合伙合同纠纷一般是什么情况,合伙纠纷应该怎么防范

最新修订 | 2024-08-01
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沈园律师
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专家导读 无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与合伙合同纠纷一般是什么情况,合伙纠纷应该怎么防范相关的法律知识,希望能对您有帮助。
合伙合同纠纷一般是什么情况,合伙纠纷应该怎么防范

一、合伙合同纠纷一般是什么情况

合伙合同纠纷一般是关于合伙债务的承担问题发生纠纷,或者是关于合同违约发生纠纷。

1、掌握合伙的最本质特征。

个人合伙是指两个以上公民按照协议,各自提供资金、实物、技术等合伙经营、共同劳动。

并要求合伙人出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项,订立书面协议。

合伙的债务,由合伙人按照出资比例或者协议的约定,以各自的财产承担清偿责任。

2、合伙协议不允许约定一部分人只享受利益,不承担风险。

民法典》第972条规定,“合伙企业的利润和亏损,由全体合伙人依照合伙协议约定的比例分配和分担;

合伙协议末约定利润分配和亏损分担比例的,由各合伙人平均分配和分担。

合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人或者由部分合伙人承担全部亏损。

3、合伙人退伙,必须经过全体合伙人同意,如果不经同意,因退伙给合伙人造成损失的要赔偿

4、全体合伙人对合伙的外部债务承担连带责任

也就是说合伙对外有债务时,以合伙财产承担,合伙财产不足以清偿债务时,全体合伙人以自己个人财产承担责任。

5、合伙投入合伙的财产和合伙积累的财产归全体合伙人共有,共同管理,共同经营。

6、合伙的经营活动由全体合伙人共同决定,合伙人有执行和监督的权利。

7、合伙人散伙时在清理完各种税款后,清理对外债务,仍有剩余时,退还各自投资,还有财产时分取利润。

二、合伙纠纷应该怎么防范

1、必须签订书面协议个人合伙,基于人的诚信而建立。

这种个人合伙,具有优势互补、资源共享、群策群力、降低风险等优势。

同时,它的风险也是巨大的,因为诚信是抽象的,会因环境、利益等各种因素而发生变化。

法院在审理合伙纠纷案时发现,双方并没有任何书面协议,遇到诚信的,认可口头合伙协议,遇到不诚信的,就诉之无门了。

所以,个人合伙在口头达成一致后,必须签订书面协议,以防患于未然。

2、明晰权利义务在一些案件中,虽然合伙个人也订了合伙协议,但非常笼统,并没有按照法律要求对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项做出明确约定,也没有对双方的权利义务进行划分。

往往是出资多者全权决定合伙事务,其他合伙人对合伙经营期间的重大事宜以及账目等情况,大多一知半解。

相当一部分合伙人因合伙纠纷诉至法院时,自身并不掌握合伙账目或合伙财产,而被诉一方合伙人很少主动配合进行账目清算,双方对合伙账目存在较大争议,导致合伙开支与合伙盈余等账目无法查清。

2、曲终人散,及时清算清算是企业法人终止的必经程序,未经清算,企业法人不得终止。

但个人合伙终止相对比较简单,当合伙人约定的终止事由出现或合伙人决定终止合伙即可。

合伙合同发生纠纷之后选择通过诉讼的方式来进行解决,那么是需要由人民法院做出最终的审理和判决的,而合伙合同方面纠纷的类型是比较多的,有可能是因为合同的履行方面所发生的一些问题,比如说要求追究对方的违约责任等等。

还有就是关于合伙债务发生一些纠纷。

查看了上面文章的内容,相信已经已经对您的问题进行了解答。实践中我们遇到法律方面的问题时,需要沉着冷静的面对并解决,必要时可以寻求法律专业人士的帮助。此外,我们还整理了一些其他方面的法律知识,希望能够帮助到您。

