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拍卖标的抵押贷款的条件是什么？
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2024-08-10
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卢滨律师律师
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专家导读
拍卖标的抵押贷款的条件是拍卖的标的是不动产，而且拍卖的标的产权是非常的清楚的，证件齐全，手续也是完备的。除此之外需要提醒大家注意的就是买受人是需要征得拍卖机构的同意之后向人民法院提出书面的申请的。
一、拍卖标的抵押贷款的条件是什么?
1、拍卖标的是不动产。不动产物权的变动采用登记公示原则，能够为执行法院有效、安全地控制。
2、拍卖标的产权清晰，证件齐全，手续完备，以使银行能快速、及时发放贷款。
3、买受人在征得拍卖机构同意后向法院提交书面申请，说明其资金困难的理由，并附有银行的贷款意向书，贷款金额要足以支付拍卖价款。
4、银行向法院出具公函，证实其已受理买受人申请贷款的情况，并承诺将贷款直接划入法院委托的拍卖机构账户。
二、执行法院允许拍卖标的抵押贷款注意事项是什么?
1、拍卖标的是不动产。不动产物权的变动采用登记公示原则，能够为执行法院有效、安全地控制。
2、拍卖标的产权清晰，证件齐全，手续完备，以使银行能快速、及时发放贷款。
3、买受人在征得拍卖机构同意后向法院提交书面申请，说明其资金困难的理由，并附有银行的贷款意向书，贷款金额要足以支付拍卖价款。
4、银行向法院出具公函，证实其已受理买受人申请贷款的情况，并承诺将贷款直接划入法院委托的拍卖机构账户。
执行法院在收到买受人的书面申请后，必须严格审查是否符合前述四个条件，经合议庭讨论同意再报庭长审批，庭长签发后方可制作民事裁定书、协助执行通知书解封过户。
另外，在执行时应注意：
1、严格加强监管。人民法院出具裁定解封过户时，应当要求拍卖机构参与办理拍卖标的的交易鉴证、转让更名、抵押登记过程，共同监督，促使买受人、银行以最快的速度办妥各项手续。
2、严格明确责任。如果拍卖机构、买受人、银行以及第三人有恶意串通转移拍卖标的、故意拖延付款期限、拒不协助执行的行为，人民法院应当依照民事诉讼法的有关规定严格追究责任。
在我们的现实生活当中，目前我们国家对拍卖标的进行抵押贷款的话，必然是需要严格的按照我们国家法律当中所规定的条件来进行处理的，比如说首先从拍卖的标记上来看的话，必然是属于不动产的。而且也必须是属于拍卖的产权，是非常清楚的。
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1.执行程序已经进行完毕。这是产生执行回转的形式要件。如果是在执行进行过程中，发现执行根据有错误，执行人员可以报院长批准中止执行，也就不会产生执行回转的问题。
2.执行根据被依法撤销。这是产生执行回转的实质要件。执行程序的发生以有执行根据为前提，即是强制实现执行根据中所确定的当事人之间权利义务关系的程序。正确的执行根据在执行完毕后，是不会产生执行回转的，而一旦执行根据有错误，依法定程序被撤销，执行根据中所确定的权利义务即失去了其合法根据。那么，将错误的执行根据执行完毕，自然就会产生执行回转的问题。
3.根据新的生效法律文书执行。执行中，据以执行的法律文书被撤销或者变更，人民应根据新的生效法律文书执行回转。上述三个条件必须同时具备。如不满足此条件则不能执行回转.符合则产生执行回转 三.你说的这种情况依照最高人民法院《关于人民执行工作若干问题的规定(试行)》第40条规定，人民有权对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施；但财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
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第三次司法拍卖流拍的起拍价将下降，每次下降幅度不超过20%。
二、法律规定最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
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第一次司法拍卖流拍以后，在60日之内，要组织
第二次拍卖，拍卖总共可以进行3次。如果3次都司法拍卖流拍了，要对拍品进行变卖。如果第一次司法拍卖流拍后，申请执行人和被执行人在不损害他人权益的情况下，达成变卖以物抵债的协议，是准许的。根据相关法律还规定，如果第一次司法拍卖流拍，第二次、
第三次司法拍卖流拍的起拍价将下降，每次下降幅度不超过20%。
二、法律规定最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”同时本法第二十七条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。”
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2.执行根据被依法撤销。这是产生执行回转的实质要件。执行程序的发生以有执行根据为前提，即是强制实现执行根据中所确定的当事人之间权利义务关系的程序。正确的执行根据在执行完毕后，是不会产生执行回转的，而一旦执行根据有错误，依法定程序被撤销，执行根据中所确定的权利义务即失去了其合法根据。那么，将错误的执行根据执行完毕，自然就会产生执行回转的问题。
3.根据新的生效法律文书执行。执行中，据以执行的法律文书被撤销或者变更，人民应根据新的生效法律文书执行回转。上述三个条件必须同时具备。如不满足此条件则不能执行回转.符合则产生执行回转 三.你说的这种情况依照最高人民法院《关于人民执行工作若干问题的规定(试行)》第40条规定，人民有权对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施；但财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
