婚前婚后的房屋归属权怎样界定

[律师回复] 租赁合同到期腾退房屋属于物权的转移或改变。租赁合同到期腾退房屋，实质上是租赁合同关系（租赁权）的履行或终止，从合同关系上具有债权的特征，这是传统债权理论的惯性思维。但是，随着立法的完善与立法意识的变化，在法律上形成了“买卖不破租赁”的规则，租赁权具有物权化的本质物征，这也成了民法理论界的主流观点。租赁权产生于租赁合同，合同权利应是债权，这是一般的法理关系。但现代社会中，租赁关系得到了长足发展，它的价值与意义已大大拓展，客观上要求突出承租人的利益及其保护，这使得租赁权的物权性质破历史尘土而出，说明租赁权开始有了适宜的发展环境，表明租赁权经历了债权向物权转化的质变过程。租赁权完全能使承租人占有、使用租赁物，而且在租赁期间内可以排除出租人对租赁物的非法干预，这是众所公知的事实。这里早已包含了物权的一切要素，如物权的支配性、排他性等等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理问题的若干具体意见》第四条、第八条的规定，夫妻分居两地分别管理、使用的婚后所得财产，应认定为夫妻共同财产。
对夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。对于分居两地的夫妻，在分割财产时，各自分别管理、使用的财产归各自所有。双方所分财产相差悬殊的，差额部分，由多得财产的一方以与差额相当的财产抵偿另一方。

[律师回复] 解答如下, 继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题，遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。结合本案，李女士姊妹之间签定的房产继承协议是当事人真实的意见表示，该协议合法有效。
近日，家住皇姑区的李女士遇到了一件令其十分头痛的事情。据了解，李女士姊妹五个中排行老大。在之前，自己的父母相继去世。同时，因为父母都是省里的老干部，按照相关规定，他们应享受省级公寓260平方米。然而，省里需要将继承该套房产的子女名字尽快报上，并强调只能报一人。针对这样的情况，李女士提议，开个家庭会议。
于是，在约定的时间，其他的四个姊妹悉数来到李女士家中。最终姊妹们商议，这套房产可以由一人继承，但是需按市场价给其他的四个姊妹返钱。的时候，该套房子的价格为6000元平方米，但因为此套房子面积相对较大，同时也考虑到姊妹亲情的缘故，李女士建议，由条件相对较好的二妹继承此套房产，并按房价3000元平方米的标准，直接给付其他四个姊妹现金或是直接按照3000元平方米的标准，给其他四个姊妹购买一套50多平方米的房子。最终，姊妹之间签订了房产继承协议。
在此期间，继承这套房产的李女士二妹，按约定的价格给付了其中两位现金，也给李女士的大弟弟购买了一套40多平方米的房子。然而，李女士大弟弟的单位，在当中进行房改，按房改规定，依职级补贴房屋面积款。为此，李女士的大弟弟特别开心：因为按他自己现居住的40多平方米的房子，单位应补贴25平方米的房屋面积款。但是，单位要求：李女士的大弟弟出具房证或是购房发票。这时，李女士的大弟弟傻眼了：自己手里只有购房收据。后来，他来到开发商那里询问情况得知：当时，为贪图便宜，李女士的二妹明知此套房子是不具备相关合法的竣工验收等材料，仍然坚持购房。
李女士的大弟弟，找到了李女士表示，自己的二姐没有履行协议，只是进行敷衍。因此，父母的这套房产，李女士的大弟弟说：“仍然要继承自己的那一份。”然而，当李女士找到二妹反映这样的情况后，二妹坚称：我们有协议，同时，也履行了相应的义务。因此，目前，这套房产应归自己所有。
继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题，遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。结合本案，李女士姊妹之间签定的房产继承协议是当事人真实的意见表示，该协议合法有效。当事人各方应按照协议全面履行自己的义务。至于履行该协议过程中产生的瑕疵，李女士的大弟弟可要求李女士的二妹参照遗产分割协议约定的应得财产份额合理赔偿自己的损失。

[律师回复] 您好，女方已起诉离婚吗？2岁以下的孩子一般会判给女方扶养，财产方面要具体了解情况后才能给意见。我们团队专门办理婚姻家事案件，如有需要忘添加本人微信号（手机号已绑定微信号）。

