未经消防验收房屋出租合同效力应怎样认定？

[律师回复] 您好，关于消防验收不合格房屋可以租赁吗这个问题，我的解答如下, 不可以。根据城市房屋租赁管理办法规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 对于消防产品检验报告有效期是几年？这个问题，解答如下, 现有国家以及国际技术法规条例都没有规定检测报告有效期， 一般的都是行业默认的时间或者是企业设定的有效时间。
有关质量监管部门提到检测报告有效期，可能是质疑产品与当初检测样品的一致性，或者质疑是否能长期维持该一致性。
事实上，一个产品，特别是电子电气产品几乎是不可能几年都不发生变化的，特别是原材料和元部件供应商。因此，理论上检测报告没有有效期，但是，实践中种种原因又不可能维持检测报告长期有效。
依据检测报告颁发的产品认证证书是有有效期的，那是因为产品认证不仅涉及产品的设计，还包括企业质量管理。
因此，认证证书有效期通常为四年，证书到期意味着为此认证颁发的检测报告也就失效了。此外，产品质量检验是分批次检验，而且还会抽检。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、普通餐饮：1万方以上，建筑设计必须消防审核，竣工消防验收。以下则为备案。
2、娱乐性餐饮：500方以上，建筑设计必须消防审核，竣工消防验收。以下则为备案。
3、小到建筑合同额低于30万或300方以下，则只需开业前申请消防检查。建筑面积2000平方米（不含有2000平方米）以下的公共娱乐场所，由当地消防科（大队）负责审核发放消防安全许可证；新建、改建、扩建工程除外。建筑面积超过2000平方米以上的，由支队负责审核发放消防安全许可证。扩展资料：消防许可证申办的材料：
（一）应填写文化娱乐场所消防安全审批表；
（二）凡新建场所要出示《建筑工程消防验收意见书》；
（三）疏散指示标志和火灾事故照明灯等消防产品应出示该产品消防合格证；
（四）可燃装修进行阻燃处理时要出示检验报告及消防产品合格证；
（五）具有建筑消防设施的场所出示检测合格的《建筑消防设施检测报告》；
（六）洗浴场所应出示锅炉产品检验合格证；
（七）歌舞娱乐场所容纳的消费者不得超过核定人数。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、消防设施、设备的范围　　１、消防设施包括：消防标识牌、警示牌、应急灯、安全出路指示灯箱、消防通道、安全门等。　　２、消防设备包括：灭火器、灭火器箱、消防栓、消防水带、消防水枪、防烟面罩、消防斧头等。　　
二、消防设施、设备的设置　　１、消防设施、设备的设置应符合国家相关法律、法规的要求。　　２、未设有消防栓的项目部，室内灭火器的设置要求：每５０平方米配备４ｋｇ的干粉灭火器不少于１具；每个项目的生产场所配备灭火器不少于１０具。办公室、宿舍、小型仓库等按每两个房间配备４ｋｇ干粉灭火器不少于１具；每个办公生活区配备灭火器不少于４具。　　３、所有项目部的配电房、电控室、厨房等消防重点场所，每个房间内配备４ｋｇ的干粉灭火器不少于２具；值班室、门卫室等单独建筑配备灭火器不少于１具。　　４、消防设备的放置地点应防雨、防水，与火源、水源、震动源等有１米以上的距离。消防设备设置要科学合理，分布做到“重点防护，兼顾全局”，灭火器一般放置在门口附近或重点防护设备附近的显眼地方，方便拿取使用。　　５、消防设施、设备不得被遮盖阻挡，消防通道、安全门等不得阻塞或占用。　　
三、消防设施、设备的使用　　１、消防设施、设备只允许在发生火警或消防演练时使用，平时严禁使用。　　２、消防设施、设备严禁用作消防以外的用途（如用消防栓清洗地面，用应急灯照明等）。　　３、消防设施、设备使用后，要及时恢复原状，已使用过的灭火器要重新充装。　　
四、消防设施、设备的检查维护　　１、各项目部的消防设施、设备由项目班长负责进行检查维护工作。　　２、消防设施、设备定期或不定期进行巡查，定期巡查由项目班长在每月的５日前进行点检；不定期巡查由运营部每季度巡查１次。　　３、消防设施、设备检查内容：　　（１）　灭火器：压力是否正常（表针指示在绿色范围内）；灭火剂是否在有效期内；　　瓶身是否有破损、配件是否齐全完好；瓶身、箱体是否积尘、生锈。　　（２）　消防栓：消防水带、消防水枪是否齐备、完好；消防箱体是否有破损、缺　　失；消防龙头开闭是否灵活，水压是否正常；是否有锈蚀现象。　　（３）　消防标识牌、警示牌：是否被遮挡、覆盖；是否有破损、脱落；是否清晰、　　完整。　　（４）　应急灯、安全出路指示灯箱：外观是否完整，充电过程是否正常；断电时　　能否启动应急照明；照明亮度是否充足；指示标识是否清晰。　　（５）　消防通道、安全门：消防通道有否被占用或堵塞；安全门是否完好，开关　　是否灵活；安全门在工作期间有否上锁。　　（６）　防烟面罩、消防斧头：逃生设备是否在规定地点放置；是否完好无损；是　　否在有效期内。　　４、检查时发现问题的，要及时进行处理或更换，保障消防设施、设备的完好性、有效性。　　５、消防设施、设备检查后，检查人员要在设施、设备的《检查记录表》上签名确认，并填写《ＸＸ项目消防设施、设备检查月报表》，每月１０日前上报运营部办公室。　　６、灭火器要每２年进行一次压力检测及药剂更换，更换时要用备用灭火器进行替换。无备用灭火器的，要分批进行更换，生产现场留有的灭火器数量不得少于标准配备数量的５０％。

