买卖合同违约金过高是如何认定的

[律师回复] 关于买卖合同违约金约定标准过高如何认定，回答如下：
违约金是否过高，还要根据具体情况来确定。
　　法律依据：
　　根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
　　第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 违约金过高如何认定违约责任 在违约方请求减少过高的违约金时，应当按照“谁主张、谁举证”的原则，赋予违约方以证明违约金过分高于实际损失和违约所造成的实际损失的举证责任。 同时，鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准就是违约造成的损失，守约方因为对违约造成损失的事实和相关证据更为了解而具有较强的举证能力，因此应当合理分配举证责任，将证明违约金约定合理的举证责任分配给守约方。

[律师回复] 在买卖合同纠纷中，逾期付款违约金是合同一方当事人迟延履行付款义务时依约应向对方当事人支付的一定金钱或其他给付。逾期付款违约金属损害补偿性质的违约金责任方式。当事人约定的逾期付款违约金是否过高的判定应当适用合同法司法解释

[律师回复] 你好，法院对总房价20%违约金处理方式，一般是这样的，如果违约方在法庭审理中认为违约金设定过高时，法院一般会考虑主张违约金一方遭受经济损失，如果没有提供相关损失证据法院通常会考虑调整违约金，将过高的违约金通过自由裁量权进行判决，另一方面如果违约方对违约金条款不进行抗辩，那么法院不会依据职权进行调整，也就是说一方当事人如果不出庭，将丧失对过高违约金调整机率。

[律师回复] 合同自由是代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。特别是在商事审判中，人民法院更应当谨慎介入当事人自治的领域，充分尊重当事人的意思自治，最大限度的维护交易的稳定性。但是合同自由不是绝对的。对于因合同自由而引发的追逐暴利及其所导致的当事人事实上的不公平、滥用权利等负面影响，人民法院应当依据法律规定进行调整，以实现合同自由与公平正义之间的平衡，促进市场健康发展。
《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法体现了缔约自由。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式或手段获取暴利。

[律师回复] 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 对于卖房合同上违约金高会如何样这个问题，解答如下, 卖房合同上违约金高怎样处理
按照合同法的规定，合同双方当事人在签订合同时可约定相关的违约金赔偿的数额，违约金赔付须在规定的范围内，违约金约定过高怎么处理?根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》
第二十九条
第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
(一)违约金的性质
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。关于违约金的性质，从学术上，目前有补偿说、惩罚说、双重说以及目的解释说四种。从立法上，根据《合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，无疑是承认了双重说。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。
另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护守约方的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。同时《合同法》第114条第2款又规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。我国违约金具有补偿为主，惩罚为辅的性质。
(二)实际损失的认定
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。这说明，确定违约金应当以实际损失为基础。
1、违约金过高的证明责任。根据《民事诉讼法》关于证明责任的分配，应当由当事人对其主张的事实提供证据并予以证明，若诉讼终结时根据全案证据仍不能判明当事人主张的事实真伪，则由该当事人承担不利的诉讼后果。也就是说根据“谁主张谁证明”的原则，违约方应当主张违约金过高应当承担证明责任。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”也就是说，守约方也负有证明违约金合理的证明责任。
2、实际损失的确定。根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失是守约方现有、直接财产的减少，间接损失就是可得利益的丧失，即已经预见或者应当预见到的将来可得利益因违约方的违约行为而没有得到的。
3、违约金的确定。当确定了违约金过分高于实际损失时，违约金如何确定。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》第二十九条第二款还规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”那么，应当如何认定具体的违约金呢?这属于法官的自由裁量权的范围，不同的法官或许会有不同的比例。因此，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

[律师回复] 对于卖房合同上违约金高会怎么样这个问题，解答如下, 卖房合同上违约金高怎样处理
按照合同法的规定，合同双方当事人在签订合同时可约定相关的违约金赔偿的数额，违约金赔付须在规定的范围内，违约金约定过高怎么处理?根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》
第二十九条
第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
(一)违约金的性质
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。关于违约金的性质，从学术上，目前有补偿说、惩罚说、双重说以及目的解释说四种。从立法上，根据《合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，无疑是承认了双重说。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。
另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护守约方的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。同时《合同法》第114条第2款又规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。我国违约金具有补偿为主，惩罚为辅的性质。
(二)实际损失的认定
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。这说明，确定违约金应当以实际损失为基础。
1、违约金过高的证明责任。根据《民事诉讼法》关于证明责任的分配，应当由当事人对其主张的事实提供证据并予以证明，若诉讼终结时根据全案证据仍不能判明当事人主张的事实真伪，则由该当事人承担不利的诉讼后果。也就是说根据“谁主张谁证明”的原则，违约方应当主张违约金过高应当承担证明责任。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”也就是说，守约方也负有证明违约金合理的证明责任。
2、实际损失的确定。根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失是守约方现有、直接财产的减少，间接损失就是可得利益的丧失，即已经预见或者应当预见到的将来可得利益因违约方的违约行为而没有得到的。
3、违约金的确定。当确定了违约金过分高于实际损失时，违约金如何确定。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》第二十九条第二款还规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”那么，应当如何认定具体的违约金呢?这属于法官的自由裁量权的范围，不同的法官或许会有不同的比例。因此，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 买卖合同从属于合同的大概念，受《合同法》的约束。适用《合同法》中关于违约金的约定。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。所以，如买卖合同的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。

