婚姻关系是否解除的效力评价

[律师回复] 解答如下, 估价时点是评估房地产价格的时间界限，由于房地产市场是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时间性，在对城市进行评估时，估价时点是个十分重要的问题。一、合理确定拆迁评估的估价时点根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”在拆迁中对被拆迁房屋和安置用房进行房地产价格评估时，必然会涉及到评估时点的确定问题，由于房屋拆迁是个动态的过程，从开始准备拆迁到拆迁实施直到房屋安置，一般需要三至五年时间，在这样长的时间里，以哪个时间作为拆迁评估的评估时点呢从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。因为根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此，核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。二、对被拆迁房屋和安置用房的估价应统一估价时点。在拆迁评估中，对于被拆迁人来说，如果采用货币补偿的，只涉及对被拆迁房屋的价格时点问题。如果采用产权调换的，不但要对被拆迁房屋估价，还要对安置用房进行评估。对于安置用房来说，与拆迁安置的方案有关，有的采用现房安置，有的采用期房安置。对于现房安置来说，对被拆迁房屋和安置用房的估价时点都是拆迁许可证核发之日，都是对现房的评估。但对期房评估时，因为期房有许多不确定因素，如安置房的时间、房屋的层次、朝向、室号、套型、周边环境等等无法确定，但是基本的区位，大概的面积等是确定的。对于期房来说，由于期房的建造时间有长有短，房价会随着时间的变化而变化，这里就存在着一定的风险。这风险有两种可能，一是房价上涨，二是房价下跌。采用将来的估价时点，如果房价上涨，被拆迁人要承受很大的风险；如果房价下跌，拆迁人要承受风险。特别是对被拆迁人来说，如果采用将来的估价时点，所承担的风险概率就比较高，显然对被拆迁人不利。那么，对期房的评估时点统一为拆迁许可证核发之日，这样，对被拆迁人来说，安置用房的房价已基本确定，不至于承担过多的风险，对于拆迁人来说，要根据自身的条件，抓紧落实安置用房，缩短工期，降低成本，抓好管理，提高效益。总之，这样对双方都有利。对期房如何进行评估呢这在实践中可以采取下列办法来评估：对被拆迁房屋及其附属物的评估，以公布的房屋货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。安置用房的估价应当与被拆迁房屋的估价同时进行，以房屋拆迁许可证核发的当年公布的房屋补偿基准价为基本依据，结合安置用房的区位等因素确定，朝向层次等因素在安置用房竣工，室号具体落实后，再结算。对于房屋的具体区位、建筑面积等因素，由估价师根据实际情况逐项评估。房屋具体区位是指评估对象所在地段的具置，区位差价系数在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定；建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构考虑其结构差价率；建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积；成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据规定的房屋成新率标准，结合房屋的使用保养状况评估确定；层次是指房屋所在的楼层；朝向是指房屋结构的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的户型、特殊建筑结构形式、周边环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。附属物的补偿价格根据规定的附属物补偿价格标准结合成新评估确定。装修的补偿价格根据规定的装修补偿价格标准结合成新评估确定。总之，估价时点即是房地产评估中的一个原则性问题，又是房地产评估中的一个技术性问题，它在房地产评估中具有特殊重要的意义，对于保障拆迁当事人的合法权益，具有十分重要的作用，在拆迁评估中应引起重视。

