商品房办了按揭能不能退房

最新修订 | 2024-02-24
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王淳律师
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专家导读 当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对商品房办了按揭能不能退房进行了解答,希望能解答您的问题。
商品房办了按揭能不能退房

一、商品房办了按揭能不能退房

有下列情形之一的,当事人能不能解除合同:1、因不可抗力致使不能不能实现合同目的;

2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;

3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能不能实现合同的;

5、法律规定的其他情形。

只要发展商出现上述情形,如交房严重逾期或质量低劣等,符合法律或购房合同中规定的解约条件,消费者就能不能依法解除购房合同。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条  有下列情形之一的,当事人能不能解除合同:

(一)因不可抗力致使不能不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人能不能随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

二、哪些情况下商品房能不能退房

如果出现以下情况,购房者能不能要求开发商退房:

(1)开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,在没有告知购房人房屋已经被抵押的情况下卖房合同无效,购房人能不能要求退房。

(2)开发商缺少有效证件与批文,导致合同无效的。

(3)房屋交付后,房屋主体结构质量经核验确属不合格的。

(4)商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的。

(5)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

(6)交付使用的房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%的。

(7)按合同约定交付房屋日期未能不能交房,如果超过了3个月的合理期限开发商仍无理由延期,则购房人能不能要求开发商解除合同并赔偿损失

(8)由于开发商的原因,购房人在合同约定的期限内无法取得房屋产权证,如约定此条件可退房,购房人则能不能要求退房。购房人入住多年后无法拿到房屋产权证的,购房人也能不能要求退房。

(9)开发商擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人能不能依据合同约定要求开发商退房。

(10)因开发商原因,购房人不能不能取得公积金贷款或无法办理商业按揭贷款的,能不能依照合同规定退房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

因房屋主体结构质量不合格不能不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

三、商品房退房按什么价格退

1、当购房者已经交订金(定金或认购金),但还没签订正式《商品房预售合同》的情况下,如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金),但没有说明所交款项的性质,也没有任何约定,这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

2、在房屋竣工后,购房者已办理了入住手续,卖方违约,因为这种是有签订购房合同的,可按照购房合同上的赔偿来进行退房。一般情况下,违约金的标准应当于一方违约可能不能给对方造成的损失数额相当,守约方也能不能要求法院调高违约金数额,退房承担违约金不超过30%。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额能不能参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

从上面的内容中我们可以知道,如果遇到商品房办了按揭能不能退房的问题我们应该知道怎样去处理了。实际生活中我们可能会面对很多法律方面的问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识,才能够在面临这些问题的时候更好的通过法律去解决。本文所提供的法律知识内容仅供参考,如果还有其他问题可以点击下方“立即按钮”咨询专业律师的帮助。