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医疗纠纷防范与处理
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医疗纠纷防范与处置机制为防范医疗纠纷的发生,切实做好纠纷发生后处置工作,有效保障患者、医院及医务人员的合法权益,维护正常医疗秩序,特结合我院实际制定本机制。
一、医疗纠纷防范
(一)强化医务人员的法律意识、质量意识、安全意识、责任意识、依法执业意识和诚信服务意识,树立法制观念,保障医疗安全,防范医疗纠纷。
1、院科两级定期组织医务人员学习有关法律、法规、规章制度、职责、规范,使其懂得如何用法律武器保护自己,更重要的是使医护人员自觉的依法行医、诚信服务,有效避免医疗纠纷的发生。
2、进一步加强医务人员的法制教育、人文素质教育、医疗质量安全教育和医德医风教育,采取以自学为主,集体培训、知识竞赛等多种形式为辅的教育方式,不断提高其思想觉悟及文化素养。
(二)院科两级加强诊疗质量相关知识的学习、培训、考核,全面提高医务人员的业务素质和技术水平。
1、强化“三基三严”培训、考核力度,加强医务人员基本功训练。
2、医务人员认真执行医疗护理核心制度、诊疗护理常规和技术操作规范,并定期/不定期组织学习、考核。
3、提高医疗护理文件书写水平,做到客观、真实、规范、及时、准确、完整并做好保管工作。
4、充分尊重患者的知情同意权和选择权,对有创操作、抗生素使用、手术知情同意等内容,切实履行告知义务及签字同意程序。
5、做好上级医师对下级医师指导培训工作,不断提高低年资医师、护士业务素质和技术水平。
6、不定期选派科室业务骨干到上级医院进修培训,积极参加院内外学术交流和技术研讨,不断开拓眼界,同时做好所学知识的讲授工作,提高全员业务素质。
7、开展新技术新业务前,充分做好论证、预案、知情同意等准备工作,防范医疗纠纷的发生。
(三)加强院科两级质控,分析总结院内、外的不安全因素,及时消除隐患,防范医疗纠纷的发生。
1、院质控组织除不定期抽查外,每月对各科进行一次全面质量检查考核。监督各科室和医务人员对医疗卫生法规、规章、职责、诊疗护理规范、常规等的执行情况,同时对医疗工作中发现的医疗缺陷和问题进行动态分析、评估和跟踪调查,并制定改进措施,从严把好质量关,使诊疗全过程达到规范化、制度化、科学化的标准。
2、科室质量安全管理小组每月至少对本科各项医疗质量安全工作检查两次,尤其是重点部位、重点环节、重点人员,发现医疗隐患,及时纠正,并做好相应的记录。
3、科室每月召开质量安全管理会议一次,总结分析近期质量安全问题,提出整改措施,及时消除隐患,防范医疗纠纷的发生。
4、医院及科室不定期的组织医护人员对近期院内外发生的医疗纠纷进行分析讨论,找准主、客观原因,从中总结出带有普遍性的经验教训,从而有针对性的进行防范。
(四)加强医护患沟通,防范医疗纠纷。
1、转变观念,实施全员微笑服务:用真诚的微笑给予患者积极的心理暗示,给予家属良好的心灵抚慰,缓解医患、护患之间的紧张情绪,取得患者及其家属的信任与合作,为建立良好的医患、护患关系奠定基础。
2、加强培训,重视沟通技巧:掌握一定的沟通技巧,做到一个要求、两个多字、三个掌握、四个留意、五个避免。从而在医护与患者及其家属之间建立一个心灵与心灵沟通的桥梁。
3、换位思考,了解患者需求,最大化满足患者需求,减少激惹因素:多方面多层次的满足患者需求,不断改进工作,例如改善就诊环境、提供便民措施、药品价格公开等。
4、加强医、护、患三者之间的沟通:以扎实的理论知识、过硬的操作技术和对患者负责的工作态度为基础,以合适的沟通技巧为桥梁,就患者病情、诊断、治疗、护理等方面三方及时取得沟通,达成一致,必要时护士长负责从中协调,减少和避免主观分析、判断的差异,从而避免医疗纠纷的发生。