[律师回复] 您好，关于评价企业偿债能力的指标有哪些？这个问题，我的解答如下, 偿债能力指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标。（一）短期偿债能力指标　　短期偿债能力的衡量指标主要有：流动比率、速动比率、现金流动负债比率。1.流动比率　　流动比率＝流动资产/流动负债×100%　　一般情况下，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保证。国际上通常认为流动比率为200%比较合适。运用流动比率时，必须注意以下几个问题：（1）虽然流动比率越高，企业偿还短期债务的流动资产保证程度越强，但这并不等于说企业已有足够的现金或存款用来偿债。原因在于流动资产的质量如何影响企业真实的偿债能力。比如，流动比率高，也可能是存货积压、应收账款增加且收款期延长以及待处理财产损失增加所致。（2）从短期债权人的角度看，自然希望流动比率越高越好。但从企业经营角度看，过高的流动比率通常意味着企业闲置现金的持有量过多，必然造成企业机会成本的增加和获利能力的降低。　　（3）流动比率是否合理，不同企业以及同一企业不同时期的评价标准是不同的。　　（4）应剔除一些虚假因素的影响。2.速动比率　　所谓速动资产，是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、预付账款、一年内到期的非流动资产、待处理流动资产损失和其他流动资产等之后的余额。由于该指标剔除了存货等变现能力较差且不稳定的资产，因此，比流动比率能够更加准确可靠地评价企业的短期偿债能力。速动比率＝速动资产/流动负债×100%　　速动资产＝货币资金＋交易性金融资产+应收账款+应收票据　　＝流动资产－存货－预付账款－一年内到期的非流动资产－其他流动资产一般情况下，速动比率越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。国际上通常认为速动比率为100%时较为恰当。3.现金流动负债比率　　该指标是从现金流量角度反应企业当期偿付短期负债的能力。现金流动负债比率＝年经营现金净流量/年末流动负债×100%　　该指标越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务，但也不是越大越好，该指标过大则表明企业流动资金利用不充分，获利能力不强。（二）长期偿债能力指标长期偿债能力的衡量指标主要有：资产负债率、或有负债比率、产权比率和已获利息倍数和带息负债比率。1.资产负债率　　资产负债率＝负债总额/资产总额×100%　　一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强。如果该指标过小则表明企业对财务杠杆利用不够。国际上认为资产负债率为60%合适。2.产权比率（所有者权益负债率）　　产权比率＝负债总额/所有者权益总额×100%　　一般情况下，产权比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但企业不能充分地发挥负债的财务杠杆效应。　　【注意】（1）企业在评价产权比率适度与否时，应从提高获利能力与增强偿债能力两个方面综合进行（在保障偿债安全的前提下，应尽可能提高产权比率）。也就是说，该指标即不能过高（偿债能力低），也不能过低（获利能力低）。（2）产权比率与资产负债率对评价偿债能力的作用基本相同，两者的主要区别是：资产负债率侧重于分析债务偿付安全性的物质保障程度，产权比率则侧重于揭示财务结构的稳健程度（指标过高，反映财务结构不稳健）以及自有资金对偿债风险的承受能力。3.或有负债比率反映所有者权益应对可能发生的或有负债的保障程度。或有负债比率＝或有负债余额/所有者权益总额或有负债余额＝已贴现商业承兑汇票金额＋对外担保金额＋未决诉讼、未决仲裁金额（除贴现与担保引起的诉讼或仲裁）＋其他或有负债金额一般情况下，或有负债比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，所有者权益应对或有负债的保障程度越高；或有负债比率越高，表明企业承担的相关风险越大。4.已获利息倍数（利息保障倍数）反映获利能力对债务偿付的保证程度。其中：息税前利润总额＝利润总额＋利息支出＝净利润＋所得税＋利息支出【注意】（1）已获利息倍数不仅反映了企业获利能力的大小（其他因素不变，该指标越高表明息税前利润越大，即获利能力越大），而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度。（2）一般情况下，已获利息倍数越高，表明企业长期偿债能力越强。国际上通常认为，该指标为3时较为适当。从长期来看，若要维持正常偿债能力，利息保障倍数至少应当大于1。5.带息负债比率带息负债比率，是指企业某一时点的带息负债总额与负债总额的比率，反映企业负债中带息负债的比重，在一定程度上体现了企业未来的偿债（尤其是偿还利息）压力。其计算公式如下：带息负债总额＝短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券＋应付利息【注意】（1）该指标属于构成比率；（2）一般情况下，该指标越低，表明企业的偿债压力越低。

