开发商拒交违约金怎么处理

[律师回复] 您好，关于开发商违约拒绝退房购房者如何维权这个问题，我的解答如下, 购房者在哪些条件下可以退房?
根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
约定退房条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。
法定条件综合起来主要包括以下几项：
(一)购房合同无效。
根据相关法律的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：
1、开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形;
2、开发商存在欺诈情形。
(二)套型误差导致退房。
根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房;
(三)面积误差导致退房。
即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。
(四)开发商变更规划、设计导致退房。
已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
(五)质量不合格导致退房。
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。
开发商违约拒绝退房怎么办?
(一)如果卖方已经违约但又拒绝退房的，购房者可以先与开发商沟通协商。
在目前房价上扬的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，反而往往会使购房者遭受损失。因此，从经济收益的角度来说，退房可能不是很明智的选择。购房者可以通过与开发商协商，要求开发商通过其他方式，比如支付违约金等方式，弥补违约行为造成的损害。
(二)如果协商不成，购房者可以向提讼，要求解除合同，同时主张卖方承担违约或者赔偿责任，同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 购房者在哪些条件下可以退房?
根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
约定退房条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。
法定条件综合起来主要包括以下几项：
(一)购房合同无效。
根据相关法律的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：
1、开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形;
2、开发商存在欺诈情形。
(二)套型误差导致退房。
根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房;
(三)面积误差导致退房。
即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。
(四)开发商变更规划、设计导致退房。
已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
(五)质量不合格导致退房。
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。
开发商违约拒绝退房怎么办?
(一)如果卖方已经违约但又拒绝退房的，购房者可以先与开发商沟通协商。
在目前房价上扬的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，反而往往会使购房者遭受损失。因此，从经济收益的角度来说，退房可能不是很明智的选择。购房者可以通过与开发商协商，要求开发商通过其他方式，比如支付违约金等方式，弥补违约行为造成的损害。
(二)如果协商不成，购房者可以向提讼，要求解除合同，同时主张卖方承担违约或者赔偿责任，同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。

[律师回复] 您好，针对您的对方违约却拒付违约金该怎样办问题解答如下,
一、对方违约却拒付违约金怎么处理
违约方拒付违约金的，主要有以下几种索偿方法：
违约方拒付违约金的，可以先协商解决;协商不成，可以通过至诉讼的方式进行维权索偿。
1、协商解决：解决纠纷，能够协商解决当然最好，我们建议都尽量和气地，尽可能拿对方的利益来互相牵制，以达到和解的效果。
2、：
这是要着重介绍的一种索偿方法，因为受理之后的审判决定，具有法律强制力!!
二、首先要弄懂可以去哪个。
合同纠纷，确定的几个方法：
1、合同有约定管辖的，以合同约定的为准。
2、合同没有约定管辖，或者约定不明的，在被告住所地或合同履行地。
其中：
(1)争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地;
(2)交付不动产的，不动产所在地为合同履行地;
(3)其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。
违约金纠纷要带以下证据材料：
1、民事状。
2、书证：如合同、运货单、收货单、汇款记录等等与案件相关的书面证据。
3、证人证言。
4、录音录像、电子数据资料。如电话录音、聊天记录、邮件等等。
违约责任的承担方式有哪些
1、支付违约金
违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。
2、损害赔偿
损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。
3、继续履行
继续履行：是指由或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。

