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宅基地上修房屋注意问题
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2024-02-26
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北京晏清律师事务所事务所
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专家导读
如果想要对自家宅基地进行修建，应当注意提前查看自家的集体土地建设用地使用证、宅基地登记卡，确定新修建的房屋处于建设规划范围内后再行修建。
近日，家住北京市某区某镇某村的王先生遇到了一个难题……
事情是这样的：上个月，王先生收到了当地镇人民政府出具的《通知书》，内容是王先生涉及对村内土地违章建设，要求王先生将违章建设自行拆除并恢复土地原貌。过期没有拆除的，将进行强制拆除。
王先生接到上述通知后非常地懵，因为其现有的宅基地是父母去世后遗留下来的，王先生的父母一直对该宅院内的房屋及附属设施进行使用，随着家庭人口的增多，又陆续在该宅院内盖棚子、厢房等，并在宅院南侧建有猪舍9间。农村合作社改造后，王先生父母一直未放弃土地使用权，国家或所在的村也没有以任何方式收回土地使用权。王先生父母的户口一直在该宅院。父母去世后，王先生于2010年9月将该宅院南侧猪舍9间予以拆除，准备重建。在父亲去世后，王先生将父母原有的南院墙和西院墙进行了加固。只是进行了上述事项，怎么会涉及违建了呢?
原来，根据镇分局执法队、分局第一土地管理所、镇建设科及村委会相关人等与国土工程测绘院对王先生宅基地进行实地测量后，其宅基地现使用面积为672. 63平方米，超占面积209. 94平方米，地面建筑为违章建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”
因此，北京晏清律师事务所提示所有农民朋友：如果想要对自家宅基地进行修建，应当注意提前查看自家的集体土地建设用地使用证、宅基地登记卡，确定新修建的房屋处于建设规划范围内后再行修建。
当然，即使遇到了类似本案中王先生的情况，也不必惊慌，及时寻找专业律师帮助，在合法的途径中保护自己的合法权益。例如在本案中，经过晏清律师事务所拆迁团队律师对于本案的专业分析，虽然王先生的房屋确实涉及到违法建设，但《通知书》亦有违法之处，由于本案中《通知书》明确告知王先生“过期没有拆除的，将进行强制拆除”，已经对王先生的权利义务产生了实际影响，王先生可通过委托律师进行行政诉讼，从而撤销本案中的《通知书》，维护自身合法权益。
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如果账户余额不足30%，那就需要按现行标准补缴这块费用后再过户。现行的住宅专项维修资金缴存标准为：高层（含有电梯的多层）按建筑面积90元/平方米缴纳；多层（含别墅）按建筑面积50元/平方米缴纳。住宅专项维修资金俗称房屋的‘养老金’，房屋在保修期满后共用部位、共用设施设备维修和更新、改造都要用它。
买卖双方协商解决。
注意事项：
维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新，不能挪作他用。
上家出售房屋，其物业维修基金账户中的余额，不能提取或退还，可由下家通过物业管理部门与上家结算。
维修基金是结算，还是无偿转让，应当在订金支付前就予以明确约定，否则订金支付后，根据“有约定，从约定；无约定，从法定”的原则，下家无权要求上家赠送维修基金
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（
1）城镇居民购买；
（
2）法人或其他组织购买；
（
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（
4）向集体组织成员以外的人转让；
（
5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
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公示权属调查结果
县级以上地方人民政府统一组织的宅基地、集体建设用地和房屋首次登记，权属调查成果要在本集体经济组织范围内公示。开展农村房地一体权籍调查时，不动产登记机构(国土资源主管部门)应将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织，并要求在村民会议或村民代表会议上说明，同时以张贴公告等形式公示权属调查结果。对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。
依法处理“一户多宅”问题
基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。
依法处理宅基地超面积问题
农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。
《村镇建房用地管理条例》实施起至《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
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