怎样认定商品房商业广告的性质

最新修订 | 2024-02-24
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王淳律师
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怎样认定商品房商业广告的性质

一、怎样认定商品房商业广告的性质

商品房商业广告的性质一般认定为要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示,拍卖公告、商业广告和宣传都属于要约邀请。要约的内容是具体明确的,只要受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

民法典》第四百七十二条

要约是希望与他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列条件:

(一)内容具体确定;

(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

二、如何认定商品房预售合同的合法性

商品房预售合同是一种特殊的买卖合同,是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。认定合同效力应注意以下几点:

一、主体合格、当事人应具备法律规定的缔约资格。

商品房预售合同的主体是特定的,预售方是房地产公司,一般为法人等主体,因此并非任何人都能作为预售方订立商品房预售合同。预售方是合法设立的房地产开发企业,因商品房预售实行许可证制度,只有预售方持有预售许可证明,具备预售许可资格,其与预购方签订的预售合同即为发生法律效力。出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

二、意思表示真实。

三、不违反法律、行政法规或者社会公共利益

四、合同标的确定、可行。

双方签订合同后,为了使合同产生当事人预期的法律后果,合同的实质性条款也应当是可行的。比如,预售的商品房必须是确定了施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准、平面图或户型图等等。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

三、商品房预售合同的效力怎么认定

商品房预售合同是一种特殊的买卖合同,是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。认定合同效力应注意以下几点:

一、主体合格、当事人应具备法律规定的缔约资格。

商品房预售合同的主体是特定的,预售方是房地产公司,一般为法人等主体,因此并非任何人都能作为预售方订立商品房预售合同。预售方是合法设立的房地产开发企业,因商品房预售实行许可证制度,只有预售方持有预售许可证明,具备预售许可资格,其与预购方签订的预售合同即为发生法律效力。出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

