拆迁公告后的房屋能否抵押

[律师回复] 您好，针对您的抵押房屋被拆迁该怎么办问题解答如下, 依照《物权法》的相关规定，抵押权随着抵押物的灭失而消灭，按此逻辑，随着设有抵押的房屋被拆除，抵押权也应当随着房屋的灭失而消灭。但是抵押权有其特殊性，在房屋拆迁后，抵押权并不因此而消灭，而是转移到房屋拆迁后的补偿金或者调换的产权房上。而作为抵押权人的银行，在设有抵押的房屋拆迁时也要参与到其中与被拆迁人共同协商。
由于拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和产权调换。周先生可以依据不同的补偿方式采取以下应对措施。
第
一、如果周先生的房屋拆迁采用的是货币补偿的方式，则周先生应当与银行协商先偿还债务，使原有抵押权消灭。也可以与银行协商重新签订抵押合同将补偿款放在特定的机构或个人那里，作为抵押财产。
第
二、如果周先生的房屋拆迁采用的是产权调换的方式，则将会出现下列两种情况：
1、周先生和银行可以以产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同，新的抵押合同必须依法成立并到房产交易中心办理相应登记手续。
2、如果周先生和银行在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，则由拆迁人参照产权纠纷的房屋达不成协议时的处理程序进行，即由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁人的房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。
第
三、周先生还可以以自己合法取得的其他房产或财物与银行重新达成抵押协议，以代替被拆迁房屋上设定的抵押权。这种措施和第一种措施中偿还债务、消灭抵押权都使得拆迁房屋上设定的抵押权消灭，所有权恢复到了完全的状态，此时，周先生可以依法自由选择补偿方式。
依据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的相关规定，以下两点应特别注意：
1、拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，被拆迁人方可取得补偿款或者安置房屋。
2、抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。

[律师回复] 对于抵押房屋拆迁纠纷如何处理这个问题，解答如下, 抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，一般情况下是被拆迁人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提讼，避免债权落空。当然也有被拆迁人主动，要求确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。房屋一经抵押，该房屋所有人的权利就受到限制，突出表现在处分权的限制上。按照所有权制度，所有人对房屋拥有处分权，而抵押之后，就不得变更房屋的所有权，由此影响到拆迁活动中对房屋补偿安置的权益，未经抵押权人同意，被拆迁人不得擅自作出处分。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布；第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

[律师回复] 您好，针对您的抵押房屋遭遇拆迁如何处理？问题解答如下,
(1)抵押房屋拆迁，采取货币补偿方式的操作：应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋上原有的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金；如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能偿还到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。
(2)抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选择了产权调换方式，其补偿还应注意以下两点：一是抵押权人与抵押人应当就产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。二是抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

[律师回复] 您好，关于抵押房屋遭遇拆迁怎么处理？这个问题，我的解答如下,
(1)抵押房屋拆迁，采取货币补偿方式的操作：应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋上原有的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金；如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能偿还到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。
(2)抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选择了产权调换方式，其补偿还应注意以下两点：一是抵押权人与抵押人应当就产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。二是抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

[律师回复] 抵押的房产被征收拆迁，抵押物灭失。抵押权人可以就获得的赔偿金优先受偿。r根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十条第一款规定，“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”。r《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定，“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿”。

[律师回复] 您好，关于银行房屋抵押贷款期间拆迁怎么办?这个问题，我的解答如下,
1、只要不超过抵押房产(B)的价值,就可以在两个以上银行办理抵押贷款。如果在抵押贷款期间遇到拆迁,则拆迁补偿款优先(提前)偿还贷款或者继续用于担保贷款。
2、若贷款期间舅舅无力继续还款,银行可以并要求拍卖该房产,这与舅舅是否是低保户无关。
3、如拍卖后所得不能偿清贷款本息,也不能继续执行其他财产,因为你妈不是担保人,只有B套房产是抵押财产。
4、即使以第三人名义存钱,这仍然是舅舅的财产(你妈与舅舅及第三方所签订的协议书足以证明这一点)。舅舅欠贷款、欠钱以及欠其他人的钱,对你舅舅来说,并没有哪一个具有优先受偿权,所以欠钱也不能优先受偿。建议:不必存在第三人名下,可以直接归还你母亲。

