农村宅基地可以出卖给外村村民或城镇居民吗？该如何合法建房？

一、什么是农村宅基地

农村宅基地，是指国家无偿分配给村集体经济组织内部符合一定条件的农民建设居住房屋的农村土地。

农村宅基地是由符合一定条件的本村农民提出申请，然会由村委会在集体建设用地中划拔的，无偿性是它最大的特点。

二、在农村宅基地上建设房屋的条件

在农村宅基地上建设住宅房屋，必须取得《建设用地批准书》。

即：(1)符合条件的本村农民向村委会提出书面建房用地申请;(2)乡镇政府组织自然资源部门人员进行现场勘查，并对合格的申请人下发《农村村民住宅用地与建设申请表》;(3)村委会对申请人递交的《农村村民住宅用地与建设申请表》审查后，上报乡镇政府;(4)乡镇政府审核并确定用地规划范围后，报县自然资源部门初审;(5)县自然资源部门审核后报县政府批准;(6)经县政府批准用地后，由县自然资源部门颁发《建设用地批准书》。

未经批准，私自在宅基地上建设房屋，其房屋可能就属于违法建筑。

故此，村民万不可认为只要村长同意了自己就可以在自家的宅基地范围内随意盖房。

一旦面临征收拆迁或宅基地各项改革，麻烦一定会接踵而至。

三、农村宅基地及其上房屋买卖的法律法规及相关解读

《土地管理法》第 62 条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院办公厅 1999 年颁布的 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国土资源部2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

根据上述规定可知，现阶段我国农村为了严格控制农村宅基地的审批数量，农村宅基地严格实行“一户一宅”的使用原则。

即农村村民一户只能申请一处宅基地。

农村宅基地的所有权属于农民集体，农民对宅基地只有永久使用权，无所有权。

农村宅基地的性质决定了农民原则上无权对农村宅基地进行转让和买卖。

但是，由于农民宅基地使用权与其集体经济组织成员的资格密切相关(农村宅基地的使用权人只能是该集体的村民，)，且我国又实行“地随房走”的房地一体主义原则，而宅基地上的房屋属于农民的私有财产，所以，宅基地上的房屋在一定条件下(本集体经济组织内)是可以进行转让和买卖的，也就是说农村宅基地使用权可以随宅基地上房屋的转让和买卖，而仅限于在本集体经济组织内进行转让和买卖。

但是绝对不能出卖给非本村以外的村民和城镇居民。

也就是说，与本村村民签订的房屋(宅基地)转让合同是有效的;与非本村村民(包括外村村民和城镇居民)签订的房屋(宅基地)买卖合同是无效的。

四、农村宅基地使用权转让或买卖的条件

第一，出让人需拥有两处以上的农村住宅房屋;第二，买受人与出让人处于同一集体经济组织，且不得为法人或其他组织;第三，买受人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权的分配条件;第四，买卖必须征得其所在的农村集体经济组织的同意;第五，宅基地使用权随宅基地上的房屋一并买卖转让。

在明律师最后想提示大家的是，农村村民无权将农村宅基地或其上房屋出卖给本村村民以外的人，否则买卖行为将不受法律保护，即使有买卖合同也属于无效合同，房屋产权将不能过户，合同约定的权利义务也是无效的，届时造成的经济损失将由买卖双方自行承担。

如果遇到拆迁，不合法的宅基地或房屋买卖也不会得到相应的拆迁补偿。

但是，在当下宅基地“三权分置”制度改革试点的背景下，部分地区开始尝试将农村宅基地及其上房屋出租给来自大城市的投资者，进而将老旧的宅基地上房屋实施翻盖并开展文创旅游经营。

故此，适度放活宅基地使用权流转将是当前及今后一段时间的新趋势，有此方面意愿的农村村民大可以咨询了解所在地的相关政策措施，争当改革的先行者。