公司债券购买者的要求主要有什么

[律师回复] 您好，针对您的什么叫债券逆回购，操作技巧有哪些问题解答如下, 债券逆回购为中国人民银行向一级交易商购买国债、政府债券或企业债券，并约定在未来特定日期将有价证券卖给一级交易商的交易行为。
操作技巧如下：
其
一，年末、月末或市场资金吃紧时，下午的年化收益率往往比上午要高，而且一天比一天高，有时收益率还会突然飙升因此这时可以持币等待高收益率出现后下单。
其
二，在市场银根稍微松动时，上午的年化收益率往往比下午要高，这时，如果当天没有其他的投资计划，可以趁早市收益率走高时下单。
其
三，目前沪深交易所都有债券回购，一个是国债回购，一个是企业债回购，但收益率上会有差别，因此，在做回购的天数确定后，要根据自己的资金实力和收益率情况来做。
其
四，打新股收益高时就不做逆回购。
《公司法》第一百五十六条，公司以实物券方式发行公司债券的，必须在债券上载明公司名称、债券票面金额、利率、偿还期限等事项，并由法定代表人签名，公司盖章。

[律师回复] 您好，针对您的可以发行公司债券的主体是什么问题解答如下,
1.股份有限公司的净资产额不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币六千万元。
2.累计债券总额不超过公司净资产额的百分之四十。
3.最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息。
4.筹集的资金投向符合国家产业政策。
5.债券的利率不得超过限定的利率水平。
6.规定的其他条件。
对于发行公司债券筹集的资金，必须用于批准发行时所确定的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。这是发行公司债券的一项重要条件，目的在于正确、有效地使用筹集到的资金，保持和增强公司的偿债能力，有利于保护债权人的利益。
发行公司债券后，能保持发债条件并获得投资者信任的，可以再次发行公司债券，这对公司的筹集资金是有益的。如果发行公司债券的公司未能取得投资者的信任，并有不利于债权人行为的，则其再次发行公司债券要受到限制。因此，凡有下列情形之一的，不得再次发行公司债券：
1.前一次发行的公司债券尚未募足的。
2.对已发行的公司债券或者其债务有违约或者延迟支付本息的事实，且仍处于继续状态的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、发行主体的差别
公司债券是由股份有限公司或有限责任公司发行的债券，我国《公司法》和《证券法》对此也做了明确规定，因此，非公司制企业不得发行公司债券。企业债券是由政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券，它对发债主体的限制比公司债券狭窄得多。在我国各类公司的数量有几百万家，而国有企业仅有20多万家。在发达国家中，公司债券的发行属公司的法定权力范畴，它无需经政府部门审批，只需登记注册，发行成功与否基本由市场决定与此不同，各类政府债券的发行则需要经过法定程序由授权机关审核批准。
二、发债资金用途的差别
公司债券是公司根据经营运作具体需要所发行的债券，它的主要用途包括固定资产投资、技术更新改造、改善公司资金来源的结构、调整公司资产结构、降低公司财务成本、支持公司并购和资产重组等等，因此，只要不违反有关制度规定，发债资金如何使用几乎完全是发债公司自己的事务，无需政府部门关心和审批。但在我国的企业债券中，发债资金的用途主要限制在固定资产投资和技术革新改造方面，并与政府部门审批的项目直接相联。
三、信用基础的差别
在市场经济中，发债公司的资产质量、经营状况、盈利水平和可持续发展能力等是公司债券的信用基础。由于各家公司的具体情况不尽相同，所以，公司债券的信用级别也相差甚多，与此对应，各家公司的债券价格和发债成本有着明显差异。虽然，运用担保机制可以增强公司债券的信用级别，但这一机制不是强制规定的。与此不同，我国的企业债券，不仅通过“国有”机制贯彻了政府信用，而且通过行政强制落实着担保机制，以至于企业债券的信用级别与其他政府债券大同小异。
四、管理程序的差别
在市场经济中，公司债券的发行通常实行登记注册制，即只要发债公司的登记材料符合法律等制度规定，监管机关无权限制其发债行为。在这种背景下，债券市场监管机关的主要工作集中在审核发债登记材料的合法性、严格债券的信用评级、监管发债主体的信息披露和债券市场的活动等方面。但我国企业债券的发行中，发债需经国家发改委报审批，由于担心国有企业发债引致相关对付风险和社会问题，所以，在申请发债的相关资料中，不仅要求发债企业的债券余额不得超过净资产的40，而且要求有银行予以担保，以做到防控风险的万无一失一旦债券发行，审批部门就不再对发债主体的信用等级、信息披露和市场行为进行监管了。这种“只管生、不管行”的现象，说明了这种管制机制并不符合市场机制的内在要求。
五、市场功能的差别
在发达国家中，公司债券是各类公司获得中长期债务性资金的一个主要方式，在上世纪80年代后，又成为推进金融脱媒和利率市场化的一只重要力量。在我国，由于企业债券实际上属政府债券，它的发行受到行政机制的严格控制，不仅明年的发行数额远低于国债、央行票据和金融债券，也明显低于股票的融资额，为此，不论在众多的企业融资中还是在金融市场和金融体系中，它的作用都微乎其微。
债券，是一种金融契约，是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力。债券购买者或投资者与发行者之间是一种债权债务关系，债券发行人即债务人，投资者(债券购买者)即债权人。债券是一种有价证券。由于债券的利息通常是事先确定的，所以债券是固定利息证券(定息证券)的一种。在金融市场发达的国家和地区，债券可以上市流通。人们对债券不恰当的投机行为，例如无货沽空，可导致金融市场的动荡。在中国，比较典型的政府债券是国库券。
公司债券是指公司依照法定程序发行的，约定在一定期限还本付息的有价证券。公司债券是公司债的表现形式，基于公司债券的发行，在债券的持有人和发行人之间形成了以还本付息为内容的债权债务法律关系。因此，公司债券是公司向债券持有人出具的债务凭证。

