开发商虚假广告可以要求退房吗

[律师回复]
一、商品房虚假广告的表现形式开发商在商品房销售广告中可能对以下几方面内容作出描述和承诺：
（一）楼盘环境。楼盘环境主要是指商品房附近的生活环境和生存发展环境。开发商会在广告中对商品房小区的配套设施，比如商场、学校、绿化、游泳池、交通等等设施进行描述。
（二）楼房景观质量。景观质量包括住宅小区的整体布局、配备、装饰标准和房屋质量等等，比如开发商承诺商品房地板的装饰标准为进口木地板或大理石。
（三）提供购房优惠或附赠礼品。为了促销，开放商会承诺提供一些优惠条件，比如承诺向购房者提供银行按揭贷款，或者向购房者赠送一个车库。
（四）物业管理。物业管理也是消费者在购房时可能考虑的因素之一，因此开发商可能会对这方面作出一些承诺，比如承诺业主在入住几年后可减免物业管理费等。如果开发商在有关上述几个方面的广告中作出了较为具体的描述和承诺，但之后消费者发现事实与其描述的不符或开放商没有履行承诺，那么开发商所发布的就是虚假广告，属于欺诈行为。但如果开发商在广告中仅仅是提出了像“理想居所”“居家首选之地”之类较为模糊的形容，那么该广告仅仅是为了引起人们注意，具体还是由消费者自己去认识和决定，不属于虚假广告。
二、遇到商品房虚假广告怎么办如果认定了属于商品房虚假广告，那么遇到商品房虚假广告可以要求开发商赔偿吗购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开放商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开放商对商品房虚假广告理应承担法律责任。根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开放商承担以下三种责任：
（一）违约责任。对于商品房虚假广告，即使广告内容没有列入购房合同的条款内，只要购房合同有效，那么消费者向开发商主张违约责任要求赔偿的，都会支持。
（二）缔约过失责任。如果商品房虚假广告导致购房合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任的赔偿责任。
（三）惩罚性赔偿责任。根据我国法律规定，有以下五种情形，消费者可以找开发商承担惩罚性赔偿责任：（
1）购房合同签订后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人；（
2）购房合同签订后，开发商又将该房屋出卖给第三人；（
3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（
4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（
5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述五种情形中的开发商所进行的虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，消费者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任，可以要求开发商承担超过其实际财产损失的赔偿。本文对“遇到商品房虚假广告怎么办”以及“可以要求开发商赔偿吗”的问题作了解答。开发商发布商品房虚假广告对消费者构成了欺诈行为，消费者可以要求开发商承担相应的赔偿责任。在这里提醒消费者在购房前一定要确定广告的真实性，签订购房合同时也要再三确认，但是对于购房这种涉及价值较大的交易，还是建议消费者在购房时不妨寻求律师的帮助，以免自身的利益遭受损失。

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一、商品房虚假广告是欺诈吗开发商在商品房销售广告中可能对以下几方面内容作出描述和承诺：
（一）楼盘环境。楼盘环境主要是指商品房附近的生活环境和生存发展环境。开发商会在广告中对商品房小区的配套设施，比如商场、学校、绿化、游泳池、交通等等设施进行描述。
（二）楼房景观质量。景观质量包括住宅小区的整体布局、配备、装饰标准和房屋质量等等，比如开发商承诺商品房地板的装饰标准为进口木地板或大理石。
（三）提供购房优惠或附赠礼品。为了促销，开放商会承诺提供一些优惠条件，比如承诺向购房者提供银行按揭贷款，或者向购房者赠送一个车库。
（四）物业管理。物业管理也是消费者在购房时可能考虑的因素之一，因此开发商可能会对这方面作出一些承诺，比如承诺业主在入住几年后可减免物业管理费等。如果开发商在有关上述几个方面的广告中作出了较为具体的描述和承诺，但之后消费者发现事实与其描述的不符或开放商没有履行承诺，那么开发商所发布的就是虚假广告，属于欺诈行为。但如果开发商在广告中仅仅是提出了像“理想居所”“居家首选之地”之类较为模糊的形容，那么该广告仅仅是为了引起人们注意，具体还是由消费者自己去认识和决定，不属于虚假广告，也就不属于欺诈行为。
二、遇到商品房虚假广告怎么办如果认定了属于商品房虚假广告，那么遇到商品房虚假广告可以要求开发商赔偿吗购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开放商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开放商对商品房虚假广告理应承担法律责任。根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开放商承担以下三种责任：
（一）违约责任。对于商品房虚假广告，即使广告内容没有列入购房合同的条款内，只要购房合同有效，那么消费者向开发商主张违约责任要求赔偿的，都会支持。
（二）缔约过失责任。如果商品房虚假广告导致购房合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任的赔偿责任。
（三）惩罚性赔偿责任。根据我国法律规定，有以下五种情形，消费者可以找开发商承担惩罚性赔偿责任：
（
1）购房合同签订后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人；
（
2）购房合同签订后，开发商又将该房屋出卖给第三人；
（
3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（
4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（
