商品房销售纠纷怎么打官司？

[律师回复] 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至。<br/>本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。<br/>第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。<br/>第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。<br/>第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。<br/>审理本案的<br/>第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：<br/>《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第<br/>一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第<br/>二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第<br/>三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第<br/>四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

[律师回复] 答辩人：<br/>答辩人与被答辩人某商品房预约合同纠纷一案，答辩人现作答辩如下：<br/>一、《商品房预定协议》未成立、未生效，被答辩人的仲裁请求无事实与法律依据。<br/>被答辩人提交的2010年9月8日签订的《商品房预定协议》中载明：甲方为答辩人，乙方为被答辩人。但是在“乙方（签章）”处签字并按捺手印的不是被答辩人，而是案外人林川。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：“当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。因被答辩人未签字，其与答辩人之间的《商品房预定协议》未成立、未生效，被答辩人依据未成立生效的《商品房预定协议》申请仲裁，无事实与法律依据。<br/>二、退一步讲，假设《商品房预定协议》成立，但因该协议违反禁止性规定而无效。故，被答辩人的仲裁请求同样缺乏事实与法律依据。<br/>《商品房预定协议》第二条约定：“乙方（即：被答辩人）已对预订之标的物现状充分了解，在签订本协议书之日自愿向甲方（即答辩人）缴纳预订金人民币160万元整……”第七条约定“若甲方（即答辩人）在本协议签订后120天还未取得《商品房预售许可证》，则乙方（即被答辩人）有权要求解除本协议。”由此可见，被答辩人预订和信花园四号楼8号房产时，答辩人与被答辩人均知晓《商品房预定协议》中载明的商品房尚未取得《商品房预售许可证》。根据《城市商品房预售管理办法》第六条之规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。因《商品房预定协议》违反了上述禁止性规定，应当认定无效。现被答辩人依据无效的《商品房预定协议》申请仲裁，显然缺乏事实与法律依据。<br/>三、假设《商品房预定协议》已成立且有效，被答辩人的仲裁请求亦不应得到支持，具体理由如下：<br/>1、被答辩人未留下联系地址，亦未事后告知答辩人，致使《商品房预定协议》不能履行，故被答辩人已构成违约，答辩人不应因此承担违约责任。<br/>《商品房预定协议》第八条约定“本协议载明的乙方（即：被答辩人）联系地址为乙方（即：被答辩人）正式的通信地址，乙方（即：被答辩人）应确保其为合法、有效的地址。乙方（即：被答辩人）联系地址发生变更的，有义务书面通知甲方（即：答辩人），否则乙方（即：被答辩人）承担由此引起的一切不利后果”。而事实上被答辩人不仅没有在协议上留下联系地址，更未在协议签订后将联系地址告知答辩人，这致使答辩人无法按照《商品房预定协议》第三条的约定向被答辩人邮寄签订《商品房买卖合同》的书面通知。因此，被答辩人未留下联系地址的违约行为，是导致《商品房买卖合同》不能签订并履行的根本原因。被答辩人应按照第八条约定承担不利的法律后果，其在违约的情况下要求答辩人返还定金、预付购房款及利息，无事实与法律依据。<br/>2、《商品房预定协议》只约定了“预订金”，未约定“定金”，被答辩人要求返还定金，无事实与法律依据。<br/>（1）、《商品房预定协议》第二条、第七条约定的均是“预订金”，而未约定“定金”，且双方亦未就定金达成任何书面的补充协议。因《商品房预定协议》是双方的真实意思表示，双方的权利义务应根据该协议而设定。既然预订金不具有担保法规定的定金性质，因此在《商品房预定协议》的履行过程中不应适用定金双倍返还的法律规定。<br/>（2）、虽然收据中载明了“定金”字样，但这完全是由于答辩人工作人员笔误造成的，不是双方的真实意思表示，理由有如下两点：<br/>1、收据上的交款数额是160万元，这与《商品房预定协议》第二条约定的“……在签订本协议书之日自愿向甲方（即答辩人）缴纳预订金人民币160万元整……”是一致的，可见答辩人实际收取的是预订金而非定金；<br/>2、《担保法》明确规定“定金”不得超过主合同标的额（260.64万元）的20%，本案中如果收取的是定金，最高也只能是51.128万元，而收据中载明的160万显然不可能是定金，由此亦表明答辩人的工作人员是误将“预订金”写成了“定金”。因此，答辩人收取被答辩人的款项是“预订金”，而非“定金”。<br/>（3）、退一步讲，即便《收据》中的“定金”字样具有法律效力，则由于被答辩人的前述违约行为，答辩人亦有权不予返还。<br/>从上述理由来看，被答辩人要求返还定金，无事实与法律依据。<br/>3、被答辩人要求答辩人支付1%利息，无事实与法律依据。<br/>《商品房预定协议》第七条约定“若甲方（即：答辩人）在本协议签订后120天还未取得《商品房预售许可证》，则乙方（即：被答辩人）有权要求解除本协议。甲方（即：答辩人）应在收到乙方（即：被答辩人）为此要求解除本协议的书面通知后七日内全额退还乙方（即：被答辩人）所交预订金，并按每月1%的标准向乙方（即：被答辩人）支付利息。”由此可见，被答辩人向答辩人发出并送达解除《商品房预定协议》的书面通知是支付1%利息得以成就的条件。而事实上，截止答辩人收到仲裁申请书之前，被答辩人未向答辩人发出过解除《商品房预定协议》的书面通知。因此，被答辩人请求的1%利息缺乏事实与法律依据，其该项诉求不应得到支持。<br/> <br/>4、被答辩人是2010年9月8日交纳的预订金，而被答辩人在近五年之后才提起仲裁，请求返还定金、预付购房款、利息等，其诉求显然已经超出了诉讼时效，其诉求依法不应得到支持。<br/>5、被答辩人未提供联系地址、致使无法签订《商品房买卖合同》，造成涉案房产长期空置，不能出售，给答辩人造成了重大的经济损失。对此，答辩人将依法追究被答辩人的相应赔偿责任。<br/>综上所述，《商品房预定协议》未成立，被答辩人的诉求缺乏事实与法律依据；退一步讲假设《商品房预定协议》成立且生效，被答辩人也存在违约行为，其要求返还定金、预付购房款、利息等同样缺乏事实与法律依据，且其诉求已经超出法定诉讼时效亦不应得到支持，望贵委查清本案事实，驳回被答辩人的仲裁请求，以维护答辩人的合法权益。<br/>此致<br/>济南仲裁委员会<br/> 答辩人：<br/> 年 月 日

