开发商售楼广告违约吗

[律师回复]
一、售楼广告属于要约还是要约邀请《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
二、售楼广告效力如何许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。

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一、售楼广告属于要约还是要约邀请《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
二、售楼广告效力如何许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。

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一、售楼广告属于要约还是要约邀请《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
二、售楼广告效力如何许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。对于广告的效力，法律理论一般认为是一种“要约邀请”，对开发商没有法律约束力，除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。对于预售广告的管理，主要是通过行政手段实现的，如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中，如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者，也可以向工商行政管理部门举报。

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一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 您好，关于售楼广告是不是要约这个问题，我的解答如下, 售楼广告是否构成要约，我们应该根据售楼广告的具体内容进行分析。一般情况下，售楼广告视为要约邀请。
要约是当事人旨在订立合同的意思表示，它是一经承诺就产生合同的可能性。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。所以，要约邀请并不能对合同双方产生合同的拘束力。但是，要约在发出后，对要约人和受约人都会产生一定的拘束力。如果要约人违反了有效的要约，应承担法律责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”以及《合同法》第15条第2款第十五条“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，售楼广告在符合以下三个条件时，应当视为邀约而非要约邀请：
1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺;
2、该说明和允诺是具体明确的;
3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。

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一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 此时应分情况而定。一般广告内容只能算作要约邀请，并无实际意义，也不需要兑现。但当满足出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此时具有法律效力，应当兑现。 商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在中约定。 但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍(包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等)承担法律上的责任。换句话说就是，买卖合同不当然地包括上述项目。所以，业主为了保护自己的利益和达到自己预期的愿望，应对有关该商品房的实质性条款与开发商协商，并落实在双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。 商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力： (1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的; (2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。 在实践中如何确定“说明和允诺是具体”的呢通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条: 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 此时应分情况而定。一般广告内容只能算作要约邀请，并无实际意义，也不需要兑现。但当满足出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此时具有法律效力，应当兑现。 商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在中约定。 但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍(包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等)承担法律上的责任。换句话说就是，买卖合同不当然地包括上述项目。所以，业主为了保护自己的利益和达到自己预期的愿望，应对有关该商品房的实质性条款与开发商协商，并落实在双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。 商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力： (1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的; (2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。 在实践中如何确定“说明和允诺是具体”的呢通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条: 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 此时应分情况而定。一般广告内容只能算作要约邀请，并无实际意义，也不需要兑现。但当满足出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此时具有法律效力，应当兑现。 商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在中约定。 但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍(包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等)承担法律上的责任。换句话说就是，买卖合同不当然地包括上述项目。所以，业主为了保护自己的利益和达到自己预期的愿望，应对有关该商品房的实质性条款与开发商协商，并落实在双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。 商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力： (1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的; (2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。 在实践中如何确定“说明和允诺是具体”的呢通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条: 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 1.售楼广告内容没兑现属于违约，应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在此特定的情形下即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容时，应当承担违约责任。
2.法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 此时应分情况而定。一般广告内容只能算作要约邀请，并无实际意义，也不需要兑现。但当满足出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此时具有法律效力，应当兑现。 商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在中约定。 但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍(包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等)承担法律上的责任。换句话说就是，买卖合同不当然地包括上述项目。所以，业主为了保护自己的利益和达到自己预期的愿望，应对有关该商品房的实质性条款与开发商协商，并落实在双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。 商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力： (1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的; (2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。 在实践中如何确定“说明和允诺是具体”的呢通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条: 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 此时应分情况而定。一般广告内容只能算作要约邀请，并无实际意义，也不需要兑现。但当满足出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此时具有法律效力，应当兑现。 商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在中约定。 但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍(包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等)承担法律上的责任。换句话说就是，买卖合同不当然地包括上述项目。所以，业主为了保护自己的利益和达到自己预期的愿望，应对有关该商品房的实质性条款与开发商协商，并落实在双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。 商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力： (1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的; (2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。 在实践中如何确定“说明和允诺是具体”的呢通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条: 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 此时应分情况而定。一般广告内容只能算作要约邀请，并无实际意义，也不需要兑现。但当满足出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此时具有法律效力，应当兑现。 商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在中约定。 但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍(包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等)承担法律上的责任。换句话说就是，买卖合同不当然地包括上述项目。所以，业主为了保护自己的利益和达到自己预期的愿望，应对有关该商品房的实质性条款与开发商协商，并落实在双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。 商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力： (1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的; (2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。 在实践中如何确定“说明和允诺是具体”的呢通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条: 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 您好，关于售楼广告上的内容开发商是否应当兑现这个问题，我的解答如下, 售楼广告上的内容开发商是否应当兑现
此时应分情况而定。一般广告内容只能算作要约邀请，并无实际意义，也不需要兑现。但当满足出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此时具有法律效力，应当兑现。
商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在中约定。
但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是向业主发出的一种要约邀请，即希望消费者看到自己发出的宣传广告而前来买房，并就一些实质性条款达成一致意见，最终签订商品房买卖合同。它不是一种要约，即开发商发出广告，消费者承诺签订买卖合同就当然发生效力。因此，这不意味着房地产开发企业对宣传广告上，就商品房的介绍(包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样本、装修标准、配套设施、绿化环境等)承担法律上的责任。换句话说就是，买卖合同不当然地包括上述项目。所以，业主为了保护自己的利益和达到自己预期的愿望，应对有关该商品房的实质性条款与开发商协商，并落实在双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力：
(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的;
(2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。
在实践中如何确定“说明和允诺是具体”的呢通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。
参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条: 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第3
7、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民要求责任方赔偿损失。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　商业广告是指商品经营者或者服务提供者承担费用、通过一定的媒介和形式直接或间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的广告。商业广告的目的在于宣传商品或者服务的优越性，并以此引诱顾客购买商品或者接受服务。对于商业广告，均认为是要约邀请。但法律并不排除商业广告如果符合要约的要件也可以成为要约。因此，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。　　商业广告是否构成要约也是很复杂的问题，一般的商业广告并不能构成一个要约，但也不排除有些内容确定的广告是要约。而问题是如何认定一个广告是“内容确定”的，依什么原则去认定这一点。有人认为，如果广告中含有“保证现货供应”、“先来先买”，或者含有确切的期限保证供货等词语，即表明．广告中含有一经承诺即受拘束的意思，这种广告就应视为要约。如广告中称：“我公司现有某型号的水泥1000吨，每吨价格200元，先来先买，欲购从速。”

