房屋征收评估的这些事儿，你应该知道……

[律师回复] 依据我国相关法律的规定，对房屋进行征收拆迁时，被征收房屋的评估由具有资格的房屋评估机构进行，房屋评估机构由被征收人协商选定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

[律师回复] 对于房屋征收评估办法被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。通过上述规定可以了解到，拆迁中，评估机构是有被征收人通过协商或者多数决定、随机蒜丁的方式确定的。因为在拆迁中评估结果直接关系到被拆迁人的补偿利益，所以评估机构是否可以、客观、公正的进行评估就尤为重要，所以法律通过对评估机构选择的规定上，从程序上保证了评估的正当性。在征收中，被征收人也要关注评估机构的选择是否是按照该规定进行的。

[律师回复] 你好，是需要有资质的评估公司进行评估，包括房屋的建造年限、结构、地理位置等进行评估。

[律师回复] 你好，如果你是户主，你父亲的签字是无效的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、房龄对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5~10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。 二、地段较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。 三、外部环境所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5%左右的价格。 四、楼栋好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5%左右。 五、电梯数量和品牌相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。 六、户型对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 【法律意见】
合同经过公证，能强化其作为一项民事行为的法律效力，可在一定程度上避免日后发生法律纠纷。因为房产买卖合同公证过程，本身就是由（公证处的）法律专业人士来调查审核这桩交易的合法性、有效性、完善性。经公证处调查、审核，若都符合国家法律法规的，公证处会出具相关公证书，反之会否定。所以，在有些状况下，例如境内公民或法人，卖房给境外人士（含港澳台），房地产登记机构强调，该合同必须经过公证，方能受理登记申请。此时，公证是强制性的。
反之，国家没强制要求公证的房产交易合同，经当事人双方协商一致，可以自愿办理、也可以省略办理合同公证。

[律师回复] 解答如下, 估价时点是评估房地产价格的时间界限，由于房地产市场是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，在对城市进行评估时，估价时点是个十分重要的问题。
一、合理确定拆迁评估的估价时点根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时，必然会涉及到评估时点的确定问题，由于房屋拆迁是个动态的过程，从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置，一般需要三至五年时间，在这样长的时间里，以哪个时间作为拆迁评估的评估时点呢从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。因为根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此，核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。
二、对被拆迁房屋和安置用房的估价应统一估价时点。在拆迁评估中，对于被拆迁人来说，如果采用货币补偿的，只涉及对被拆迁房屋的价格时点问题。如果采用产权调换的，不但要对被拆迁房屋估价，还要对安置用房进行评估。对于安置用房来说，与拆迁安置的方案有关，有的采用现房安置，有的采用期房安置。对于现房安置来说，对被拆迁房屋和安置用房的估价时点都是拆迁许可证核发之日，都是对现房的评估。但对期房评估时，因为期房有许多不确定因素，如安置房的时间、房屋的层次、朝向、室号、套型、周边环境等等无法确定，但是基本的区位，大概的面积等是确定的。对于期房来说，由于期房的建造时间有长有短，房价会随着时间的变化而变化，这里就存在着一定的风险。这风险有两种可能，一是房价上涨，二是房价下跌。采用将来的估价时点，如果房价上涨，被拆迁人要承受很大的风险；如果房价下跌，拆迁人要承受风险。特别是对被拆迁人来说，如果采用将来的估价时点，所承担的风险概率就比较高，显然对被拆迁人不利。那么，对期房的评估时点统一为拆迁许可证核发之日，这样，对被拆迁人来说，安置用房的房价已基本确定，不至于承担过多的风险，对于拆迁人来说，要根据自身的条件，抓紧落实安置用房，缩短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。总之，这样对双方都有利。对期房如何进行评估呢这在实践中可以采取下列办法来评估：对被拆迁房屋及其附属物的评估，以公布的房屋货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。安置用房的估价应当与被拆迁房屋的估价同时进行，以房屋拆迁许可证核发的当年公布的房屋补偿基准价为基本依据，结合安置用房的区位等因素确定，朝向层次等因素在安置用房竣工，室号具体落实后，再结算。对于房屋的具体区位、建筑面积等因素，由估价师根据实际情况逐项评估。房屋具体区位是指评估对象所在地段的具置，区位差价系数在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定；建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构考虑其结构差价率；建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积；成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据规定的房屋成新率标准，结合房屋的使用保养状况评估确定；层次是指房屋所在的楼层；朝向是指房屋结构的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的户型、特殊建筑结构形式、周边环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。附属物的补偿价格根据规定的附属物补偿价格标准结合成新评估确定。装修的补偿价格根据规定的装修补偿价格标准结合成新评估确定。总之，估价时点即是房地产评估中的一个原则性问题，又是房地产评估中的一个技术性问题，它在房地产评估中具有特殊重要的意义，对于保障拆迁当事人的合法权益，具有十分重要的作用，在拆迁评估中应引起重视。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。通过上述规定可以了解到，拆迁中，评估机构是有被征收人通过协商或者多数决定、随机蒜丁的方式确定的。因为在拆迁中评估结果直接关系到被拆迁人的补偿利益，所以评估机构是否可以、客观、公正的进行评估就尤为重要，所以法律通过对评估机构选择的规定上，从程序上保证了评估的正当性。在征收中，被征收人也要关注评估机构的选择是否是按照该规定进行的。