(五)加强实习生带教管理工作,有效防范因实习生引起的医疗纠纷。
1、科教科做好实习生岗前培训工作,培训内容包括医德医风、医疗法律法规、规章制度、岗位职责、医疗文书书写规范、医患沟通、安全教育以及临床实践技能等。
2、各教研室选派经验丰富、责任心强的高年资医护人员负责带教工作,带教期间加强实习生的培训和考核,努力提高其理论知识、操作技能及应急能力,做好传、帮、带工作。
3、科室质量安全管理小组加强对实习生的实时监控,做到“放手不放眼”。
(六)引导和规范患者文明就医。
1、医务人员有责任引导患者树立正确的的就医观念,将具体工作落实到位如加强医学知识和相关法律知识的宣传普及,明确患者的权利和义务等。
2、规范患者文明就医行为。制定文明就医公约,明确告知患者及其亲属相关事宜。
(七)健全医疗纠纷预警机制、各项安全管理制度、医疗事故防范预案、程序等,便于医护人员掌握相关事宜,做好自我防护,并有效防范医疗纠纷扩大化。
(八)积极推行医疗责任保险制度。
二、医疗纠纷的处置
(一)处置原则:处理医疗纠纷,应当遵循公开、公平、合法、和谐、效率的原则,坚持实事求是的科学态度,做到事实清楚、定性准确、责任明确、处理恰当。
(二)处理途径:根据我院“医疗纠纷处理程序”,按照事件严重程度及进展,处理途径主要有以下几种:
1、科室解释、协调:一旦发生或可能发生医疗纠纷时,医务人员要高度重视,以积极的态度妥善处理,同时在第一时间报告科主任、护士长,并协助科主任、护士长做好处理工作。科主任要在了解事实的基础上,必要时汇同主管医务人员组成医疗纠纷处理小组,负责向病人及其家属作好解释、劝说工作,尽可能化解医疗纠纷。
2、纠纷办、医务科/护理部答复、协调处理:针对科室汇报或患者直接来信来访的医疗纠纷,负责调查、答复、协调。
3、依法处理:针对不能协商解决的医疗纠纷,患方或医院提出诉讼,纠纷办负责医疗事故技术鉴定、司法鉴定和诉讼相关工作。
4、第三方协调:建立医疗纠纷第三方调解机制,医患纠纷人民调解组织在司法行政部门指导下,作为第三方介入医患纠纷调解,为医患双方搭建平等对话的沟通平台,把医患纠纷纳入理性解决问题的渠道,推动医患纠纷更快更好地化解。
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合伙合同纠纷应该怎么防范
我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和合伙合同纠纷应该怎么防范相关的法律规定。
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公司经营
如何防范工程款纠纷
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 总的来讲,要防范工程款纠纷应从以下几个方面入手:
1、慎重选择合作伙伴。随着市场竞争的日趋激烈,一些承包企业很难揽到工程,所以对工程项目格外珍惜,这容易形成一种志在必得的心理,这种心里促使对合作伙伴诚信度考察的忽视,则往往落得干了活拿不到钱的结局。慎重选择合作伙伴是非常重要的,合作伙伴的资信能力对承包企业的权利实现是至关重要的,故必须对合作伙伴的情况要有所了解,主要包括合作伙伴的股东构成,企业信誉如何,有无违约记录,对外负债,主要固定资产现状如何,项目资金的来源、到位及监管情况等等。
2、审查建设手续。有些建设工程项目未经有关部门审批或者建设方的建设意图超越审批范围,如果承包方不问青红皂白匆忙承建此工程很可能陷于困境,为以后索要工程款造成障碍。例如,规划部门规划建五层,而发包方却想建到五层以上,这样,如果承包方按发包方意图建设,建设过程中很可能遭到规划部门勒令停工,承包方势必进入僵局。再如,规划部门规划建五层,这样,如果承包方按发包方意图把楼建设到五层以上,事后,该工程被城建规划部门勒令拆除,承包方主张五层以上部分的工程款就有了难度。