[律师回复] 您好，针对您的拆迁设定抵押权的房屋的法律分析问题解答如下, 《城市房屋拆迁管理条例》第30条规定：“拆迁设定有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”设定抵押权的房屋是指拆迁范围内的房屋被所有人或者使用人已经作为履行债务的担保物的房屋。抵押是最常见的一种担保方式，房屋一旦被设定抵押，其法律后果就是当债务人不履行债务时，债权人有权从房屋拍卖或者变卖的价款中优先受偿。根据笔者承办拆迁案件的经验，拆迁房屋设定抵押的情况比较普遍，结合《担保法》的相关规定，根据不同的拆迁补偿方式，具体的操作方式也有所不同。第
一、货币补偿如果拆迁人与被拆迁人协商一致，采用货币补偿的方式，那么对于抵押的法律关系，抵押人应该与抵押权人协商重新设定抵押权或者抵押人提前偿还债务。抵押权消失后，拆迁人与被拆迁人可以签订安置补偿协议，将补偿金支付给被拆迁人。如果抵押人与抵押权人就签订新的抵押协议或者是否提前清偿债务的问题达不成一致意见，抵押权人有权要求拆迁人暂不支付补偿金给被拆迁人。在实际的案例中，笔者一般建议抵押权人接受抵押人提前偿还债务的方式。另外，在建工程的拆迁也有诸多特殊之处，在建工程除向银行贷款作为抵押外，还会存在拖欠工程款和房屋已经预售的并存情况。在这种情况下，安置补偿资金的分配顺序就成为一个关键问题，因为它关系到各方利益的实现。根据《合同法》的规定，承包人对工程欠款具有优先受偿权，并且这种权利优先于抵押权，所以对于安置补偿资金三者的受偿顺序应该为：工程欠款、抵押债务、购房者房款。如果拆迁人未按照上述的顺序分配，前一顺序的权利人有权提讼要求确认支付行为无效。第
二、产权置换抵押人与抵押权人应该就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同，将调换后的房屋作为抵押物作为原债务的担保。如果双方就调换后房屋达不成新的抵押合同，拆迁人无权与被拆迁人签订安置补偿协议。笔者建议，如遇到上述情况，抵押权人可以以签订安置补偿协议未经其同意为由要求人民确认安置补偿协议无效而保护自己的债权。

[律师回复] 房屋在银行抵押期间，房屋的所有权是属于银行的。房屋的抵押属于不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。《物权法》　第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，在房屋抵押期间抵押是不得处分财产的，如进行拆迁，需要受让人代为清偿债务。或者抵押人清偿债务，消灭债权债务关系。

[律师回复] 抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下两点：
(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。
(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，一般情况下是被拆迁人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提讼，避免债权落空。当然也有被拆迁人主动，要求确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。

[律师回复] 是我行个人贷款，房龄一般不得超过20年，可上市流通并能依法办理抵押登记，房龄一般不超过20年，且贷款/授信期限+房龄，原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，不在政府规划的拆迁范围内；
5、抵押物为商品房的、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题、环保交通、城建，接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物，且必须满足以下条件：
1、用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市、电，原则上不得超过30年；
6、原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物。具体您的房子是否符合条件，没有产权争议等不利变现的情况；
4、具有较强的变现能力，房产结构完好;授信期限+房龄，且贷款/，水，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物；
2、不接受评估现值在10万元（含）以下的房产作为抵押物；
3、已办妥产权证明，产权清晰

[律师回复] 抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下两点：
(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。
(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，一般情况下是被拆迁人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提讼，避免债权落空。当然也有被拆迁人主动，要求确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、凭拆迁协议、封房证、户口、本身份证、本人或者直系亲属代理，需要带代办人的身份证以上都需要原件。　　
2、被征收人签订征收补偿安置协议后，由实施单位报县征收管理部门审核征收管理部门审核后，报县财政部门审核拨付征收补偿款，征收补偿款直接打入被征收人个人账户，被征收人交房后凭征收补偿安置协议和本人身份证到指定银行领取补偿款。被征收人可以选择提取现金。

[律师回复] 是我行个人贷款，房龄一般不得超过20年，可上市流通并能依法办理抵押登记，房龄一般不超过20年，且贷款/授信期限+房龄，原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，不在政府规划的拆迁范围内；
5、抵押物为商品房的、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题、环保交通、城建，接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物，且必须满足以下条件：
1、用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市、电，原则上不得超过30年；
6、原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物。具体您的房子是否符合条件，没有产权争议等不利变现的情况；
4、具有较强的变现能力，房产结构完好;授信期限+房龄，且贷款/，水，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物；
2、不接受评估现值在10万元（含）以下的房产作为抵押物；
3、已办妥产权证明，产权清晰

[律师回复]
一、对双方有约束力。这种评估值一般较低，一般不具备法律效力：这一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，具备法律效力、形成法律文件、详细的确定估价对象、房地产抵押贷款首先要确定其抵押价值，使之趋于一致的手段
1、一般评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。
二、房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
三、房地产抵押估价报告要全面。想用自己房产抵押贷款的业主可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值；评估机构由被征收人选；评估更多体现土地价值，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押贷款评估：是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，估价师在估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。房地产拆迁评估：评估价格完全依照市场，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定

