房屋买卖合同未登记是否有效？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 答案是，买卖合同有效。异议登记产生的影响所谓异议登记指的是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。简单地说，异议登记减损了错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生，在房屋买卖过程中，若出卖人出售的房屋上有异议登记，则意味着该房屋可能涉及权属争议，买受人应该慎重考量，再次确认房屋真正的所有权人；但若买受人未经确认仍然购买该房屋，日后房屋真正的所有权人出现并主张出卖人是无权处分，此时买受人则无法主张自己不知道或者不应当知道出卖人非该房屋真正的所有权人，即自己是善意第三人，从而其不可能通过善意取得制度取得该房屋的所有权。需要说明的是异议登记仅仅具有上述效力，若房屋登记名义人确是房屋的所有权人，则真正的物权人的处分行为在法律上是不受异议登记的影响的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第84条的规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺，即异议登记产生“不产生冻结不动产登记薄的效力”，登记名义人处分该不动产的，仍可办理转移登记或者设立登记。此外，由于异议登记在提供保护的同时也给房屋交易造成了一种不稳定的状态，为了减少这种不稳定状态产生的长期性不稳定消极作用，法律对异议登记的有效期限做出限制，即登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不，异议登记失效。

[律师回复] 不动产买卖合同效力可以分为完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有条款都具有法律效力，对双方都具有约束力。部分有效合同则意味着该合同中部分条款是无效的，这种无效可能是因为欺诈、显失公平等原因引起的。还有一种可能是可撤销的合同，就是合同在签订后，因为满足了一些法律条件，当事人一方可以要求撤销该合同。

[律师回复] 您好，关于房屋租赁合同未登记备案，合同生效吗？这个问题，我的解答如下, 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释》明确规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民不予支持。同时又尊重当事人的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。房屋租赁合同办理登记备案后，具有下列对抗第三人效力：①在租赁期间出租人出售该房屋的，承租人在同等条件下有优先购买权；②租赁期届满出租人需将该房屋再出租的，承租人在同等条件下有优先承租权；③房屋租赁期间，出租人将该房屋出售给第三人，第三人应继续履行原租赁合同；④房屋租赁期间，出租人将已出租的房屋设定抵押，该抵押物被依法处分给第三人的，第三人应继续履行原租赁合同。