[律师回复] 对于可续期公司债券的发行要求是什么这个问题，解答如下, 可续期公司债券又称延续债券公司债券中的一种可以延期偿付本金的债券。
可续期公司债券发行要求根据《证券法》第十六条规定：公开发行公司债券，应当符合下列条件：
(1)股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元；
(2)累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十；
(3)最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；
(4)筹集的资金投向符合国家产业政策；
(5)债券的利率不超过限定的利率水平；
(6)规定的其他条件。

[律师回复] 对于购房者能要求退房的情形这个问题，解答如下,
一、要看购房者是否符合退房条件
如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议约定行事;也可对照《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定申请退房。
从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主，即使开发商推诿，也会得到的支持。
以下是常见的购房者可以要求退房的七种情形：
1、延期交付房屋。
这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还购房款及支付房款利息。
2、开发商开发手续不全,导致合同无效。
目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。
在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、不能办理产权证。
由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。或按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以请求解除合同和赔偿损失。
5、房屋面积误差超过3%。
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。
6、房屋质量导致严重影响使用。
根据最高院的司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。
7、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押而未告知购房人,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可以要求退房。
8、存在一房二卖的情形。
商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。
二、建议协商不成再诉讼
建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。若协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。
三、索要违约金及相关税费
除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
四、退房流程建议
按照以下程序办理退房：
首先购房人通过特快专递、挂号信、传真或电话(最好是以书面的方式)向开发商发出退房通知。购房人退房的，房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。
然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，购房人与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。
提请注意：
违约金就高不就低对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。但若过高则开发商可以申请进行调整。
定金可双倍退还对应法规：《合同法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。这时购房者可选择适用定金或违约金，选赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 债务和债权的区别有：
一、债权债务中的物权行为是客观存在的,它是法律行为的一种，只要承认债权与物权的划分,就必然要承认债权行为之外还有物权行为。
二、债权债务中关于物权行为的无因性问题，文中是这样说明的：无因行为必须由法律作出规定，法律可以规定某些物权行为是无因行为,也可以规定某些债权行为是无因行为,德国民法就是如此。某种行为,在理论上我们认为它“应该”是无因行为,但未规定在法律中,还是不能作为无因行为看待。
三、什么是债务人和债权人的区别：
1、债的关系中有义务按约定的条件向另一方(债权人)承担为或不为一定行为的当事人
2、债的关系中有权利要求另一方(债务人)为或不为一定行为的当事人。
《中华人民共和国合同法》第六十六条
【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　债券（Bods/debeture）是一种金融契约，是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力。债券购买者或投资者与发行者之间是一种债权债务关系，债券发行人即债务人，投资者（债券购买者）即债权人。　　债权是得请求他人为一定行为(作为或)的民法上权利。本于权利义务相对原则，相对于债权者为债务，即必须为一定行为(作为或)的民法上义务。因此债之关系本质上即为一民法上的债权债务关系，债权和债务都不能单独存在，否则即失去意义。

