行政处罚设定权是如何分配的

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 为了吸引买房者前来购房，开发商在售房时承诺了很好小区配套措施，但是在买下房子后，交房时却发现当初小区规划的配套设施已经被开发商擅自修改了，那么开发商此举合法吗? 因开发商擅自变更规划或设计，导致交付的商品房配套设施与合同约定的不符，买受人通过诉讼主张权利时，如坚持诉请继续履行，客观上又无实现的可能，或继续履行造成社会资源的浪费，则诉请肯定会被驳回。 交房标准，如果约定的天然气管道没有安装，而损失鉴定又无法得出结论，在出卖方以确定违约的情况下，能否依当事人提出的确定损失标准酌情判决经济赔偿，可能会作出否定回答，以无证据证明损失为由，直接驳回当事人诉讼请求，故预防此风险，可在合同中时限约定违约条款。法律依据：《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

[律师回复] 一般为小区业主共有，但合同另有约定除外。此种情况复杂，就以一个案例为例：案情：1月，公司开发建设了园大街一号地块，将此项目命名为“山庄”公开销售，底至下半年交付使用，其中包括作为配套设施的社区服务中心会所一幢，会所包括物业管理用房、配电间、水泵房、健身房、超市、餐饮休闲中心、小区地下停车场等。，公司持相关材料对山庄01幢(即会所所在地址)申请产权登记，南京市房产局在当年10月12日向该公司颁发了产权证。　　【三方意见】　原告山庄业主委员会认为，小区社区服务中心是小区公共建筑和配套设施，且成本已经摊入商品房的销售价格，所有权应当归全体业主共有。业主委员会负责人徐群告诉记者，房产局向公司颁发了会所所有权证后，公司就将中心的产权抵押给银行，又将中心的三楼作为办公用房租出。据他们了解，该服务中心建设成本均已计入商品房的销售价格，在他们看来，房产局将服务中心所有权证颁给华美公司是错误的，其行为侵犯了小区全体业主的利益，所以，请求撤销房产局颁发的所有权证。　　市房产局认为，社区服务中心的建筑面积并未分摊入公共建筑面积，购房合同中购房者支付的价款由套内建筑面积及公用分摊面积组成，开发商申领产权证符合实体与程序要求关于地下车库所有权问题，因为购买地下车库的业主并未会同开发商到房产局办理登记手续，所以在登记程序上不受保护，所以不能据此认为其发证行为违法。　　作为该行政诉讼中与不是被告但与案件有利害关系第三人的开发商华美公司认为，社区服务中心这样的建筑物，属于未被分摊的面积，开发商有权保留权属，在其他城市相应出台的政策法规中已明确规定，类似社区服务中心的建筑物如果业主与开发商在房屋买卖合同中没有约定的，其产权应归开发商所有。　　【法院判决】　法院认为，被告房产局依据第三人公司的申请及提供的一系列材料，对社区服务中心产权证书的行为进行了形式审查，其间原告并未向被告主张该幢房屋的权属问题，因此，在房屋无争议，第三人符合申请产权权属登记的必备条件的情况下，颁发产权证书的行为手续齐全，程序合法，并无不妥。原告认为山庄01幢产权应归全体业主的意见，因现有证据尚不能证明社区服务中心的产权已属于全体业主，其诉请无法律依据，故不予支持。三方争议的社区服务中心的面积有无纳入分摊面积，建设成本有无计入商品房的销售价格等事项，不属于行政诉讼案件的审查范畴，故三方意见在本案中不予审查。关于山庄01幢的重新确权问题，原告可以通过另行诉讼予以解决。案件判决如下：驳回山庄业主委员会请求，案件受理费100元由原告负担。表示，他们已经准备好上诉。　　【法律思考】　　商品房住宅小区配套附属设施的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。例如将小区车库单独出售，就是开发商普遍的做法。判决虽然已经作出，但人们关心的社区服务中心到底该属谁的问题实际上并未在审理中触及。　　律师认为，每一栋建筑物，都会因业主分别购买、使用，而使业主享有其共有部分的共有权。另外，经修订在12月正式实行的《省物业管理条例》第26条规定：配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有。这一条款无疑说明，不管小区的配套附属设施面积有没有进入公共面积分摊，也不管它们的造价是否分摊进房价，只要是小区规划要求配建的，都必须作为配套使用的附属设施，而归全体业主所有。　　虽然新的《省物业管理条例》有如此明文规定，但目前物管法规在适用方面仍存在欠缺。律师建议，为避免今后不必要的争执，业主们最好在购买房产时问清楚，“分摊面积”是否包括小区物业管理用房、配电间、健身房、停车场等配套设施。否则，配套附属设施的使用权无疑属于业主，但是业主却要为此负担上额外的使用费。如业主能将自己对配套附属设施的所有权确定下来，则可以无偿使用这些配套附属设施。

[律师回复] 配套和地段对于很多人来说都是一个敏感词，就连李嘉诚都说：“地段，地段，还是地段”，可见地段的重要性。本文要介绍的是成熟政务配套对买房的作用。选址是购房者买房首要思考的问题。从中国人买房习惯来看，学区房最受青睐，其次是成熟商圈的房源，第三是交通便利的中远距离房源，最后，可能是政务核心区域。房子周围政务配套成熟，那么其教育资源、交通配套以及综合设施都会相对成熟，房子升值空间更大。户型啊，环境啊都不重要，大家都知道，房子的价格主要是取决于地段，户型再烂的环境再烂的房子，只要是在政务核心地带就没便宜过，即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。哪怕只有30平米，这房子一定离学校、医院、商场、写字楼很近，除了停车有些问题外，你自己住（即使有个另一半）一定能够住，而且关键你一定不会赔钱，就像炒股票一样，你首先保证不赔钱，才能考虑挣钱和养老的事情。近年来很少有人提及政务配套，因为城市中心地带基本开发完毕，而政务核心区又集中在城市中心，因此政务配套意义不大。但是随着一些城市中心的转移，旧城改造等的开展，城市新中心就成为政务核心区，这些待开发区域会因为政府迁入而迅速成熟并繁华起来。京城通州副中心的确定，带来的房价飞涨被逼限购，就是政务配套的直接体现。例子有点极端，一般来说，政务配套，考虑到的是，市民办事的便利性。派出所、民政局、工商局等窗口单位如果离得近点十分合适。所以如果可以，选择政务配套成熟的房子也是很不错的。