[律师回复] 您好，针对您的夫妻分居后的财产归属应该如何界定问题解答如下, 根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理问题的若干具体意见》第四条、第八条的规定，夫妻分居两地分别管理、使用的婚后所得财产，应认定为夫妻共同财产。
对夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。对于分居两地的夫妻，在分割财产时，各自分别管理、使用的财产归各自所有。双方所分财产相差悬殊的，差额部分，由多得财产的一方以与差额相当的财产抵偿另一方。

[律师回复] 具体什么情况？

[律师回复] 你好，按政策按户主就是你爷爷的房子，下面儿子也应有一部门，但情况特殊建议先协商，协商不成，可通过诉讼维护权益。

[律师回复] 看房屋是不是属于夫妻共同财产，如果是那么按照共同财产分配

[律师回复] 政府给土地时边界是明确的，当事人应该保护好边界标记，保护不好就要后果自负了。政府登记在册的边界情况一般情况下没法完全描述实际位置，各个边界标记都没有了，再划定边界当事人就什么也别说，老老实实服从政府的划定。政府这种时候就要让当事人承担点不负责任的责任，省的光给政府添麻烦。这不是纠纷，不知道领导原则、组织原则的群众才这样说，知道原则的群众就是坚决服从政府领导，听从政府安排，执行政府决定，政府做出决定就行了

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)婚前一方按揭购买并取得房产证，婚后用夫妻共同财产进行还贷，对此房屋如何进行分割?
对于一方以婚前以个人财产购置房屋并取得房产证，实际上一方已经取得了对该房屋的所有权，房屋的所有权是归一方所有，因按揭行为而与银行产生的债权债务关系，与所有权的归属没有直接必然的关系，从婚姻法的有关规定来看，属于婚前的个人财产是无疑的，同理，对银行所欠的债务，则可以视为是一种个人债务。对于在婚后还贷的情况，不论是一方财产还是夫妻共同财产进行偿还的，实际上可以视为是对一方的个人债务进行返还。因此，如果因为离婚另一方要求对此房产进行分割，另一方只能得到一方在夫妻存续期间对银行所偿还的贷款数额的一半。
由于房屋的特殊性，可以经过一个时间后升值，对升值部分的分割，由于房屋的取得是在结婚之前，其升值虽然是发生在婚后，但是不属于一种投资或收益性行为，升值部分是否属于夫妻共同财产，主要是从升值部分是否为收益来考虑的，因此，对于升值的部分，另一方是无权取得的。但是，如果一方在婚前购买了一套以上的房屋，那么，我们可以这样理解，公民拥有一套房屋是生存的需要，而拥有两套房屋则应当视为一种投资了。对于另一套房屋的升值部分应当作为一种收益，也就应当作为夫妻共同财产进行分配。另外，如果在婚姻存续期间对于房屋进行了装修等，则是在夫妻存续期间内的一种投入，应当由房屋取得人对另一方支付装修款的另一半。
(二)婚前共同出资首付购买房屋，取得房产证，婚后支付按揭款的房屋如何处理?
婚前由双方共同出资购买房屋的并取得房产证，双方共同出资，并且在房产证上也注明房产所有人为双方，婚后，不论是以一方还是双方的财产返还按揭款，这套房屋应当为共同财产。根据法律规定，共同财产又可以分为按份共有和共同共有。对共有财产分割时，如不能证明共有关系为按份共有的，应当认定其为共同共有。能够证明按份共有关系的，视为按份共有，共有人各方则对该共有财产按照各自享有的份额享受权利、承担义务。实践中，一般情况下，情侣在婚前购买房屋时，是不会对购置房屋的份额进行约定的，那么在进行分割时，如果不能举出证据，也就只能视为共同共有。