[律师回复] 对于购房者在什么情况下能要求退房这个问题，解答如下,
一、开发商未取得商品房预售许可证，买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、购房合同被依法确认无效后，买受人有权退房
开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定。比如开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;开发商在预售房产时，未取得预售许可证、提供虚假预售许可证，且在购房者提讼之日也未取得该证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。
三、购买合同被依法撤销后买受人退房的情形
按照《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民或者仲裁机构予以变更或者撤销。
四、按揭不能，买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即不能办理银行按揭手续，由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人事由导致合同无法继续履行的。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“……，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。
五、房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房
根据《商品房销售管理办法》第二十条相关规定，买受人在购房时经常出现实际面积和合同约定的面积存在一定的误差，这在实际交易中是经常发生了。当然，买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定，没有约定的话，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
六、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房
《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”所以因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据要求退房。
七、房屋质量严重影响使用，买受人有权退房
根据最新司法解释，房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差，影响人的居住健康，或是房内噪声影响居住等的，购房者若要求退房并要求开发商赔偿损失，将会予以支持。
八、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房
根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定，开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。
九、套型与图纸设计不一致时，买受人有权退房
《商品房销售管理办法》第十九条规定：“……房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
十、开发商迟延交付房屋，买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
十
一、开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年的，买受人有权退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
十
二、开发商对房屋进行了抵押，买受人有权退房
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或是卖给购房者后又把房子抵押给他人的，购房者可要求退房。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 第
一、开发商延迟交付房屋。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，此时购房者可以向开发商发出催靠通知，如果开发商仍超过3个月还不履行交房义务，购房人就可以与开发商解除购房合同，要求退房。
第
二、开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。因为我国房地产相关法律明确规定，开发商只能取得房屋预售许可证才有资格对公众销售房子。如果在开发商交房后仍未取得商品房预售许可证的情况下，购房者可要求解除开发商将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。
第
三、开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从办案实践经验来看，常见情况有：
1、开发商无权处分该房产。
2、开发商存在欺诈情形。
第
四、开发商擅自为数不多设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间民族尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定可知，开发商不得随意变更结构，如果需要变更需征得规划部门批准和设计单位同意，同时应该书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。否则，购房者可以要求退还购房款，并支付利息。
第
五、无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
第
六、开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房并可以开发商承担赔偿损失。
第
七、房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定可知，对过实际面积超出合同面积的3%的，购房者愿意购买的3%内的按原合同价款补足，不愿意购买的可以解除合同，退还。对于超过3%的面积，购房者不用支付任何费用，由卖方承担。对于实际面积少于合同面积的3%的，由卖方按房价款两倍返还买受人。
第
八、房屋主体结构不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。或是房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
第
九、开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。购房者可以要求退还房款和利息，同时要求开发商按合同约定承担违约金。

