和应纳税额:销售额=含税销售额÷(1+3%);应纳税额=销售额×2%。  例:2013年12月,某小规模纳税人将一台已使用过的设备进行了销售,取得价款20600元。该小规模纳税人该项业务应缴纳增值税为20600÷(1+3%)×2%=400(元)。  
二、一般纳税人销售已使用过固定资产涉税处理  
(一)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的2008年12月31日前购进或者自制的固定资产。根据《财政部、国家税务总局关于实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税〔2008〕170号)
第四条第二款规定,按照4%征收率减半征收增值税。《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函〔2009〕90号)第四条第一款规定,一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货,适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的,按下列公式确定销售额和应纳税额:销售额=含税销售额÷(1+4%);应纳税额=销售额×4%÷2。  例:某增值税一般纳税人2013年12月将2008年1月购进已使用过的固定资产设备一台,取得价款104000元。该纳税人该项业务应缴纳增值税为104000÷(1+4%)×4%÷2=2000(元)。  
(二)销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或自制的固定资产。由于从2009年1月1日起增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额,可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实话细则》有关规定,凭增值税专用发票、海关进口增值税专用发票和运费结算单据从销项税额中扣除。根据《财政部、国家税务总局关于实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税〔2008〕170号)第四条第一款规定,对销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或自制的固定资产按照适用税率征收增值税。  例:某增值税一般纳税人2013年12月将2010年1月购进已抵扣进项税额的固定资产设备一台销售,取得价款117000元。该纳税人该项业务应缴纳增值税为117000÷(1+17%)×17%=17000(元)。  
(三)一般纳税人销售自己使用过的属于条例
第十条规定不得抵扣且末抵扣进项税额的固定资产。根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)第二条第一款第一项规定,一般纳税人销售自己使用过的属于条例
第十条规定不得抵扣且末抵扣进项税额的固定资产,按简易办法依4%征收率减半征收增值税。  例:某增值税一般纳税人,2013年12月将一台2009年10月购进的应征消费税汽车转让,取得价款104000元。该纳税人该项业务应缴纳增值税为104000÷(1+4%)×4%÷2=2000(元)。  
(四)购进固定资产发生增值税暂行条例实施细则视同销售的情况。增值税暂行条例实施细则第四条规定单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:  
1、将货物交付其他单位或者个人代销;  
2、销售代销货物;  
3、设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;  
4、将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;  
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6、将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;  
7、将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;  
8、将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。  纳税人将购进的固定资产发生视同销售的情形,应计征增值税,对已使用过的固定资产无法确定销售额的,以固定资产净值为销售额。同时已使用过的固定资产发生视同销售的情形还要区分固定资产购进时间、进项抵扣情况作具体判断,选择相应的税务处理办法。  例:某生产企业将2011年购进已抵扣进项税额的生产设备一套无偿调拨给关联企业,该设备无法确定销售额,账面净值为100万元。该纳税人发生了无偿赠送行为,应作视同销售处理,由于没有市场销售价格,应以账面价值作为销售额,同时该设备为已抵扣进项税额,应按适用税率计算增值税,该纳税人应纳增值税为100万×17%=17(万元)。  
(五)纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人,认定为一般纳税人后销售该固定资产。由于纳税人购进固定资产时为小规模纳税人,未抵扣进项税额,认定为一般纳税人后销售该固定资产,如果按照适用税率征收增值税,明显增加了纳税人的税收负担。因此《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2012年1号)明确此类情形可按简易办法依4%征收率减半征收增值税,同时不得开具增值税专用发票。  例:增值税小规模纳税人2011年1月购入固定资产设备一台,该纳税人于2013年3月认定为增值税一般纳税人,2014年1月将2011年1月购入的设备转让,取得含税收入10400元,则该纳税人该笔业务应纳增值税为10400÷1.04×0.04×50%=200(元)。  
(六)增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为,销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2012年1号)明确增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为,销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。可按简易办法依4%征收率减半征收增值税,同时不得开具增值税专用发票。  例:某自来水公司,选择简易办法征收,2014年1月销售2013年购进按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产,取得含税收入10400元,则该纳税人该笔业务应纳增值税为10400÷1.04×0.04×50%=200(元)。  
(七)购进已使用过的固定资产,再次销售涉税处理。一般纳税人购进已使用过的固定资产,使用后再次销售,要区分不同情况进行涉税处理。如果该固定资产首次进入流通领域为2009年1月1日前的,由于没有抵扣过进项税额,二次及二次以上流通,纳税人仍适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的,按下列公式确定销售额和应纳税额:销售额=含税销售额÷(1+4%);应纳税额=销售额×4%÷2。如果取得的已使用过的固定资产首次进入流通领域为2009年1月1日以后已抵扣进项税额的,二次及二次以上流通则按适用税率计算缴纳增值税。  
(八)售后回租业务固定资产涉税处理。融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时,资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。根据现行增值税和营业税有关规定,融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为,不属于增值税和营业税征收范围,不征收增值税和营业税。因此对于售后回租业务出售资产的行为不需要作增值税税务处理。  
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2、普通发票(通用机打发票)和增值税普票的区别
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3、增值税发票包含增值税专用发票和增值税普通发票,他们的区别:
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