[律师回复] 对于怎样认定家庭暴力中的当防卫行为这个问题，解答如下,
一、如何认定家庭暴力中的当防卫行为
认定防卫行为是否“明显超过必要限度”，应当以足以制止并使防卫人免受家庭暴力不法侵害的需要为标准。
根据施暴人正在实施家庭暴力的严重程度、手段的残忍程度，防卫人所处的环境、面临的危险程度、采取的制止暴力的手段、造成施暴人重大损害的程度，以及既往家庭暴力的严重程度等进行综合判断。
同时应当充分考虑案件中的防卫因素和过错责任。对于长期遭受家庭暴力后，在激愤、恐惧状态下为了防止再次遭受家庭暴力，或者为了摆脱家庭暴力而故意杀害、伤害施暴人，被告人的行为具有防卫因素，施暴人在案件起因上具有明显过错或者直接责任的，可以酌情从宽处罚。对于因遭受严重家庭暴力，身体、精神受到重大损害而故意杀害施暴人;或者因不堪忍受长期家庭暴力而故意杀害施暴人，犯罪情节不是特别恶劣，手段不是特别残忍的，可以认定为刑法第二百三十二条规定的故意“情节较轻”。在服刑期间确有悔改表现的，可以根据其家庭情况，依法放宽减刑的幅度，缩短减刑的起始时间与间隔时间;符合假释条件的，应当假释。被杀害施暴人的近亲属表示谅解的，在量刑、减刑、假释时应当予以充分考虑。
最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于依法办理家庭暴力犯罪案件的意见》第19条指出：要准确认定对家庭暴力的正当防卫。为了使本人或者他人的人身权利免受不法侵害，对正在进行的家庭暴力采取制止行为，只要符合刑法规定的条件，就应当依法认定为正当防卫，不负刑事责任。防卫行为造成施暴人重伤、死亡，且明显超过必要限度，属于防卫过当，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。
二、什么是家庭暴力
家庭暴力简称家暴，是指发生在家庭成员之间的，以殴打、捆绑、禁闭、残害或者其它手段对家庭成员从身体、精神、性等方面进行伤害和摧残的行为。家庭暴力直接作用于受害者身体，使受害者身体上或精神上感到痛苦，损害其身体健康和人格尊严。家庭暴力发生于有血缘、婚姻、收养关系生活在一起的家庭成员间，如丈夫对妻子、父母对子女、成年子女对父母等，妇女和儿童是家庭暴力的主要受害者，有些中老年人、男性和残疾人也会成为家庭暴力的受害者。家庭暴力会造成死亡、重伤、轻伤、身体疼痛或精神痛苦。