[律师回复] 您好，针对您的购房者交了定金后能不能要求退房问题解答如下,
1、订金(定金或认购金)阶段能退房吗?
当购房者已经交订金(定金或认购金)，但还没签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明 所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。
如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。
2、购房者退房时定金怎么办?
按照合同约定，定金是可不退的。因为定金具有惩罚性质，是对违约者的一种惩罚。法律是公平的，只要你与对方签订了合同，你就要按照合同的规定去履行，你不去履行，那么就是你违约在先，就要惩罚你。因此，如果有明确的证据证明买房者违约在先(如按合同的约定不交纳房款、不办理手续等)，卖房者手中的定金可不退还。
房子不符合销售条件,定金可退还。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果购房者购买的商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
3、退回定金的方法有哪些?
退定金通常有三种方法：与卖家协商退款;协商不成可以提起仲裁;如果协商和仲裁都无法解决，可以向提讼。
相关知识：在哪些情况下，买家有权要求退回定金呢?
(1)卖家无销售许可证或者产权证，导致购房合同无法达成的情况。
(2)卖家将认购房屋转售他人的情况。
(3)因合同条款达不成一致意见的情况，如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或者卖家对认购书中的条件，如房屋面积、价格等进行修改等。

[律师回复] 您好，针对您的债主是否可以要求用死亡赔偿金还债问题解答如下, 债主能否要求用死亡赔偿金还债
由于死亡赔偿金不同于遗产，它具有人身专属性，即专属于受害人的近亲属，死者生前的债权人没有请求权，不能要求分割死亡赔偿金抵债。同理，赔偿义务人也不能以死者生前欠其债务为由扣除部分或全部赔偿金。
《民法通则》第119条规定：侵害公民身体造成死亡的，应当支付丧葬费、死者生前抚养的人必要的生活费等费用。
《国家赔偿法》第34条规定：侵犯公民生命健康权，造成死亡的，应支付死亡赔偿金、丧葬费。
死亡赔偿金的性质是指死亡赔偿金究竟是对谁的何种损害的赔偿，关系到死亡赔偿金的确定、计算、给付等。在此问题上，世界各国法律存在共识，即死亡赔偿金绝非对死者的财产损害的赔偿，而是对于受害死者有关的一些亲属的赔偿，这也说明一点，死亡赔偿金不同于遗产。
工伤死亡赔偿金-计算
可以申请工亡，要求支付丧葬费、抚恤金和一次性工亡补助。丧葬费标准为6个月的单位所在统筹地区上年度职工月平均工资因工死亡职工供养亲属，是指该职工的配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