3、请专业人员把好合同关。合同是承包方实现权利的最重要的凭证,合同是否规范、表达是否准确、严密、详细对承包人来讲十分关键。有的人常常认为施工合同都是格式文本,没有什么可以发挥的。其实,这种认识是不正确的,建设部推荐的格式文本是为了双方订立合同方便、规范,但格式合同里是很多可以选择的条款,并且有些是空白条款待当事人根据自己的具体情况填写。签订合同时一定要特别注意把工程款的支付方式、支付期限及违约责任约定清楚。
4、完善施工手续。相当一部分工程款纠纷的承包方由于手续不完善,无法取得证据,给对方可乘之机。这种情况下处理纠纷就很被动。故施工过程中,手续一定要完备。比如,工程图纸设计的更改、选材的变更、施工项目的增加等变签单一定要有对方施工代表、监理的签字。
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如何防范公司债务纠纷
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 如何防范公司债务纠纷
1、防患于未然,是维护企业自身权益的前提基础,因为债务纠纷在许多情况下是可以避免的。为了预防日后债务纠纷的发生,最好的办法就是让对方在签订合同时进行担保。担保的方式很多,如可以用人的担保——保证,物的担保——抵押,质押,留置,以及金钱的担保,如定金。这些都是为了确保债权得到清偿而设立的法律措施。
2、有时货款无归的风险是由推销人员造成的。有些推销人员惟恐产品卖不出去(特别是在市场上处于弱势的产品),因此在对客户信用状况没有把握的情况下,就采用代销或赊销方式,结果给企业造成重大损失。
为避免发生这种情况,建议在企业与销售人员之间实行“买卖制”,即企业按照100%的回款标准向销售人员收取货款,客户的货款由销售人员负责收取。这种办法把货款无归的风险责任落实到销售人员身上,销售人员在向有一定风险的客户供货时就会三思而后行。一旦发生货款不能回收的情况,也会千方百计、竭尽全力去追讨,否则将直接损害其自身经济利益。这是最能调动销售人员责任心和工作积极性的办法,比上级主管人员的催促督导要有效、简单得多,这也是防患于未然的好办法。
3、 积极催要货款是企业避免陷入债务纠纷的重要手段
中国人向来讲人情,重友谊,看发展,认为催款太紧会使对方不愉快,影响以后的交易,一般不到最后日期,不愿意行使自己作为债权人的 权利。其实,这是一种错误观念。如果总是担心对方不高兴, 那么永远都会收不到货款,而且未必保证以后的交易能顺利进行。
客户所欠货款越多,支付越困难,越容易转向第三方购买,我们就越不能稳住这一客户,所以还是加紧催收才是上策,否则超出了诉讼时效就会无法挽回损失。只有钱货两清,才能继续洽谈新的生意。
催收货款若不理直气壮,就会被对方牵着鼻子走,本来能够收回的货款也有可能收不回来。所以,催要货款时最好直截了当的表明自己的来意,不要让对方认为延期还款是理所应当的。到了合同规定的收款日,上门的时间一定要提早,否则客户就会以你迟到为借口推诿还款。登门催款时,不要看到客户处有另外的客人就走开,一定要说明来意,专门在旁边等候,这本身就是一种很有效的催款方式。因为客户不希望他的客人看到债主登门,这样做会影响另外的生意。
有时客户在市场上因竞争不利经营不善,导致产品积压,资金周转困难,他要求以商品或货物来抵债,这时不要碍于情面拒绝,因为对于的确无力还款的客户,往往稍一迟疑就连货品也没有了。
企业如何应对欠款纠纷
1、梳理现有证据能否证实欠款事实,如不能证实,必须补充调查新证据;
2、通过互抵债务、放弃追究违约责任、接受对方生产要素、有价证券、个人物品等方式促成协商与调解;
