按揭买的商品房离婚时需要怎么样分割

[律师回复] 律师解答：您好，很高兴能够为您解答这类关于商品房转让的相关问题。转让按揭商品房最重要的前提，是因贷款银行作为抵押权人，对该房屋享有抵押权，因此，只有在抵押权人同意的前提下，才可以对房屋进行转让。那么应该怎么转让按揭商品房呢
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同银行转按揭或者跨行转按揭。
3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用。同时，卖方需向银行、担保或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后，且银行确认可以在还贷的当日，去买方申请贷款的银行所指定的担保或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续，由担保或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续，双方在担保或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。希望我的回答能够帮助到您，如果您还需要咨询其他法律问题的，随时可以电话联系我。

[律师回复]
1、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷，该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分，也可以请求补偿。
　　
2、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。
　　
3、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款，婚后共同还贷，婚前取得房产证且房产证登记在一方名下的情况，此时极容易被认定为登记方财产。所以此时，未登记方主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据，则房产就会认定为与一方财产，在分割时不予分割。
　　
4、婚前夫妻一方父母参与出资购买，婚后取得房产证，此时根据法律规定，夫妻结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此，婚前父母出资买房，婚后共同还贷也不影响房子的归属。此时，在离婚按揭房分割时，不参与分割，只归一方所有。

[律师回复] 你好。夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，离婚时按揭商品房分割，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、所购住房座落在城镇(包括市区、县城、大集镇)且原则上为借款人现居住地或工作、经商地;
3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上;
4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续;

[律师回复] 对于二手商品房买卖怎样转按揭这个问题，解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
签约注意
1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。
注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。
2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。
3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。
4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。
5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。
6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
客户须知
1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形;
2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同;
3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况;
4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;
5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、所购住房座落在城镇(包括市区、县城、大集镇)且原则上为借款人现居住地或工作、经商地;
3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上;
4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续;

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
签约注意
1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。
注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。
2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。
3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。
4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。
5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。
6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
客户须知
1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形;
2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同;
3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况;
4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;
5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
签约注意
1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。
注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。
2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。
3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。
4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。
5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。
6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
客户须知
1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形;
2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同;
3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况;
4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;
5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。

[律师回复] 对于二手商品房买卖能怎么转按揭这个问题，解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
签约注意
1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。
注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。
2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。
3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。
4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。
5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。
6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
客户须知
1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形;
2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同;
3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况;
4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;
5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。

[律师回复] 对于二手商品房买卖该怎么转按揭这个问题，解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
签约注意
1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。
注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。
2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。
3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。
4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。
5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。
6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
客户须知
1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形;
2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同;
3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况;
4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;
5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。

[律师回复] 对于二手商品房买卖应该如何转按揭这个问题，解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
签约注意
1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。
注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。
2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。
3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。
4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。
5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。
6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
客户须知
1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形;
2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同;
3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况;
4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;
5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
签约注意
1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。
注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。
2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。
3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。
4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。
5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。
6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
客户须知
1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形;
2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同;
3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况;
4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;
5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。