[律师回复] 《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金法则。《中华人民共和国担保法》第九十条规定,“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条规定,“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 主债权转让的要求有哪些
主债权的转让，是指存在担保等从债的情况下，不改变主合同的内容，主债权人将其债权全部或部分地移转于第三人享有。
1、主债权的转让必须是在保证期间内发生的
保证期间是担保银行承担保证责任的时限。根据《担保法》第25条的规定，在保证期间内，主债权人未对债务人提讼或仲裁，保证人免除保证责任。换言之，银行的保证责任随着保证期间的届满而消灭，在保证期间届满之后，主债权人将其债权转让给第三人，就与担保银行毫无关系了。
2、主债权的转让必须依法或依约作出
首先，须有合法有效的主债权存在，这是主债权转让的基本前提。
其次，主债权须有可转让性，依据债权的性质(如以特定身份为基础的债权或基于原债权人与债务人之间特殊信任关系的债权)或原合同当事人的约定不得转让的债权不能转让。再次，主债权人与第三人达成了转让债权的书面协议。
最后，主债权的转让不得违反主合同或保证合同的约定，比如主合同约定，债权转让须经过主债务人的同意而实际上主债权人转让主债权时未经主债务人的同意，而主债务人又未加以追认，或者主债权人与担保银行在保函中约定，主债权的转让必须经银行的同意，但主债权人转让债权时却未征得银行同意，银行又拒绝追认。在上述情形下，主债权的转让对担保银行就鞭长莫及了。
3、主债权人应将债权转让通知主债务人
一般来说，债权转让无需征得债务人的同意，但主债权人应将债权转让通知债务人，并且债权转让不得增加债务人的负担。债权转让自债务人得到通知之时起对债务人发生法律效力。债权转让只有对债务人发生法律效力之后才能影响到担保银行的责任承担。通常，主债权人只需通知主债务人，即认为债权转让对担保银行发生效力，但是如果保函中约定，主债权人必须将债权转让通知担保银行的，应从其约定。否则，担保银行不再承担保证责任。
如果主债权的转让不能同时符合上述三个条件，债权转让的效力就不能及于担保银行。
主债权人在依法将其债权转让给第三人后，受让人就有权在主债务人不履行债务的情况下要求银行承担保证责任，银行不能无故拒绝。但需要明确的是，担保银行只在原范围内承担保证责任。如果债权人在转让主债权时扩张了主债权及其从属权利(比如未付利息请求权、违约金请求权、损害赔偿请求权等等)，担保银行对扩张部分的债权自然不用承担保证责任。当然，银行也不能乘机出尔反尔，企图缩小或免除其原保证责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 第
一、开发商延迟交付房屋。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，此时购房者可以向开发商发出催靠通知，如果开发商仍超过3个月还不履行交房义务，购房人就可以与开发商解除购房合同，要求退房。
第
二、开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。因为我国房地产相关法律明确规定，开发商只能取得房屋预售许可证才有资格对公众销售房子。如果在开发商交房后仍未取得商品房预售许可证的情况下，购房者可要求解除开发商将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。
第
三、开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从办案实践经验来看，常见情况有：
1、开发商无权处分该房产。
2、开发商存在欺诈情形。
第
四、开发商擅自为数不多设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间民族尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定可知，开发商不得随意变更结构，如果需要变更需征得规划部门批准和设计单位同意，同时应该书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。否则，购房者可以要求退还购房款，并支付利息。
第
五、无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
第
六、开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房并可以开发商承担赔偿损失。
第
七、房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定可知，对过实际面积超出合同面积的3%的，购房者愿意购买的3%内的按原合同价款补足，不愿意购买的可以解除合同，退还。对于超过3%的面积，购房者不用支付任何费用，由卖方承担。对于实际面积少于合同面积的3%的，由卖方按房价款两倍返还买受人。
第
八、房屋主体结构不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。或是房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
第
九、开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。购房者可以要求退还房款和利息，同时要求开发商按合同约定承担违约金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋面积出现偏差
3%，在验房时发现开发商交付的房子的房屋建筑面积或套内面积与合同约定的面积误差绝对值超过3%，根据法律规定，购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。
延期交房
超过合同约定时间仍未能交付新房，购房人催告后仍未在合理期限内交房，则购房人就有权解除买房合同，并要求开发商赔偿。
擅自更改房屋规划设计
当发现开发商变更房屋结构、房屋的用途等行为，而未告知购房者，则购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。
房屋的主体质量不合格
若出卖人交付的房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同，例如：购房人买了房子，房屋内不断漏水、渗水、墙体裂缝，导致购房人无常居住使用的，购房人就有权解除房屋买卖合同并可要求开发商赔偿。
房产证不能按期办理
购房人在购买房屋后，没有在法律规定和合同约定的期限内取得房产证，且期满后超过一年，仍因为开发商或者出卖人的原因没有取得房产证的，购房者有权解除合同。
购房者未能办理银行贷款
若是不可归责于买卖双方当事人的原因而无法办理银行按揭贷款的，则买受人是有权解除房屋买卖合同。因此项原因退房，开发商没有过错的不必承担赔偿责任。
一房多卖或者房屋已抵押
很多开发商都存在一房多卖的现象，例如：购房人签订了买卖合同后，开发商又将此房屋出售给第三人，则购房人就有权利解除合同。另外，购房者如果发现自己的房子又被开发商偷偷抵押给其他银行，这种情况下购房人有权利以此为由而解除房屋买卖合同。
开发商有没有销售资格
一般商品房买卖合同中都会约定，若出卖人没有在约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，也可以成为购房者退房的理由。