3、债务人人去楼空时可能涉嫌合同诈骗,应当及时报案并提出民事赔偿要求;
4、通过专业调查公司,了解债务人的人员、资金、财产等情况,为诉讼奠定基础;
5、向律师寻求对策,其合理化建议有利于欠款清偿,必要时可以代理提讼。
如何解决“三角债”
乙欠甲债、丙又欠乙债,三者之间形成“三角债”,当乙不向丙追偿债务致使甲的债权不能清偿时,甲可以行使代位权,直接向丙主张权利。具体包括:
1、提起代位权诉讼,判决丙直接向甲履行清偿义务;
2、申请诉前财产保全,禁止丙直接向乙履行债务,防止乙受偿后转移、隐匿财产;
3、未提起代位权诉讼,但执行程序中发现乙对丙享有到期债权的,可以通知丙向甲履行。
医疗纠纷的防范与处理
[律师回复] 对于医疗纠纷的防范与处理这个问题,解答如下,
一、医疗纠纷防范
(一)强化医务人员的法律意识、质量意识、安全意识、责任意识、依法执业意识和诚信服务意识,树立法制观念,保障医疗安全,防范医疗纠纷。
(二)院科两级加强诊疗质量相关知识的学习、培训、考核,全面提高医务人员的业务素质和技术水平。
(三)加强院科两级质控,分析总结院内、外的不安全因素,及时消除隐患,防范医疗纠纷的发生。
(四)加强医护患沟通,防范医疗纠纷。
(五)加强实习生带教管理工作,有效防范因实习生引起的医疗纠纷。
(六)引导和规范患者文明就医。
(七)健全医疗纠纷预警机制、各项安全管理制度、医疗事故防范预案、程序等,便于医护人员掌握相关事宜,做好自我防护,并有效防范医疗纠纷扩大化。
(八)积极推行医疗责任保险制度。
二、医疗纠纷的处理
(一)处置原则:处理医疗纠纷,应当遵循公开、公平、合法、和谐、效率的原则,坚持实事求是的科学态度,做到事实清楚、定性准确、责任明确、处理恰当。
(二)处理途径主要有以下几种:
1、科室解释、协调:一旦发生或可能发生医疗纠纷时,医务人员要高度重视,以积极的态度妥善处理,同时在第一时间报告科主任、护士长,并协助科主任、护士长做好处理工作。科主任要在了解事实的基础上,必要时汇同主管医务人员组成医疗纠纷处理小组,负责向病人及其家属作好解释、劝说工作,尽可能化解医疗纠纷。
2、纠纷办、医务科护理部答复、协调处理:针对科室汇报或患者直接来信来访的医疗纠纷,负责调查、答复、协调。
3、依法处理:针对不能协商解决的医疗纠纷,患方或医院提出诉讼,纠纷办负责医疗事故技术鉴定、司法鉴定和诉讼相关工作。
4、第三方协调:建立医疗纠纷第三方调解机制,医患纠纷人民调解组织在司法行政部门指导下,作为第三方介入医患纠纷调解,为医患双方搭建平等对话的沟通平台,把医患纠纷纳入理性解决问题的渠道,推动医患纠纷更快更好地化解。
公司债务纠纷,如何防范?
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 如何防范公司债务纠纷 1、防患于未然,是维护企业自身权益的前提基础,因为债务纠纷在许多情况下是可以避免的。为了预防日后债务纠纷的发生,最好的办法就是让对方在签订合同时进行担保。担保的方式很多,如可以用人的担保——保证,物的担保——抵押,质押,留置,以及金钱的担保,如定金。这些都是为了确保债权得到清偿而设立的法律措施。 2、有时货款无归的风险是由推销人员造成的。有些推销人员惟恐产品卖不出去(特别是在市场上处于弱势的产品),因此在对客户信用状况没有把握的情况下,就采用代销或赊销方式,结果给企业造成重大损失。 为避免发生这种情况,建议在企业与销售人员之间实行“买卖制”,即企业按照100%的回款标准向销售人员收取货款,客户的货款由销售人员负责收取。这种办法把货款无归的风险责任落实到销售人员身上,销售人员在向有一定风险的客户供货时就会三思而后行。一旦发生货款不能回收的情况,也会千方百计、竭尽全力去追讨,否则将直接损害其自身经济利益。这是最能调动销售人员责任心和工作积极性的办法,比上级主管人员的催促督导要有效、简单得多,这也是防患于未然的好办法。 