二、意思表示真实。

三、不违反法律、行政法规或者社会公共利益。

四、合同标的确定、可行。

双方签订合同后,为了使合同产生当事人预期的法律后果,合同的实质性条款也应当是可行的。比如,预售的商品房必须是确定了施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准、平面图或户型图等等。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于怎样认定商品房商业广告的性质的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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34浏览 2025-01-27
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怎样认定商品房商业广告的性质
10w+浏览2024-04-04
商品房的销售广告和宣传资料性质怎么去界定呢
对于商业广告和宣传资料,原则上一般应认定为是一种要约邀请。若出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺,符合以下三个条件的,即可视为要约:第一、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。第二、对房屋的说明和允诺应具体确定。第三、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。
23浏览 2024-09-17
如何认定商品房商业广告的性质
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 如何认定商品房商业广告的性质<br/>根据《合同法》第15条第1款规定,商业广告在原则上是一种要约邀请,一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。<br/>由于商业广告、宣传资料一般只能作为要约邀请处理,只要在合同中未有约定,便很难追究出卖人的责任。基于此,要求广告对出卖人有所约束,是非常必要的。而《商品房买卖解释》第3条明确将某些销售广告和宣传资料视为合同的一部分。该条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的,应当视为要约。<br/>该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。对于该条的适用,应把握以下几点:<br/>1、所作说明及允诺具体确定,即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象,确定的小区规划目标、配套设施,对于一些虚幻的描约,如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等,则显然不符合这一特征,不能作为要约内容对待。<br/>2、广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸,设备安装的数量、品牌,住宅小区的规划、配套设施等,对于开发范围外的描述,一则并不能由出卖人控制,二则这些描述的真伪买受人只要到现场观察一下或向有关规划部门咨询一下即可了解,广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述,这些开发范围外的宣传即属此类,买受人应对此描述负有鉴别的义务,否则应为自己的疏忽大意承担责任;<br/>3、对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响,即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑,对买卖合同的订立产生重要的影响,而且属于房屋价格的构成要件,如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施,免费或优惠享受的配套设施,房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。
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怎样认定商品房商业广告的性质
10w+浏览2024-03-05
如何判定商品房商业广告的性质
[律师回复] 您好,针对您的如何判定商品房商业广告的性质问题解答如下, 如何认定商品房商业广告的性质<br/>根据《合同法》第15条第1款规定,商业广告在原则上是一种要约邀请,一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。<br/>由于商业广告、宣传资料一般只能作为要约邀请处理,只要在合同中未有约定,便很难追究出卖人的责任。基于此,要求广告对出卖人有所约束,是非常必要的。而《商品房买卖解释》第3条明确将某些销售广告和宣传资料视为合同的一部分。该条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的,应当视为要约。<br/>该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。对于该条的适用,应把握以下几点:<br/>1、所作说明及允诺具体确定,即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象,确定的小区规划目标、配套设施,对于一些虚幻的描约,如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等,则显然不符合这一特征,不能作为要约内容对待。<br/>2、广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸,设备安装的数量、品牌,住宅小区的规划、配套设施等,对于开发范围外的描述,一则并不能由出卖人控制,二则这些描述的真伪买受人只要到现场观察一下或向有关规划部门咨询一下即可了解,广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述,这些开发范围外的宣传即属此类,买受人应对此描述负有鉴别的义务,否则应为自己的疏忽大意承担责任;<br/>3、对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响,即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑,对买卖合同的订立产生重要的影响,而且属于房屋价格的构成要件,如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施,免费或优惠享受的配套设施,房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。
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商品房销售广告和宣传资料的法律性质
10w+浏览2023-09-09
商品房销售广告性质如何判定
[律师回复] 对于商品房销售广告性质如何判定这个问题,解答如下, 关于商品房销售广告是否对出卖人具有约束力,亦即商品房销售广告到底是要约邀请还是要约问题,实际上《合同法》有明确规定。该法第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”该条规定明确了商业广告的内容如符合要约规定的,视为要约,因而具有要约的约束力。在此基础上,意味着:买卖双方订立合同的,如对广告中的该要约事项没有作特别的变更或重新约定,只要合同订立,即意味着买受人对此项要约的承诺,该要约事项即随着合同的订立而成为合同条款,并因此具有合同的约束力。但是,建设部《商品房销售管理办法》第十五条却规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”该规定弱化了符合要约规定的商业广告为要约的法律地位,明显与《合同法》、《广告法》的规定不相符合。当然,建设部的《商品房销售管理办法》仅属部门规章,从效力层次上讲明显低于《合同法》与《广告法》,但该规定在实践中毕竟造成了对此问题理解上的混乱。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对此问题进行了澄清,并规定了具体的适用条件。<br/>最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”根据《合同法》有关规定以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第三条的规定,对销售广告和宣传资料的性质与作用宜作以下理解:<br/>1.在通常情况下,商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确,一般不含有要约的意思,应依据《合同法》第十五条第一款的规定,认定其不具备合同要约的要件,性质为要约邀请,对双方当事人均不产生合同的约束力。<br/>2.当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的,该广告和宣传资料即构成合同的条款。<br/>3.将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的,该广告和宣传资料构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的,以正式合同的约定为准。<br/>4.出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的,即对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的,在买受人就此内容提出订立合同时,该商品房销售广告内容的对象就已特定化;根据《合同法》第十四条关于要.约的规定,《商品房买卖合同纠纷解释》明确规定应当将该内容视为要约,而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下,虽然该说明和允诺未订人商品房买卖合同文本中,但这些说明与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件,这些说明与允诺即具有合同条款的效力,亦应视为合同内容的组成部分。出卖人违反该合同内容的,应承担违约责任。该点有两个重要问题:<br/>(1)最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第三条的适用限制在对“开发规划范围内”的房屋及相关设施所作的说明和允诺。广告中对开发规划范围(俗称“红线”)以外的说明和允诺,是不能视为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷,是来自于房地产开发商对周边环境的承诺,如地铁、轻轨、水景、公园,等等。<br/>(2)何谓对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”?买受人可能认为采光问题对订立合同有重大影响,也可能觉得小区内的会所按时交付对房屋价格有重大的影响,等等。这涉及对各种“影响”是否“重大”的理解。法官应当根据社会生活的一般观念,合理运用自由裁量权进行判定。
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