[律师回复] 解答如下, 估价时点是评估房地产价格的时间界限，由于房地产市场是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，在对城市进行评估时，估价时点是个十分重要的问题。
一、合理确定拆迁评估的估价时点根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时，必然会涉及到评估时点的确定问题，由于房屋拆迁是个动态的过程，从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置，一般需要三至五年时间，在这样长的时间里，以哪个时间作为拆迁评估的评估时点呢从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。因为根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此，核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。
二、对被拆迁房屋和安置用房的估价应统一估价时点。在拆迁评估中，对于被拆迁人来说，如果采用货币补偿的，只涉及对被拆迁房屋的价格时点问题。如果采用产权调换的，不但要对被拆迁房屋估价，还要对安置用房进行评估。对于安置用房来说，与拆迁安置的方案有关，有的采用现房安置，有的采用期房安置。对于现房安置来说，对被拆迁房屋和安置用房的估价时点都是拆迁许可证核发之日，都是对现房的评估。但对期房评估时，因为期房有许多不确定因素，如安置房的时间、房屋的层次、朝向、室号、套型、周边环境等等无法确定，但是基本的区位，大概的面积等是确定的。对于期房来说，由于期房的建造时间有长有短，房价会随着时间的变化而变化，这里就存在着一定的风险。这风险有两种可能，一是房价上涨，二是房价下跌。采用将来的估价时点，如果房价上涨，被拆迁人要承受很大的风险；如果房价下跌，拆迁人要承受风险。特别是对被拆迁人来说，如果采用将来的估价时点，所承担的风险概率就比较高，显然对被拆迁人不利。那么，对期房的评估时点统一为拆迁许可证核发之日，这样，对被拆迁人来说，安置用房的房价已基本确定，不至于承担过多的风险，对于拆迁人来说，要根据自身的条件，抓紧落实安置用房，缩短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。总之，这样对双方都有利。对期房如何进行评估呢这在实践中可以采取下列办法来评估：对被拆迁房屋及其附属物的评估，以公布的房屋货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。安置用房的估价应当与被拆迁房屋的估价同时进行，以房屋拆迁许可证核发的当年公布的房屋补偿基准价为基本依据，结合安置用房的区位等因素确定，朝向层次等因素在安置用房竣工，室号具体落实后，再结算。对于房屋的具体区位、建筑面积等因素，由估价师根据实际情况逐项评估。房屋具体区位是指评估对象所在地段的具置，区位差价系数在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定；建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构考虑其结构差价率；建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积；成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据规定的房屋成新率标准，结合房屋的使用保养状况评估确定；层次是指房屋所在的楼层；朝向是指房屋结构的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的户型、特殊建筑结构形式、周边环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。附属物的补偿价格根据规定的附属物补偿价格标准结合成新评估确定。装修的补偿价格根据规定的装修补偿价格标准结合成新评估确定。总之，估价时点即是房地产评估中的一个原则性问题，又是房地产评估中的一个技术性问题，它在房地产评估中具有特殊重要的意义，对于保障拆迁当事人的合法权益，具有十分重要的作用，在拆迁评估中应引起重视。