[律师回复] 您好，关于拒交违约金算不算违法这个问题，我的解答如下, 高利贷根据《中国人民银行关于取缔及打击高利贷行为的通知》中规定：民间个人借贷利率由借贷双方协商确定，但双方协商的利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率不含浮动的4倍。超过上述标准的，应界定为高利借贷行为。高利贷活动中，高利借贷再高利转贷达到一定数额标准的即构成非法吸收公众存款罪以转贷为目的，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，且违法数额较大的构成高利转贷罪以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的构成集资诈骗罪高利贷行为极易引发非法拘禁、绑架、伤害、诈骗等其它刑事犯罪民间中介机构和个人合法收入的自有资金高息放贷的属民间借贷行为，如发生借贷纠纷，属民事调整范畴。高利贷利息借款金额利率期限，这是通用的贷款利息的计算方式。比如月利4分的高利贷，借款金额10万元，1个月利息则为100000414000元。放高利贷是合法的吗《规定》明确：
1.借贷双方没有约定利息，或者自然人之间借贷对利息约定不明，出借人无权主张借款人支付借期内利息
2.借贷双方约定的利率未超过年利率24，出借人有权请求借款人按照约定的利率支付利息，但如果借贷双方约定的利率超过年利率36，则超过年利率36部分的利息应当被认定无效，借款人有权请求出借人返还已支付的超过年利率36部分的利息
3.预先在本金中扣除利息的，人民应当按照实际出借的金额认定为本金
4.除借贷双方另有约定的外，借款人可以提前偿还借款，并按照实际借款期间计算利息。五分利息算高利贷吗五分利息是算高利贷的。律图小编提醒您，从上文可以看出，高利贷本身不合法，国家只保护不超过银行利率4倍以内的民间借贷关系。

[律师回复] 依据我国相关司法解释的规定，开发商不按时办理房产证时违约金过低的，购房者可以向要求按实际造成的损失进行赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 您好，关于拒绝收房要交违约金吗这个问题，我的解答如下, 拒绝收房，业主承担的只是有限的风险，而开发商承担的风险要远远大于业主。而最严重的集体拒绝收房，将可能会给开发商带来致命的打击，他们将面临巨大的风险和危机。如果败诉，赔偿的对象将不是单个的个人了，而是小区的全体业主。赔偿的数额就不是一个小数目了，弄不好就是成百上千万。如果被媒体盯上了，企业的形象就完了，这可不是用金钱来衡量的，多年的苦心经营就可能毁于一旦，如果是业主自身的原因不收房，就会默认业主同意收房，并开始收取物业费，就是还没办理入住手续入住这一段时间还是要支付物业费的。

[律师回复] 对于开发商违约交房，不给违约金该如何办这个问题，解答如下,
一、开发商延期交房不给违约金
1、找当地房管部门或消协投诉，协商索赔
2、交房后，拒交物业费管理费或采暖费(延期交房问题解决后再补交)
3、协商未果，依法，要求开发商赔偿损失。
二、延期交房违约金的确定
我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定，购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失，则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
关于违约金，一般是有约定就遵照约定，如果没有约定就根据法律规定主张相应的违约金。
三、注意事项
应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开放商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
购房者应依合同约定行使权力，对于开发商逾期交付房屋的，购房者应根据自己所要达到的目的，结合合同的具体约定，来行使自己的权力。解除权的行使期限为，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的，一般按照约定处理。在合同中对逾期交房的处理没有约定，或约定不明确，或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的，按照相关法律规定处理。购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的，仍可以追究开发商的违约责任。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商逾期交付，购房者催告后应给予三个月的合理期限，期限届满时，开发商仍不能按时交付的，购房者请求解除合同方能得到支持。