5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述五种情形中的开发商所进行的虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，消费者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任，可以要求开发商承担超过其实际财产损失的赔偿。

[律师回复] 您好，针对您的虚假广告罪立案要求问题解答如下, 虚假广告罪立案标准
根据最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定
(二)(公通字[2020]23号)第七十五条的规定，广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：
(一)违法所得数额在十万元以上的;
(二)给单个消费者造成直接经济损失数额在五万元以上的，或者给多个消费者造成直接经济损失数额累计在二十万元以上的;
(三)假借预防、控制突发事件的名义，利用广告作虚假宣传，致使多人上当受骗，违法所得数额在三万元以上的;
(四)虽未达到上述数额标准，但两年内因利用广告作虚假宣传，受过行政处罚二次以上，又利用广告作虚假宣传的;
(五)造成人身伤残的;
(六)其他情节严重的情形。

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一、商品房虚假广告是欺诈吗开发商在商品房销售广告中可能对以下几方面内容作出描述和承诺：
（一）楼盘环境。楼盘环境主要是指商品房附近的生活环境和生存发展环境。开发商会在广告中对商品房小区的配套设施，比如商场、学校、绿化、游泳池、交通等等设施进行描述。
（二）楼房景观质量。景观质量包括住宅小区的整体布局、配备、装饰标准和房屋质量等等，比如开发商承诺商品房地板的装饰标准为进口木地板或大理石。
（三）提供购房优惠或附赠礼品。为了促销，开放商会承诺提供一些优惠条件，比如承诺向购房者提供银行按揭贷款，或者向购房者赠送一个车库。
（四）物业管理。物业管理也是消费者在购房时可能考虑的因素之一，因此开发商可能会对这方面作出一些承诺，比如承诺业主在入住几年后可减免物业管理费等。如果开发商在有关上述几个方面的广告中作出了较为具体的描述和承诺，但之后消费者发现事实与其描述的不符或开放商没有履行承诺，那么开发商所发布的就是虚假广告，属于欺诈行为。但如果开发商在广告中仅仅是提出了像“理想居所”“居家首选之地”之类较为模糊的形容，那么该广告仅仅是为了引起人们注意，具体还是由消费者自己去认识和决定，不属于虚假广告，也就不属于欺诈行为。
二、遇到商品房虚假广告怎么办如果认定了属于商品房虚假广告，那么遇到商品房虚假广告可以要求开发商赔偿吗购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开放商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开放商对商品房虚假广告理应承担法律责任。根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开放商承担以下三种责任：
（一）违约责任。对于商品房虚假广告，即使广告内容没有列入购房合同的条款内，只要购房合同有效，那么消费者向开发商主张违约责任要求赔偿的，都会支持。
（二）缔约过失责任。如果商品房虚假广告导致购房合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任的赔偿责任。
（三）惩罚性赔偿责任。根据我国法律规定，有以下五种情形，消费者可以找开发商承担惩罚性赔偿责任：
（
1）购房合同签订后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人；
（
2）购房合同签订后，开发商又将该房屋出卖给第三人；
（
3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（
4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（
5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述五种情形中的开发商所进行的虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，消费者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任，可以要求开发商承担超过其实际财产损失的赔偿。

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一、商品房虚假广告的表现形式开发商在商品房销售广告中可能对以下几方面内容作出描述和承诺：
（一）楼盘环境。楼盘环境主要是指商品房附近的生活环境和生存发展环境。开发商会在广告中对商品房小区的配套设施，比如商场、学校、绿化、游泳池、交通等等设施进行描述。
（二）楼房景观质量。景观质量包括住宅小区的整体布局、配备、装饰标准和房屋质量等等，比如开发商承诺商品房地板的装饰标准为进口木地板或大理石。
（三）提供购房优惠或附赠礼品。为了促销，开放商会承诺提供一些优惠条件，比如承诺向购房者提供银行按揭贷款，或者向购房者赠送一个车库。
（四）物业管理。物业管理也是消费者在购房时可能考虑的因素之一，因此开发商可能会对这方面作出一些承诺，比如承诺业主在入住几年后可减免物业管理费等。如果开发商在有关上述几个方面的广告中作出了较为具体的描述和承诺，但之后消费者发现事实与其描述的不符或开放商没有履行承诺，那么开发商所发布的就是虚假广告，属于欺诈行为。但如果开发商在广告中仅仅是提出了像“理想居所”“居家首选之地”之类较为模糊的形容，那么该广告仅仅是为了引起人们注意，具体还是由消费者自己去认识和决定，不属于虚假广告。
二、遇到商品房虚假广告怎么办如果认定了属于商品房虚假广告，那么遇到商品房虚假广告可以要求开发商赔偿吗购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开放商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开放商对商品房虚假广告理应承担法律责任。根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开放商承担以下三种责任：
（一）违约责任。对于商品房虚假广告，即使广告内容没有列入购房合同的条款内，只要购房合同有效，那么消费者向开发商主张违约责任要求赔偿的，都会支持。