[律师回复] 安照消防法
第六十条　单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：
（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；
（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；
（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；
（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；
（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；
（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；
（七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。
个人有前款
第二项、
第三项、
第四项、
第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。
有本条
第一款第三项、第四项、第五项、
第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。

[律师回复] 你好，可以接你的案子。需要有邻居的身份信息，发生火灾事故的原因的证据。

[律师回复] 保留好漏水的图片视频资料，具体损失的依据等

[律师回复] 根据《中华人民共和国消防法》的规定，个人损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的，处警告或者罚款五百元以下。
根据《中华人民共和国消防法》第六十条 单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：
(一)消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；
(二)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；
(三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；
(四)埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；
(五)占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；
(六)人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；
(七)对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。

[律师回复] 对于消防工作为什么要实行消防安全责任制?这个问题，解答如下, 首段：贯彻“安全
第一，预防为主”方针，明确双方的安全责任，切实加强建设工程管理，确保施工施工中人身、电网和设备安全，根据国家有关法律法规，经双方协商一致签订本合同。
第一条 甲方：有限公司
第二条 施工项目： 签订时间：
第三条 有效期限20年06月至20年06月
第四条 甲方安全责任
1、甲方有协助乙方搞好安全生产、防火管理以及督促检查的义务。甲方有权检查督促乙方执行有关安全生产方面的工作规定，对乙方不符合安全文明施工的行为进行制止、纠正并发出安全整改通知书，直至清退出场。三次不听从整改，今后不得承接我司业务。
2、甲方有权对乙方参与施工的人员进行安全技术知识和安全工作规程的抽考。
3、甲方不得要求乙方违反安全管理规定进行施工。因甲方原因导致的事故由甲方承担责任。
第四条 乙方安全责任
乙方作为工程项目的承包单位，对工程施工过程中发生的人身伤害、设备损坏事故承担安全责任。乙方应切实履行以下安全责任：
1、乙方所提供的承包工程要求的相关资质证明材料应真实、合法、有效。
2、现场施工应遵守国家和地方关于劳动安全，劳务用工法律法规及规章制度，保证其用工的合法性。乙方必须按国家有关规定，为施工人员进行人身保险，配备合格的劳动防护用品、安全用具。
3、材料进场需要检查是否有出产合格证，同时应经甲方现场负责人或监理工程师验证后方可使用。
第五条 违约责任
1、由于甲方或乙方责任造成对方或
第三方的人身伤害、设备损坏等财产损失，由责任方承担相应责任，并赔偿对方或第三方因此造成的全部损失。
2、乙方未设臵安监人员；未能正确、全面执行安全技术措施、施工组织设计；施工人员未掌握本工程项目特点及施工安全措施；用于本工程项目的施工机械、工器具及安全防护用品不满足施工需要，甲方有权要求乙方立即停工整改，由此引起的后果及损失由乙方承担。
第六条 甲乙双方必须严格执行本合同
第八条 本合同经双方法定代表人或委托代理人签字盖章后生效。
第九条 本协议一式四份，甲乙双方各执两份。
甲方： 乙方： 法定代表人： 法定代表人： 委托代理人： 委托代理人： 联系电话： 联系电话：
结尾：签订时间： 年 月 日