对于具体的分割方式，
1、如果按揭款已完全还清，则依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释
(二)》第二十条对于房屋分割的规定来执行。
2、如果按揭款没有完全还清，如果贷款人一方主张房屋的所有权并取得房屋所有权，则应当支付另一方相应的补偿款;
3、如果双方主张对房屋的所有权，此种情况出现后如何来进行处理，均笔者了解，各地的实际做法有所不同。有的认为如果是在夫妻双方名义办理了抵押按揭手续，直接将房屋处理归非贷款方所有，则势必要办理所有权人的变更登记手续，而作为抵押权人的银行，很可能会以借款人的偿还能力降低为由，要求提前偿还贷款，或者要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。故对该房屋不作出处理;有的则认为另一方的请求合法，则直接支持这一请求;也有的对这一请求不予支持。笔者认为，鉴于在按揭行为中涉及到第三人，也就是银行，如果在对一方所有权进行确定的同时，应当对今后按揭款的承担进行确定。银行进行按揭的行为，有着相应的人身依附性，其贷款行为只是针对相应的人。在此种情况下，笔者斗胆提出另一种方案：对本案应当中止审理，并由主张所有权一方与银行进行房屋按揭的变更，也就是进行转按揭。如果不能对房屋进行转按揭，则应当从保护善意第三人银行的角度，只能判决房屋所有权归还贷人所有，然后直接确定由还贷人对银行还贷。这一种方案实际上是对另一方能力的许可，但同时又在一定的程度上保护了第三人的利益。
4、如果贷款人不主张房屋的所有权，在这种情况下，应当征循另一方的意见，如果愿意取得房屋并能够进行转按揭，则房屋所有权由另一方取得;而如果同样不愿意主张所有权或不能进行转按揭，则将该房屋进行拍卖并平均分割拍卖款。
(三)婚后以按揭形式购买房屋并取得房产证，以一方财产或者共同财产进行还款，如何进行分割?
对于此种情况是比较好认定房屋的性质，也就是说不论是登记在哪个人的名下，均应当视为是夫妻的共同财产。涉及到是清按揭款的情形下，其分割的方式可以按照本文中的第二种情况来进行分割。其中要把握一个是涉及到保护善意第三人即银行的利益，另一个就是有利于实际使用和分割的原则来进行，同时，对于其中的增值部分，也应当作为夫妻的共同财产来进行分割。
(四)婚后以按揭形式购买房屋，一方有证据证明以个人财产进行还款，如果进行分割?
对于此种情况，首先应当明确对于个人财产的性质。婚姻法对个人财产进行了相应的界定。根据以前的规定，个人财产在夫妻关系存续达到一定的年限后即进行了转化。但是新的规定中，对于一方的个人财产采用的是一种严格意义上的个人财产，并不会因为其他的原因进行转化。这样，如果一方有证据证明是以个人财产返还房屋的按揭款，则在进行分割时，应当对该笔款仍作为个人财产进行处理，由一方个人取得。
另外，在以按揭形式购买房屋时，还涉及到一些其他的情况，如在离婚时房产证还没有取得、父母出资等，对于这些情况，最高人民对婚姻法的有关司法解释均作出了相应的解释，对此不再详述。
在离婚诉讼中，随着社会进一步发展，涉及到按揭房的分割争议应当是越来越多了，而如何处理好这一争议，将是法律实务应当面对的一个现实问题，笔者的一些观点不免有些不偏颇或缪论，只希望能抛砖引玉，寄希能有一个更加明确解决方式。

