协议拆迁阴谋，防不胜防？

[律师回复] 随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》在长期适用中的逐步深入人心，以及《土地管理法》相关辅助性政策文件的长期实践，土地、房屋的征收行为已逐渐变得有法可依，至少是有规、有文可依。然而道高一尺，魔高一丈，不安分的地方政府又将视线转向了对新概念、新名词的创设，即发明了所谓“协议拆迁”的新模式。那么，协议拆迁究竟是怎么回事儿?在明律师为你逐一揭穿其中的种种阴谋……敲黑板划重点之一：协议拆迁，用心险恶首先明确一点，协议拆迁并不是一个严谨的法律概念。换言之，翻遍各本法条，也找不出协议拆迁这么一个词来。这里所说的协议拆迁，是指与征收拆迁相对应的拆迁情形。即拆迁人为政府部门以外的普通民事主体，通过与被拆迁人订立民事协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。我们之所以说这一招“用心险恶”，主要理由有3点：第一，拆迁人是普通民事主体，意味着其拆迁行为不受行政法律规范的规制和束缚，具有很大的自主灵活空间。譬如根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对城市的房屋实施征收拆迁，房屋征收部门是要遵循严格的法定程序行事的。该有的程序、步骤，一个也不能少，一步也不能跳过。再譬如根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》《征收土地公告办法》等的规定，对集体土地实施征收，同样要按照更为复杂的程序慢慢推进，着急不得，随意不得，否则就会被被征收人抓住诉一个行政行为违法，政府就会面临吃不了兜着走的遭遇。然而“协议拆迁”就不存在这许多麻烦，拆迁人是村委会之类的非行政机关，其拆迁行为不受“依法行政”原则的约束，只要协议达成双方愿意，从法理上讲，怎么干都行。故此，这类拆迁从效率上往往会显著高于征收项目，就是因为其可以免除听证、评估等等纷繁复杂的法定程序。即使有程序性事项，那也是“约定”的，对于拆迁人来说，这无疑是重大的利好。而反观被拆迁人这边，就难免会失去法定程序所设置的重重权益保护机会，落得个权益遭受肆意侵犯、践踏的不利结局。第二，达成的“拆迁补偿协议”性质为民事协议，而不属于行政的协议，拆迁人的履约压力小，被拆迁人的维权更困难。面对一份行政的协议，即通常的政府一方为主体签订的征收补偿协议，如果履行发生争议，政府是要依照《行政诉讼法》的规定当被告的。因此在实践中，这类协议一旦签订，实际履行的几率很高，尤其在一些法治环境较好的大城市，几乎没有不履行承诺给房给钱的，理由就在于政府不能轻易输官司，它输不起，败诉背后就是最可怕的纪律处分甚至是刑事责任。而普通的民事主体则不然，属于天塌不怕的地位——没履约，被拆迁人诉了又如何?