城中村土地征用后承包合同生效吗

[律师回复] 您好，根据《土地管理法》第四十八条 征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。您可以自行前往当地自然资源主管部门查询具体补偿文件。

[律师回复] 近年来，旧城区改造、棚户区改造、城中村改造等拆迁项目越来越多，一些地方为了压低拆迁补偿，找出改造地块房屋破旧，基础设施差，所以补偿低等等借口，那么改造地块房屋拆迁究竟应该怎么补偿呢？结合改造地块房屋的不同性质，国有土地上的房屋应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照拆迁之时，被拆迁房屋周边类似房地产市场价格评估补偿，如果是农村集体土地上的房屋，应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关精神，结合周边房屋市场价格，按照被征收人居住条件有所改善为原则，对被拆迁人进行安置补偿。改造范围内的居民符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。城中村拆迁补偿包括：
1、被征收房屋价值的补偿（对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格）；
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿（根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿）。

[律师回复] 土地补偿费
用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。
2、青苗补偿费
用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
3、 附着物补偿费
用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。
4、安置补助费
用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

[律师回复] 解答如下, 中华人民共和国土地管理法第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第十五条农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由此可见,《农村土地承包法》明确规定：土地承包人必须是当地集体经济组织内的成员.但集体外的个人或单位经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准后,可以取得承包权.请点击网页了解：ht

[律师回复] 不能认定合同无效，只是这个条款中的部分无效。所有权包括占有使用收益处分四项全能，因城中村改造的土地归当地村集体所有，所以对所有权中的占有使用收益权应该进行保护吗，对处分权属于限制性的权利，你公司不能全部享有，故一审判决认定合同无效是错误的，只能是所有权归你公司所有的权利中的处分权是无效的。所以应该在上诉期内提起上诉

[律师回复] 对于城镇居民能否承包农村土地这个问题，解答如下, 所以、有偿、允许的、转让费等：
（一）平等协商：土地承包人必须是当地集体经济组织内的成员。第三十五条承包期内；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，从事种植业，并报乡（镇）人民政府批准后；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限、扣缴，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权、自愿，可以用土地流转的方式转包；采取转包，同时也要以规范的合同形式来约定双方的权利与责任,可以取得承包权，进行耕种经营、畜牧业。当然、出租,这也是合法的、租金。采取转让方式流转的、转让或者其他方式流转、林业,获得土地的承包经营权。流转的收益归承包方所有；
（四）受让方须有农业经营能力，这也受法律保护，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，应当由当事人双方协商确定.土地承包法第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租。承包户在获得土地承包经营权以后、渔业生产，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转，也要与当地集体经济组织的规划相符合，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。你也可以不以土地承包的方式取得土地经营权。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。第十五条农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的、转让或者其他方式流转、互换。由此可见，应当经发包方同意；
（五）在同等条件下,你可以从承包土地的农户手中以土地流转的方式获得土地承包经营权，本集体经济组织成员享有优先权，并报乡（镇）人民政府批准，使这些土地资源得到有效的利用，当事人双方应当签订书面合同，不得将承包地收回抵顶欠款，应当报发包方备案.但集体外的个人或单位经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,《农村土地承包法》明确规定。第三十六条土地承包经营权流转的转包费,要与集体经济组织签订承包合同、互换、互换或者其他方式流转的，发包方不得单方面解除承包合同.当然、出租，租用耕种过程中。第三十七条土地承包经营权采取转包。第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则，任何组织和个人不得擅自截留。第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方中华人民共和国土地管理法第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营、出租

[律师回复] 解答如下, 中华人民共和国土地管理法第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第十五条农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由此可见,《农村土地承包法》明确规定：土地承包人必须是当地集体经济组织内的成员.但集体外的个人或单位经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准后,可以取得承包权.请点击网页了解：ht

[律师回复] 解答如下, 中华人民共和国土地管理法第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第十五条农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由此可见,《农村土地承包法》明确规定：土地承包人必须是当地集体经济组织内的成员.但集体外的个人或单位经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准后,可以取得承包权.请点击网页了解：ht

[律师回复] 您好，关于城镇居民能否承包农村土地？这个问题，我的解答如下, 中华人民共和国土地管理法第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第十五条农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由此可见,《农村土地承包法》明确规定：土地承包人必须是当地集体经济组织内的成员.但集体外的个人或单位经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准后,可以取得承包权.请点击网页了解：ht

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 流程如下：
1.告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。
2.确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。
3.组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。
4.签订征地补偿协议。
5.公开征地批准事项。
6.支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。