[律师回复] 您好，关于未约定按揭房屋归属的房屋怎样处理这个问题，我的解答如下,
(一)婚前一方按揭购买并取得房产证，婚后用夫妻共同财产进行还贷，对此房屋如何进行分割?
对于一方以婚前以个人财产购置房屋并取得房产证，实际上一方已经取得了对该房屋的所有权，房屋的所有权是归一方所有，因按揭行为而与银行产生的债权债务关系，与所有权的归属没有直接必然的关系，从婚姻法的有关规定来看，属于婚前的个人财产是无疑的，同理，对银行所欠的债务，则可以视为是一种个人债务。对于在婚后还贷的情况，不论是一方财产还是夫妻共同财产进行偿还的，实际上可以视为是对一方的个人债务进行返还。因此，如果因为离婚另一方要求对此房产进行分割，另一方只能得到一方在夫妻存续期间对银行所偿还的贷款数额的一半。
由于房屋的特殊性，可以经过一个时间后升值，对升值部分的分割，由于房屋的取得是在结婚之前，其升值虽然是发生在婚后，但是不属于一种投资或收益性行为，升值部分是否属于夫妻共同财产，主要是从升值部分是否为收益来考虑的，因此，对于升值的部分，另一方是无权取得的。但是，如果一方在婚前购买了一套以上的房屋，那么，我们可以这样理解，公民拥有一套房屋是生存的需要，而拥有两套房屋则应当视为一种投资了。对于另一套房屋的升值部分应当作为一种收益，也就应当作为夫妻共同财产进行分配。另外，如果在婚姻存续期间对于房屋进行了装修等，则是在夫妻存续期间内的一种投入，应当由房屋取得人对另一方支付装修款的另一半。
(二)婚前共同出资首付购买房屋，取得房产证，婚后支付按揭款的房屋如何处理?
婚前由双方共同出资购买房屋的并取得房产证，双方共同出资，并且在房产证上也注明房产所有人为双方，婚后，不论是以一方还是双方的财产返还按揭款，这套房屋应当为共同财产。根据法律规定，共同财产又可以分为按份共有和共同共有。对共有财产分割时，如不能证明共有关系为按份共有的，应当认定其为共同共有。能够证明按份共有关系的，视为按份共有，共有人各方则对该共有财产按照各自享有的份额享受权利、承担义务。实践中，一般情况下，情侣在婚前购买房屋时，是不会对购置房屋的份额进行约定的，那么在进行分割时，如果不能举出证据，也就只能视为共同共有。
对于具体的分割方式，
1、如果按揭款已完全还清，则依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释
(二)》第二十条对于房屋分割的规定来执行。
2、如果按揭款没有完全还清，如果贷款人一方主张房屋的所有权并取得房屋所有权，则应当支付另一方相应的补偿款;
3、如果双方主张对房屋的所有权，此种情况出现后如何来进行处理，均笔者了解，各地的实际做法有所不同。有的认为如果是在夫妻双方名义办理了抵押按揭手续，直接将房屋处理归非贷款方所有，则势必要办理所有权人的变更登记手续，而作为抵押权人的银行，很可能会以借款人的偿还能力降低为由，要求提前偿还贷款，或者要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。故对该房屋不作出处理;有的则认为另一方的请求合法，则直接支持这一请求;也有的对这一请求不予支持。笔者认为，鉴于在按揭行为中涉及到第三人，也就是银行，如果在对一方所有权进行确定的同时，应当对今后按揭款的承担进行确定。银行进行按揭的行为，有着相应的人身依附性，其贷款行为只是针对相应的人。在此种情况下，笔者斗胆提出另一种方案：对本案应当中止审理，并由主张所有权一方与银行进行房屋按揭的变更，也就是进行转按揭。如果不能对房屋进行转按揭，则应当从保护善意第三人银行的角度，只能判决房屋所有权归还贷人所有，然后直接确定由还贷人对银行还贷。这一种方案实际上是对另一方能力的许可，但同时又在一定的程度上保护了第三人的利益。
4、如果贷款人不主张房屋的所有权，在这种情况下，应当征循另一方的意见，如果愿意取得房屋并能够进行转按揭，则房屋所有权由另一方取得;而如果同样不愿意主张所有权或不能进行转按揭，则将该房屋进行拍卖并平均分割拍卖款。
(三)婚后以按揭形式购买房屋并取得房产证，以一方财产或者共同财产进行还款，如何进行分割?
对于此种情况是比较好认定房屋的性质，也就是说不论是登记在哪个人的名下，均应当视为是夫妻的共同财产。涉及到是清按揭款的情形下，其分割的方式可以按照本文中的第二种情况来进行分割。其中要把握一个是涉及到保护善意第三人即银行的利益，另一个就是有利于实际使用和分割的原则来进行，同时，对于其中的增值部分，也应当作为夫妻的共同财产来进行分割。
(四)婚后以按揭形式购买房屋，一方有证据证明以个人财产进行还款，如果进行分割?
对于此种情况，首先应当明确对于个人财产的性质。婚姻法对个人财产进行了相应的界定。根据以前的规定，个人财产在夫妻关系存续达到一定的年限后即进行了转化。但是新的规定中，对于一方的个人财产采用的是一种严格意义上的个人财产，并不会因为其他的原因进行转化。这样，如果一方有证据证明是以个人财产返还房屋的按揭款，则在进行分割时，应当对该笔款仍作为个人财产进行处理，由一方个人取得。
另外，在以按揭形式购买房屋时，还涉及到一些其他的情况，如在离婚时房产证还没有取得、父母出资等，对于这些情况，最高人民对婚姻法的有关司法解释均作出了相应的解释，对此不再详述。
在离婚诉讼中，随着社会进一步发展，涉及到按揭房的分割争议应当是越来越多了，而如何处理好这一争议，将是法律实务应当面对的一个现实问题，笔者的一些观点不免有些不偏颇或缪论，只希望能抛砖引玉，寄希能有一个更加明确解决方式。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分，任何人（包括房地产开发商和业主）对楼顶屋面不享有专有权，应属于全体业主共有。房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。　　如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷，在司法实践中按照以下方式处理：如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的，顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面；如果没有公共通道的，其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的，须经顶层住户同意。　　建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定：　　所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。”　　第七条规定：异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