[律师回复] 　　劳动者和用人单位建立劳动关系，劳动者的工资通常和用人单位应当在签订劳动合同时协商一致确定，劳动者的工资待遇和工作岗位、工作能力、绩效考核、加班时间、用人单位补助等相关。消防合同制消防员属于具有特殊技能和特殊岗位的人员，责任重大，通常待遇高于一般企业的员工待遇。　　《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》　　
一、日工资、小时工资的折算　　按照《劳动法》第五十一条的规定，法定节假日用人单位应当依法支付工资，即折算日工资、小时工资时不剔除国家规定的11天法定节假日。据此，日工资、小时工资的折算为：　　日工资：月工资收入÷月计薪天数　　小时工资：月工资收入÷（月计薪天数×8小时）。　　月计薪天数＝（365天-104天）÷12月＝21.75天　　
二、如果用人单位工作拖欠工资，有两个途径可以要求支付工资：　　
1、劳动者可以到当地劳动局劳动监察投诉；　　
2、可以到当地劳动争议仲裁委员会申请仲裁，要求支付工资。如果未签订劳动合同，可以要求用人单位支付未签订劳动合同第二个月起的双倍工资。如果是以拖欠工资提出的解除劳动关系，还可以要求支付经济补偿金。　　《劳动争议调解仲裁法》　　第二条中华人民共和国境内的用人单位与劳动者发生的下列劳动争议，适用本法：　　
（一）因确认劳动关系发生的争议；　　
（二）因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议；　　
（三）因除名、辞退和辞职、离职发生的争议；　　
（四）因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议；　　
（五）因劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金等发生的争议；　　《工资支付暂行条例》第五条工资应当以法定货币支付。不得以实物及有价证券替代货币支付。第六条用人单位应将工资支付给劳动者本人。劳动者本人因故不能领取工资时，可由其亲属或委托他人代领。用人单位可委托银行代发工资。用人单位必须书面记录支付劳动者工资的数额、时间、领取者的姓名以及签字，并保存两年以上备查。用人单位在支付工资时应向劳动者提供一份其个人的工资清单。第七条工资必须在用人单位与劳动者约定的日期支付。如遇节假日或休息日，则应提前在最近的工作日支付。工资至少每月支付一次，实行周、日、小时工资制的可按周、日、小时支付工资。第八条对完成一次性临时劳动或某项具体工作的劳动者，用人单位应按有关协议或合同规定在其完成劳动任务后即支付工资。　　

[律师回复] 您好，针对您的消防安全管理人与消防安全责任人的区别问题解答如下, 首段：贯彻“安全
第一，预防为主”方针，明确双方的安全责任，切实加强建设工程管理，确保施工施工中人身、电网和设备安全，根据国家有关法律法规，经双方协商一致签订本合同。
第一条 甲方：有限公司
第二条 施工项目： 签订时间：
第三条 有效期限20年06月至20年06月
第四条 甲方安全责任
1、甲方有协助乙方搞好安全生产、防火管理以及督促检查的义务。甲方有权检查督促乙方执行有关安全生产方面的工作规定，对乙方不符合安全文明施工的行为进行制止、纠正并发出安全整改通知书，直至清退出场。三次不听从整改，今后不得承接我司业务。
2、甲方有权对乙方参与施工的人员进行安全技术知识和安全工作规程的抽考。
3、甲方不得要求乙方违反安全管理规定进行施工。因甲方原因导致的事故由甲方承担责任。
第四条 乙方安全责任
乙方作为工程项目的承包单位，对工程施工过程中发生的人身伤害、设备损坏事故承担安全责任。乙方应切实履行以下安全责任：
1、乙方所提供的承包工程要求的相关资质证明材料应真实、合法、有效。
2、现场施工应遵守国家和地方关于劳动安全，劳务用工法律法规及规章制度，保证其用工的合法性。乙方必须按国家有关规定，为施工人员进行人身保险，配备合格的劳动防护用品、安全用具。
3、材料进场需要检查是否有出产合格证，同时应经甲方现场负责人或监理工程师验证后方可使用。
第五条 违约责任
1、由于甲方或乙方责任造成对方或
第三方的人身伤害、设备损坏等财产损失，由责任方承担相应责任，并赔偿对方或第三方因此造成的全部损失。
2、乙方未设臵安监人员；未能正确、全面执行安全技术措施、施工组织设计；施工人员未掌握本工程项目特点及施工安全措施；用于本工程项目的施工机械、工器具及安全防护用品不满足施工需要，甲方有权要求乙方立即停工整改，由此引起的后果及损失由乙方承担。
第六条 甲乙双方必须严格执行本合同
第八条 本合同经双方法定代表人或委托代理人签字盖章后生效。
第九条 本协议一式四份，甲乙双方各执两份。
甲方： 乙方： 法定代表人： 法定代表人： 委托代理人： 委托代理人： 联系电话： 联系电话：
结尾：签订时间： 年 月 日

