没有预售许可证签订的房屋买卖合同是否有效

最新修订 | 2024-02-27
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王淳律师
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专家导读 很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与没有预售许可证签订的房屋买卖合同是否有效相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
没有预售许可证签订的房屋买卖合同是否有效

一、没有预售许可证签订的房屋买卖合同是否有效

无预售许可证,签订的房屋买卖合同,应当是无效的。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

如果开发商未取得《商品房预售许可证》,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

二、签订合同乙方没有合同是否有效

签合同乙方没拿到合同有效。当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。合同对甲乙双方都是有法律约束力的,甲乙双方都有权利要求对方按照合同履行义务。

一般来说,只要该合同经过双方当事人真实的意思表示,且合同内容没有违反法律规定的,不论是双方持有还是单方持有,都不会必然影响合同的效力,所以签订合同只有一方持有是有效的。

民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

三、无权处分合同是效力待定合同还是算有效合同

无权处分的情况下签订合同的,合同是属于效力待定合同,合同是否具有效力要依据权利人是否追认而定的。效力待定合同是指合同成立后,因行为人民事行为能力的欠缺而使合同的效力处于不确定状态,有待合同权利和义务的承受人进行追认,追认之后即成为有效合同,不予追认则为无效合同

效力待定合同的判定标准:

1、无行为能力人所订立之合同;

2、限制行为能力人缔结的合同;

3、无代理权人以被代理人名义缔结的合同。

效力待定的合同主要有以下三类:

一是限制民事行为能力人订立的合同;

二是无权代理人以本人名义订立的合同;

三是无处分权人处分他人财产而订立的合同。

此三类合同分别是由于有关当事人缺乏缔约能力、缺乏定立合同的资格或缺乏处分能力造成的,如果给有关权利人赋予承认权,使之能够以其利益判断做出承认而使合同有效或者拒绝而使合同无效,往往是有利于权利人的利益,有利于促进交易的。因此,将这类合同规定为效力待定合同,是符合权利人的意志和利益的。

无民事行为能力人除可以订立某些与其年龄相适应的细小的日常生活方面的合同外,对其他的合同,必须由其法定代理人代理订立。一般来说,由无民事行为能力人所订立的除细小的日常生活方面以外的合同,必须经过其法定代理人事先允许或事后承认才能生效。

《民法典》第一百四十五条,限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效;实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。民事法律行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

通过上述文章中的内容,相信大家已经对没有预售许可证签订的房屋买卖合同是否有效问题有了一定的了解,建议大家可以多多了解一些这方面相关的法律知识,才可以在遇到法律问题的时候可以运用法律的武器来保护自己的合法权益。针对上述文章中的问题,如果您还有不清楚需要了解的地方,可以直接点击下方“立即咨询”按钮和律师进行在线沟通。

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根据该条规定,如果在买受人向之前,商品房预售人取得了商品房预售许可证明,也可以认定预售合同有效,但前提时间是在前取得。
实践中情况要复杂的多,如商品房预售合同签订后,预售许可证被行政部门撤销的,或者在签订商品房预售合同时,开发商持有的预售许可证明已经过期,对于这两种情况,考虑到预售许可是基于履行行政管理职责的需要,不应因此轻易否定预售合同的效力。
所以为了确定房屋预售合同是否有效,避免不必要的纠纷,建议购房者与出卖者签订房屋预售合同要求对方提供,已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件,并进行仔细审核 ,核验。
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