[律师回复] 您好，当地政府会公布补偿标准，原则上按公布标准进行补偿，但有时公布的标准极低甚至不公布补偿标准。如不公布补偿标准，可通过申请信息公开的方式要求政府公开；根据《土地管理法》的相关规定，土地的补偿加上安置补偿费之和一般按前三年平均每亩年产值的20倍到30倍来计算，全国平均每亩地大约５－６万，地上附着物和青苗补偿另外计算。有些地区可能更高，看当地经济发展水平，但通过按此标准计算出来的补偿标准也不能满足当地生活水平的，如果认为补偿标准过低，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，律师需要到政府各个部门去调取立项审批、规划许可证，征地批文等信息。对项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查，通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过与政府相关部门协商的方式，争取提高补偿标准。请致电律师详细告知具体怦情况才好帮您进一步分析并给您做出专业解答。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据农村土地承包法的规定，对于家庭联产承包制的土地，只有本村村民拥有承包的权利。其他村村民和城镇居民不得到农村承包土地。但即使具有城镇户口，但户籍在本村的，仍属于本村村民，可以依法承包土地。另外，对于荒山等五荒土地，可以由本村以外的人承包经营，承包的方式包括招标、拍卖等。
法律依据：《农村土地承包法》
第三条　国家实行农村土地承包经营制度。
农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
第五条　农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。

[律师回复] 解答如下, 中华人民共和国土地管理法第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第十五条农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由此可见,《农村土地承包法》明确规定：土地承包人必须是当地集体经济组织内的成员.但集体外的个人或单位经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准后,可以取得承包权.请点击网页了解：ht

[律师回复] 解答如下, 中华人民共和国土地管理法第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第十五条农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由此可见,《农村土地承包法》明确规定：土地承包人必须是当地集体经济组织内的成员.但集体外的个人或单位经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准后,可以取得承包权.请点击网页了解：ht

[律师回复] 解答如下,
1、农村土地承包合同主体具有特定性
农村土地承包合同的发包人只能是农村集体经济组织，包括村内各农村集体经济组织或者村民小组、村经济组织或者村民委员会、乡(镇)农村集体经济组织等。非农村集体经济组织不能成为农村土地承包合同的发包人。根据《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《农村土地承包法》)第13条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会发包已经分别属于村内两个以上农村集体经济的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包国家所有依法给农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
农村土地承包合同的承包人一般是农村集体的成员，其中包括本村集体经济组织的成员，也包括其他村集体的成员，或者是本村与他村集体的成员的联合。在有些情况下，承包人也可以是非农村集体的成员。
从承包人的组成看，包括个人家庭承包、合伙承包、集体承包等。家庭承包的承包方应是本集体经济组织的成员。不宜家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，并应当签订承包合同。但是，以招标、拍卖、公开协商承包农村土地，本集体经济组织在同等条件下有优先承包权。
2、农村土地承包合同客体的特殊性
农村土地承包合同的客体是集体所有或国家所有依法由集体使用的农村土地的使用权。《农村土地承包法》第2条规定的农民集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地是农村土地使用权的载体。
3、农村土地承包合同的期限具有长期性
土地是一种可以永续利用的生产资料。经营者只有拥有长期稳定而有保障的土地使用权，才有增加投入、用心养护、改善地力的积极性，从而提高土地生产力。由于农村土地承包合同的客体为农村土地，而农村土地的生产、开发周期都很长，故合同的期限一般也较长。短的几年，长的十几年，甚至几十年，《农村土地承包法》第20条规定：“耕地的承包期为三十年草地的承包期为三十至五十年林地的承包期为三十至七十年特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可延长。”
4、承包人依法取得的承包经营权受法律保护
承包人对承包的财产享有占有、使用、收益和一定范围内的处分权。《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护”。第81条第3款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、沙滩、水面的承包经营权，受法律保护。。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。 2、确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。 3、组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。 4、签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。 5、公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县(市)国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。 6、支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

[律师回复] 机敏地是隶属集体的，也能算集体土地。机敏地主要是用于在特殊情况下对无土地的农民进行个别的土地调整的。乡村机敏地是一些地方在实施土地承包经过中为解决人地冲突，减少承包地调整次数保留的，失实名家庭承包，而由集体经济组织统一组织经营或者实行招标承包经营的土地。乡村土地承包法第五章第六十三条，对预留机敏地干了限制性和禁止性的限定：本法实施前已预留机敏地的机敏地表积不得超出集体经济组织耕地表积的百分之五，不够百分之五的，不得再增加机敏地，本法实施前未留机敏地的，本法实施后不得再留机敏地。

[律师回复] 城市人可以到农村流转土地，但应当具有农业经营能力。
根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条规定，农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。

[律师回复] 《农村土地承包法》明确规定：土地承包人必须是当地集体经济组织内的成员.但集体外的个人或单位经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准后,可以取得承包权.当然,要与集体经济组织签订承包合同,获得土地的承包经营权，这也受法律保护。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据《农村土地经营承包法》承包以后的土地应受到法律的保护，承包人的合法权益应得到法律的保护，未经法定程序任何人不得擅自变更解除承包合同。这是法律对土地经营承包人的保护，但是，国家或者各级地方政府为了整体利益需要征用或征收农村土地时，那也是可以的，但要严格依据《土地管理法》进行审批，并且出具合法不得越权的批准文件，按土地管理法的程序履行征地过程中的法定手续，并且应当给与合理补偿，否则承包人有权拒绝征收。