[律师回复] 您好，针对您的房屋拆迁报告怎么写问题解答如下, 委托人：厂房
受委托人：评估机构
厂房拆迁评估损失有：
一是不动产损失评估。指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估
二是停产损失评估。指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估
三是搬迁费评估。指随迁财产搬迁的全部合理费用。
我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与政府主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向政府主管部门申报搬迁费需由大股东核准并出资。在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时高质量地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。我们的作法是：
(一)不动产损失评估
搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定，本次评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故在与拆迁方协商后，决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。
(二)停产损失评估
《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。
搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例，产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×(1前三年销售收入平均增长率)12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。
(三)搬迁费评估
工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中搬迁费不计资金成本。
搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师要针对不同的搬迁财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定一个搬迁方案，以此作为搬迁费用计价的基础。以机器设备为例，搬迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。
搬迁费评估为计价所设定的运输方案，不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。
工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。注册资产评估师应针对搬迁企业行业和规模不同，以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响搬迁损失的所有层面。以本案为例，包括：
1　鉴于为搬迁损失给付补偿的部门不同，对应的搬迁损失评估报告特别是价值类型必须符合该部门的有关规定。例如房屋建筑物损失的评估要采用政府拆迁主管部门规定的方法进行，价值类型是“拆迁补偿价值”。而对于给付经济补偿的部门不承诺补偿的项目，如订单流失、信誉受损等形成的间接损失，则不列入评估范围内。
2　搬迁企业占地7.4万平方米，土地使用权依长期合同租赁取得。租赁费已一次付清，租金远低于现行市价。工厂搬迁失去了继续使用的权利，也享受不到租金的优惠。从而形成搬迁损失，并纳入本次评估范围。委托方拟在搬迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中，向有关部门申报经济补偿。
3在工厂搬迁损失评估中，注册资产评估师要加强现场清查核实。工业建筑要逐一核实建筑面积和结构机器设备要逐台设定运输方案，关注拆卸损失和不可预见损失存货除数量外，包括体积、重量，包装状态都要心中有数大量的在产品、在用低值易耗品、在用工装模具刃具和工位器具都要掌握其数量，体积和重量。所有这些都要作到“不重不漏”。
目前，该厂房迁损失的评估结果已为各方所接受，相关经济补偿顺利推进。工厂按计划完成搬迁，在新址已正式投入生产，并为当地政府树立为样板工程。

[律师回复] 房产抵押贷款是一种很好的贷款方式，但并不是所有的房子都可以办理房产抵押贷款。在此总结了十种不能办理房产抵押贷款的房产，和一种贷款时抵押受限制的房产。下面由法律经验小编在本文整理介绍。　　
1、公益用途房屋　　根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。　　
2、小产权房　　小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。　　
3、未结清贷款的房子　　已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。因此答案是否定的。　　
4、房龄太久、面积过小的二手房　　银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。　　
5、未满5年的经济适用房　　未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。　　
6、部分公房　　如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。　　
7、文物保护建筑　　列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。　　
8、违章建筑　　违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。　　
9、权属有争议的房子　　权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。　　
10、拆迁范围内的房子　　已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。　　最后，除了以上几种不可以用作房产抵押贷款的房产之外，还有一种抵押是收到一定限制的房产。即以享有国家优惠政策购买获得的房子不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

[律师回复] 对于房屋拆迁回迁户是否预告登记这个问题，解答如下, 下面我将针对房屋拆迁回迁户是否预告登记做简要分析：　　房屋拆迁回迁户需要预告登记：　　
1、《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”　　
2、购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。在购买期房时，和房地产开发企业签订商品房买卖合同，并经当地房地产管理部门备案后，预告登记的效用已经产生。

[律师回复] 是我行个人贷款，房龄一般不得超过20年，可上市流通并能依法办理抵押登记，房龄一般不超过20年，且贷款/授信期限+房龄，原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，不在政府规划的拆迁范围内；
5、抵押物为商品房的、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题、环保交通、城建，接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物，且必须满足以下条件：
1、用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市、电，原则上不得超过30年；
6、原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物。具体您的房子是否符合条件，没有产权争议等不利变现的情况；
4、具有较强的变现能力，房产结构完好;授信期限+房龄，且贷款/，水，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物；
2、不接受评估现值在10万元（含）以下的房产作为抵押物；
3、已办妥产权证明，产权清晰

[律师回复] 抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下两点：
(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。
(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，一般情况下是被拆迁人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提讼，避免债权落空。当然也有被拆迁人主动，要求确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。

[律师回复] 房产抵押给银行，那么房屋产权其实属于银行，银行可以拍卖房屋的。按揭房屋抵押：按揭房能贷款需偿还完按揭才可以贷款，如果还在按揭中，无法进行抵押贷款，购房者没有房屋的产权。按揭：
①“按揭”一词是英文“Mortgge”的粤语音译；
②指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物；
③按揭是指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人；
④在此过程中，按揭人享有房产的使用权。