开发商可以要钱没有要命一条，村委会班子解散了没交接新村委会不了解情况……凡此种种，被拆迁人又能如何?实践中，民事协议得不到履行是常有的事儿，如同家常便饭一样。被拆迁人的补偿权益的保护，可谓无从谈起，只能拼人品和运气了。第三，政府藏在拆迁人背后，实际用地项目不耽误。对于征收项目，被征收人如果对补偿不满可以合理的选择当当“钉子户”，通过团结集体的力量来向项目方施加压力，逼迫其基于工期不能耽搁的考虑来增加些补偿。此时，政府不敢轻易下手强拆，因为程序没走到强拆都是违法的，回过头来政府就要吃官司。而在协议拆迁项目中，政府则选择藏在拆迁人的身后，任由拆迁人去“冲锋陷阵”，施展各种方法向被拆迁人施压。政府只需要坐收渔翁之利就可以了。问题是，村委会实施土地腾退的目的当真是重新进行分配、利用么?当然不是，大的建设项目往往就在后面等着呢，村委会、村民对涉案土地根本没有说话的资格了。螳螂捕蝉，黄雀在后，系此类拆迁的真实写照。敲黑板划重点之二：协议拆迁，如何应对?我们知道了协议拆迁这一新招数的歹毒用意，那么广大被拆迁人又该如何应对呢?在明律师这里只提9点最重要的，供大家参考：其一，补偿不满意，任何文件都不要签字。协议拆迁之关键命门，在于“协议”。没协议，它就没法拆迁。开发商没法拆，村委会也没法拆，当然违法暴力强拆的行径除外。对于处于弱势地位的被拆迁人而言，法律仍是保护自身合法权益的唯一利器。那么，我们就必须确保自己在法律层面上的绝对优势地位，迫使拆迁人陷入违法、非法的境地与我们博弈。鉴于实践中此类“协议拆迁”所涉的文本千变万化、名头众多，缺乏法律专业知识的被拆迁人很难准确识别，最好的办法，就是任何文件都不轻易签字，除非补偿到位了、满意了。其二，及时聘请专业征收维权律师帮助协商、谈判。对于这种项目，自学法律加以应对这条路是不灵的，因为人家拆迁方就没打算按法律来，鸡同鸭讲之事还是不干的好。况且，村委会、开发商的背后往往是牵一发而动全身的重大建设项目，博弈、谈判的难度相较于一般征收项目绝对是有过之而无不及。面对此种情形，聘请专业征收维权律师出马便是势在必行的了，因为她们大多是协商谈判专家，在这方面的经验、见识要显著强于被拆迁人。其三，要适时调整补偿期望，能走就走。“死磕”之事，本就风险极大。若是为法律而“死磕”，尚不至于有太大事儿。但为补偿数额博弈，无异于走钢丝一般步步惊心。本所黄艳律师代理的一起“旧村改造”案件中，被拆迁人先后遭遇了断水断电、断路、挖墙脚、株连式逼迁、税务处罚甚至计划生育领域的社会抚养费处罚等诸多“花式逼迁”手腕，全家三亲六故大大小小几乎无一幸免。能走就走，能签就签，互谅互让，也本是“博弈”之事的道理所在。自然，我们是法治国家，凡事得依法而为，这个理论、原则，与协议拆迁之事的客观存在，大约并不矛盾吧。
作为被拆迁人，这些协议拆迁阴谋你真的知道吗