[律师回复] 对于房屋租赁合同效力的认定这个问题，解答如下, 出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
(一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。
而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押，未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 您好，针对您的应该怎么认定家庭暴力中的当防卫行为问题解答如下,
一、如何认定家庭暴力中的当防卫行为
认定防卫行为是否“明显超过必要限度”，应当以足以制止并使防卫人免受家庭暴力不法侵害的需要为标准。
根据施暴人正在实施家庭暴力的严重程度、手段的残忍程度，防卫人所处的环境、面临的危险程度、采取的制止暴力的手段、造成施暴人重大损害的程度，以及既往家庭暴力的严重程度等进行综合判断。
同时应当充分考虑案件中的防卫因素和过错责任。对于长期遭受家庭暴力后，在激愤、恐惧状态下为了防止再次遭受家庭暴力，或者为了摆脱家庭暴力而故意杀害、伤害施暴人，被告人的行为具有防卫因素，施暴人在案件起因上具有明显过错或者直接责任的，可以酌情从宽处罚。对于因遭受严重家庭暴力，身体、精神受到重大损害而故意杀害施暴人;或者因不堪忍受长期家庭暴力而故意杀害施暴人，犯罪情节不是特别恶劣，手段不是特别残忍的，可以认定为刑法第二百三十二条规定的故意“情节较轻”。在服刑期间确有悔改表现的，可以根据其家庭情况，依法放宽减刑的幅度，缩短减刑的起始时间与间隔时间;符合假释条件的，应当假释。被杀害施暴人的近亲属表示谅解的，在量刑、减刑、假释时应当予以充分考虑。
最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于依法办理家庭暴力犯罪案件的意见》第19条指出：要准确认定对家庭暴力的正当防卫。为了使本人或者他人的人身权利免受不法侵害，对正在进行的家庭暴力采取制止行为，只要符合刑法规定的条件，就应当依法认定为正当防卫，不负刑事责任。防卫行为造成施暴人重伤、死亡，且明显超过必要限度，属于防卫过当，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。
二、什么是家庭暴力
家庭暴力简称家暴，是指发生在家庭成员之间的，以殴打、捆绑、禁闭、残害或者其它手段对家庭成员从身体、精神、性等方面进行伤害和摧残的行为。家庭暴力直接作用于受害者身体，使受害者身体上或精神上感到痛苦，损害其身体健康和人格尊严。家庭暴力发生于有血缘、婚姻、收养关系生活在一起的家庭成员间，如丈夫对妻子、父母对子女、成年子女对父母等，妇女和儿童是家庭暴力的主要受害者，有些中老年人、男性和残疾人也会成为家庭暴力的受害者。家庭暴力会造成死亡、重伤、轻伤、身体疼痛或精神痛苦。