[律师回复] 要看工商登记的营业范围是否包括房屋评估

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何判断征收评估报告是否合法：　　
（一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十条
第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”不是按照该条款产生的评估公司都不具有合法性。征收人更不能直接指定评估公司。　　
（二）评估公司应在其核准的资质等级范围内开展评估工作，评估公司在超越资质等级、资质证书已经失效或没有资质的情形下形成的评估报告无效。从业的估价师应该持有有效注册证书，持证上岗。否则，无权出具评估报告。　　
（三）《国有土地上房屋征收评估办法》
第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。如果没有进行实勘的，属于程序性违法，形成的评估报告也不应作为房屋作价依据。　　
（四）《评估办法》规定出具正式报告后应当送达给被征收人。我国采用的是送达主义，即文件送达给当事人后才对其产生法律效力，不送达不生效。不公示、不送达也剥夺了被征收人的异议权。违反法定程序、侵害被征收人合法权益的评估报告不具有合法性。　　
（五）《房地产估价机构管理办法》
第三十一条规定，房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。而且应由估价师本人签字确认，不得以盖章代替个人签名。少于2人或者以盖章代替个人签名的评估报告不具有合法性。　　
（六）评估结果显失公平，严重背离房地产市场价格，或者存有漏项等都不能视为有效评估报告，不能作为最终定价依据。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、如果该房产还会卖出去的话，那么你就选择交易过户比较好，交易过户只需要缴纳契税1.
5、测绘费：1.36元平米、权属登记费及取证费：150内、个税1，营业税差价的5.5。如果以原价过户可以不要缴纳个税。
2、如果这套房产以后不需要再次买卖，那么就选择赠与比较好，这样只需要缴纳：契税：3的房款、测绘费：1.36元平米、权属登记费及取证费：150内、公证费：
0.3的房款。不过这个过户再以后需要交易房产时需要缴纳个税20的房款。扩展资料：征收方法
1、契税符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，在房产交易税里，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5的契税。反之则按3。
2、印花税买卖双方各缴纳房价款的0.05。
3、营业税购买时间在5年内的房屋需缴纳的房屋交易税营业税为：成交价×5；5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5的营业税。
4、城建税营业税的7
5、教育费附加营业税的3
6、个人所得税在房产交易税里，普通住宅5年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税城建税教育费附加税印花税)}×20；5年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20。出售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20，其中经济房价款建筑面积×4000元平方米，土地出让金1560元平方米×1×建筑面积。5年以上普通住宅免交房屋交易税的个人所得税。
7、取得房产证5年以上普通住宅免交房产交易税。提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。要清晰房产交易税如何征收。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。

[律师回复] 解答如下, 估价时点是评估房地产价格的时间界限，由于房地产市场是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，在对城市进行评估时，估价时点是个十分重要的问题。
一、合理确定拆迁评估的估价时点根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时，必然会涉及到评估时点的确定问题，由于房屋拆迁是个动态的过程，从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置，一般需要三至五年时间，在这样长的时间里，以哪个时间作为拆迁评估的评估时点呢从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。因为根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此，核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。
二、对被拆迁房屋和安置用房的估价应统一估价时点。在拆迁评估中，对于被拆迁人来说，如果采用货币补偿的，只涉及对被拆迁房屋的价格时点问题。如果采用产权调换的，不但要对被拆迁房屋估价，还要对安置用房进行评估。对于安置用房来说，与拆迁安置的方案有关，有的采用现房安置，有的采用期房安置。对于现房安置来说，对被拆迁房屋和安置用房的估价时点都是拆迁许可证核发之日，都是对现房的评估。但对期房评估时，因为期房有许多不确定因素，如安置房的时间、房屋的层次、朝向、室号、套型、周边环境等等无法确定，但是基本的区位，大概的面积等是确定的。对于期房来说，由于期房的建造时间有长有短，房价会随着时间的变化而变化，这里就存在着一定的风险。这风险有两种可能，一是房价上涨，二是房价下跌。采用将来的估价时点，如果房价上涨，被拆迁人要承受很大的风险；如果房价下跌，拆迁人要承受风险。特别是对被拆迁人来说，如果采用将来的估价时点，所承担的风险概率就比较高，显然对被拆迁人不利。那么，对期房的评估时点统一为拆迁许可证核发之日，这样，对被拆迁人来说，安置用房的房价已基本确定，不至于承担过多的风险，对于拆迁人来说，要根据自身的条件，抓紧落实安置用房，缩短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。总之，这样对双方都有利。对期房如何进行评估呢这在实践中可以采取下列办法来评估：对被拆迁房屋及其附属物的评估，以公布的房屋货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。安置用房的估价应当与被拆迁房屋的估价同时进行，以房屋拆迁许可证核发的当年公布的房屋补偿基准价为基本依据，结合安置用房的区位等因素确定，朝向层次等因素在安置用房竣工，室号具体落实后，再结算。对于房屋的具体区位、建筑面积等因素，由估价师根据实际情况逐项评估。房屋具体区位是指评估对象所在地段的具置，区位差价系数在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定；建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构考虑其结构差价率；建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积；成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据规定的房屋成新率标准，结合房屋的使用保养状况评估确定；层次是指房屋所在的楼层；朝向是指房屋结构的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的户型、特殊建筑结构形式、周边环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。附属物的补偿价格根据规定的附属物补偿价格标准结合成新评估确定。装修的补偿价格根据规定的装修补偿价格标准结合成新评估确定。总之，估价时点即是房地产评估中的一个原则性问题，又是房地产评估中的一个技术性问题，它在房地产评估中具有特殊重要的意义，对于保障拆迁当事人的合法权益，具有十分重要的作用，在拆迁评估中应引起重视。