[律师回复] 随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》在长期适用中的逐步深入人心，以及《土地管理法》相关辅助性政策文件的长期实践，土地、房屋的征收行为已逐渐变得有法可依，至少是有规、有文可依。然而道高一尺，魔高一丈，不安分的地方政府又将视线转向了对新概念、新名词的创设，即发明了所谓“协议拆迁”的新模式。那么，协议拆迁究竟是怎么回事儿?在明律师为你逐一揭穿其中的种种阴谋……敲黑板划重点之一：协议拆迁，用心险恶首先明确一点，协议拆迁并不是一个严谨的法律概念。换言之，翻遍各本法条，也找不出协议拆迁这么一个词来。这里所说的协议拆迁，是指与征收拆迁相对应的拆迁情形。即拆迁人为政府部门以外的普通民事主体，通过与被拆迁人订立民事协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。我们之所以说这一招“用心险恶”，主要理由有3点：第一，拆迁人是普通民事主体，意味着其拆迁行为不受行政法律规范的规制和束缚，具有很大的自主灵活空间。譬如根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对城市的房屋实施征收拆迁，房屋征收部门是要遵循严格的法定程序行事的。该有的程序、步骤，一个也不能少，一步也不能跳过。再譬如根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》《征收土地公告办法》等的规定，对集体土地实施征收，同样要按照更为复杂的程序慢慢推进，着急不得，随意不得，否则就会被被征收人抓住诉一个行政行为违法，政府就会面临吃不了兜着走的遭遇。然而“协议拆迁”就不存在这许多麻烦，拆迁人是村委会之类的非行政机关，其拆迁行为不受“依法行政”原则的约束，甚至属于“民意”——只要协议达成双方愿意，从法理上讲，怎么干都行。故此，这类拆迁从效率上往往会显著高于征收项目，就是因为其可以免除听证、评估等等纷繁复杂的法定程序。即使有程序性事项，那也是“约定”的，对于拆迁人来说，这无疑是重大的利好。而反观被拆迁人这边，就难免会失去法定程序所设置的重重权益保护机会，落得个权益遭受肆意侵犯、践踏的不利结局。第二，达成的“拆迁补偿协议”性质为民事协议，而不属于行政性的协议，拆迁人的履约压力小，被拆迁人的维权更困难。面对一份行政性的协议，即通常的政府一方为主体签订的征收补偿协议，如果履行发生争议，政府是要依照《行政诉讼法》的规定当被告的。因此在实践中，这类协议一旦签订，实际履行的几率很高，尤其在一些法治环境较好的大城市，几乎没有不履行承诺给房给钱的，理由就在于政府不能轻易输官司，它输不起，败诉背后就是最可怕的政纪处分甚至是刑事责任。而普通的民事主体则不然，属于天塌不怕的地位——没履约，被拆迁人诉了又如何?开发商可以要钱没有要命一条，村委会班子解散了没交接新村委会不了解情况……凡此种种，被拆迁人又能如何?实践中，民事协议得不到履行是常有的事儿，如同家常便饭一样。被拆迁人的补偿权益的保护，可谓无从谈起，只能拼人品和运气了。第三，政府藏在拆迁人背后，实际用地项目不耽误。对于征收项目，被征收人如果对补偿不满可以合理的选择当当“钉子户”，通过团结集体的力量来向项目方施加压力，逼迫其基于工期不能耽搁的考虑来增加些补偿。此时，政府不敢轻易下手强拆，因为程序没走到强拆都是违法的，回过头来政府就要吃官司。而在协议拆迁项目中，政府则选择藏在拆迁人的身后，任由拆迁人去“冲锋陷阵”，施展各种方法向被拆迁人施压。政府只需要坐收渔翁之利就可以了。问题是，村委会实施土地腾退的目的当真是重新进行分配、利用么?当然不是，大的建设项目往往就在后面等着呢，村委会、村民对涉案土地根本没有说话的资格了。螳螂捕蝉，黄雀在后，系此类拆迁的真实写照。敲黑板划重点之二：协议拆迁，如何应对?我们知道了协议拆迁这一新招数的歹毒用意，那么广大被拆迁人又该如何应对呢?在明律师这里只提3点最重要的，供大家参考：其一，补偿不满意，任何文件都不要签字。协议拆迁之关键命门，在于“协议”。没协议，它就没法拆迁。开发商没法拆，村委会也没法拆，当然违法暴力强拆的行径除外。对于处于弱势地位的被拆迁人而言，法律仍是保护自身合法权益的唯一利器。那么，我们就必须确保自己在法律层面上的绝对优势地位，迫使拆迁人陷入违法、非法的境地与我们博弈。鉴于实践中此类“协议拆迁”所涉的文本千变万化、名头众多，缺乏法律专业知识的被拆迁人很难准确识别，最好的办法，就是任何文件都不轻易签字，除非补偿到位了、满意了。其二，及时聘请专业征收维权律师帮助协商、谈判。对于这种项目，自学法律加以应对这条路是不灵的，因为人家拆迁方就没打算按法律来，鸡同鸭讲之事还是不干的好。况且，村委会、开发商的背后往往是牵一发而动全身的重大建设项目，博弈、谈判的难度相较于一般征收项目绝对是有过之而无不及。面对此种情形，聘请专业征收维权律师出马便是势在必行的了，因为她们大多是协商谈判专家，在这方面的经验、见识要显著强于被拆迁人。其三，要适时调整补偿期望，能走就走。“死磕”之事，本就风险极大。若是为法律而“死磕”，尚不至于有太大事儿。但为补偿数额博弈，无异于走钢丝一般步步惊心。本所黄艳律师代理的一起“旧村改造”案件中，被拆迁人先后遭遇了断水断电、断路、挖墙脚、株连式逼迁、税务处罚甚至计划生育领域的社会抚养费处罚等诸多“花式逼迁”手腕，全家三亲六故大大小小几乎无一幸免。能走就走，能签就签，互谅互让，也本是“博弈”之事的道理所在。自然，我们是法治国家，凡事得依法而为，这个理论、原则，与协议拆迁之事的客观存在，大约并不矛盾吧。
协议拆迁的种种阴谋，在明律师为你逐一揭穿……

