双方当事人之间签订的预售合同是否有效?

最新修订 | 2024-02-29
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专家导读 双方当事人之间签订的预售合同一般是有效的,但前提是双方当事人之间签订的预售合同中不存在违背社会公序良俗以及违反法律法规的强制性规定的内容,并且该预售合同是基于双方当事人真实的意思表示作出的,就可以被认定为有效。
双方当事人之间签订的预售合同是否有效?

具有一定的法律效应虽具备合同双方主观意识,但仅仅只能作为临时约束或为了达成某一事签订的临时文本预购合同,是可以选择放弃或者违约的(未达到强制双方主观意识的行为)。及时签订正规的购房合同或者以防万一双方可以附加合同条款(字据,保证书之类的等等)作为双方主观意识达成一致。放弃或违约,履行责任和义务的时候也是提供证据链接的有效手段之一。

预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。

预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。

商品房预售合同的投资数额大、履行期限长,所以,从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内,可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。一方面,预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方的拒绝而形成纠纷;另一方面,预购方有时也会以房地产价格的下跌为由要求降低房价遭预售方的拒绝而形成纠纷。目前,商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律对此尚没有明确规定,所以各地的处理方法不尽相同,有的按原合同的约定处理,有的按当事人分担风险的风险负担原则处理,有的按情势变更原则处理。

商品房的预售合同其实就是《民法典》中所规定的预约合同,预约合同也是民事基本合同的一种,在签订预约合同的时候,也要遵守《民法典》中对于民事合同的一系列规定,如果是一方当事人违反合同的约定或者是不履行合同约定造成对方损害的,需要承担责任。

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2、认真阅读开发商制定的格式条款。
购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中,许多购房人不重视这个环节,常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。     
3、注意土地使用年限。
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4、明确约定抵押权的处理方式。     
5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。
我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手,对房屋交付条件做了基本规定,保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确,附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付,对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式,将相关条件纳入房屋交付条件中,才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外,还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。      
6、尽可能明确面积误差的处理结算办法。
预售合同约定的面积多为按图测算的面积,难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式,因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看,合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视,但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人,特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时,双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。     
7、明确规划或设计变更的处理办法。
商品房项目在开发建设过程中,规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响,甚至可能导致建筑面积变化,进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示,购房人最好仔细研读,并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。
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2、认真阅读开发商制定的格式条款。
购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中,许多购房人不重视这个环节,常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。     
3、注意土地使用年限。
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算,只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长,可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房,其对应的土地用途并不一定是居住用地,土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别,以免签订合同后才后悔。
4、明确约定抵押权的处理方式。     
5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。
我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手,对房屋交付条件做了基本规定,保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确,附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付,对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式,将相关条件纳入房屋交付条件中,才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外,还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。      
6、尽可能明确面积误差的处理结算办法。
预售合同约定的面积多为按图测算的面积,难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式,因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看,合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视,但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人,特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时,双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。     
7、明确规划或设计变更的处理办法。
商品房项目在开发建设过程中,规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响,甚至可能导致建筑面积变化,进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示,购房人最好仔细研读,并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。
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7、明确规划或设计变更的处理办法。
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