不动产多重买卖履行顺序是什么

一、不动产多重买卖履行顺序是什么

不动产多重买卖权利保护顺位的总体原则是：

1.首先，依据是否登记，已经登记的合同顺位在先;

2.其次，依据是否占有，已经占有的合同顺位在先;

3.再次，依据是否支付，已经支付的合同顺位在先;

4.最后，依据生效时间，生效在先的合同顺位在先。

不动产社会经济特性：

1.价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

2.用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

3.涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。

4.权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。

二、关于多重买卖合同的效力

就一物所订立的数个合同的效力应如何确定，司法实务中存在一种以合同订立先后确定合同效力的做法，这是不正确的。在债法领域中，债权行为不适用物权法中取得在先即享有优先权的原则。债权行为除其目的自始客观不能、无从确定、违反法律强制性规定、违反公秩良俗及其他法律特别规定外，其他均应确认为有效。多重买卖合同中的每个合同，只要符合上述要求，都应是有效的。

因此，不能以能否得到实际履行为标准确认多重买卖合同中第一个合同以外其他合同无效。至于在多重买卖合同中，出卖人如何履行重合的债务，主要依出卖人的意思表示为之，这是由买卖的自由权决定的。因此，当出卖人全部履行其中之一时，即对其他买受人产生给付不能，其他买受人得依债务不履行的规定行使其权利。即便在不动产或需经登记才能取得所有权的动产买卖中，先买受人已取得或占有标的物，而出卖人经登记将标的物所有权移转给了后买受人的，也不能例外。

所谓多重买卖指的就是出卖人，就同一标的物在出卖的时候定义了两个或者是两个以上的买卖合同，从而形成了两个或者是两个以上的买卖的债权债务的关系，而这些合同都是属于有效的，因此会存在标的物的所有权的履行顺位。