[律师回复] 约定了商品房位置、单价、总价等，补充协议中约定，买卖双方确认楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请。
为了更好地理解，就以一个案例为例。
被告某房地产公司在销售商品房时，通过广告及宣传资料等形式，对其商品房项目的相关配套设施作了介绍。本案原告张某某于2014年4月27日与该房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定了商品房位置、单价、总价等，补充协议中约定，买卖双方确认楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，交屋的标准。同日，原告在被告提供的确认函中签字，明确表示知悉上述内容。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2015年5月将涉案房屋交付给原告。入住后，原告发现该小区并不是像被告宣传的那样，宣传中承诺的配套设施均未建成使用，致使合同目的无法实现，遂诉至。
(案例索引：
(2015)旅民初字第2178号)
认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订是双方真实的意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。原、被告在合同及协议中约定，被告的广告为要约邀请，对原、被告没有约束力，同时被告未在广告中对涉案商品房配套设施建成时间作出明确具体的规定，因此被告对其在广告中所作的说明和允诺不承担法律后果。最终驳回原告张某某的诉讼请求。
在上述案件中，争议的焦点在于开发商的广告及宣传资料是否为要约邀请的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，开发商在商品房销售广告和宣传资料上的内容，原则上属于要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，并不能作为承诺的对象。但是在一定情况下，商品房销售广告及宣传资料也能作为要约而约束开发商。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。在该案中，开发商的广告及宣传资料实际已经能够视为要约，但由于双方在协议中明确约定将其视为要约邀请，同时原告亦在确认函上签字表示同意，从而将双方争议的事实明确约定下来，造成了广告及宣传资料不能视为要约，对原、被告双方无法产生约束力。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复]
一、商业广告是要约吗区分商业广告是要约邀请还是要约主要应看广告的内容是否已经符合要约的规定，如果符合的，则为要约。根据《合同法》第15条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。根据价目表的价格，当事人向零售商购买商品的行为，是当事人向零售商发出的要约；零售商根据自己寄送的价目表将商品卖给当事人，那是当事人的承诺。另外，《合同法》第15条同时规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
1、内容具体确定；
2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。具体来说，商品广告的内容应符合以下条件才能视为要约，否则应视为要约邀请：该产品广告应当具体明确；应当在广告中明确表示，只要受要约人承诺，要约人就应当受自己要约意思表示的约束。
二、如何区分要约和要约邀请
1、要约，要约是希望和他人订立合同的意思表示。按此规定，要约在性质上是一种意思表示，其内容是邀请对方和自己订立合同。但仅仅邀请对方和自己订立合同尚不足以成为要约。要约是以和对方订立合同为目的、向对方开列欲订立的合同条款并等待对方接受的法律行为。其要件包括：
（
1）须有和别人订立合同的内容、意思，也就是说，要约须以和对方订立合同为目的；
（
2）内容要具体确定，以便承诺人能不对要约作任何增加、变更直接承诺；
（
3）须由特定的要约人向特定的受要约人发出，但此点实践中有例外，如自动售货机、自选商场标明价格的商品没有注明非卖品、陈列品的，属于对不特定人发出的要约；
（
4）要约须到达受要约人。
2、要约邀请，“是希望他人向自己发出要约的意思表示”，它和要约都是和订立合同有关的意思表示。但要约以邀请对方和自己订立合同为目的，要约邀请则以邀请对方向自己发出要约为目的；对要约的接受构成承诺，对要约邀请的接受只构成要约；要约是法律行为，要约人发出要约后受要约的约束，一旦要约被对方接受，合同即告成立，要约邀请通常不产生法律上的权利义务关系。两者性质不同，法律后果也不一样，实践中将要约认定为要约邀请，或将要约邀请认定为要约，势必对当事人的权利义务发生重大影响。