[律师回复] 您好，针对您的应该怎么认定家庭暴力中的当防卫行为问题解答如下,
一、如何认定家庭暴力中的当防卫行为
认定防卫行为是否“明显超过必要限度”，应当以足以制止并使防卫人免受家庭暴力不法侵害的需要为标准。
根据施暴人正在实施家庭暴力的严重程度、手段的残忍程度，防卫人所处的环境、面临的危险程度、采取的制止暴力的手段、造成施暴人重大损害的程度，以及既往家庭暴力的严重程度等进行综合判断。
同时应当充分考虑案件中的防卫因素和过错责任。对于长期遭受家庭暴力后，在激愤、恐惧状态下为了防止再次遭受家庭暴力，或者为了摆脱家庭暴力而故意杀害、伤害施暴人，被告人的行为具有防卫因素，施暴人在案件起因上具有明显过错或者直接责任的，可以酌情从宽处罚。对于因遭受严重家庭暴力，身体、精神受到重大损害而故意杀害施暴人;或者因不堪忍受长期家庭暴力而故意杀害施暴人，犯罪情节不是特别恶劣，手段不是特别残忍的，可以认定为刑法第二百三十二条规定的故意“情节较轻”。在服刑期间确有悔改表现的，可以根据其家庭情况，依法放宽减刑的幅度，缩短减刑的起始时间与间隔时间;符合假释条件的，应当假释。被杀害施暴人的近亲属表示谅解的，在量刑、减刑、假释时应当予以充分考虑。
最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于依法办理家庭暴力犯罪案件的意见》第19条指出：要准确认定对家庭暴力的正当防卫。为了使本人或者他人的人身权利免受不法侵害，对正在进行的家庭暴力采取制止行为，只要符合刑法规定的条件，就应当依法认定为正当防卫，不负刑事责任。防卫行为造成施暴人重伤、死亡，且明显超过必要限度，属于防卫过当，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。
二、什么是家庭暴力
家庭暴力简称家暴，是指发生在家庭成员之间的，以殴打、捆绑、禁闭、残害或者其它手段对家庭成员从身体、精神、性等方面进行伤害和摧残的行为。家庭暴力直接作用于受害者身体，使受害者身体上或精神上感到痛苦，损害其身体健康和人格尊严。家庭暴力发生于有血缘、婚姻、收养关系生活在一起的家庭成员间，如丈夫对妻子、父母对子女、成年子女对父母等，妇女和儿童是家庭暴力的主要受害者，有些中老年人、男性和残疾人也会成为家庭暴力的受害者。家庭暴力会造成死亡、重伤、轻伤、身体疼痛或精神痛苦。