3、 积极催要货款是企业避免陷入债务纠纷的重要手段 中国人向来讲人情,重友谊,看发展,认为催款太紧会使对方不愉快,影响以后的交易,一般不到最后日期,不愿意行使自己作为债权人的 权利。其实,这是一种错误观念。如果总是担心对方不高兴, 那么永远都会收不到货款,而且未必保证以后的交易能顺利进行。 客户所欠货款越多,支付越困难,越容易转向第三方购买,我们就越不能稳住这一客户,所以还是加紧催收才是上策,否则超出了诉讼时效就会无法挽回损失。只有钱货两清,才能继续洽谈新的生意。 催收货款若不理直气壮,就会被对方牵着鼻子走,本来能够收回的货款也有可能收不回来。所以,催要货款时最好直截了当的表明自己的来意,不要让对方认为延期还款是理所应当的。到了合同规定的收款日,上门的时间一定要提早,否则客户就会以你迟到为借口推诿还款。登门催款时,不要看到客户处有另外的客人就走开,一定要说明来意,专门在旁边等候,这本身就是一种很有效的催款方式。因为客户不希望他的客人看到债主登门,这样做会影响另外的生意。 有时客户在市场上因竞争不利经营不善,导致产品积压,资金周转困难,他要求以商品或货物来抵债,这时不要碍于情面拒绝,因为对于的确无力还款的客户,往往稍一迟疑就连货品也没有了。 企业如何应对欠款纠纷 1、梳理现有证据能否证实欠款事实,如不能证实,必须补充调查新证据; 2、通过互抵债务、放弃追究违约责任、接受对方生产要素、有价证券、个人物品等方式促成协商与调解; 3、债务人人去楼空时可能涉嫌合同诈骗,应当及时报案并提出民事赔偿要求; 4、通过专业调查公司,了解债务人的人员、资金、财产等情况,为诉讼奠定基础; 5、向律师寻求对策,其合理化建议有利于欠款清偿,必要时可以代理提讼。 如何解决“三角债” 乙欠甲债、丙又欠乙债,三者之间形成“三角债”,当乙不向丙追偿债务致使甲的债权不能清偿时,甲可以行使代位权,直接向丙主张权利。具体包括: 1、提起代位权诉讼,判决丙直接向甲履行清偿义务; 2、申请诉前财产保全,禁止丙直接向乙履行债务,防止乙受偿后转移、隐匿财产; 3、未提起代位权诉讼,但执行程序中发现乙对丙享有到期债权的,可以通知丙向甲履行。
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要怎么样防范合伙协议纠纷
随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着要怎么样防范合伙协议纠纷的问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
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如何有效预防个人合伙纠纷
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 个人合伙纠纷怎样提前有效预防 一、必须签订书面合伙协议 个人合伙,基于人的诚信而建立。这种个人合伙,具有优势互补、资源共享、群策群力、降低风险等优势。同时,它的风险也是巨大的,因为诚信是抽象的,会因环境、利益等各种因素而发生变化。在审理合伙纠纷案时发现,双方并没有任何书面协议,遇到诚信的,认可口头合伙协议,遇到不诚信的,就诉之无门了。所以,个人合伙在口头达成一致后,必须签订书面协议,以防患于未然。 二、事先明晰合伙人权利义务 在一些案件中,虽然合伙个人也订了合伙协议,但非常笼统,并没有按照法律要求对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项做出明确约定,也没有对双方的权利义务进行划分。往往是出资多者全权决定合伙事务,其他合伙人对合伙经营期间的重大事宜以及账目等情况,大多一知半解。