[律师回复] 你好，认为其不合理建议可先与进行协商处理，协商不成可通过诉讼进行维权，建议可直接来电详细说明更多情况，以便为你提供更多相关帮助。

[律师回复] 你好，建议根据你的情况可直接来电说明更多详细情况，以便根据具体情况为你提供针对性分析与帮助。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 对房屋评估的有效期一般情况下规定一年，但房屋征收评估不同于一般房屋评估，评估时按政府《房屋征收决定》公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变。房屋征收先搬迁的和后搬迁的房屋的价值不因时间变化而变化，同理征收房屋用于安置的安置房价格也是征收时点的评估价，不因安置房交付期变化而变化，体现房屋征收的公平公正，所以说房屋征收评估书的有效期适用于同期房屋征收的全过程。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何判断征收评估报告是否合法：　　
（一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十条
第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”不是按照该条款产生的评估公司都不具有合法性。征收人更不能直接指定评估公司。　　
（二）评估公司应在其核准的资质等级范围内开展评估工作，评估公司在超越资质等级、资质证书已经失效或没有资质的情形下形成的评估报告无效。从业的估价师应该持有有效注册证书，持证上岗。否则，无权出具评估报告。　　
（三）《国有土地上房屋征收评估办法》
第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。如果没有进行实勘的，属于程序性违法，形成的评估报告也不应作为房屋作价依据。　　
（四）《评估办法》规定出具正式报告后应当送达给被征收人。我国采用的是送达主义，即文件送达给当事人后才对其产生法律效力，不送达不生效。不公示、不送达也剥夺了被征收人的异议权。违反法定程序、侵害被征收人合法权益的评估报告不具有合法性。　　
（五）《房地产估价机构管理办法》
第三十一条规定，房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。而且应由估价师本人签字确认，不得以盖章代替个人签名。少于2人或者以盖章代替个人签名的评估报告不具有合法性。　　
（六）评估结果显失公平，严重背离房地产市场价格，或者存有漏项等都不能视为有效评估报告，不能作为最终定价依据。

[律师回复] 您好，应当看《房屋评估报告》是否合法，1、首先确定评估机构的选定是否合法，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。2评估机构是否具有相应资质，从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的以上（包含）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。3评估人员是否为两人以上并期望取得相应证照，从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师，且须由两名以上注册房地产估价师进行评估。
4审查评估时点是否正确，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。5评估方法是否选用正确，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少，无法选用市场法的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
6房屋征收部门与评估公司是否签订房屋征收评估委托合同，房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。7房屋评估报告中对于房屋面积的认定， 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，房地产价格评估机构也应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况、测量登记房屋面积，并交由被拆迁人确认并签字。特别提示：如果认为补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，律师需要到政府各个部门去调取立项审批、规划许可证，征地批文等信息。对项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查，通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过与政府相关部门协商的方式，争取提高补偿标准。请致电律师详细告知具体怦情况才好帮您进一步分析并给您做出专业解答

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何判断征收评估报告是否合法：　　
（一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十条
第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”不是按照该条款产生的评估公司都不具有合法性。征收人更不能直接指定评估公司。　　
（二）评估公司应在其核准的资质等级范围内开展评估工作，评估公司在超越资质等级、资质证书已经失效或没有资质的情形下形成的评估报告无效。从业的估价师应该持有有效注册证书，持证上岗。否则，无权出具评估报告。　　
（三）《国有土地上房屋征收评估办法》
第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。如果没有进行实勘的，属于程序性违法，形成的评估报告也不应作为房屋作价依据。　　
（四）《评估办法》规定出具正式报告后应当送达给被征收人。我国采用的是送达主义，即文件送达给当事人后才对其产生法律效力，不送达不生效。不公示、不送达也剥夺了被征收人的异议权。违反法定程序、侵害被征收人合法权益的评估报告不具有合法性。　　
（五）《房地产估价机构管理办法》
第三十一条规定，房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。而且应由估价师本人签字确认，不得以盖章代替个人签名。少于2人或者以盖章代替个人签名的评估报告不具有合法性。　　
（六）评估结果显失公平，严重背离房地产市场价格，或者存有漏项等都不能视为有效评估报告，不能作为最终定价依据。