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[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、反担保抵押物的范围反担保抵押物可以是本次贷款所购住房，也可以是借款人其他自有住房或第三人合法房产。目前，担保中心要求借款人申请贷款担保所需提供的抵押物就是其申请贷款所需购买的房屋。
二、哪些财产不得作为反担保的抵押物根据规定下列财产不得作为反担保的抵押：
1.土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权须同时抵押的除外;
2.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
3.所有权、使用权不明或者有争议的财产;
4.依法被查封、扣押、监管的财产;
5.依法不得抵押的其他财产。
三、
1、处理抵押权的方式债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，债权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、买卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。所谓拍价，是指债权人与债务人之间协商抵押物的价值后，折抵债权的款额。所谓拍卖，是指在公开的拍卖市场上以公开竞价的方式，与出价最高的买者成交的买卖活动。所谓变卖，是指由第三方有权利的部门(如)，将抵押物卖给一个或多个特定的买者的活动。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债权人清偿。处理抵押物所得的价款多于债务的本金利息的部分，应该归还给抵押人。
2、债权人清偿顺序同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押物拍卖清偿顺序按照以下规定清偿：抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记，按登记顺序先后清偿;未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
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二、哪些财产不得作为反担保的抵押物根据规定下列财产不得作为反担保的抵押：
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1、拍卖房产流程中客户委托，拍卖行接受：房产的人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，委托人的代理人就是拍卖行，拍卖行以自己的名义主持拍卖在接受委托后。
2、鉴定与估价拍卖：拍卖房产拍卖前的准备工作是对拍卖房产进行鉴定和估价，必须由房地产评估师进行核定房产评估，并评估结果产生的相应责任承担。
3、拍卖房产底价的确定：指拍卖成交应达到的低价格基数，导致拍卖失败往往是由于底价过高，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。
4、确定拍卖日期：拍卖房产日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。
5、发布拍卖公告：拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。
6、审查竞买人资格：拍卖房产过程中参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。
7、竞买人缴付保证金：在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。
8、组织拍卖会实施。
9、拍卖品的权属移交。
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（一）抵押合同以登记生效的，按照合同生效时间的先后顺序清偿；未登记的、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿，按照本条第
（一）项规定清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿，按照抵押物登记的先后顺序清偿，拍卖。其他人按比例分配
（二）抵押合同自签订之日起生效的，按照债权比例清偿。法律依据中华人民共和国担保法第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的：
（一）抵押合同以登记生效的，按照合同生效时间的先后顺序清偿；未登记的、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿，按照本条第
（一）项规定清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿，按照抵押物登记的先后顺序清偿，拍卖。其他人按比例分配
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在这里律师提醒大家，无论是出卖还是购买存在抵押的房产时，都要考虑解押款的问题，因为，高杠杆情况存在，按揭贷款往往比例很大，无论买卖双方谁来支付解押款，都是一笔不小的负担。
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7、竞买人缴付保证金：在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。
