民法典中违建买卖合同怎么认定有效

[律师回复] 解答如下, 民事行为被确认无效的法律后果：民事行为被确认无效之后，从行为开始就不发生当事人所预期的法律效力。但是,没有法律效力不等于没有法律后果，民事行为被确认无效后，当事人应当承担财产的返还义务、损失赔偿责任和其他的制裁。(一)返还财产来源《民法通则》第六十一条第一款规定：“民事行为被确认无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方.”返还财产分为单方返还和双方返还两种.单方返还,是指仅仅一方向对方返还从对方处获得的财产,一般适用于一方故意违法侵害对方利益的场合,如一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危,使对方在违背真实意愿的情况下所为的行为.双方返还,是指双方各自向对方返还从对方处取得的财产,使财产关系恢复原状,主要适用于当事人各方均无过错的场合,包括当事人无民事行为能力、重大误解、不合法定形式等情况.(二)赔偿损失民事行为被确认无效或者被撤销后,除了发生返还财产的法律后果外,如果没有过错的一方受到了损失,有过错的一方应当承担损害赔偿的民事责任.《民法通则》第六十一条第一款还规定：“民事行为被确认无效或者被撤销后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任.”这一规定表明我国法律在处理因民事行为无效或者被撤销所引起的损失赔偿问题时,所采取的是过失责任原则.(三)追缴财产《民法通则》第六十一条第二款规定,双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人.此处所谓“双方取得的财产”,应当包括双方已经取得的和约定取得的财产.追缴财产与返还财产和赔偿损失不同,这种制裁形式兼具有惩罚和补偿双重性质.一方面,通过追缴财产,使不法行为人受到经济上的惩罚另一方面,将追缴的财产转归国家、集体和第三人,使他们得到补偿.在追缴财产的情况下,双方当事人之间不存在返还财产的义务,但是除了被追缴财产以外的损失,应当由双方按过错程度予以分担.(四)其他制裁在处理无效民事行为的案件,除了适用《民法通则》第六十一条的规定外,还可斟酌具体情况,适用《民法通则》第四十九条和第一百三十四条第三款的相关规定,采用训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得、罚款、拘留、对法定代表人给予行政处分、罚款等制裁方式.民事行为被确认为无效或者被撤销后 恢复原状。恢复原状是指恢复到无效民事行为发生之前的状态，借以消除无效民事行为所造成的不应有的后果。依照恢复原状的要求，如果民事行为规定的义务尚未履行时，则因该项民事行为无效而不再履行。如果当事人方或双方已经履行了义务，依据《民法通则》第十条关于“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的方”的规定，收受财产的方或双方应将所取得的财产返还给对方。由此可见，民事行为被确认无效或被撤销之后，就会发生停止履行单方返还双方返还的法律后果。赔偿损失。民事行为被确认无效或被变更被撤销后，“有过错的方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”《民法通则》第十条。这是根据过错责任原则，由有过错的方或双方赔偿对方的经济损失。收归国家或集体所有或返还第人。《民法通则》第十条第款规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的集体的或者第人的利益的，应当追缴双方取得的财产收归国家集体所有或者返还第人。

[律师回复] 您好，针对您的如何认定房屋买卖合同效力问题解答如下, 1、正确认识房地产权属登记的法律功能“按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段”，即或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能：(1)公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。(2)公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。(3)管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。(4)警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。(5)效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。从上述内容我们可以看出，房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段，而不是前提条件。2、确认私有房地产买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则，维护经济关系的稳定，保护善意一方.我国对物权变动采取的是“现行法采意思主义与登记或交付的结合”，但在我国社会中，大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产，其形成原因很多，主要是因为政府效率的原因、费用负担的原因等等。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定，未办理房屋产权证书的房地产不能买卖，，因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”，本人认为这种认识对法律理解有误，不利于此类纠纷的正确、公平处理。对于无权属证书房屋的买卖一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定，不利于保护善意一方当事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易稳定”。主要理由是：第一，买卖双方已对房地产的买卖产生了合意，合同生效后对当事人均有约束力，违反合同的当事人要承担违约责任。若因出卖方的原因未登记，出卖人反悔要求返还房屋，因未登记房地产权利未转移，房地产的所有权仍属出卖人，买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设，对当事人并无约束力，可以任意反悔，违约一方把自己的违约行为作为了撕毁合同的正当理由，善意一方当事人的利益就无法得到保障。第二，不利于促进诚信机制的建立。我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成，若出卖人在此时间内一房二卖，买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任，只能要求出卖人承担缔约过失责任。第三，不利于维护既有的财产秩序。比如当事人已将房屋实际交付使用，买受人且对房屋进行了重大修缮或装修，因未登记而宣告买卖无效，买受人返还房屋，必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查，如无违法而只需补办手续，对其买卖合同应认定为有效，应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。处于对善意合同相对方的利益保护，在司法实践中现在已逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力，不动产物权未经登记不得对抗第三人，在当事人之间仍有物权之效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释，也含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。如前所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。我国法律规定，动产以交付转移所有权，不动产以办理产权过户登记转移所有权，因此，在房屋买卖过程中，办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题，并不涉及合同效力的问题。并且，如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力，在逻辑是也是矛盾的，因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。还有人认为，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效，因此，未进行权属登记的房地产买卖合同是无效的。笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，而不是合同生效的登记，而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》是对所有权确认的登记，也不是合同生效的登记。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民就不再予以保护。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后的，人民应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。