（二）缔约过失责任。如果商品房虚假广告导致购房合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任的赔偿责任。
（三）惩罚性赔偿责任。根据我国法律规定，有以下五种情形，消费者可以找开发商承担惩罚性赔偿责任：（
1）购房合同签订后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人；（
2）购房合同签订后，开发商又将该房屋出卖给第三人；（
3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（
4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（
5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述五种情形中的开发商所进行的虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，消费者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任，可以要求开发商承担超过其实际财产损失的赔偿。本文对“遇到商品房虚假广告怎么办”以及“可以要求开发商赔偿吗”的问题作了解答。开发商发布商品房虚假广告对消费者构成了欺诈行为，消费者可以要求开发商承担相应的赔偿责任。在这里提醒消费者在购房前一定要确定广告的真实性，签订购房合同时也要再三确认，但是对于购房这种涉及价值较大的交易，还是建议消费者在购房时不妨寻求律师的帮助，以免自身的利益遭受损失。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、开发商虚假广告怎样维权
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
上述规定，原则上认定了商品房广告的性质为要约邀请，这与合同法对于广告性质的认定原则一致。考虑到现实生活中房地产开发商的强势地位这一客观存在，销售广告和宣传资料中的具体确定的说明与允诺内容往往难以写入买卖合同中，为保护弱势群体买受人的合法利益，司法解释规定了除外情况即：商品房销售广告及宣传材料视为要约应同时具备三个条件：
1、宣传资料针对的是开发规划范围之内的;
2、对房屋及相关设施所作的说明和允诺言应是具体确定的;
3、对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。
二、如何识别开发商广告陷阱
1、开发商打出包价销售的口号，有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加计不可预见费用约2%，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8%的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。
2、、商品房广告中的一口价销售。一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。
3、、附赠销售。分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态。目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位。
4、以限量优惠的口号欺骗购房者，总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房。

[律师回复] 您好，针对您的开发商虚假广告怎么维权问题解答如下,
一、开发商虚假广告怎样维权
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
上述规定，原则上认定了商品房广告的性质为要约邀请，这与合同法对于广告性质的认定原则一致。考虑到现实生活中房地产开发商的强势地位这一客观存在，销售广告和宣传资料中的具体确定的说明与允诺内容往往难以写入买卖合同中，为保护弱势群体买受人的合法利益，司法解释规定了除外情况即：商品房销售广告及宣传材料视为要约应同时具备三个条件：
1、宣传资料针对的是开发规划范围之内的;
2、对房屋及相关设施所作的说明和允诺言应是具体确定的;
3、对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。
二、如何识别开发商广告陷阱
1、开发商打出包价销售的口号，有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加计不可预见费用约2%，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8%的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。
2、、商品房广告中的一口价销售。一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。
3、、附赠销售。分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态。目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位。
4、以限量优惠的口号欺骗购房者，总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、开发商虚假广告怎样维权
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
上述规定，原则上认定了商品房广告的性质为要约邀请，这与合同法对于广告性质的认定原则一致。考虑到现实生活中房地产开发商的强势地位这一客观存在，销售广告和宣传资料中的具体确定的说明与允诺内容往往难以写入买卖合同中，为保护弱势群体买受人的合法利益，司法解释规定了除外情况即：商品房销售广告及宣传材料视为要约应同时具备三个条件：
1、宣传资料针对的是开发规划范围之内的;
2、对房屋及相关设施所作的说明和允诺言应是具体确定的;
3、对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。
二、如何识别开发商广告陷阱