[律师回复] 1.房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。被拆迁人除了应得的房屋补偿费以外，还可得到：搬家补偿费;设备迁移费;过度期内的临时安置补助费。
2.法律依据：《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第十八条：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

[律师回复] 你好 当地现在具体是因为什么原因要征收呢？可以详聊一下，根据实际情况做分析解答

[律师回复] 全国没有统一标准，具体的需要根据当地政策

[律师回复] 拆迁要我感到那拆迁政策，

[律师回复] 解析：
根据刑法规定，勒索敲诈行为构成了敲诈勒索罪。
该罪名涉及到对公私财产的敲诈勒索，如果犯罪金额达到一定程度或在较短时间内多次进行此类行为，司法机关将依法判定其三年以下有期徒刑、拘役或管制，并处以罚金。
然而，若勒索敲诈金额壮大至巨大范畴或存在其他严重情节，则量刑范围将扩大至三年以上十年以下有期徒刑，同时还需承担罚金责任。
对于那些敲诈勒索公私财产金额庞大且情节严重者，将面临十年以上有期徒刑以及相应的罚金处罚。
法律依据：
《刑法》第二百七十四条
【敲诈勒索罪】敲诈勒索公私财物，数额较大或者多次敲诈勒索的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；
数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。

[律师回复] 拆迁补偿费以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；
周转补偿费以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；
奖励性补偿费，根据本地实际情况和国家政策加以确定。

[律师回复] 新农村建设拆迁补偿多少钱一平米拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋所有权人以下称被征收人给予公平补偿。房屋征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收补偿工作。
1、根据土地性质分类拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。以前，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的地权，适用两种不同的征收补偿制度。2011年新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题，正在修改之中的《土地管理法》，将参照《征收条例》中确立的基本原则，国有集体土地有望实现同价同权。
2、根据房屋用途分类拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。“住宅”是专供居住的房屋，“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋。正是房屋的用途区别，其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同，因此拆迁补偿也有所不同，遂分开处理。宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400700元平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

[律师回复] 房屋拆迁补偿，地方政府结合当地情况制定拆迁安置补偿方案，原则上不能降低被拆迁人的生活水平，因此可以参照周边同类房屋的市场价格来补偿，补偿不合理，建议不要签字，及早咨询专业律师维权，欢迎来电。

[律师回复] 一般来说，农村的房屋有三种补偿方式可以选择：1. 有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；2. 纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价；3.房屋置换，相同地段按面积最低1：1，如果属于城市郊区、城中村或房屋所在地已经被划入城市规划区，那么货币补偿要参考周边相同地段类似房产市场价。

[律师回复] 防止拆迁方违约的拆迁协议的内容必须明确无误，协议中可以约定相应的违约事项，以及双方违约后应当承担的违约责任，在双方都同意的情况下，可以约定较为严重的违约责任，这样就能在一定程度上防止对方实施违约行为，就算另一方当事人违约，己方也能获得较高的违约赔偿。

[律师回复] （1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

[律师回复] 1、是否列入拆迁范围以及拆迁时间，应当咨询当地人民政府，在作出征收决定后会有公告。
2、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

[律师回复] 1、是否列入拆迁范围以及拆迁时间，应当咨询当地人民政府，在作出征收决定后会有公告。
2、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

[律师回复] 您好，我们是专业处理全国各地征地拆迁案件的北京即明律师事务所，如果您有征地拆迁问题可以拨打我们的热线电话进行免费咨询。

[律师回复] 结论：人防车位拆迁没有赔偿，但能得到补偿。
解析：
人防车位拆迁没有赔偿，但能得到补偿。
人防车位是指人防工程里的车位，其使用权由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构，建设机构可以将使用权转让给相关个人和机构。国家战时可强制征用。
征用土地补偿标准是：
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征用前3年平均年产值的确定。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。
征地补偿款分配原则有：
1、民主议定原则和合法性原则。村民自治必须是真正的大多数村民的集体意志，而不是某个人或某些少数人的意志，且该意志不能违反法律的强制性规定。因此，那些同国家法律、法规和国家政策相抵触的自治章程、村规民约以及村民民主决定都是自然无效的。村民自治必须在民主和法治的轨道上才能获得健康发展，必须做到既要充分发扬民主又要遵守法律。
2、平等原则。在进行征地补偿款分配中，要充分保障每个集体经济组织成员或村民享有平等的待遇，正确地处理利益关系。之所以会出现剥夺少数成员或村民征地补偿款分配的收益权，主要受经济利益驱动的影响，农村集体经济组织每次的收益和征地款分配总量是恒定的，为了更多的分配集体收益，惟有通过减少应分款人数来实现多数村民的最大利益化，因此，公正、公平地分配征地款是保障每个成员或村民享有土地收益权的前提。
3、权利、义务相一致原则。集体成员在享有分配利益的同时要考虑其对集体所尽义务的大小，做到权利与义务相一致，公平合理地分配征地款。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条
为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复] 您可与征收办沟通。

[律师回复] 1、要看当地政府公布的补偿安置方案，原则上按公布标准进行补偿。政府不公布补偿标准则违法，可通过申请政府信息公开的方式知晓补偿安置标准。
2、在此之前，不要轻易签订补偿协议。及时对征收项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查，通过法律规定的复议或诉讼程序以及合理谈判方式，争取提高补偿。

[律师回复] 江阴市农村拆迁安置标准是房屋拆迁安置费=搬迁补助费没有提供周转房情况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋进行立项评审，给予所有权人安置和迁移损失补偿。