农业合作社被征收,是真的没有停业损失补偿吗

最新修订 | 2024-09-26
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专家导读 农业合作社是合法的互助性经济组织,享有跟其他市场主体比如企业同等的法律地位。因此农业合作社被征收,合法经营受到破坏,应当也要进行停业损失补偿才算合法。
农业合作社被征收,是真的没有停业损失补偿吗

一、农业合作社被征收,说没有停业损失补偿,是真的吗?

家住山东潍坊的王先生,2005年跟村里两个村民合伙建了农业合作社经营菌类种植、销售。合作社是在三家承包地上建设的,有合法的营业执照占地面积约6亩。一年的经济效益大概在七八十万。去年8月份就公告因为修高速路要征收,但是补偿问题一直都没有谈好。因为征收方的说法是合作社不是企业,被征收没有停业损失补偿。

王先生不能接受,自己明明有合法营业执照,为什么不能享受停业损失补偿?更可气的是,明明自己是法定代表人,征收方却不跟自己谈补偿,而是跟另外两个村民沟通补偿的事情。

像王先生这样在农村搞合作社经营的现象很普遍,很多人对于合作社属于什么性质也是一头雾水。这也给征收方想压低征收补偿价格钻了空子。那么到底农业合作社属于什么性质的单位呢?是否能享受停业损失补偿呢?还有征收补偿没有法定代表人签字是否有效呢?即明拆迁律师接下来就为大家进行详细的分析。

二、农业合作社的性质以及是否能享受到停产停业损失补偿?

《中华人民共和国农民专业合作社法》第二条 :本法所称农民专业合作社,是指在农村家庭承包经营基础上,农产品的生产经营者或者农业生产经营服务的提供者、利用者,自愿联合、民主管理的互助性经济组织。

第七条 国家保障农民专业合作社享有与其他市场主体平等的法律地位。 国家保护农民专业合作社及其成员的合法权益,任何单位和个人不得侵犯。

从上述规定可以看出,农业合作社是合法的互助性经济组织,享有跟其他市场主体比如企业同等的法律地位。王先生的合作社有合法的营业执照,属于合法经营,应当受到法律保护。正常企业拆迁中,停业损失补偿是必不可少的一项补偿。那么王先生的农业合作社被征收,合法经营受到破坏,应当也要进行停业损失补偿才算合法。

三、征收方只跟村民谈补偿是否是合法的?

《中华人民共和国农民专业合作社法》第29条:农民专业合作社成员大会由全体成员组成,是本社的权力机构,行使下列职权: .....(三)决定重大财产处置、对外投资、对外担保和生产经营活动中的其他重大事项......

从上述规定可以看出,王先生的农业合作社要被征收,涉及到补偿问题,这属于对合作社财产的处置问题,应当要合作社成员开会表决是否同意补偿方案才行,征收方直接避开王先生,只跟两个村民私下谈补偿问题,是不合法的。

如果遇到上述王先生同样的情况,应该怎样维护自己的权益呢?首先,应当积极争取跟征收方协商,增加自己的谈判机会,同时对谈判过程进行录音,增加以后维权的成功几率;其次,如果争取多次征收方仍然不给停业损失补偿,不跟自己谈补偿问题,要及时考虑找专业的征地拆迁律师帮助维权,改变被动的局面。