相当一部分合伙人因合伙纠纷诉至时,自身并不掌握合伙账目或合伙财产,而被诉一方合伙人很少主动配合进行账目清算,双方对合伙账目存在较大争议,导致合伙开支与合伙盈余等账目无法查清。 三、合伙解散时,及时清算财产 清算是企业法人终止的必经程序,未经清算,企业法人不得终止。但个人合伙终止相对比较简单,当合伙人约定的终止事由出现或合伙人决定终止合伙即可。 合伙终止后需要进行结算,但法律没有规定如何结算,在这种情况下,当事人应自行解决,如果未结算,在处理此类案件时,很难支持当事人的诉讼请求。所以,合伙个人在退伙时应及时结算。
能怎么防范房产中介纠纷
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、审查中介的资质
看两证,细辨真与假。所谓两证,即指房产中介公司既要有房地部门核发的资质证书,又要有工商部门核发的经营许可证。如果只有经营许可证,没有资质证书,一般是咨询机构,可以搞房屋政策、信息等咨询,不能做房屋租赁、买卖等中介业务;如果只有资质证书,没有经营许可证,则属非法经营。只有两证齐全,才是合法的房地产经纪机构。
所以,当你准备找中介公司租房时,一定要先看其是否具备两证。值得一提的是,在看两证时,还要细辨真与假,做好看原件,不要看复印件,并把注册号记下来,因为有些非法中介机构利用复印件弄虚作假。如果你与两证齐全的中介机构发生纠纷,权益受到侵害时,可以向消费者委员会或房地部门投诉,反之,一旦发生纠纷,则将无人予以受理。
二、签合同注意霸王条款。
签合同时,要细不要粗。在签订租房合同时,消费者一定要把协议内容搞清搞细。作为承租方,一般要选定自己信赖的房产中介。
同时注意发现合同文件中的霸王条款。针对在买卖合同签订前,中介公司提供的各类格式合同中规定的权利限制条款,买卖双方都要仔细甄别,充分意识到此类条款对自己权利的影响。尤其不要轻信中介服务人员的口头承诺、豁免。这些是不诚信中介惯用的伎俩。
必要时,应当在特别约定中对有关事项予以明确,并以书面形式留存,否则一旦发生争议,买方或卖方将难以举证而承担不利风险。
在房屋买卖格式条款这一问题上已经有所关注,根据北京一中院审理的典型案件,其审判思路是:签署《买卖定金协议书》但并未促成双方买卖合同的成立,中介机构无权主张服务费;而且在《买卖定金协议书》中,约束买方与出售人双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的规定属于无效条款。
三、明确自己的选择权利。
,《最高人民法院关于发布
第一批指导性案例的通知》中指出,同一房源信息经多个中介公司发布,买方通过上述正当途径获取房源信息的,有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于跳单违约。买卖双方均可依托此规定货比三家之后再择优选择中介服务。
如果出现纠纷,上升到诉讼层面,那么我们还需要关注房屋中介服务纠纷中的审理原则,有针对性地收集有力、合适的证据。
房产中介服务纠纷的审理在房产中介服务纠纷的审理中,法官一般会注意以下几点:
一、房产中介是否获得了卖方的有效授权。
中介公司一般会提供两种途径的委托合同:一类为独家房源出售委托协议,另一类是允许委托多家中介的委托协议。
在独家委托协议中,中介公司会增加限制条款,即若选择独家委托服务的,在委托期限内,出售人不得委托其他人提供居间服务、代为销售房产。如果在上述期间内,出售人委托他人代为出售房产的,出售人应按照房屋出售价格的一定比例支付违约金。
而在
第二种房产委托协议中,则不限制出售方委托几家中介公司。需要注意的是,因为网络信息的便捷,很多中介公司会在获得其他中介公司房源信息后同时发布相同的房源,并在未获得有效委托的情况下,代买方向卖方询价。