[律师回复] 您好，针对您的卖房合同上违约金高会要怎样问题解答如下, 卖房合同上违约金高怎样处理
按照合同法的规定，合同双方当事人在签订合同时可约定相关的违约金赔偿的数额，违约金赔付须在规定的范围内，违约金约定过高怎么处理?根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》
第二十九条
第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
(一)违约金的性质
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。关于违约金的性质，从学术上，目前有补偿说、惩罚说、双重说以及目的解释说四种。从立法上，根据《合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，无疑是承认了双重说。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。
另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护守约方的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。同时《合同法》第114条第2款又规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。我国违约金具有补偿为主，惩罚为辅的性质。
(二)实际损失的认定
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。这说明，确定违约金应当以实际损失为基础。
1、违约金过高的证明责任。根据《民事诉讼法》关于证明责任的分配，应当由当事人对其主张的事实提供证据并予以证明，若诉讼终结时根据全案证据仍不能判明当事人主张的事实真伪，则由该当事人承担不利的诉讼后果。也就是说根据“谁主张谁证明”的原则，违约方应当主张违约金过高应当承担证明责任。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”也就是说，守约方也负有证明违约金合理的证明责任。
2、实际损失的确定。根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失是守约方现有、直接财产的减少，间接损失就是可得利益的丧失，即已经预见或者应当预见到的将来可得利益因违约方的违约行为而没有得到的。
3、违约金的确定。当确定了违约金过分高于实际损失时，违约金如何确定。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》第二十九条第二款还规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”那么，应当如何认定具体的违约金呢?这属于法官的自由裁量权的范围，不同的法官或许会有不同的比例。因此，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

[律师回复] 我国合同法并未规定买卖合同违约金的上限，但约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上述即为买卖合同违约金约定过高的具体解答，谢谢采纳！

[律师回复] 对于卖房合同上违约金高会该如何样这个问题，解答如下, 卖房合同上违约金高怎样处理
按照合同法的规定，合同双方当事人在签订合同时可约定相关的违约金赔偿的数额，违约金赔付须在规定的范围内，违约金约定过高怎么处理?根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》
第二十九条
第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
(一)违约金的性质
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。关于违约金的性质，从学术上，目前有补偿说、惩罚说、双重说以及目的解释说四种。从立法上，根据《合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，无疑是承认了双重说。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。
另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护守约方的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。同时《合同法》第114条第2款又规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。我国违约金具有补偿为主，惩罚为辅的性质。
(二)实际损失的认定
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。这说明，确定违约金应当以实际损失为基础。
1、违约金过高的证明责任。根据《民事诉讼法》关于证明责任的分配，应当由当事人对其主张的事实提供证据并予以证明，若诉讼终结时根据全案证据仍不能判明当事人主张的事实真伪，则由该当事人承担不利的诉讼后果。也就是说根据“谁主张谁证明”的原则，违约方应当主张违约金过高应当承担证明责任。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”也就是说，守约方也负有证明违约金合理的证明责任。
2、实际损失的确定。根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失是守约方现有、直接财产的减少，间接损失就是可得利益的丧失，即已经预见或者应当预见到的将来可得利益因违约方的违约行为而没有得到的。
3、违约金的确定。当确定了违约金过分高于实际损失时，违约金如何确定。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》第二十九条第二款还规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”那么，应当如何认定具体的违约金呢?这属于法官的自由裁量权的范围，不同的法官或许会有不同的比例。因此，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

[律师回复] 您好，针对您的买卖合同违约金最高具体是多少问题解答如下, 根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失，如上所述，实际损失包括直接损失和履行利益损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。
法律对于违约金的最高限度并没有明确的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定：
当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民不予支持。