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7、竞买人缴付保证金：在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。
8、组织拍卖会实施。
9、拍卖品的权属移交。
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快速解决“债权债务”问题
法院拍卖的土地抵押权未解除抵押如何过户
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 放弃抵押权是抵押权人处分抵押权的一种形态。抵押权有优先于普通债权人就抵押物受偿的权利，对于财产权利，权利人可以放弃，因此依据《物权法》第194条的规定，抵押权人可以放弃抵押权。抵押权人放弃抵押权，应当明示。抵押权人不行使抵押权或者怠于行使抵押权的，不得推定抵押权人放弃抵押权。抵押权人抵押权放弃权，为形成权，抵押权人可依单方意思表示而使抵押权消灭，无须取得抵押人的同意。抵押权具有顺位性，顺位在先的抵押权人有优先于后顺位抵押权人就抵押物受偿的权利。
因此，抵押权顺位亦为抵押权人的财产权利，抵押权人自然也可以放弃。抵押权顺位的放弃有两种，一为相对放弃，二为绝对放弃。相对放弃是指为特定抵押权人的利益，放弃抵押权的顺位。绝对放弃是指为全体后顺位抵押权人的利益，放弃抵押权的顺位。对于两种不同情形的放弃的法律后果，《物权法》并没有进一步说明，但一般在学理上认为，在相对放情形下，各抵押权人的抵押权归属以及顺位并无变化，仅放弃抵押权顺位的抵押权人与受放弃利益的抵押权人成为同一顺位的抵押权人，其所得分配的金额与受放弃利益的抵押权人应分配的金额共同合并后，按照其各自的抵押担保债权额比例进行分配。在绝对放弃情形下，后顺位抵押权人的顺位依照其次序升进。但在抵押权人放弃抵押权顺位后新设的抵押权，其顺位应当位于放弃顺位的抵押权之后。存在债务人自物担保、第三人他物担保或者第三人的保证竞合的情况下，债权人对债务人提供的抵押财产的抵押权的放弃和抵押权顺位的放弃，均会应当到第三人的利益。因此依据《物权法》第194条的规定，除非其他担保人承诺仍然提供担保的，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。
因此，抵押权顺位亦为抵押权人的财产权利，抵押权人自然也可以放弃。抵押权顺位的放弃有两种，一为相对放弃，二为绝对放弃。相对放弃是指为特定抵押权人的利益，放弃抵押权的顺位。绝对放弃是指为全体后顺位抵押权人的利益，放弃抵押权的顺位。对于两种不同情形的放弃的法律后果，《物权法》并没有进一步说明，但一般在学理上认为，在相对放情形下，各抵押权人的抵押权归属以及顺位并无变化，仅放弃抵押权顺位的抵押权人与受放弃利益的抵押权人成为同一顺位的抵押权人，其所得分配的金额与受放弃利益的抵押权人应分配的金额共同合并后，按照其各自的抵押担保债权额比例进行分配。在绝对放弃情形下，后顺位抵押权人的顺位依照其次序升进。但在抵押权人放弃抵押权顺位后新设的抵押权，其顺位应当位于放弃顺位的抵押权之后。存在债务人自物担保、第三人他物担保或者第三人的保证竞合的情况下，债权人对债务人提供的抵押财产的抵押权的放弃和抵押权顺位的放弃，均会应当到第三人的利益。因此依据《物权法》第194条的规定，除非其他担保人承诺仍然提供担保的，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。
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淘宝司法拍卖拍卖房产可以办理抵押贷款吗
[律师回复] 司法拍卖房是指被强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，“法拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。有可能捡到低价，也有可能陷入尴尬。法律界人士提醒，买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项：
1、注意委托拍卖的是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
2、要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。
3、法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。
4、要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
5、法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。
6、淘宝网上还存在看房不便和核实不便，异地相关政策不了解等风险。总之，利益和风险并存。
1、注意委托拍卖的是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
2、要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。
3、法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。
4、要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
5、法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。
6、淘宝网上还存在看房不便和核实不便，异地相关政策不了解等风险。总之，利益和风险并存。
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司法拍卖被抵押了如何解决