法官会根据授权的不同,来判断中介公司是否提供了有用的信息和服务,从而判决是否需要给中介公司支付中介费用。
二、房产中介所提供的房源信息是否真实、准确。
房产交易中信息披露的透明度问题至关重要,包括所有权关系、是否设置抵押、产权性质、房屋坐落、面积、周边配套、房龄、朝向等问题,尤其很多买房人关注是否为学区房。
根据《办法》第二十二条规定,房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。就此,如果房产中介未尽到核实房源真实信息的义务,一般可以认定买房人无须支付中介费用。
三、看房过程中中介是否存在以欺骗等以不正当手段促成交易的行为。
在看房过程中,中介往往会提出拟出售房产的钥匙未放在中介或者卖方临时不在家等借口,要求带客户去看类似的户型,导致很多客户在没有看到实际住房的情况下凭借中介人员的介绍便签订了购房定金协议或者房屋买卖协议,其后在签订合同前后才发现诸多问题,继而引发复杂的索赔程序。
中介工作人员在代客看房后,往往还会要求客户签署《看房确认书》,并在《看房确认书》中约定权利限制条款,如客户在看房后,其本人或者其亲属通过其他中介购买该房产,仍须向该中介支付中介费用等。
四、中介所提供的中介服务合同是否存在不合理的霸王条款。
特别是在现金交易的过程中,要注意定金交付、房款交付等问题。一般而言,定金协议适用于买卖合同订立之前,已经交了定金的,定金条款才生效;违约金条款适用于买卖合同中,一般不能超过交易金额的20%。
例如,很多中介提供的定金协议中会设置权利限制条款,如买卖双方在定金协议签署后自行或者通过他方中介签订买卖合同,视为其履行完居间合同义务,买方或卖方应当支付其居间费用。这影响了交易过程中买方或卖方所需承担的风险大小,这也是法官需要审理的。
五、中介所收取的居间服务费用是否合规。
实际中,有很多中介通过以代书费、过户费、看房费等方式变相收取高额中介服务费用,值得注意。
二手房定金纠纷如何防范
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 如何规避二手房定金纠纷
一、定金并非越多越好
有的卖家认为,定金越多越好,尤其是还有尚未还清房贷的卖家可以用此来解抵押。但对于卖家来说也并非定金越多越好,定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果,但还需要考虑其他因素。根据我国《担保法》规定,定金的数额不能超过主合同标额的20%,超过的部分不受法律保护。举例说明,如果业主出售一套合同价为100万的房子,定金多收取20万元。
二、注意定金vs意向金vs订金的不同
意向金:在意向金转为定金之前,不会对卖方构成约束。支付定金一定要签署定金合同,买卖双方需按照合同约定承担相应的法律责任。
订金:订金的效力取决于双方当事人的约定,双方当事人如果没有约定,“订金”的性质主要是预付款,如果购房者不想购买,作为预付款的“订金”应可退还。
定金:是一种担保形式,是作为履行合同的担保。给付定金的一方如果不履行合同义务,无权要求对方返还,而接受定金的一方不履行合同义务,则要双倍返还定金。
三、了解定金罚则
很多二手房交易双方都听说过双倍返还定金的罚则规定,那么具体的实施条件是什么呢?
首先如果想要定金罚则得以实现,那么定金合同就必须合法且成立。(定金合同必须以书面的形式呈现,口头上的约定是无效的。)
其次,如果卖方存在因为违约行为导致合同不能正常履行的情况,需将双倍将定金返还给支付方。
在一般情况,如果卖家只收取定金
然后反悔交易的,要将定金双倍返还买家,因此卖方收取定金越多违约后的赔偿数额也就越大。(其他违约情况需要看合同约定)
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