1、开发商打出包价销售的口号，有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加计不可预见费用约2%，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8%的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。
2、、商品房广告中的一口价销售。一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。
3、、附赠销售。分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态。目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位。
4、以限量优惠的口号欺骗购房者，总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房。

[律师回复] 你好，对于虚假广告罪开放商虚假宣传的回答如下
广告经营者在明知或应知的情况下代理、设计、制作、发布企业假广告，这里在明知的情况下所实施的代理、设计、制作、发布虚假广告严重的行为则构成直接故意犯罪。在应知的情况下实施的代理、设计、制作、发布虚假广告情节严重的行为则可能构成间接故意犯罪。
广告发布者不得发布内容不实或者证明文件不全的广告，其应根据法律、行政法规的规定查验有关证明文件，核实广告内容，广告发布者在不查验有关证明文件等情况下发布虚假广告，为间接故意，广告发布者亦有在直接故意的心态的支配下发布虚假广告的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、开发商虚假广告怎样维权
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
上述规定，原则上认定了商品房广告的性质为要约邀请，这与合同法对于广告性质的认定原则一致。考虑到现实生活中房地产开发商的强势地位这一客观存在，销售广告和宣传资料中的具体确定的说明与允诺内容往往难以写入买卖合同中，为保护弱势群体买受人的合法利益，司法解释规定了除外情况即：商品房销售广告及宣传材料视为要约应同时具备三个条件：
1、宣传资料针对的是开发规划范围之内的;
2、对房屋及相关设施所作的说明和允诺言应是具体确定的;
3、对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。
二、如何识别开发商广告陷阱
1、开发商打出包价销售的口号，有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加计不可预见费用约2%，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8%的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。
2、、商品房广告中的一口价销售。一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。
3、、附赠销售。分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态。目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位。
4、以限量优惠的口号欺骗购房者，总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、开发商虚假广告怎样维权
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
上述规定，原则上认定了商品房广告的性质为要约邀请，这与合同法对于广告性质的认定原则一致。考虑到现实生活中房地产开发商的强势地位这一客观存在，销售广告和宣传资料中的具体确定的说明与允诺内容往往难以写入买卖合同中，为保护弱势群体买受人的合法利益，司法解释规定了除外情况即：商品房销售广告及宣传材料视为要约应同时具备三个条件：
1、宣传资料针对的是开发规划范围之内的;
2、对房屋及相关设施所作的说明和允诺言应是具体确定的;
3、对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。
二、如何识别开发商广告陷阱
1、开发商打出包价销售的口号，有开发商为了明晰产权与方便服务，采用了包价销售，实际上包价内容中，产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价，再加计不可预见费用约2%，这类销售方式下，按开发商的报价可以减除约8%的内包部分，为毛坯房价评估蓝本。
2、、商品房广告中的一口价销售。一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价，这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目，此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子，自动进入就高不就低的选择顺序，从而完成高层数户型销售。买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平。
3、、附赠销售。分送修与送其他可移动商品或服务费用两种，后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态。目前送修最为普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常装修项目打进了房价，所以，此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约，还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位。
4、以限量优惠的口号欺骗购房者，总在限量，分期销售，这是营销的套路问题，建议不要买限量房。

[律师回复]
一、商品房虚假广告的表现形式开发商在商品房销售广告中可能对以下几方面内容作出描述和承诺：
（一）楼盘环境。楼盘环境主要是指商品房附近的生活环境和生存发展环境。开发商会在广告中对商品房小区的配套设施，比如商场、学校、绿化、游泳池、交通等等设施进行描述。
（二）楼房景观质量。景观质量包括住宅小区的整体布局、配备、装饰标准和房屋质量等等，比如开发商承诺商品房地板的装饰标准为进口木地板或大理石。
（三）提供购房优惠或附赠礼品。为了促销，开放商会承诺提供一些优惠条件，比如承诺向购房者提供银行按揭贷款，或者向购房者赠送一个车库。