[律师回复] 如果不能协商，可以考虑解约离职

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题可能导致“开发商延期交房”的情况，对于开发商的延期交房，购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。
那么，购房人应如何行使合同解除权解除合同呢
首先，应注意解除权行使的期限，
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭。
据此，在合同没有约定的情况下，解除权行使的期限为3个月或一年。
其次，如何行使合同解除权呢
根据合同法等法律规定，行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，据此，行使合同解除权应当向对方发出合同解除的书面通知。
如果购房人不想解除合同，那么可以追究开发商逾期交房的违约责任，要求开发商支付违约金或赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 拒不赔付违约金有两种情形，一是没有能力赔偿的，这种情况下会被列入失信人名单，一旦被列入失信人名单之后就会被限制高消费。二是有能力却拒不赔偿的，这种情况可能会涉嫌拒不执行判决、裁定罪，会被判刑，即会坐牢。
根据《刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 拿不到违约金可以拒绝收房吗
如果拿不到违约金的，可以向人民，是可以拒绝收房的。
买受人可以拒绝收房的情形
一、购房合同未约定拒绝收房情形
1、未经竣工验收或未取得《竣工验收备案表》。
商品房交付的法定前提是其竣工验收合格。在房地产开发企业不提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料的情况下，商品房买受人无法直接得知房地产开发企业交付的商品房是否已验收合格。故笔者认为，房地产开发企业提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料亦是其交付商品房的必备要件。
2、未取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件。
3、不具备“小区道路畅通，已具备接通水、电、气条件”。
4、不提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等必须提供的证明文件。
商品房交付时，房地产开发企业提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》是其法定义务，在房地产开发企业不能提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的情况下，商品房买受人有权予以拒绝收房。若房地产开发企业因此延期交付商品房的，商品房买受人有权请求房地产开发企业支付逾期交付违约金。
5、开发商无故延迟交房，在买房人催告后的三个月内仍未交房。
依据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定，房地产开发企业迟延交付房屋，经商品房买受人催告后超过三个月仍未交房交付的，买受人有权予以拒绝收房，并有权解除合同，除非购房合同对此另有约定。
6、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境。
7、开发商经批准改变商品房规划设计未经买受人认可。
依据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知商品房买受人。商品房买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。当房地产开发企业未经批准擅自变更规划、设计，买受人不仅可以拒绝收房，并可解除合同，同时请求房地产开发企业承担违约责任。即使是通过相关部门批准的规划及设计变更，在房地产开发企业通知商品房买受人之后，商品房买受人在一定期限内亦有权选择退房。
8、开发商随意设置交房前置条件(例如，在通知收房时，要求消费者预交物业管理费、强制收取代缴代收费用等)。
9、不能提供有资质的测绘部门出具的房屋面积实测数据。
10、合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)，可拒绝收房，并解除购房合同。
依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，商品房买受人有权退房。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对此亦有相关规定。
可见，如果房地产开发企业拟交付的商品房面积套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，且面积误差比绝对值超出3%时，商品房买受人可拒绝收房，有权解除合同，并有权请求房地产开发企业承担违约责任。
1
1、经有资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量不合格。
依据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的相关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋主体结构质量经核验确属不合格，商品房买受人可以解除合同。
可见，经检验房屋主体结构质量不合格的，买受人可以拒绝收房，并有权解除合同。
1
2、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。
1
3、商品房套型与设计图纸不一致
依据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，套型与设计图纸不一致的，购房合同中未约定处理方式的，商品房买受人可以退房。
可见，在购房合同未约定处理方式的情况下，买受人发现商品房套型与购房合同所附设计图纸不一致的，买受人不仅可以拒绝收房，且有权解除合同。
1
4、商品房存在权利瑕疵
依据《合同法》的相关规定可知，房地产开发企业就交付的商品房，负有保证第三人不得向商品房买受人主张任何权利的义务。商品房买受人订立购房合同时知道或应当知道第三人对商品房享有权利的，房地产开发企业不承担保证第三人不得向商品房买受人主张任何权利的义务。
可见，在商品房买受人签订购房合同起直至房地产开发企业交付商品房之期间内，若交付的商品房上设有他项权利而房地产开发企业未在签订购房合同时告知商品房买受人的，商品房买受人在接收商品房时该他项权利依旧存在的，商品房买受人可以拒绝收房。
二、购房合同约定拒绝收房情形
在购房合同中，商品房买受人可与房地产开发企业就商品房交付事宜约定拒绝收房的具体情形。在房地产开发企业交付商品房时，商品房买受人应参照合同约定，谨慎地查验该拟交付房屋是否存在可以拒绝收房的约定情形，如有，商品房买受人可以拒绝收房。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商家违约工商如何处罚
找工商局只能进行调解，但工商局的调解不具有强制性，对方完全可以不配合，达成调解协议对方也可以不履行。工商局不能对合同违约进行行政处罚或者强制执行。
消费者在利益受损害时如何通过工商执法机构维权
首先，尽量保存证据。然后，当你认为凭借自身能力已无法从经营者处讨还应有权益时。
第
一，拨打12020。当然这个电话不是百分百能够接通，请在上班时间多试几次。
第
二，拨打12020非紧急求助热线。
第
三，通过邮寄书信的方式向工商局提供申诉举报材料和相应证据。
第
四，携带相关材料前往辖区工商行政管理机关消费者保护部门。(消协什么的其实只是工商局的附庸)相信我，如果你真的是一般的消费者(你不是职业打假人),而且你的权益真正受到了侵害。工商局会尽量为你做主的。即便有时候你并不在理。工商局多半会强压经营者赔偿的。消法是向消费者倾斜的。工商机关基本也是向消费者倾斜的。但是，不要指望
第一天投诉
第二天就有结果，做任何事情都需要时间。北京的申诉处理时限是，7工作日决定是否受理，然后45天做出结果。45天是所有北京执行的规定里最短的一个。以上的先决条件是：当你的权益真正受到了侵害。当你的权益真正受到了侵害。当你的权益真正受到了侵害。还不行的话，你还可以呢。
案例分析
某烟草公司与某农科业服务站签订合同，约定由生产商农化公司向烟草公司供应“甲基托布津”产品，后产品被工商局查处，认定该产品侵犯了某日本公司的注册商标专用权，并对烟草公司处以60000元罚款，被工商局查处罚款的事，烟草公司没有告知某农科业服务站、农化公司。在缴纳了部分罚款后，烟草公司向某农科业服务站和农化公司，要求连带赔偿其60000元。
【分歧】
就本案是否属于民事案件受理范围的问题。一种意见认为，烟草公司虽被工商局以侵犯注册商标专用权进行了行政处罚，但这种损害后果是由行政处罚造成的，行政处罚不属平等主体之间的财产关系，不属于民事案件的受理范围，应当驳回烟草公司的。另一种意见认为，本案是合同纠纷案件，因农科业服务站和农化公司违约，导致烟草公司被行政处罚造成损失，需通过民事诉讼途径解决，应作为民事案件受理。
关于赔偿责任的承担问题。一种意见认为，农科业服务站应根据合同约定提供不存在任何瑕疵的货物，其提供侵犯他人商标专用权的货物，导致烟草公司被处罚，构成违约，应承担全部赔偿责任。另一种意见认为，烟草公司在被工商局行政处罚后，没有告知农科业服务站和农化公司，也没有提起行政复议，导致农平业服务站和农化公司无法在行政处罚中行使抗辩权，不能充分行使法律赋予的程序救济权，由此造成的损失，烟草公司也应承担一些。
【评析】
笔者认为，本案为合同纠纷案件，应作为民事案件受理;农科业服务站违反了其作为出卖人的标的物权利瑕疵担保义务，应承担全部赔偿责任。理由是：
(一)本案是一起平等主体之间的合同纠纷案件，应作为民事案件予以受理。
烟草公司、农科业服务站以及合同中的供货方农化公司均为平等的民事主体。烟草公司与农科业服务站签订的合同，是约定由
第三方(即农化公司)向烟草公司供应货物的合同，属买卖合同性质，由于农化公司供应的货物侵犯某日本公司的注册商标专用权，违反了出卖人的标的物权利瑕疵担保义务，给买受人造成损失，所产生的责任应为合同领域的违约责任，由此产生的纠纷属于人民受理民事案件的范围。虽然本案烟草公司所受的损失是因工商局以侵犯注册商标专用权而进行的行政处罚所致，但出卖人的违约行为是造成此行政处罚的根本原因，烟草公司在受到损失后，依《合同法》向农科业服务站和农化公司主张权利符合法律规定，亦符合《民事诉讼法》规定的民事案件条件，应作为民事案件予以受理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于所谓过高违约金标准的具体量化，为司法实践认定违约金过高和为当事人合理约定违约金提供了可参照的标准。
当事人可以约定一方，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。由于该条款只对违约金过高进行原则性的规定，没有具体的量化标准，造成在司法实践中对于过高违约金的认定多不明确。
此次新《解释》明确提出以超出造成的损失30%为标准认定约定违约金过高的依据，即约定的违约金数额在超过实际造成的损失30%以内都视为合理不算过高。从而给司法实践认定约定违约金过高和当事人合理约定违约金数额提供了具体的标准，使其有章可循。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房违约金过低怎么办,违约情况有哪些
根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人双方可以根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。如果违约金过低，可以根据实际损失确定违约金。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
房屋买卖合同卖方违约的情形有哪些
1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。
2、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
3、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
4、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。
5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。
6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。