[律师回复] 解答如下, 偿债能力指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标。（一）短期偿债能力指标　　短期偿债能力的衡量指标主要有：流动比率、速动比率、现金流动负债比率。1.流动比率　　流动比率＝流动资产/流动负债×100%　　一般情况下，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保证。国际上通常认为流动比率为200%比较合适。运用流动比率时，必须注意以下几个问题：（1）虽然流动比率越高，企业偿还短期债务的流动资产保证程度越强，但这并不等于说企业已有足够的现金或存款用来偿债。原因在于流动资产的质量如何影响企业真实的偿债能力。比如，流动比率高，也可能是存货积压、应收账款增加且收款期延长以及待处理财产损失增加所致。（2）从短期债权人的角度看，自然希望流动比率越高越好。但从企业经营角度看，过高的流动比率通常意味着企业闲置现金的持有量过多，必然造成企业机会成本的增加和获利能力的降低。　　（3）流动比率是否合理，不同企业以及同一企业不同时期的评价标准是不同的。　　（4）应剔除一些虚假因素的影响。2.速动比率　　所谓速动资产，是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、预付账款、一年内到期的非流动资产、待处理流动资产损失和其他流动资产等之后的余额。由于该指标剔除了存货等变现能力较差且不稳定的资产，因此，比流动比率能够更加准确可靠地评价企业的短期偿债能力。速动比率＝速动资产/流动负债×100%　　速动资产＝货币资金＋交易性金融资产+应收账款+应收票据　　＝流动资产－存货－预付账款－一年内到期的非流动资产－其他流动资产一般情况下，速动比率越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。国际上通常认为速动比率为100%时较为恰当。3.现金流动负债比率　　该指标是从现金流量角度反应企业当期偿付短期负债的能力。现金流动负债比率＝年经营现金净流量/年末流动负债×100%　　该指标越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务，但也不是越大越好，该指标过大则表明企业流动资金利用不充分，获利能力不强。（二）长期偿债能力指标长期偿债能力的衡量指标主要有：资产负债率、或有负债比率、产权比率和已获利息倍数和带息负债比率。1.资产负债率　　资产负债率＝负债总额/资产总额×100%　　一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强。如果该指标过小则表明企业对财务杠杆利用不够。国际上认为资产负债率为60%合适。2.产权比率（所有者权益负债率）　　产权比率＝负债总额/所有者权益总额×100%　　一般情况下，产权比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但企业不能充分地发挥负债的财务杠杆效应。　　【注意】（1）企业在评价产权比率适度与否时，应从提高获利能力与增强偿债能力两个方面综合进行（在保障偿债安全的前提下，应尽可能提高产权比率）。也就是说，该指标即不能过高（偿债能力低），也不能过低（获利能力低）。（2）产权比率与资产负债率对评价偿债能力的作用基本相同，两者的主要区别是：资产负债率侧重于分析债务偿付安全性的物质保障程度，产权比率则侧重于揭示财务结构的稳健程度（指标过高，反映财务结构不稳健）以及自有资金对偿债风险的承受能力。3.或有负债比率反映所有者权益应对可能发生的或有负债的保障程度。或有负债比率＝或有负债余额/所有者权益总额或有负债余额＝已贴现商业承兑汇票金额＋对外担保金额＋未决诉讼、未决仲裁金额（除贴现与担保引起的诉讼或仲裁）＋其他或有负债金额一般情况下，或有负债比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，所有者权益应对或有负债的保障程度越高；或有负债比率越高，表明企业承担的相关风险越大。4.已获利息倍数（利息保障倍数）反映获利能力对债务偿付的保证程度。其中：息税前利润总额＝利润总额＋利息支出＝净利润＋所得税＋利息支出【注意】（1）已获利息倍数不仅反映了企业获利能力的大小（其他因素不变，该指标越高表明息税前利润越大，即获利能力越大），而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度。（2）一般情况下，已获利息倍数越高，表明企业长期偿债能力越强。国际上通常认为，该指标为3时较为适当。从长期来看，若要维持正常偿债能力，利息保障倍数至少应当大于1。5.带息负债比率带息负债比率，是指企业某一时点的带息负债总额与负债总额的比率，反映企业负债中带息负债的比重，在一定程度上体现了企业未来的偿债（尤其是偿还利息）压力。其计算公式如下：带息负债总额＝短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券＋应付利息【注意】（1）该指标属于构成比率；（2）一般情况下，该指标越低，表明企业的偿债压力越低。