[律师回复] 您好，子女是宅基地的使用权人吗？一般由权利人享有征收补偿，但需考虑同住人的住房保障。

[律师回复] 写上这个，去法院起诉分割财产的话，可能会适当多分女方一点。

[律师回复] 不包括的。只包括产权证部分。

[律师回复] 房屋产权约定协议书生效的要件有： 第 一、双方主体适格，是精神、智力健全的完全民事行为能力人或者有营业执照的法人； 第 二、意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、乘人之危或者显失公平的情形； 第 三、内容不违背法律的强制性规定。 签订房屋产权约定协议书需要注意的事项有： 第一、明确权利人和权利人的份额，如果未写明份额，则视为共同共有； 第二、该房屋所有利害关系人均需在协议书上签字认可； 第三、及时办理产权变更登记，协议有效不等于就发生了物权变动的效力，协议生效后，还要依法进行变更登记，如果未进行产权变更登记，房屋被 第三人主张权利时，房屋产权约定协议书就不能对抗第三人； 第 四、房屋产权约定协议书公证与否，不影响协议书的效力。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 可以并处罚款，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，涉嫌超过批准的数量占用土地房屋建设越过了土地权属界线的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准。超过批准的数量占用土地，依法给予行政处分，恢复土地原状，可以向当地县级以上人民政府土地行政主管部门进行举报；构成犯罪的。根据《土地管理法》第七十六条规定，多占的土地以非法占用土地论处；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，非法占用土地的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，对符合土地利用总体规划的，依法追究刑事责任

[律师回复] 您好，关于约定了按揭房屋归属的房屋要如何处理这个问题，我的解答如下, 我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确，离婚时，即使双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方约定了财产归属，处理这类按揭房屋都较容易，直接按双方的约定处理即可，约定房屋是个人财产就归个人所有，约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。
若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的财产参与清偿贷款，这并不改变房屋为个人财产的性质，离婚处理财产时，该房屋为个人财产，剩余未还贷款是个人债务，对已归还贷款中属于另一方清偿的部分，应当予以返还。
约定了归夫妻共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少，也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。

[律师回复] 对于约定了按揭房屋归属的房屋应该怎么处理这个问题，解答如下, 我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确，离婚时，即使双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方约定了财产归属，处理这类按揭房屋都较容易，直接按双方的约定处理即可，约定房屋是个人财产就归个人所有，约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。
若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的财产参与清偿贷款，这并不改变房屋为个人财产的性质，离婚处理财产时，该房屋为个人财产，剩余未还贷款是个人债务，对已归还贷款中属于另一方清偿的部分，应当予以返还。
约定了归夫妻共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少，也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 发生合同纠纷，双方在协商无果的情况下，可以通过仲裁或诉讼的方式来解决。 仲裁解决纠纷的优点在于当事人可自行选择仲裁员，这有助于增强当事人对仲裁结果的预判。且仲裁为一审终局，可以节省更多的时间及人力、物力。但另一方面，仲裁的主要缺点是仲裁机构不具备国家强制力，财产保全或执行等都需要借助于才能实现。且仲裁一裁终局制导致当事人败诉后很难推翻仲裁裁决结果，而大多实行二审终审制度。 如果要选择仲裁解决合同纠纷，当事人必须在事先在合同中明确约定，并明确规定所选定的仲裁机构。没有约定或约定不明确，都不能要求仲裁。发生纠纷后当事人虽然可以约定仲裁，但在这种情况下，当事人的关系比较紧张，不太容易达成提交仲裁的一致意见。没有约定解决纠纷的方式，法律上就认为是当事人默认采取诉讼方式解决纠纷。 不过，无论通过仲裁还是通过诉讼解决纠纷，都较为费时、费力、费钱。当事人即便胜诉，仍需要为此付出诉大量的费用及时间成本。因此，掌握必要的法律知识，发生纠纷后及时沟通解决，把问题消灭在萌芽阶段，才是最好的办法。 《中华人民共和国仲裁法》第二条： 平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。