双方当事人之间签订的预售合同是否有效?

最新修订 | 2024-02-29
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专家导读 双方当事人之间签订的预售合同一般是有效的,但前提是双方当事人之间签订的预售合同中不存在违背社会公序良俗以及违反法律法规的强制性规定的内容,并且该预售合同是基于双方当事人真实的意思表示作出的,就可以被认定为有效。
双方当事人之间签订的预售合同是否有效?

具有一定的法律效应虽具备合同双方主观意识,但仅仅只能作为临时约束或为了达成某一事签订的临时文本预购合同,是可以选择放弃或者违约的(未达到强制双方主观意识的行为)。及时签订正规的购房合同或者以防万一双方可以附加合同条款(字据,保证书之类的等等)作为双方主观意识达成一致。放弃或违约,履行责任和义务的时候也是提供证据链接的有效手段之一。

预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。

预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。

商品房预售合同的投资数额大、履行期限长,所以,从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内,可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。一方面,预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方的拒绝而形成纠纷;另一方面,预购方有时也会以房地产价格的下跌为由要求降低房价遭预售方的拒绝而形成纠纷。目前,商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律对此尚没有明确规定,所以各地的处理方法不尽相同,有的按原合同的约定处理,有的按当事人分担风险的风险负担原则处理,有的按情势变更原则处理。

商品房的预售合同其实就是《民法典》中所规定的预约合同,预约合同也是民事基本合同的一种,在签订预约合同的时候,也要遵守《民法典》中对于民事合同的一系列规定,如果是一方当事人违反合同的约定或者是不履行合同约定造成对方损害的,需要承担责任。

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1、确认开发商已经取得商品房预售许可证2、认真阅读开发商制定的格式条款3、注意土地使用年限4、明确约定抵押权的处理方式5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任(六)仔细了解开发商的按揭政策。
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6、及时办理相关登记手续商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利,也是购房人的义务,对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序,及时办理相关登记手续,是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。
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签订的预售合同能否转让
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如何签订商品房预售合同?
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房产纠纷
购买预售商品房要交定金吗,如何签订商品房预售合同?
[律师回复] 商品房预售指的是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售是一种附加期限的交易行为,即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。正因为这样的一个特点,说明商品房预售的不同之处。那么,购买预售商品房要交定金吗如果不需要的话,购房者又该如何签订商品房预售合同呢对于这些问题,下面为大家详细介绍。
一、商品房预售的条件是什么根据我国法律的相关规定,商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)取得商品房预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下,向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》,取得《商品房预售许可证》。未取得者,不得进行商品房预售活动。
二、商品房预售的程序有哪些
(一)订立预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理,但必须有书面委托书。
(二)登记备案。预售合同签订后,合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
(三)收取预付款。开发商根据房屋建设的工程施工进度,分期收取商品房预售款,合同有约定的,从其约定。开发商收取的预付款,应当专项用于房屋开发建设,不得挪作他用。
(四)办理商品房的权属登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
三、购买预售商品房要交定金吗签订商品房预售合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房预售合同履行的必须程序,购房人可以与开发商直接签订商品房预售合同。在购买商品房时,最好将该项目了解清楚,然后直接与开发商签订买卖合同,这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见,或者又发现了对自己不利的新问题,都可全身而退,不必再为解决定金的问题而烦恼,也避免了可能的定金损失。或者在签认购书时加上“如果双方在签订正式合同时,就合同的具体条款达不成一致意见,不能签署正式合同,卖方应无条件立即退还全部定金或订金”、“在认购书有效期内,买方有权随时解除此认购书,卖方应将定金或订金无条件全部退回”的约定。
四、如何签订商品房预售合同
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此,购房人在签订预售合同前,应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证,确认自己拟购房屋在预售许可的范围内,避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款按市场通常做法,在签订正式预售合同前,买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件,一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中,许多购房人不重视这个环节,常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算,只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长,可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房,其对应的土地用途并不一定是居住用地,土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别,以免签订合同后才后悔。
五、预售商品房能转让吗我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由规定。”说明预售商品房可以转让,但同时也说明转让是有条件的:
1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让。
2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,预售合同未经登记备案,其合同标的的商品房不得转让。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,应按商品房买卖关系处理。
4、预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则转让无效。
5、预售商品房转让必须签订转让合同,并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
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[律师回复] 您好,关于签了预售合同可以退订金吗这个问题,我的解答如下, 商品房预售合同的转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给
第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
根据《城市房地产管理法》第45条之规定,说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让有如下条件:
1.转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理,加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后,新预购人取代原预购人成为新的权利主体,也是预售商品房竣工后的产权人。
2.预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的,正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售合同转让,应按商品房买卖关系处理,同时,预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售合同提前转让,转移跌价风险新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。
3.预售合同必须合法有效,才允许预售合同转让,否则预售合同转让无效。最高人民民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让转让合同,一般也应当认定无效。”从预售合同内容看,分以下几种情况:

一,如果预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到23后方可转让。

二,预售合同未约定转让条件,预售合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益,又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第
三,预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解后预购人履行合同情况。
4.预售合同转让必须签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权人的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
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签订预售合同可以毁约吗?
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最近我想买个房子,朋友说买期房比较好,还有说买现房比较好,我想问一下,预售房签订买卖合同和现售有什么区别
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(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。
(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。
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(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。
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(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。
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(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金,取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。
(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。
(3)预售人投入建设的资金,按照提供预售的商品房计算,已经达到了工程建设总投资的25%以上,并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件,也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。
(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法,未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。
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(三)明确关于房屋质量的约定。购买预售的期房,开发商带大家看的都是豪华的广告和美好的样板间,等到商品房交付使用之后,问题才暴露出来,这时,开发商早就将样板间拆了,购房者就没有证据证明看房时房子的质量标准,所以在签订合同时要注意将质量要求、交房标准、公共设施、售后服务等明确写在合同里。
(四)价格要明确具体的写在合同里。价格条款必须具体,应避免出现“房价暂定多少,待房屋竣工后按实核算”等含糊的概念出现,因为按实际核算从不同的角度出发,各人的理解是不同的,日后容易产生纠纷。这里还要在提醒您对价格不仅应标明单价,如每平方米多少元,还应标明房屋总价。
(五)关于违约的责任要明确。在签订商品房预售合同中,有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款,而千方百计避开自己违约责任的约定,或者虽约定了买卖双方的违约责任,但双方的违约责任约定不公平、不对等。
(六)关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任”这样的表述。不可抗力的范围往往会被开发商放大,比如有的开发商规定“因销售方所不能控制的其他原因造成交房延期的,销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方把自己的免责范围扩大,是违背法律原则的。因此签订合同时,应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
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