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如何按揭购买商品房,按揭房能不能退
1、申请办理的相关资料。2、贷款之前经办人受理借款申请。3、经调查、审查、审批同意后签订借款合同,银行办妥登记、公证手续后,通知申请人取合同并且签订《住房抵押贷款合同》。根据《合同法》第94条规定,按揭购买商品房,已经开始还贷了,是可以退房的。
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房产纠纷
已办理按揭的商品房可以转让吗,怎么转让按揭商品房?
[律师回复] 律师解答:您好,很高兴能够为您解答这类关于商品房转让的相关问题。转让按揭商品房最重要的前提,是因贷款银行作为抵押权人,对该房屋享有抵押权,因此,只有在抵押权人同意的前提下,才可以对房屋进行转让。那么应该怎么转让按揭商品房呢
1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同银行转按揭或者跨行转按揭。
3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用。同时,卖方需向银行、担保或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后,且银行确认可以在还贷的当日,去买方申请贷款的银行所指定的担保或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续,由担保或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续,双方在担保或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。希望我的回答能够帮助到您,如果您还需要咨询其他法律问题的,随时可以电话联系我。
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二手商品房买卖怎样转按揭
[律师回复] 对于二手商品房买卖怎样转按揭这个问题,解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
签约注意
1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。
注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。
2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。
3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。
4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。
5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。
6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
客户须知
1、转按揭房屋的产权明晰,无重复抵押、租赁等情形;
2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致,签订了买卖合同;
3、原借款人的资信良好,贷款无逾期、拖欠情况;
4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;
5、新借款人的资信良好,符合贷款要求,且能提供相关的申请资料。
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按揭购买的商品房能不能退
回答是肯定的,而且有法律依据。合同法第94条规定:有下列情况之一的,当事人可以解除合同:1、因不可抗力致使不能实现合同目的。2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。
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房产纠纷
商品房转按揭需要注意什么
[律师回复] 对于商品房转按揭需要注意什么这个问题,解答如下, 商品房转按揭需要注意什么
购房者、房产开发商经常遇到一个问题,即分期付款购房按揭期内该房屋是否可以再转让、是否可以购入、而有些地方性文件不允许期房再转让。而有的地方是允许转让和备案,同时依法交纳有关税费。
商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由规定。而没有出台具体规定,从该法看预售房是可以再转让的,而实际上预售商品房的转让其实是合同的转让,是在出卖方取得房地产权证之前。
而我国《合同法》规定,合同权利的转让不需征得合同另一方的同意,但要通知债务人,而合同权利、义务一并转让则需经合同另一方同意。就商品房预售合同而言,购房者的主要权利是取得商品房产权,主要义务是付清房屋价款。如果购房者已付清全部房屋价款,则该转让不需开发商同意,反之,就需要开发商认可。但是由于房子是不动产,涉及登记和备案的问题,而再转让又没有具体规定,而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定未依法登记领取权属证书的不得转让,有些买卖双方当期房价格波动而违约时片面理解该条,所以往往造成纠纷不断。
商品房转按揭需要注意什么
对购房者而言,应注意如下几种情况:
1、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同;
2、已付清预售商品房总价款的,购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商;
3、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续,而目前我国有些地方为防期房的过渡投机还没有对再转让可以进行直接备案,而是从严控制,往往造成期房再次购入者不订立周密的合同风险增大。
4、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。如没能进行再转让备案,则只能出让方做出房产权证后再过户给受让方。
5、如果出让方办理了商品房抵押贷款,而受让方也要办理商品房抵押贷款,则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续,如果可以并且符合条件,双方直接办理“转按揭”手续即可;如果受让方不需要办理抵押贷款,则出让方应办理解除抵押贷款手续,否则将会给双方办理备案或产权登记带来障碍。
6、如果确是房子不相要而原价转让,你也可以与开发商协商,办理商品房预售合同终止手续,到房地产交易中心注销预售合同备案登记,并且还应当与贷款银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记,在上述手续办清后,新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案。但终止预售合同通常要承担一定的违约责任。另这种转让如果有相当大的差价没有依法纳税,定是有阴阳合同(就是差价),发生纠纷会给你带来麻烦。
快速解决“房产纠纷”问题
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二手商品房买卖要如何转按揭
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
签约注意
1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。
注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。
2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。
3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。