（四）物业管理。物业管理也是消费者在购房时可能考虑的因素之一，因此开发商可能会对这方面作出一些承诺，比如承诺业主在入住几年后可减免物业管理费等。如果开发商在有关上述几个方面的广告中作出了较为具体的描述和承诺，但之后消费者发现事实与其描述的不符或开放商没有履行承诺，那么开发商所发布的就是虚假广告，属于欺诈行为。但如果开发商在广告中仅仅是提出了像“理想居所”“居家首选之地”之类较为模糊的形容，那么该广告仅仅是为了引起人们注意，具体还是由消费者自己去认识和决定，不属于虚假广告。
二、遇到商品房虚假广告怎么办如果认定了属于商品房虚假广告，那么遇到商品房虚假广告可以要求开发商赔偿吗购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开放商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开放商对商品房虚假广告理应承担法律责任。根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开放商承担以下三种责任：
（一）违约责任。对于商品房虚假广告，即使广告内容没有列入购房合同的条款内，只要购房合同有效，那么消费者向开发商主张违约责任要求赔偿的，都会支持。
（二）缔约过失责任。如果商品房虚假广告导致购房合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任的赔偿责任。
（三）惩罚性赔偿责任。根据我国法律规定，有以下五种情形，消费者可以找开发商承担惩罚性赔偿责任：（
1）购房合同签订后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人；（
2）购房合同签订后，开发商又将该房屋出卖给第三人；（
3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（
4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（
5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述五种情形中的开发商所进行的虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，消费者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任，可以要求开发商承担超过其实际财产损失的赔偿。本文对“遇到商品房虚假广告怎么办”以及“可以要求开发商赔偿吗”的问题作了解答。开发商发布商品房虚假广告对消费者构成了欺诈行为，消费者可以要求开发商承担相应的赔偿责任。在这里提醒消费者在购房前一定要确定广告的真实性，签订购房合同时也要再三确认，但是对于购房这种涉及价值较大的交易，还是建议消费者在购房时不妨寻求律师的帮助，以免自身的利益遭受损失。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 开发商发布虚假广告是否需要承担法律责任 需要承担责任 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么? (1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。 (2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。 (3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。 (4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 怎么处理商品房销售虚假广告等引起纠纷? 对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理，审判实践中有不同观点： 第一种观点认为，商品房售楼广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于要约邀请或要约引诱，如未将广告宣传的内容订入合同?就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则要求的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补偿。 第二种观点认为，开发商在订立合同时，往往利用其订立合同时的优势地位，拒绝将售楼广告中作出的说明和允诺的内容订入合同中，故对广告中的说明和允诺从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求，它以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内.开发商不得随意撤销或变更许诺。开发商在售楼广告中作出许诺以后，一旦购房人与之签订买卖合同，开发商应当毫无选择地履行广告许诺的义务。 我们认为，在涉及商品房销售广告的责任承担过程中，不能一概而论，应当根据具体情况，综合运用违约责任、缔约过失责任、甚至《消费者权益保护法》的归责原则具体确定。 (1)要约条件下的责任承担 如果把商品房销售广告认定为要约.受要约的法律拘束力，一般情况广告主承担两种责任：一是违约责任，一是缔约过失责任。 违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。违约责任以补偿守约方所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，而且当事人可以在法律规定范围内约定，具有一定的随意性。商品房销售广告中的违约责任在《商品房买卖合同解释》第3条中有明确规定。违约责任以合同的有效成立为前提。就商品房销售而言，相关商品房销售广告主体的违约责任问题应从以下四个方面来予以认定： 第一，要有商品房销售广告违约行为的存在; 第二，有因商品房销售广告违约行为造成的损害事实; 第三，商品房销售广告违约行为与损害事实之间有因果关系; 第四，实施了商品房销售广告违约行为的相关主体必须有过错。违约责任的承担形式主要包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金罚则。购房人应当结合自身实际作出选择。 缔约过失责任，是在订立合同的过程中，由于一方当事人的过错，使合同无效、被撤销或未成立，并给对方造成损失的情况下所承担的一种民事赔偿责任。