买卖不破租赁的限制适用有哪些

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于 第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及 第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于 第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及 第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 您好，关于买卖不破租赁适用动产吗这个问题，我的解答如下, 买卖不破租赁在一般情况下是不适用于动产的。其理由如下：
第
一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
第
二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
第
三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
第
四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
根据《合同法》
第二百二十九条　所有权变动后的合同效力
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条　优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 我国《合同法》第229条亦规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
我国合同法对买卖不破租赁原则的规定较为笼统，并没有对买卖不破租赁原则适用的条件作出明确的规定，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。然而，从我国其他相关的法律法规中却可以看出某种买卖不破租赁原则适用条件的端倪。比如我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”从这些相关的法律法规中，我们可以发现，立法者在对买卖不破租赁原则的适用条件问题上采取的是折中主义的立场，既没有完全肯定买卖不破租赁原则，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来，采取了登记备案的做法。其立法初衷是希望既可以能够通过登记备案让租赁合同达到公示的目的，又可以以此保障承租人的权利。
第一种可以适用买卖不破租赁原则的情形应该是租赁合同合法有效且必须进行登记。因为根据民法原理，物权的变动必须符合公示原则，也就是应该以可被外部所查知的方式表现出来，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗
第三人。合法有效的租赁合同经过登记后，承租权具有对抗效力，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。
第二种情形，如果承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知了租赁物的买受人(新所有权人)时，租赁合同是否继续有效呢本来，按合同的相对性原理，合同不能约束相对人之外的第三人，但法律另有规定的除外，这就是涉他合同，如人身保险合同，就可以为第三人设定权利义务。从本质上讲，租赁合同中的买卖不破租赁条款也属于涉他合同，原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)和承租人可以为租赁物的买受人(新所有权人)设定“在该租赁物的所有权转移后，该租赁合同在买受人和承租人之间继续有效”的权利和义务，因此，当承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)后，如果买受人还继续向出租人(租赁物的原所有权人)购买该租赁物，那么，可以视为租赁物的买受人(新所有权人)已经默认了租赁合同中买卖不破租赁条款的效力，因为他已经预见到这样的后果却还愿意买受租赁物，说明他对租赁物已经出租且未到期这一事实持无所谓的态度，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于 第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及 第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 是否适用，法院查封是否在租赁之前

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　租赁合同期限不得超过二十年，超过部分无效。合同租期届满续订合同的，自续订之日起也不得超过二十年。　　相关法律可参考：《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。　　第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 河南房屋租赁纠纷期限有限制吗
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 您好，针对您的云南房屋租赁纠纷诉讼期限有限制吗问题解答如下, 云南房屋租赁纠纷诉讼期限有限制吗
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] “在房屋租赁合同纠纷中，承租人拒付房租，或者延期支付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年。所以，房屋租赁合同纠纷中，因承租人拒付、延付租金而引起的诉讼，出租人一定要牢牢记住诉讼时效为1年。”

[律师回复] (
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bygoogle||[]).push({});当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的租赁，属于不定期租赁。租赁合同当事人对租赁期限没能约定或者约定不明确，依《合同法》第232条规定，可以依照本法第61条的规定就租赁期间问题达成补充协议；达不成补充协议的，可根据租赁合同有关条款和交易习惯来确定租赁期限。如果仍不能确定的，就应视为不定期租赁。在不定期租赁中，当事人无法确定租赁期限，所以当事人任何一方均可随时解除租赁合同。但出于承租人利益的考虑，出租人终止租赁合同的，应当在合理期限之前通知承租人，给承租人一个合理的宽限期，以便及时妥善作出安排。

