购买二手房应该如何确定

[律师回复] 比如房改房、产权状况及成交价格二手房交易流程<br/>(1)买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，即大家所俗称的“白契”，包括房屋所有权证书。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，不然很容易被骗，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的，买方了解房屋整体现状及产权状况，对房屋坐落位置，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，禁止上市交易。<br/>(4)立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象、身份证件及其它证件、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。<br/>(3)办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。在买房前请详读以上买二手房注意事项。买二手房特别要注意。<br/>(5)缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定，管理部门要查验有关证件。<br/>(2)签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，要清楚买二手房注意事项、房屋交付时间、房屋交付，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续、危改回迁房，要求卖方提供合法的证件

[律师回复] 卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________<br/>　　买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________<br/>　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。<br/>　　第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在广南县八宝米交易市场_____ 号拥有的房产(住宅)，占地面积为50平方米，建筑面积为190平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。<br/>　　第二条 上述房产的交易价格为：总价：人民币_60万_元整(大写：陆拾万圆整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 _10万__元整，作为购房定金。<br/>　　第三条 付款时间与办法：<br/>　　甲乙双方同意以两次付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币10万(拾万圆整)给甲方，剩余房款人民币50万元(五拾万圆整)用住房公积金贷款付给甲方。

[律师回复] 实践中，在二手房交易中，可以采取以下方法确认房屋产权：<br/>1、看房产证、身份证原件。买家去看房时，在要求查看以上证件时，对方若是只提供复印件等材料的，可以要求直接出示房产证、身份证原件。<br/>2、到当地的房管部门亲自核实。实际中，在查询房屋产权时，有些可以直接口头查询，或者根据该部门提出的要求查询。<br/>3、要求房屋产权人共同带产权证书到当地的房管部门核实房产证的真实性。

[律师回复] <br/>1、合同签订日期和生效日期一般都是一个时间，就是双方签字、盖章之日生效，就是落款时间;<br/>2、特殊情况下，两者不一致：合同签订日期就是签字、盖章之日;生效日期是双方规定的一个具体时间，或者什么条件完成的情况下生效。

[律师回复] 甲方（出卖人）： xx&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <br/>乙方（买受人）：xx&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：<br/>第一条&nbsp;&nbsp;甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：(一)座落于xx，占地面积为xx平方米；建筑面积为xx平方米。<br/>(二)出售房屋的所有权证证号为xx。&nbsp;&nbsp; 　　　　　　　　&nbsp;&nbsp;<br/>(三)房屋平面宅基地四址：东（公路留用地），南（荒地），西（自留地），北（原耕田小路）。<br/>(四)该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。<br/>(五)该房屋的相关权益随该房屋一并转让。<br/>出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。<br/>第二条&nbsp;&nbsp;甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。<br/>第三条&nbsp;&nbsp; 计价方式与价款 ：<br/> 按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米xx元，总金额人民币xx元整；<br/><br/>房价款的支付方式、支付时间为：　　　　　　&nbsp;&nbsp;　　　&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;　&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;乙方在 2013年2月21日前付给甲方定金(人民币小写：xx元，大写：xx元)。余下xx元定于2014年2月21日之前补清。<br/>第四条&nbsp;&nbsp; 甲、乙双方定于2013年2月31日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。　&nbsp;&nbsp;<br/>第五条　甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。<br/>第六条&nbsp;&nbsp; 过户手术及费用由乙方负责。<br/>第七条&nbsp;&nbsp;本合同一式二份。其中甲方留执一份，乙方留执一份。均具有相同的法律效力。<br/>第八条　本合同自甲乙双方签订之日起生效。<br/><br/>甲方(签章)：　　　　　　　　　　　　　乙方(签章)：　&nbsp;&nbsp;<br/>签约日期：　　　　　　　　　　　　 　 签约日期：