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东莞市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费标准和因拆迁造成停产停业的补偿标准
东府(2005)125号
为进一步加强我市房屋拆迁管理,根据省政府《关于认真做好〈城市房屋拆迁管理条例〉贯彻实施工作的通知》(粤府〔2002〕22号)和《东莞市城市房屋拆迁管理办法》第三十条、第三十六条规定,特制定房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费标准和因拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准。
一、搬迁补助费标准
(一)住宅房屋拆迁人以户为单位,向被拆迁人或房屋承租人一次性支付搬家费,具体标准按面积计算分为以下三类:第一类为150平方米以下(含150平方米)的住宅房屋,支付标准为1000元/户;第二类为150平方米至300平方米(含300平方米)的住宅房屋,支付标准为1500元/户;第三类为300平方米以上的住宅房屋,支付标准为2000元/户。
(二)拆迁非住宅房屋的搬迁补助费按市场评估价给予补偿。
(三)搬迁房屋内装有电话、有线电视或已交纳管道煤气集资款等设施的,由拆迁人按有关主管部门规定的标准向被拆迁人或房屋承租人支付迁移费。
(四)拆迁人以户为单位,向被拆迁人或房屋承租人一次性支付搬迁补助费(包括迁移户口、转学、转托等所需费用),支付标准为1000元/户。
二、临时安置补助费标准
(一)实行产权置换且在过渡期限内,被拆迁人自行安排住处的,由拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月6元/平方米的标准,支付临时安置补助费;如拆迁面积小,按每月6元/平方米标准补偿低于500元/月的,拆迁人应补足500元/月。
(二)实行产权置换且过渡期限内,被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不需支付临时安置补助费;房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,如周转房租金标准高于原租金标准,由承租人按原租金标准支付周转房租金。周转房租金标准等于或低于原租金标准的,承租人按实际标准支付周转房租金。
(三)被拆迁人或房屋承租人使用拆迁人提供周转房的,过渡期限内的水电费由其自行承担。水电费超出原拆迁房屋地段单价标准的,超出部分由拆迁人负责支付。
三、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准
因拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损失的,可由拆迁人按照房屋拆迁公告发布前6个月,由税务部门核发的税后平均利润(每月)80%的标准给予补偿,补偿期限为半年。
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一、什么是车辆停运损失费所谓车辆停运损失费,是指在道路交通事故中发生车辆的损害,如果受害人是以被损车辆用于货物运输或者旅客运输经营活动,则在被损车辆修复期间,受害人因无法进行正常的货物运输或者旅客运输经营而造成经济收人的减少,或日停运的顺势费用。车辆停运损失费用由相关事故责任人对该损失进行的赔偿。
二、车辆停运损失如何赔偿在交通事故损害赔偿案件中,如果受害人以被损车辆正用于货物运输或者旅客运输经营活动,要求赔偿被损车辆修复期间的停运损失的,交通事故责任者应当予以赔偿。根据相关规定,交通事故受害人所遭受的间接损失,即车辆停运损失,也有权利要求事故责任人予以赔偿。根据直接财产损失赔偿的规定,这一赔偿也应当以车辆停运期间实际发生的损失为限。其计算方法与直接财产损失的计算方法相同。例如:周某是一辆面的车主,平时以面的拉乘客为业,收人比较稳定,平均每天收人200元。某日,周某的面的被一辆从后面跟来的刹车失灵的卡车撞到,由于惯性较大,周某的车又撞到水泥柱上,一个轮胎被撞爆,发动机也有一定程度的损坏。周某的面的修好共用了3天,这三天中,周某无法继续运送客人,损失600元,这样,周某可就该项停运损失费用求事故责任人予以赔偿。
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停产停业损失赔偿标准
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。因此,停产停业损失是房屋因征收活动不能继续从事生产经营而造成的损失。同时该规定第二十三条规定:对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。   实践中对停产停业损失补偿方式具体分为以下几种:    1.以被征收房屋的总体价值的一定比例计算。例如,《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定,拆迁非住宅房屋造成停业,属于营业用房的,应给予不超过拆迁补偿款8的补偿;属于非营业用房的,应当给予不超过拆迁补偿款5的补偿。    2.按房屋面积计算。上海规定,因拆迁造成停产停业损失的,补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元2 计算,由拆迁当事人协商确定。    3.根据经营收入、利润等指标确定。深圳规定,拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,能依据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按照上年度同行业月平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租金,给予3个月的补偿。    4.区分企业用房是住宅用还是非住宅用,如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定:    (1)非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为: 停产停业损失补偿费(用于生产经营的非住宅房屋的月租金月净利润×修正系数员工月生活补助)×停产停业补偿期限    ①用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金,由房地产价格评估机构评估确定。    ②月净利润是指生产经营者利用被征收房屋,在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。    ③修正系数基准值为1,根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正,修正调整幅度不得超过20。    ④员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间,每月支付给员工的基本生活保障补助,员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。   员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。    (2)用住宅房屋从事生产经营活动,按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。    5.按照营业年限计算。一般是在确定税基后,根据营业年限确定相应的补偿倍数。    6.由评估机构进行评估。由有资质的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果进行补偿。    7.据实补偿,协商确定。由被拆迁人提供相关材料证明停产停业损失的数额与拆迁人进行协商确定,补偿期限为停产停业的时间。
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1、出租车停运损失怎么赔:
首先,出租车司机不即是“交通运输仓储邮政行业职工”中的司机。“交通运输行业仓储邮政职工”中的司机按照通常理解应为使用用人单位的车辆为用人单位运输乘客及货物的驾驶员。这些司机享受用人单位的工资、补助、保险及休息日等,且不承担车辆的维修、保养、保险等用度。而出租车司机使用自己购买的车辆进行运营,自行承担与车辆有关的一切用度,且不享受任何带薪休息日。
其次,出租车的停运损失也不即是“交通运输仓储邮政行业职工”的误工费,其司机在车辆因维修而不能进行运输期间没有任何额外支出,只损失了这期间的工资收入即误工费。但出租车司机不但要损失保险、治理、税款等用度,更重要的是损失了在正常情况下出租车逐日必定的可预期的运营收入。按照《交通事故损害赔偿尺度》中关于“交通运输仓储邮政行业职工”误工费的尺度赔偿出租车司机的停运损失显然有悖公平原则。因此,确定出租车运营收入的最佳方法就是通过计价器的记实。出租车行业因其职业的特殊性,收入因人而异、因车而异。其车型的优劣、司机的技术以及司机的勤奋或懒惰对于出租车的收入都有巨大影响。而计价器如实记实出租车的运营,通过计价器能够真实完整地反映运营收入,且运营记实可以直接从计价器打印,利便可靠。通过计价器的记实计算出租车的停运损失能够最大程度地贴近出租车司机所遭受的真实损失,使受害人的损失得到充分赔偿,真正保护受害人的合法权益。
2、出租车停运损失标准应当如何计算:注意误工费与停运损失的区别:性质不同,停运损失是车辆所有人或者实际支配着可以主张的费用。交通事故赔偿义务人无论赔偿多少费用,都不应当超过被损机动车实际能够创造的价值总和。以出租车为例,如果驾驶的出租车时自己的车辆,挂靠在出租车公司里,那么可以主张误工费,并且主张向出租车公司缴纳的“份子钱”。因此出租车停运损失的计算方式应当是:出租车运营的实际收益人举证证明实际造成的损失。如出具同一出租车公司的其他若干车辆近期的日平均营运收入和每天行程,就可以计算出具体每天每位司机的收入和车辆营运的收入的总和。司机的收入由误工费主张,营运的收入由停运损失项目主张。如果您是一名出租车司机,请记得一定要了解相关的法律规定,这对您维护权益、解决纠纷都有很大的帮助。
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一是以被拆迁房屋总价值的一定比例计算。例如,《巢湖市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费标准》规定,拆迁非住宅房屋,在产权调换的条件下,按照非住宅房拆迁货币补偿单价的4. 5%按月计算停产停业损失。《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定,对非住宅房屋分为营业用房和非营业用房。营业用房,是指服务对象接受服务,直接用于商业活动的房屋,包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。非营业用房,是指除营业用房以外的其他类型的房屋,包括工厂、战场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。拆迁非住宅房屋造成停业的,属于营业用房的,拆迁实拖单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的,应当给予不超过货币补偿金额5 %的补偿。
二是按房屋面积计算。《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》第三十三条规定,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的,对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质,按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费。
三是根据经营收入、利润等指标计算。《海南省实施lt;城市房屋拆迁管理条例gt;细则》第十二条规定,生产企业拆迁造成停产停业的损失,以拆迁公告发布前一年月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过十八个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。商业用房拆迁根据以税收为准的营业额给予补偿;补偿最高限额每月不超过停业前三个月平均营业额的8%。《东莞市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费标准和因拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准》规定,拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准因拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损失的,可由拆迁人按照房屋拆迁公告发布前6个月,由税务部门核发的税后平均利润(每月) 80%的标准给予补偿,补偿期限为半年。
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如果被征收房屋出租给他人,房屋承租人从事生产经营,则停产停业损失实际上是房屋承租人的损失。根据《征收条例》的规定,停产停业损失补偿给予房屋被征收人,按照条例规定,房屋被征收人是指房屋所有权人。由此来看,该规定似有不妥之处,如何解决尚需立法上进一步明确或者司法上予以释明。
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