[律师回复] 您好，针对您的司法拍卖被抵押了如何解决问题解答如下, 抵押的标的物被司法拍卖的，拍卖所得的价款优先偿还抵押物权人的债务，其余部分清偿申请人的债务。《最高人民法院关于人民执行工作若干问题的规定(试行)》40.人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。4
6.人民对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。
6.人民对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。
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抵押房产能否拍卖
我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的，我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题，可以通过本篇文章的内容来了解一些和抵押房产能否拍卖相关的法律规定。
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债权债务
房产抵押后不还会被拍卖吗
[律师回复] 是的做法是合法的，他们有权利在你们不偿还贷款时，要求拍卖你家的房子。
一、首先你已证实无力偿还，接下来银行有权向申请收缴合同约定抵押的房产进行拍卖偿还欠款。
二、进入此阶段，银行向要求强制执行，会有告知书。
三、进入此阶段，拍卖前会找资质机构进行评估，然后按照评估价进行起拍，评估价和市场价格不一定关联。会有告知拍卖时间价格。四拍卖后，所得优先偿还本案债权人，也就是银行方，如果拍卖仍资不抵债，你没有钱好拿，还有欠款，这不是受你控制的，存在可能。如果拍卖价超过债务，银行收回债务后，你还要缴纳一定的手续费用，然后可以领取余下的拍卖所得。
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快速解决“房产纠纷”问题
如果拍卖房子，需要解抵押吗
[律师回复] 当然可以，买房子可以快速还清赔偿，不过其实还可以用房子做抵押向银行贷款还债，这样可能保住房子。抵押贷款，又称“抵押放款”。是指某些国家银行采用的一种贷款方式。要求借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保，以保证贷款的到期偿还。抵押品一般为易于保存，不易损耗，容易变卖的物品，如有价证券、票据、股票、房地产等。贷款期满后，如果借款方不按期偿还贷款，银行有权将抵押品拍卖，用拍卖所得款偿还贷款。拍卖款清偿贷款的余额归还借款人。如果拍卖款不足以清偿贷款，由借款人继续清偿。法律依据《中华人民共和国刑法》。
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李某少我钱一直不还，我已经起诉他并胜诉了。现在要求法院强制执行拍卖李某名下房产用于偿还我的借款（此房产已经抵押给银行），另外李某还有一套按揭房正在还款中，但是已经出售，但是还没过户。我想咨询的是，李某的那套抵押房可以进行拍卖吗？那套按揭房是否也可以拍卖？
[律师回复] 有抵押的房屋，处置要先征得抵押权人的同意。
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抵押给银行的土地可否拍卖?
[律师回复] 您好，针对您的抵押给银行的土地可否拍卖?问题解答如下, 已经抵押的土地，可以查封，也可以依法拍卖。但拍卖价款应当优先偿还银行贷款，剩余的，才分配给申请执行人。
最高关于民事诉讼法的解释
第一百五十七条 人民对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。 根据《民事诉讼法》
第二百四十五条人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。
对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单，由在场人签名或者盖章后，交被执行人一份。被执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。
第二百四十六条 被查封的财产，执行员可以指定被执行人负责保管。因被执行人的过错造成的损失，由被执行人承担。
第二百四十七条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民应当拍卖被查封、扣押的财产不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。
最高关于民事诉讼法的解释
第一百五十七条 人民对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。 根据《民事诉讼法》
第二百四十五条人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。
对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单，由在场人签名或者盖章后，交被执行人一份。被执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。
第二百四十六条 被查封的财产，执行员可以指定被执行人负责保管。因被执行人的过错造成的损失，由被执行人承担。
第二百四十七条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民应当拍卖被查封、扣押的财产不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。
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