政府收回国有企业划拨土地如何补偿

[律师回复] 依据我国土地管理法的规定，对国有土地进行划拨的，需要县级以上的土地管理部门进行审批。<br/>1、下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：<br/>(一)国家机关用地和军事用地;<br/>(二)城市基础设施用地和公益事业用地。<br/>城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。<br/>2、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条<br/>建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：<br/>(一)国家机关用地和军事用地;<br/>(二)城市基础设施用地和公益事业用地;<br/>(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;<br/>(四)法律、行政法规规定的其他用地。<br/>第五十六条<br/>建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 对转让国有划拨土地使用权的立法精神。国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。也就是说，国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同，取得国有土地使用权，否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。最高人民法院的司法解释结合社会现状和审判实际，从尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用的目的出发，对当事人在向人民前，已符合法律、行政法规规定的条件，又不存在合同法第52条规定的无效情形，就应当认定合同有效。简单来说，双方签订的原为无效的协议，在国家土地管理部门作出了办理出让手续或...

[律师回复] 1、《中华人民共和国土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：<br/>(一)国家机关用地和军事用地；<br/>(二)城市基础设施用地和公益事业用地；<br/>(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；<br/>(四)法律、行政法规规定的其他用地。<br/>2、第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

[律师回复] 您好，关于国有土地应该如何划拨到国营企业这个问题，我的解答如下, 国有土地如何划拨到国营企业<br/>依据我国土地管理法的规定，对国有土地进行划拨的，需要县级以上的土地管理部门进行审批。<br/>《中华人民共和国土地管理法》<br/>第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：<br/>(一)国家机关用地和军事用地；<br/>(二)城市基础设施用地和公益事业用地；<br/>(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；<br/>(四)法律、行政法规规定的其他用地。<br/>第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。<br/>划拨土地使用权抵押评估时应注意什么<br/>划拨土地使用权抵押评估时应注意的问题有：<br/>(一)遵守土地估价的一般原则<br/>土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。<br/>(二)充分考虑评估中的风险<br/>划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20%。<br/>划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据，所以，评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值，又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。<br/>国有独资公司的特征<br/>(1)全部资本由国家投入。公司的财产权源于国家对投资财产的所有权。国有独资公司是一种国有企业。<br/>(2)股东只有一个。作为国有独资公司的股东，国家授权投资的机构(如国家设立的国有资产投资公司)或者国家授权的部门(如国家的国有资产管理部)是唯五的投资主体和利益主体。它不同于由两个以上国有企业或其它国有单位共同投资组成的公司。尽管后者各方投资的所有权仍属于国家，公司资本的所有制性质未发生变化，但公司的投资主体及股东却为多个，具有多个不同的利益主体。<br/>(3)公司投资者承担有限责任。虽然国有独资企业的投资者是国家，但国家仅以其投入公司的特定财产金额为限对公司的债务负责，而不承担无限责任。这不同于个人独资企业，也不同于具有负无限责任。这不同于个人独资企业。<br/>(4)性质上属于有限责任公司。国有独资公司按公司形式组成，除投资者和股东人数与一般公司不同外，其它如公司设立、组织机构、生产经营制度、财务会计制度等均与有限责任公司的一般规定与特征相同或相近，只是我国《公司法》规定，国有独资公司下设股东会，由国家授权投资的机构或国家的授权部门授权公司董事会行使股东大会的部分职权，决定公司的重大事项，但公司的合并、分立、解散、增减资本和发行债券，必须由国家授权投资的机构或者国家授权的部门决定。

[律师回复] 可以转让，但要满足一定条件：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：<br/>（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；<br/>（二）领有国有土地使用证；<br/>（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；<br/>（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。<br/>【法律依据】<br/>《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：<br/>（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；<br/>（二）领有国有土地使用证；<br/>（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；<br/>（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。<br/>转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。