[律师回复] 律师解答： 破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。 在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。 其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。 如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 对于天津房屋租赁合同纠纷维权期限有限制吗这个问题，解答如下, 天津房屋租赁合同纠纷维权期限有限制吗
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复]
一、租赁物致人损伤怎么赔偿在租赁期间，租赁物致第三人财产损害或者人身伤害的情形，主要有六种：
（一）租赁物本身有缺陷而造成他人人身伤害、财产损害，这实质为产品质量责任的承担问题。《民法通则》第122条规定：“因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。”《中华人民共和国产品质量法》第31条规定，因产品具有缺陷造成人身和财产损害时，应由产品的制造者或销售者承担无过错责任。在租赁物由于自身缺陷致人损失的情况下，承租人既不是生产者也不是销售者，当然不承担责任。租赁公司也不应当承担责任，原因在于：融资租赁的特点是“融资”兼“融物”，租赁公司的地位更类似于融资者而非销售者；在融资租赁中，租赁公司并不与租赁物件直接发生联系，不具备有关的商品知识、信息、检验技术和手段；融资租赁的实质是承租人从供应商处购买物件由租赁公司垫付价款，买卖关系实质存在于承租人和供应商之间。在承租人占有、使用租赁物期间，出租人虽名义上享有所有权但并没有真正使用、收益租赁物，因此，不承担赔偿责任。
（二）交通事故责任造成他人损伤。在融资租赁情况下，标的物为用于交通的车辆，因之造成他人损害是否应由出租人承担责任呢我国《民法通则》第123条规定：“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。”融资租赁中，判断谁为责任承担方，依民法判例及学说，关键在于判断谁是经营者。判断经营者的标准有两条：一是运行支配，二是运行利益。对车辆的运行拥有运行支配并享受运行利益的人，是经营者，应对车辆造成他人损失负赔偿责任。融资租赁中，承租人对车辆运行拥有运行支配和享受运行利益权，因此，承租人应作为经营者承担损害赔偿责任。出租人尽管对租赁物享有所有权并收取租金，但租金只是其投入资金的分期偿还，并非是出租人获得运行利益，因此，出租人不负担交通事故的损害赔偿责任。
（三）建筑物或建筑物部分倒塌、脱落等致人损害的情况。《民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”承租人作为租赁物的管理人、出租人作为租赁物的所有人都应该承担责任。但在融资租赁中，出租人对租赁物在租赁期间享有的只是名义上的所有权，这种所有权实质是出租人为保证其投资按期收回的一种抵押担保物权，承租人实际享有占有权、收益权和使用权，应由承租人承担赔偿责任。
（四）污染环境责任问题。如果租赁物造成环境污染是由于承租人过错造成则由承租人承担责任，如果由于租赁物本身存在缺陷造成，则由出卖人和生产者承担责任。
（五）高度危险作业责任的承担问题。《民法通则》第123条规定：“从事高空……等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。”租赁物为高度危险作业设备，应由该设备的经营者对其损坏负责。出租人并非经营者故不负责任。
（六）侵犯知识产权的责任承担。知识产权的受让方与使用者实际为承租人，故应由承租人承担责任。若承租人与出卖人恶意串通，则两者承担连带责任。出租人的地位实质是为承租人融资买物，而且并不实际占有、使用物件，故发生侵权行为时不承担赔偿责任。
二、租赁合同期限为多长我国法律对租赁合同是有最长期限限制的。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。也就是说，对于租赁合同只有最长期限而无最短期限的限制。租赁期限最长为20年，如果在合同中约定的租赁期限超过20年，则超过的部分无效，即缩短为20年。另外，租赁期满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 租赁合同租赁期限怎么确定
租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之
一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件，它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等。
《合同法》第214条对租赁期限作了最高限制即不得超过20年，超过20年的部分无效。同时还规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。这样规定，就给双方当事人在20年期限届满后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。同时说明20年不是绝对最高期限，如果租赁合同20年到期时，双方当事人仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式，一是并不终止原合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议，这时法律规定视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人形式了不定期租赁关系，这种状况称之为合同的“法定更新”;二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同，当事人可再订租期为20年的合同，此称“约定更新”。

[律师回复] 您好，针对您的广东房屋租赁纠纷起诉时效有限制吗问题解答如下, 广东房屋租赁纠纷时效有限制吗
这一问题，解答如下：
《民法总则》规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 解答如下, 《新规》规定：房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。
第一条为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁(以下简称房屋租赁)及其监督管理，适用本办法。
第三条房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
第四条住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。
第五条直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的;
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(三)违反规定改变房屋使用性质的;
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;
(三)租金和押金数额、支付方式;
(四)租赁用途和房屋使用要求;
(五)房屋和室内设施的安全性能;
(六)租赁期限;
(七)房屋维修责任;
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
(九)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
第八条出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
第九条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
第十条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

[律师回复] 对于能怎么确定租赁合同租赁期限这个问题，解答如下, 租赁合同租赁期限怎么确定
租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之
一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件，它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等。
《合同法》第214条对租赁期限作了最高限制即不得超过20年，超过20年的部分无效。同时还规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。这样规定，就给双方当事人在20年期限届满后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。同时说明20年不是绝对最高期限，如果租赁合同20年到期时，双方当事人仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式，一是并不终止原合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议，这时法律规定视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人形式了不定期租赁关系，这种状况称之为合同的“法定更新”;二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同，当事人可再订租期为20年的合同，此称“约定更新”。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 租赁合同租赁期限如何确定?
租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之
一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件，它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等。
《合同法》第214条对租赁期限作了最高限制即不得超过20年，超过20年的部分无效。同时还规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。这样规定，就给双方当事人在20年期限届满后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。同时说明20年不是绝对最高期限，如果租赁合同20年到期时，双方当事人仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式，一是并不终止原合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议，这时法律规定视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人形式了不定期租赁关系，这种状况称之为合同的“法定更新”;二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同，当事人可再订租期为20年的合同，此称“约定更新”。