[律师回复] 您好，针对您的如何认定房屋买卖合同效力问题解答如下,
1、正确认识房地产权属登记的法律功能
“按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段”，即或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能：
(1)公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及
第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。
(2)公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。
(3)管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。
(4)警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。
(5)效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。
从上述内容我们可以看出，房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段，而不是前提条件。
2、确认私有房地产买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则，维护经济关系的稳定，保护善意一方.
我国对物权变动采取的是“现行法采意思主义与登记或交付的结合”，但在我国社会中，大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产，其形成原因很多，主要是因为政府效率的原因、费用负担的原因等等。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定，未办理房屋产权证书的房地产不能买卖，，因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”，本人认为这种认识对法律理解有误，不利于此类纠纷的正确、公平处理。对于无权属证书房屋的买卖一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定，不利于保护善意一方当事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易稳定”。主要理由是：
第
一，买卖双方已对房地产的买卖产生了合意，合同生效后对当事人均有约束力，违反合同的当事人要承担违约责任。
若因出卖方的原因未登记，出卖人反悔要求返还房屋，因未登记房地产权利未转移，房地产的所有权仍属出卖人，买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设，对当事人并无约束力，可以任意反悔，违约一方把自己的违约行为作为了撕毁合同的正当理由，善意一方当事人的利益就无法得到保障。
第
二，不利于促进诚信机制的建立。
我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成，若出卖人在此时间内一房二卖，买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任，只能要求出卖人承担缔约过失责任。
第
三，不利于维护既有的财产秩序。
比如当事人已将房屋实际交付使用，买受人且对房屋进行了重大修缮或装修，因未登记而宣告买卖无效，买受人返还房屋，必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查，如无违法而只需补办手续，对其买卖合同应认定为有效，应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。
处于对善意合同相对方的利益保护，在司法实践中现在已逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在
第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力，不动产物权未经登记不得对抗第三人，在当事人之间仍有物权之效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》第9条规定：“依照合同法
第四十四条
第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释，也含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
如前所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。我国法律规定，动产以交付转移所有权，不动产以办理产权过户登记转移所有权，因此，在房屋买卖过程中，办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题，并不涉及合同效力的问题。并且，如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力，在逻辑是也是矛盾的，因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。
还有人认为，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效，因此，未进行权属登记的房地产买卖合同是无效的。笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。
最高人民法院关于《合同法》的解释
第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，而不是合同生效的登记，而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》是对所有权确认的登记，也不是合同生效的登记。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 人防工程建设完成后，需要建设单位准备工程的相关资料，向当地人民防空行政主管部门办理人防工程竣工验收申请，之后由该部门验收具体如下所述：
1、成立验收组，制定验收方案,组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案
2、办理竣工验收申请,建设单位应在工程竣工验收15个工作日前，向当地人民防空行政主管部门办理人防工程竣工验收申请
3、审查竣工验收条件当地人民防空行政主管部门对工程竣工验收条件和竣工资料进行审查
4、组织竣工验收建设单位接到当地人民防空行政主管部门准予竣工验收回复决定后，在工程竣工验收7日前书面通知当地人民防空行政主管部门和人防工程质量监督机构
二、人防工程验收内容
1、施工、勘察、设计、监理、建设单位分别汇报工程合同履行情况和在工程建设各个环节执行法律、法规、规范和人防工程建设强制性标准的情况
2、验收组人员审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料
3、实地查验工程质量
4、签署工程竣工验收意见、编制竣工验收报告验收组对工程勘察、设计、施工、监理单位各管理环节和工程实体质量等方面做出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见，并编制“人防工程竣工验收报告”“人防工程竣工验收报告”经建设单位项目负责人和建设单位法定代表人审核签字，并加盖单位公章
5、参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收
三、工程竣工验收前需要准备的资料
1、人防工程竣工图纸
2、人防工程施工资料(土建部分、风、水、电、消防部分)需要提供的施工资料如下：
1、钢材出厂合格证、试验报告及钢筋绑扎验收记录表
2、焊接试(检)验报告，焊条(剂)合格证
3、水泥出厂合格证或试验报告
4、防水材料合格证、试验报告及质量验收记录
5、砂、石子化验单
6、混凝土试块试验报告
7、地基验槽记录
8、止水带合格证、墙面吸音材料合格证
9、防护门、防护密闭门、密闭门、防爆波活门出厂合格证，防爆超压排气活门、自动排气活门出厂合格证，配件合格证及安装分项质量验收记录

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押权应该怎么认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 这个好像不行的，这个需要
第十七条公安机关消防机构接到对消防安全违法行为的举报投诉，应当及时受理、登记，并按照《公安机关办理行政案件程序规定》的相关规定处理。
第十八条公安机关消防机构应当按照下列时限，对举报投诉的消防安全违法行为进行实地核查：
（一）对举报投诉占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为，以及擅自停用消防设施的，应当在接到举报投诉后二十四小时内进行核查；
（二）对举报投诉本款第一项以外的消防安全违法行为，应当在接到举报投诉之日起三个工作日内进行核查。
　　核查后，对消防安全违法行为应当依法处理。处理情况应当及时告知举报投诉人；无法告知的，应当在受理登记中注明。