违约责任救济的是履行利益，而缔约过失责任救济的是法律肯定的信赖利益。就商品房销售广告主而言，缔约过失责任的构成要件有四：一是商品房销售广告主体在要约生效后违反先合同义务;二是商品房销售广告主体一方存在过错;三是购房人基于要约的信赖利益受有损失;四是购房人损失与广告主体违反先合同义务和存在过错乏间有因果关系。缔约过失责任赔偿内容一般包括因信赖利益而造成的直接损失和间接损失，在数额上一般不超过合同正常履行时的利益。 (2)要约邀请条件下不承担民事责任 根据要约邀请的一般原理，要约邀请并不具有法律拘束力，如果商品房广告主作出的宣传广告为要约邀请，并且没有实际履行，从理论上讲并不承担民事责任。至于是否违反《广告法》《房地产广告发布暂行规定》等相关规定问题，因涉及行政责任，在此不赘述。 对商业广告原则上应认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订人合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容的，应当承担违约责任。这有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 虚假广告罪立案标准 根据最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定 (二)(公通字[2020]23号)第七十五条的规定，广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉： (一)违法所得数额在十万元以上的; (二)给单个消费者造成直接经济损失数额在五万元以上的，或者给多个消费者造成直接经济损失数额累计在二十万元以上的; (三)假借预防、控制突发事件的名义，利用广告作虚假宣传，致使多人上当受骗，违法所得数额在三万元以上的; (四)虽未达到上述数额标准，但两年内因利用广告作虚假宣传，受过行政处罚二次以上，又利用广告作虚假宣传的; (五)造成人身伤残的; (六)其他情节严重的情形。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 虚假广告罪立案标准 根据最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定 (二)(公通字[2020]23号)第七十五条的规定，广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉： (一)违法所得数额在十万元以上的; (二)给单个消费者造成直接经济损失数额在五万元以上的，或者给多个消费者造成直接经济损失数额累计在二十万元以上的; (三)假借预防、控制突发事件的名义，利用广告作虚假宣传，致使多人上当受骗，违法所得数额在三万元以上的; (四)虽未达到上述数额标准，但两年内因利用广告作虚假宣传，受过行政处罚二次以上，又利用广告作虚假宣传的; (五)造成人身伤残的; (六)其他情节严重的情形。

[律师回复] 二、虚假广告罪的立案标准根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》的有关规定，广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：1．违法所得数额在10万元以上的；2．给消费者造成的直接经济损失数额在50万元以上的；3．虽未达到上述数额标准，但因利用广告做虚假宣传，受过行政处罚2次以上，又利用广告做虚假宣传的；4．造成人身伤残或者其他严重后果的。二、虚假广告罪怎样处罚虚假广告罪，是指广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或服务作虚假宣传，情节严重的行为。所谓广告主，是指为推销商品或提供服务，自行或委托他人设计、制作、发布广告的经济组织或个人。所谓广告经营者，是指受委托提供广告设计、制作、代理服务的经济组织或者个人。所谓广告发布者，是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的法人或其他经济组织。利用虚假广告欺骗用户和消费者的行为是否情节严重。属于情节严重则构成犯罪，如果情节尚属一般不应以犯罪论处，可以适用民事或者行政处罚措施。广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下据有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。单位犯本罪的，对单位判处罚金，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依上述规定追究刑事责任。

[律师回复] 二、虚假广告罪的立案标准根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》的有关规定，广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：1．违法所得数额在10万元以上的；2．给消费者造成的直接经济损失数额在50万元以上的；3．虽未达到上述数额标准，但因利用广告做虚假宣传，受过行政处罚2次以上，又利用广告做虚假宣传的；4．造成人身伤残或者其他严重后果的。二、虚假广告罪怎样处罚虚假广告罪，是指广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或服务作虚假宣传，情节严重的行为。所谓广告主，是指为推销商品或提供服务，自行或委托他人设计、制作、发布广告的经济组织或个人。所谓广告经营者，是指受委托提供广告设计、制作、代理服务的经济组织或者个人。所谓广告发布者，是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的法人或其他经济组织。利用虚假广告欺骗用户和消费者的行为是否情节严重。属于情节严重则构成犯罪，如果情节尚属一般不应以犯罪论处，可以适用民事或者行政处罚措施。广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下据有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。单位犯本罪的，对单位判处罚金，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依上述规定追究刑事责任。

[律师回复] 解答如下, 虚假广告罪与诈骗罪的主要区别在于：