[律师回复] 解答如下, 　　案例：A准备购买业主B位于海淀区一套商品房，该房屋在中国银行有15万的按揭贷款没有还清。双方就房屋价格及物业交接方面已经达成一致，最后由于付款方式问题产生了分歧。买方A购买这套房屋是为了投资使用，准备以全款一次性付清的方式来取得该房屋的所有权，但是张先生不愿意替业主归还银行的剩余贷款，希望业主可以自己解决，并且可以在房屋正常过户之后再支付全部房款。A主要是担心自己在替房主还清贷款以后，房主不配合过户或者出现其他导致无法过户的情形，以致使自己的财产产生损失。　　业主B卖房是为了筹集流动资金，用来解决公司运营方面的问题，没有多余的钱来偿还银行的贷款，并且质疑买方A的付款能力，担心在过户后A不能履行承诺支付全款，所以拒绝过户后再付款。　　解决方案：针对上述情况，伟嘉安捷理财师张蕾为其出具了一套方案：首先，买卖双方和伟嘉安捷公司先签订了三方的买卖合同和过户委托协议，主要是为了确定真实的买卖关系，然后双方又与公司签订了垫资补充协议，协议内容大致是说买方A将购房全款和过户所需费用先存入公司指定账户冻结，由公司出面垫资偿还业主在银行的贷款余额，房本解除抵押后，再进行过户手续，安全过户之后，伟嘉安捷将在全部房款中扣除替业主归还银行贷款所使用的费用，然后将剩余的房款存入业主名下的账户。　　这样处理等于伟嘉安捷承担了买卖过程中的交易风险，解决了客户和业主对于付款方式产生的分歧。当然，在这套流程之中，还有一个必不可少的环节：就是买卖双方要配合伟嘉安捷去做委托公证，公证内容大致是卖方将提前还款和解抵押乃至办理过户的手续等权利公证到公司工作人员名下，如果卖方在不配合办理房屋交易手续的情况下，公司工作人员有权利去代替业主进行办理;同时买方也是一样，将买方办理房屋交易手续的权利公证到公司工作人员名下，如果买方不配合办理，公司工作人员有权利去代替买方完成此次交易。做公证主要是防止公司在替业主归还银行贷款以后，买卖双方有任意一方不配合办理房屋过户登记手续。

[律师回复] 　银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在。通常的做法是银行与房地产开发企业（以下简称开发商）签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》，并在合同上约定，银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，而开发商在银行开立保证金专户，并按着发放贷款余额的一定比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。

[律师回复] 需要交清房款，取得全款不动产销售发飘，再凭合同和身份证，户口本，婚姻状况证明，到房管部门缴纳契税和维修基金，手续费，凭完税证明可以办理房产证。

[律师回复] 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。

[律师回复] 您好，关于商品房按揭贷款的风险来源包含什么这个问题，我的解答如下, 商品房按揭贷款的风险来源有哪些
主观原因造成的风险
这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。
来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为
开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。
2、开发商延期交房
开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房按揭贷款的风险来源有哪些
主观原因造成的风险
这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。
来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为
开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。
2、开发商延期交房
开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 预售商品房按揭的法律特征：
(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;
(2)预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的;预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同，它是借贷合同无效，抵押合同当然无效。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，债权只能是商品房预测人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。抵押权人享有优先受偿权。以预购商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，商品房未建成时，贷款抵押适用购商品房贷款抵押制度。一旦商品房竣工，当事人领取了房屋和土地使用权证后，抵押物即成了特定物，此时适用一般的房地产抵押制度。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行主要是通过收取利息获用的。
(5)标的物的不特定性。由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房，抵押标的往往是不特定的不具体的“物”。由于预购商品房贷款抵押的标的物是预购的商品房，抵押人所预购的商品房往往是尚未建造或正在建造，故其实质是一种期待权。