[律师回复] 对于开发商交房违约不给违约金应该怎么样办这个问题，解答如下,
一、开发商延期交房不给违约金
1、找当地房管部门或消协投诉，协商索赔
2、交房后，拒交物业费管理费或采暖费(延期交房问题解决后再补交)
3、协商未果，依法，要求开发商赔偿损失。
二、延期交房违约金的确定
我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定，购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失，则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
关于违约金，一般是有约定就遵照约定，如果没有约定就根据法律规定主张相应的违约金。
三、注意事项
应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开放商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
购房者应依合同约定行使权力，对于开发商逾期交付房屋的，购房者应根据自己所要达到的目的，结合合同的具体约定，来行使自己的权力。解除权的行使期限为，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的，一般按照约定处理。在合同中对逾期交房的处理没有约定，或约定不明确，或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的，按照相关法律规定处理。购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的，仍可以追究开发商的违约责任。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商逾期交付，购房者催告后应给予三个月的合理期限，期限届满时，开发商仍不能按时交付的，购房者请求解除合同方能得到支持。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在开发商违约情况，业主开发商需要做好以下准备：
第
一，业主身份证原件和复印件各一份。
第
二，购房合同原件与复印件各一份。
第
三，看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的，需要去约定的，如果没有约定管辖，可以在被告住所地立案。
第
四，去工商局查询开发商工商登记信息。
第
五，收集证据，证明开发商违约。
第
六，立案后，会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉.
第
七，调解，调解不成会开庭审理并出具判决书。开发商违约退房可以要求哪些赔偿：
(一)先找开发商协商,协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。
(二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
(三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 开发商违约怎么处理
　　合同当事人未按合同约定履行义务，就构成违约。对购房合同而言，购房者的主要义务是按期支付房款，而购房者在购房时，往往是按自己的承受能力选择付款方式，所以因逾期付款造成的违约在实践中极为少见。购房合同中的违约多数由开发商引起。下面主要说明开发商的违约责任。
　　开发商的违约责任主要包括：
　　１）逾期交房；
　　２）面积出现误差；
　　３）设备、装修不符合合同约定；
　　４）变更规划、设计；
　　５）房屋质量不合格；
　　６）未按期办理产权过户手续。
　　出现上述违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：
　　１、逾期交房
　　合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　２、面积出现误差
　　合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：
　　１）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
　　２）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　３、设备、装修不符合合同约定
　　出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，并视出卖人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，应按出卖人逾期交房处理。如购房者已接收商品房，发