4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。
5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。
6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
客户须知
1、转按揭房屋的产权明晰,无重复抵押、租赁等情形;
2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致,签订了买卖合同;
3、原借款人的资信良好,贷款无逾期、拖欠情况;
4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;
5、新借款人的资信良好,符合贷款要求,且能提供相关的申请资料。
二手商品房买卖要如何转按揭
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭
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5、新借款人的资信良好,符合贷款要求,且能提供相关的申请资料。
未还完房贷的商品房,如何转按揭?
[律师回复] 解答如下,   案例:A准备购买业主B位于海淀区一套商品房,该房屋在中国银行有15万的按揭贷款没有还清。双方就房屋价格及物业交接方面已经达成一致,最后由于付款方式问题产生了分歧。买方A购买这套房屋是为了投资使用,准备以全款一次性付清的方式来取得该房屋的所有权,但是张先生不愿意替业主归还银行的剩余贷款,希望业主可以自己解决,并且可以在房屋正常过户之后再支付全部房款。A主要是担心自己在替房主还清贷款以后,房主不配合过户或者出现其他导致无法过户的情形,以致使自己的财产产生损失。  业主B卖房是为了筹集流动资金,用来解决公司运营方面的问题,没有多余的钱来偿还银行的贷款,并且质疑买方A的付款能力,担心在过户后A不能履行承诺支付全款,所以拒绝过户后再付款。  解决方案:针对上述情况,伟嘉安捷理财师张蕾为其出具了一套方案:首先,买卖双方和伟嘉安捷公司先签订了三方的买卖合同和过户委托协议,主要是为了确定真实的买卖关系,然后双方又与公司签订了垫资补充协议,协议内容大致是说买方A将购房全款和过户所需费用先存入公司指定账户冻结,由公司出面垫资偿还业主在银行的贷款余额,房本解除抵押后,再进行过户手续,安全过户之后,伟嘉安捷将在全部房款中扣除替业主归还银行贷款所使用的费用,然后将剩余的房款存入业主名下的账户。  这样处理等于伟嘉安捷承担了买卖过程中的交易风险,解决了客户和业主对于付款方式产生的分歧。当然,在这套流程之中,还有一个必不可少的环节:就是买卖双方要配合伟嘉安捷去做委托公证,公证内容大致是卖方将提前还款和解抵押乃至办理过户的手续等权利公证到公司工作人员名下,如果卖方在不配合办理房屋交易手续的情况下,公司工作人员有权利去代替业主进行办理;同时买方也是一样,将买方办理房屋交易手续的权利公证到公司工作人员名下,如果买方不配合办理,公司工作人员有权利去代替买方完成此次交易。做公证主要是防止公司在替业主归还银行贷款以后,买卖双方有任意一方不配合办理房屋过户登记手续。
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按揭商品房只能离婚后更名吗?
按揭商品房并不是只能离婚之后才更名,跟离婚没有关系,主要是在解除抵押之后才能够进行名字的更改过户办理。因为是属于按揭的商品房,所以一定是存在着抵押的相关手续,因此要想把该商品房变成自己的就必须要先把抵押全部解除之后才能办理。
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按揭商品房只能离婚后更名吗?
在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于按揭商品房只能离婚后更名吗问题带来帮助。
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您好,我2018年买了一套商品房,是按揭的,还没有到交房期,但是现在不想要了,找了第三人接手这个房子,双方签了协议,我协助他办理备案过户手续,办理完手续后要求他于2019年12月31日支付我原来的首都款和车位费,逾期未支付的每月支付违约金5000元,现在他没有支付我首付款,我该怎么办
[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第二十三条限定:商品房买卖合同商定,买受人以保证借贷方式付款、因当事人一方原由未能订立商品房保证借贷合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,另一方当事人能够请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人两方的事由未能订立商品房保证借贷合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人能够请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款现值及其息金或者定金返还买受人。
1、如果是银行根本就无接受借贷申请,由购房者自己承受违约职责。
2、如果是购房者和银行已经签订了借债合同及典质合同,只是银行无按时放款,则购房者在向开发商承受违约职责后,能够按照借债合同向银行主张违约职责。总之,提醒市民在买下商品房时,首先要认真考虑自己的资本本领,如果采用按揭方式,要事先认真了解申请银行按揭的流程和要求,在与开发商签约时,要仔细阅读所有需要签订的合同条款,弄明白条款的法律意义,最好请律师陪同签合同,有律师为您说明各项条款以及定金的法律性质能够跟好的防范可能出现的风险。最后还要要求开发商在合同中注明“如果因申请银行借贷达不到预期金额,或银行拒却借贷,而导致购房失败的,可免责并送还所交款项。”这样在不因自己的原由导致借贷不成出现纷争时就能避免自己的利益受损了。
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预售商品房按揭的法律特征包括哪些
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 预售商品房按揭的法律特征:
(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续;
(2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的;预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同,它是借贷合同无效,抵押合同当然无效。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的,债权只能是商品房预测人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。预售商品房按揭合同成立后,未经抵押权人的同意,抵押人不得另行再设抵押。抵押权人享有优先受偿权。以预购商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。因此,商品房未建成时,贷款抵押适用购商品房贷款抵押制度。一旦商品房竣工,当事人领取了房屋和土地使用权证后,抵押物即成了特定物,此时适用一般的房地产抵押制度。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行主要是通过收取利息获用的。
(5)标的物的不特定性。由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房,抵押标的往往是不特定的不具体的“物”。由于预购商品房贷款抵押的标的物是预购的商品房,抵押人所预购的商品房往往是尚未建造或正在建造,故其实质是一种期待权。
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