一是侵犯的客体不同。前者侵犯的是广告市场管理制度和不特定消费者的合法权益，而后者则是侵犯公私财物的所有权。
二是客观方面不同。前者是采用利用广告作虚假宣传的特定手段，而后者则是采用隐瞒真相和虚构事实的欺骗方法；
三是犯罪主体不同。前者是广告主、广告经营者和广告发布者，而后者则是一般主体。
《中华人民共和国刑法》
第三百三十六条　【非法行医罪非法进行节育手术罪未取得医生执业资格的人非法行医，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金严重损害就诊人身体健康的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金造成就诊人死亡的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。
未取得医生执业资格的人擅自为他人进行节育复通手术、假节育手术、终止妊娠手术或者摘取宫内节育器，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金严重损害就诊人身体健康的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金造成就诊人死亡的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。
《中华人民共和国执业医师法》
第三十九条“未经批准擅自开办医疗机构行医或者非医师行医的，由县级以上人民政府卫生行政部门予以取缔，没收其违法所得及其药品、器械，并处十万元以下的罚款；对医师吊销其执业证书；给患者造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
《中华人民共和国刑法》
第二百六十六条　【诈骗罪诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。
第二百七十四条　【敲诈勒索罪敲诈勒索公私财物，数额较大或者多次敲诈勒索的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。

[律师回复]
一、商品房虚假广告的表现形式开发商在商品房销售广告中可能对以下几方面内容作出描述和承诺：
（一）楼盘环境。楼盘环境主要是指商品房附近的生活环境和生存发展环境。开发商会在广告中对商品房小区的配套设施，比如商场、学校、绿化、游泳池、交通等等设施进行描述。
（二）楼房景观质量。景观质量包括住宅小区的整体布局、配备、装饰标准和房屋质量等等，比如开发商承诺商品房地板的装饰标准为进口木地板或大理石。
（三）提供购房优惠或附赠礼品。为了促销，开放商会承诺提供一些优惠条件，比如承诺向购房者提供银行按揭贷款，或者向购房者赠送一个车库。
（四）物业管理。物业管理也是消费者在购房时可能考虑的因素之一，因此开发商可能会对这方面作出一些承诺，比如承诺业主在入住几年后可减免物业管理费等。如果开发商在有关上述几个方面的广告中作出了较为具体的描述和承诺，但之后消费者发现事实与其描述的不符或开放商没有履行承诺，那么开发商所发布的就是虚假广告，属于欺诈行为。但如果开发商在广告中仅仅是提出了像“理想居所”“居家首选之地”之类较为模糊的形容，那么该广告仅仅是为了引起人们注意，具体还是由消费者自己去认识和决定，不属于虚假广告。
二、遇到商品房虚假广告怎么办如果认定了属于商品房虚假广告，那么遇到商品房虚假广告可以要求开发商赔偿吗购买人是基于对商品房广告宣传的信任才决定购房的，而开放商提供的不实信息会对交易产生重大的影响，因此开放商对商品房虚假广告理应承担法律责任。根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开放商承担以下三种责任：
（一）违约责任。对于商品房虚假广告，即使广告内容没有列入购房合同的条款内，只要购房合同有效，那么消费者向开发商主张违约责任要求赔偿的，都会支持。
（二）缔约过失责任。如果商品房虚假广告导致购房合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任的赔偿责任。
（三）惩罚性赔偿责任。根据我国法律规定，有以下五种情形，消费者可以找开发商承担惩罚性赔偿责任：（
1）购房合同签订后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人；（
2）购房合同签订后，开发商又将该房屋出卖给第三人；（
3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（
4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（
5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述五种情形中的开发商所进行的虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，消费者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任，可以要求开发商承担超过其实际财产损失的赔偿。本文对“遇到商品房虚假广告怎么办”以及“可以要求开发商赔偿吗”的问题作了解答。开发商发布商品房虚假广告对消费者构成了欺诈行为，消费者可以要求开发商承担相应的赔偿责任。在这里提醒消费者在购房前一定要确定广告的真实性，签订购房合同时也要再三确认，但是对于购房这种涉及价值较大的交易，还是建议消费者在购房时不妨寻求律师的帮助，以免自身的利益遭受损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 虚假宣传是指在商业活动中经营者利用广告或其他方法对商品或者服务做出与实际内容不相符的虚假信息，导致客户或消费者误解的行为。这种行为违反诚实信用原则，违反公认的商业准则，是一种严重的不正当竞争行为。虚假广告，就是指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的，一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符，另一就是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想，从而影响其购买决策的商品宣传。这类广告的内容往往夸大失实，语意模糊，令人误解。虚假广告行为在法律上表现为作为和两种形式，作为是指故意发布虚假广告；就是广告发布者有义务说明或者警告，而。