[律师回复] 有的

[律师回复] 您好，针对您的认购书违约有违约金吗问题解答如下, 认购书违约有违约金，具体的数额要看双方的约定。法律依据为：《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖合同违约责任怎么认定问题解答如下, 二手房买卖合同违约责任怎么认定
二手房买卖合同违约责任的认定需要对二手房买卖合同以及实际情况进行全面分析和取证。具体如下：
1、二手房屋买卖合同违约取证的材料有哪些
(一)房屋坐落的详细地址，房屋产权证，房屋买卖协议，协议签订时的中间人或在场人等证明材料，或者公证文书。
(二)房屋买卖协议条款不明(或不全)的，还应提供双方约定的定金、价款、交付时间、交付办法等证据。
(三)其他共有人同意出卖共有房屋的书面证据，以及优先权人放弃优先的证据。
(四)买主搬入所买房屋居住的时间，办理产权过户手续，以及修缮、改变房屋结构等证明。
1、二手房屋买卖合同违约取证的材料有哪些
(一)房屋坐落的详细地址，房屋产权证，房屋买卖协议，协议签订时的中间人或在场人等证明材料，或者公证文书。
(二)房屋买卖协议条款不明(或不全)的，还应提供双方约定的定金、价款、交付时间、交付办法等证据。
(三)其他共有人同意出卖共有房屋的书面证据，以及优先权人放弃优先的证据。
(四)买主搬入所买房屋居住的时间，办理产权过户手续，以及修缮、改变房屋结构等证明。
2、二手房屋买卖合同违约金的标准
在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求 20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
3、房屋买卖违约金的范围
(一)确定赔偿的目的是在金钱的是在金钱力所能及的范围内，使受害人置于合同正常履行所能达成的同样的状态;
(二)损失是在正常和自然情形下发生的损害;
(三)违约受害人有权取得实际损失是订约时可以合理预见的违约可能产生的结果;
(四)如何确定当事人是否可以合理预见，要根据当事人的知识来认定。认定的方法有两种：一种是推定，另一种是根据实际具有某种知识确定。
4、房屋买卖违约如何处理
合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 您好，针对您的借款合同的违约金法律最高承认多少？问题解答如下, 借款合同中，逾期还款违约金最高为同期银行挂牌利率的四倍。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定，民间借贷利率最高不得超过银行同期同类贷款利率的四倍，超出部分的利息不予保护。违约金：
①违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱；
②违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产；
③违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。

[律师回复] 您好，关于土地出让合同违约金过高该如何认定这个问题，我的解答如下, 土地出让合同违约金过高怎么认定
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条
第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。另外，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等规定，可参照银行逾期贷款利率来计算逾期付款造成的实际损失。
目前，土地出让合同所约定的违约金(滞纳金)一般按每日千分之一计算，而逾期贷款利率一般按日万分之二点一或按基准贷款利率水平上加收30%-50%执行，如果按日万分之二点一计算，即使再增加30%，每日应当承担的违约金也只有万分之二点七三。
例子：假设某房产企业尚拖欠5亿元的土地出让款未支付，而土地出让合同约定“若逾期付款应承担每日1‰的滞纳金”。则该房产企业根据合同约定每年须支付滞纳金18250万元，但根据法律规定逾期付款只造成了每年498
2.25万元的损失(参见下表)，约定的滞纳金已明显超出法定的逾期付款损失。
土地出让的方式有哪些
1、招标
国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。
2、拍卖
这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。
3、挂牌
这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。
4、收购
上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心
招标、拍卖、挂牌、收购，这就是目前土地出让的四种主要方式。

[律师回复] 您好，针对您的土地出让合同违约金过高该怎样认定问题解答如下, 土地出让合同违约金过高怎么认定
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条
第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。另外，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等规定，可参照银行逾期贷款利率来计算逾期付款造成的实际损失。
目前，土地出让合同所约定的违约金(滞纳金)一般按每日千分之一计算，而逾期贷款利率一般按日万分之二点一或按基准贷款利率水平上加收30%-50%执行，如果按日万分之二点一计算，即使再增加30%，每日应当承担的违约金也只有万分之二点七三。
例子：假设某房产企业尚拖欠5亿元的土地出让款未支付，而土地出让合同约定“若逾期付款应承担每日1‰的滞纳金”。则该房产企业根据合同约定每年须支付滞纳金18250万元，但根据法律规定逾期付款只造成了每年498
2.25万元的损失(参见下表)，约定的滞纳金已明显超出法定的逾期付款损失。
土地出让的方式有哪些
1、招标
国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。
2、拍卖
这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。
3、挂牌
这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。
4、收购
上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心
招标、拍卖、挂牌、收购，这就是目前土地出让的四种主要方式。

[律师回复] 你好，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定，
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。