[律师回复] 您好，关于债券转让价格是如何计算这个问题，我的解答如下, 只要当事人不违反法律的强制性规定，不损害国家和第三人的合法权益，法律允许股东自由确定股权转让价格。我国《公司法》及相关法律除了对国有股权的转让估价作了限制性规定外，对于普通股权转让价格的确定并未作具体的规定。在实践中，普通股权的转让价格通常由以下几种方式确定：
(1)当事人自由协商确定，即股权转让时，股权转让价款由转让方与受让方自由协商确定，可称为“协商价法”。
(2)以公司工商注册登记的股东出资额为股权转让价格.可称为“出资额法”。
(3)以公司净资产额为标准确定股权转让价格，可称为“净资产价法”。
第四以审计、评估的价格作为依据计算股权转让价格，可称为“评估价法”。
第五以拍卖价、变卖价为股权转让价格。
股权转让是股东行使股权常见而普遍的方式，中国《公司法》规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。

[律师回复] 您好，针对您的应该怎么解释不记名债券问题解答如下, 不记名债券（也称实物债券）：指在券面上不需注明债权人姓名，也不在公司名册上登记。（流动性较好；缺点是债券遗失或被毁损时，不能挂失和补发，安全性较差。）不记名债券是一种具有标准格式实物券面的债券。它与无实物票卷相对应，简单地说就是发给你的债券是纸质的而非电脑里的数字。我国早期发行的国库券就是其中之一。在其券面上，一般印制了债券面额、债券利率、债券期限、债券发行人全称、还本付息方式等到各种债券票面要素。可上市流通。其不记名，不挂失，可上市流通。实物债券是一般意义上的债券，很多国家通过法律或者法规对实物债券的格式予以明确规定。实物债券由于其发行成本较高，将会被逐步取消。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 债券发行的条件指债券发行者发行债券筹集资金时所必须考虑的有关因素。
具体包括发行额、面值、期限、偿还方式、票面利率、付息方式、发行价格、发行费用、有无担保等，由于公司债券通常是以发行条件进行分类的，所以，确定发行条件的同时也就确定了所发行债券的种类。
证券法第十六条 公开发行公司债券，应当符合下列条件:
(1)股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元;
(2)累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十;
(3)最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息;
(4)筹集的资金投向符合国家产业政策;
(5)债券的利率不超过限定的利率水平;
(6)规定的其他条件。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋面积出现偏差
3%，在验房时发现开发商交付的房子的房屋建筑面积或套内面积与合同约定的面积误差绝对值超过3%，根据法律规定，购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。
延期交房
超过合同约定时间仍未能交付新房，购房人催告后仍未在合理期限内交房，则购房人就有权解除买房合同，并要求开发商赔偿。
擅自更改房屋规划设计
当发现开发商变更房屋结构、房屋的用途等行为，而未告知购房者，则购房人有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿。
房屋的主体质量不合格
若出卖人交付的房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同，例如：购房人买了房子，房屋内不断漏水、渗水、墙体裂缝，导致购房人无常居住使用的，购房人就有权解除房屋买卖合同并可要求开发商赔偿。
房产证不能按期办理
购房人在购买房屋后，没有在法律规定和合同约定的期限内取得房产证，且期满后超过一年，仍因为开发商或者出卖人的原因没有取得房产证的，购房者有权解除合同。
购房者未能办理银行贷款
若是不可归责于买卖双方当事人的原因而无法办理银行按揭贷款的，则买受人是有权解除房屋买卖合同。因此项原因退房，开发商没有过错的不必承担赔偿责任。
一房多卖或者房屋已抵押
很多开发商都存在一房多卖的现象，例如：购房人签订了买卖合同后，开发商又将此房屋出售给第三人，则购房人就有权利解除合同。另外，购房者如果发现自己的房子又被开发商偷偷抵押给其他银行，这种情况下购房人有权利以此为由而解除房屋买卖合同。
开发商有没有销售资格
一般商品房买卖合同中都会约定，若出卖人没有在约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，也可以成为购房者退房的理由。

[律师回复] 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：
一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任;
二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。