[律师回复] 对于开发商违约如何维权这个问题，解答如下, 开发商违约，首先建议与开发商进行商议，商议没有结果才考虑诉讼。具体的诉讼请求，是要明确要求开发商继续履行合同，尽快交房并承担违约责任；还是要求解除购房合同，要求开发商承担违约责任。需要人根据现实情况，满足自己利益最大化来决定。
《商品房销售管理办法》第三十条
《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条
第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 卖房人拒签阴阳合同不违法，签阴阳合同才可能构成违法。
现在，房屋买卖中，为了避免承担税收，买卖双方可以约定签订阴阳合同。有些卖房者怕承担法律风险，拒绝买方要求签阴阳合同。其实，不管买卖双方同不同意签订阴阳合同，只要是签订了这个合同，因为会损害国家、社会利益，一般会被认定为违法。
买方要求签订阴阳合同，就算是卖房者拒绝签阴阳合同，他们也不需要双倍赔定金。卖房者是没有义务和责任配合购房者签订阴阳合同，所以自然不存在双倍赔偿定金的必要。实践中，卖房者需要双倍赔偿定金的情形包括违约和一房二卖等。因此，需要卖房者双倍返还定金的情形，显然不包括卖房者拒签阴阳合同。
身为卖方，签订阴阳合同需要承担以下风险：
(1)宣告合同无效的风险;
(2)房款不能全额收回的风险;
(3)刑事处罚和刑事追究的风险。
另外，在阴阳合同中，一般是“阴合同”具有法律效力，如果以合法的形式掩盖非法目的阴阳合同，那么就很可能两份合同都会被认定为无效。所以，这其中的风险还是十分大的。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三) 以合法形式掩盖非法目的;
(四) 损害社会公共利益;
(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好你们之间有合同约定的话，约定优先