[律师回复] 您好，关于怎样处理预售商品房按揭合同的纠纷这个问题，我的解答如下,
一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系在通常的商品房按揭纠纷中，一般存在着四个合同，即、按揭贷款合同，通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件，必须
首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。司法实践中，普遍的观点认为，按揭合同是购房合同的从合同，不具有性，随主合同的变更、消灭而变更、消灭。
(一)按揭合同不应是购房合同的从合同。
首先，合同目的相对。按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两合同追求的目的并不具有依附性，是各自的。
其次，两者所生之的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生的债务可单独产生，双方是相对的。
第三，购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销，只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金，主要考虑的是购房人的资信状况，即使购房合同有瑕疵，导致抵押担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必然要求解除按揭合同，银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发，应确认这两个合同是相互的。
(二)抵押担保合同、保证担保合同应是的从合同，以借款合同的存在为前提。但应明确，该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同，而非购房人与开发商签订的购房合同。
(三)购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关，但如购房合同无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保合同无效。
二、商品房按揭纠纷解除合同的认定房地产价值巨大，不应轻易解除合同，使购房者能够转嫁市场风险。同时合同解除后，亦可能使经合法登记的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受损失。考虑到其标的物价值大，影响大，涉及当事人复杂，各方利益重叠，标的物又成抵押标的，对于涉及按揭的商品房不能轻易解除。但也有人认为，应参照法律，存在按揭合同的购房合同不经银行同意不得解除，这在外资银行中是一种普遍看法。笔者不同意这种看法。因为英美法中，按揭是转让所有权的担保，在未清偿完债务前，与所有权有关的一切不动产权益都属银行，发生诉讼时银行是以房地产所有人的名义进行诉讼，未经银行同意当然不能解除合同，使所有权发生转移。而我国的按揭实质上是抵押担保，开发商享有在建工程的所有权，在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权，这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物，开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行，同意按揭银行享有优先受偿权，共同作出抵押的意思表示，应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移，并不影响银行的优先受偿权，双方当然可以行使权利，解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可允许购房者解除预售合同：
1.发展商迟延交楼，在购房者要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。
2.发展商货不对板，所交付的房屋楼层与原约定严重不符，此时可予解除合同。但对于朝向有所变更，应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住，通风采光更好，则合同目的尚可达到，不足以构成根本违约，可通过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。对于发展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超过原约定面积3%的，视为严重违约，可予解约，但如购房人已入住，从实际出发也不宜再解除。可通过调解，让开发商承担责任，对少面积则退还价款，多面积则由发展商主动放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。
3.房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身安全，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。
4.发展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能达到，可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，则开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。
5.对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约;如广告用语使用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等，则如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到;但如该广告要约非常明确，如“可入户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能达到，对此种情况可以解除合同。购房合同解除后，如何处理按揭合同呢?鉴于两者是联系紧密的相互的合同，在购房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同，则不应解除。如银行主张解除，但购房人能另行提供等额担保，并无严重违约也不应解除合同。
如购房人主张解除合同，银行不同意，则应分情况考虑：
1.如银行是发展商指定，提供按揭是购房人购房的前提条件，则银行与开发商关系紧密，其有监管款项用途之责，现合同目的不能实现，可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守，另外购房人拒交贷款本息，也已严重违约，且此时购房人有严重对抗情绪，继续履行合同已无实际意义，可判决解约。
2.如按揭银行是购房人自行寻找，与开发商无紧密联系，现借款已履行完毕，借款合同目的已达到，因按揭银行无过错，只是购房人违约，在银行不同意解约的情况下，应尊重守约方意愿，不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同，则应尊重当事人协商一致的意愿，可一并解除按揭合同。
3.如果事先合同有约定，解除按揭合同需经银行同意，则应尊重约定，一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下，考虑到合同基础的严重丧失，可由参照情势变更原则予以解除合同。
三、商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还解除了预售购房合同和按揭合同，必然涉及到款项的返还。商品房预售按揭中，款项的去向是银行贷款给购房者，购房者向开发商交纳购房款。根据合同的相对性原则，权利人只能向其有合同关系或法定关系特定人主张权利，因此对于款项的返还，应为：
1.开发商向购房者返还全部购房款，包括购房者自付款项和从银行贷款所获得的款项。
2.购房者向按揭银行返还所借款项本息，但应扣除其已偿还的款项本息。开发商如签署了回购担保等保证条款，则应对其承担连带清偿责任。对于因烂尾楼而解除合同，如按揭银行是发展商指定，在款项的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，控制资金流向，其未尽到监控义务，对烂尾楼的产生有一定责任，可在款项返还时，适当减少违约金、利息等小业主的支付款项，平衡各方利益。在款项返还过程中，也要注意维护按揭银行的利益，按揭的标的物是尚未建好的房屋，购房人尚未取得产权，其抵押的标的物严格意义上的产权还属开发商，购房人享有的是一种物权性质的，将此种权利进行抵押，开发商也同意在事实上将其享有的在建工程的产权抵押给银行，可认为这种抵押是一种事实上的共同抵押。因此，无论是否解除合同，将房屋的权利配置给开发商还是购房人，都不应影响银行的优先受偿权。在贷款本息未归还之前，房屋的抵押登记备案不应解除，开发商如果另行出售要经按揭银行的同意，否则取得抵押物所有权的受让人必须依有关司法解释代替债务人清偿债务，使抵押权消灭，银行对售房款享有优先受偿权。可考虑开发商向购房者返还的款项中，对属于银行本息数额内部分，将其视为抵押物的变价，银行可实现优先受偿。