[律师回复] 甲方：__________________________<br/>　　地址：__________________________<br/>　　邮码：__________________________<br/>　　电话：__________________________<br/>　　法定代表人：____________________<br/>　　乙方：__________________________<br/>　　地址：__________________________<br/>　　邮码：__________________________<br/>　　电话：__________________________<br/>　　法定代表人：____________________<br/>　　甲、乙双方在互惠互利的基础上，经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营的房产事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。<br/>　　第一条 合作方式和范围<br/>　　甲方指定乙方为独家销售代理，销售甲方指定的由甲方在____________ 开发建设的房产（房产具体情况详见本合同的附件），该房产为（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房），销售面积共计________平方米。<br/>　　第二条 合作期限<br/>　　<br/>1.本合同代理期限为______个月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲、乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长_______个月，可循环延期。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。<br/>　　<br/>2.在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。<br/>　　<br/>3.在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商。<br/>　　第三条 费用负担<br/>　　<br/>1.推广费用由乙方负责。甲方如特别要求制作电视广告、印制单独的宣传材料、售楼书等，该费用则由甲方负责并应在费用发生前一次性到位。<br/>　　<br/>2.具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。<br/>　　第四条 销售价格<br/>　　<br/>1.销售价目详见本合同的附件。<br/>　　<br/>2.乙方可视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向上灵活浮动，但浮动幅度原则上控制在______%内。<br/>　　<br/>3.甲方同意乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向下灵活浮动______%内，低于此幅度时应征得甲方的认可。<br/>　　第五条 代理佣金及支付<br/>　　<br/>1.乙方的代理佣金为成交额的____%.乙方实际销售价格超出本合同规定的销售价目时，超出部分归乙方。<br/>　　<br/>2.代理佣金由甲方以人民币形式支付。<br/>　　<br/>3.甲方同意按下列方式支付代理佣金：<br/>　　甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中所约定房产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。<br/>　　如乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余<br/>　　款项返还甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。<br/>　　<br/>4.因客户对认购书违约而没收的定金，由甲、乙双方五五分成。<br/>　　第六条 甲方的责任<br/>　　<br/>1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：<br/>　　<br/>（1）甲方营业执照复印件和银行帐户；<br/>　　<br/>（2）政府有关部门批准的国有土地使用权证、建设用地批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。

[律师回复] 你好，那个商品房销售合同纠纷上诉状的事，原审法院(2007)涪民初字第620号民事判决书第4页“本院认为：……被告理应协助原告办理该房屋有关过户手续。故原告起诉的事实清楚，证据充分，其请求本院予以支持。”的认定错误。理由是：2003年4月21日，上诉人与绵阳市长庆房屋拆迁安置有限公司签订〈绵阳市房产管理局拆迁住宅用房产权调换协议书〉后，该房屋已早在被上诉人起诉之前就被拆除，且该房屋产权证已被房地产管理局注销。假如上诉人与被上诉人之间签订的〈房地产买卖合同〉是有效的，依照〈中华人民共和国合同法〉“第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;……(三)债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，该合同因合同标的物属特定物已经不存在且房屋产权证已被注销的情况下，上诉人是不能再履行该义务的。原审法院认定上诉人应协助被上诉人办理该房屋有关过户手续于法无据。

[律师回复] 处理房屋买卖合同纠纷需要根据不同的情况，采用不同的方法。<br/>(一)逾期交付房屋纠纷。逾期交房是非常普遍的现象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。不管什么原因，只要不构成不可抗力，卖方就应当承担违约责任。<br/>(二)权属证书缺失引发的纠纷。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂，如开发商土地使用手续不合法，开发商未支付全部土地使用权出让金，开发商违章建房等。在此种情况下，买房人可以要求解除合同，并向出卖人主张违约责任等。<br/>(三)一房二卖纠纷。<br/>由于两份合同涉及的标的为同一房屋，而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人，该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现，买房人有权解除合同，并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则，结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，在《解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：<br/>一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;<br/>二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人(俗称“一房二卖”);<br/>三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实上或者提供虚假商品房预售许可证明人<br/>四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;<br/>五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由上述五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可申请出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。<br/>(四)房屋质量纠纷。此类纠纷包括商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或交付使用后经检验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形，买房人有解除合同的权利，并要求出卖人承担赔偿损失等。