卖房代理纠纷怎么处理

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋买卖合同纠纷一直以来是合同纠纷中一个重要话题，那么在诉讼程序中，代理人应该怎样写代理词呢？
首先我们需要明确，代理词不是状，它更像是一种演讲稿，每一个部分都应该有一个明确的标题、论点。
开场白要尽量简洁，重点在代理意见部分，说明代理人出庭的合法性，概述接受委托和受指派，担任本案哪一方的代理人；说明代理人接受代理后进行工作的情况，即在出庭前做了哪些方面的工作，如查阅案卷、调查了解案情等。
正文是代理词的核心内容。这一部分应根据具体案情、被代理人所处的诉讼地位、诉讼目的和请求以及被代理人与对方当事人的关系等因素来确定其内容。代理人应当在代理权限内，依据事实和法律，陈述并论证被代理人提供的事实与理由成立，从而支持其主张和请求，同时揭示、驳斥对方的错误。
结束语是归纳全文的结论性见解和具体主张，为被代理人提出明确的诉讼请求。要求要言不烦、简洁明了。

[律师回复] 　 ( 1)代位权是债权人以自己的名义，行使债务人对第三人(即债务人的债务人)的到期债权的权利，因此，它不是代理权。 ( 2)代位权是债权人的法定的权利，它的产生、行使条件和程序都来源于法律的规定。 ( 3)代位权主要针对债务人怠于行使其到期债权的消极行为。 ( 4)代位权并非债权人对于债务人或第三人的请求权，其在债务人的履行期到来之前也可以为保全债务人的责任财产而行使。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋买卖合同纠纷一直以来是合同纠纷中一个重要话题，那么在诉讼程序中，代理人应该怎样写代理词呢？ 首先我们需要明确，代理词不是状，它更像是一种演讲稿，每一个部分都应该有一个明确的标题、论点。 开场白要尽量简洁，重点在代理意见部分，说明代理人出庭的合法性，概述接受委托和受指派，担任本案哪一方的代理人；说明代理人接受代理后进行工作的情况，即在出庭前做了哪些方面的工作，如查阅案卷、调查了解案情等。 正文是代理词的核心内容。这一部分应根据具体案情、被代理人所处的诉讼地位、诉讼目的和请求以及被代理人与对方当事人的关系等因素来确定其内容。代理人应当在代理权限内，依据事实和法律，陈述并论证被代理人提供的事实与理由成立，从而支持其主张和请求，同时揭示、驳斥对方的错误。 结束语是归纳全文的结论性见解和具体主张，为被代理人提出明确的诉讼请求。要求要言不烦、简洁明了。

[律师回复] 您好，针对您的买卖合同纠纷的代理词如何写问题解答如下, 代理词分为三个部分，分别为首部、正文、尾部。
1.首部要载明文书名称、对审理本案的审判长和审判员的称呼语、简要说明代理律师出庭代理诉讼的合法性、代理权限范围、出庭前准备工作概况。
2.正文部分要写明案件性质和具体案情、被代理人的诉讼地位、诉讼程序、被代理人的授权范围、被代理人的诉讼请求或对本案争议标的态度。
3.尾部则须载明名称及日期。需注意的是，代理词主要内容部分应当这样去写：
1、陈述纠纷事实，提出有关证据，反驳对方不实之处；
2、对纠纷的主要情节，形成纠纷的原因以及双方当事人争执的焦点进行分析，以分清是非，明确责任，认定性质；
3、提出对纠纷解决的办法和意见。这部分内容既要保护当事人的合法权益，又要考虑有利于纠纷的解决；

[律师回复] 起诉请求合理就可以写。代理词的话有固定的格式，不难，买卖合同纠纷代理词最好请专业律师写，这样会省事省时。

[律师回复]
一、代缴社保对企业及个人的好处体现在：对企业来说：
1.可以使企业从繁杂琐碎的缴纳事务中解脱出来，节省人事管理成本；
2.降低潜在的法律风险，社会保险具有强制性，依法缴纳社保可以为企业提供法律保障，避免未缴纳社保带来的法律风险；
3.使企业更专注于选人用人、绩效考核、薪酬确定等人事管理的核心职能；
4.给员工带来福利保障，留住人才，使公司稳定发展；
5.创造效益，承担社会责任，解决员工后顾之忧。对个人来说：
1.社保可以免税；
2.缴纳社保可以使老有所养，病有所医，困有所济，育有所补；
3.外地户籍人员通过缴纳社保满一定年限可以获得购房贷款资格；
4.外地户籍人员通过缴纳社保满一定年限可获得购房落户资格；
5.符合人才引进政策的人员在办理人才新进手续时须提供一定年限的社保缴纳证明。
二、什么是社保：社会保险，简称“社保”。它是政府通过立法强制实施，运用保险方式处置劳动者面临的特定社会风险，为其暂时或永久丧失劳动能力，失去劳动收入时提供基本收入保障的法定保险制度。社保项目有：养老保险、生育保险、医疗保险、失业保险、工伤保险。
三、哪些群体适合社保：
1.各类企业、个体工商户、外国或外国驻苏机构及与之建立劳动关系的劳动者；
2.机关、事业单位、社会团体、民办、非企业单位及与之建立劳动关系的劳动者；
3.流动就业人员、失业人员、自谋职业及自主创业的劳动者；
4.其他符合政策规定的单位和个人

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买卖合同纠纷代理词范文：
审判长、审判员：
安徽律师事务所接受原告的委托，指派我担任原告合诉讼代理人，经过庭审，发表代理意见如下：
一、被告拖欠原告合同总货款160000元，事实清楚，证据确实充分。
2011年12月30日，被告为了投资建设博览中心商业
管理系统信息项目，与原告就应用软件、硬件设备产品签订买卖合同2份。合同约定，原告为被告提供《商业信息管理系统版》的应用软件及硬件设备产品，合同总价款为160000元整。合同签订后，原告按照合同约定于2012年1月4日送货，并于2012年2月15日安装应用软件，并有被告的工作人员签收的送货单及2013年9月3日原、被告之间的对账清单加以佐证，被告至今未支付货款。因此，被告拖欠原告货款160000元，事实清楚，证据确实充分。
二、被告应当向原告支付拖欠货款人民币160000元并承担逾期付款违约金。
原、被告双方签订合同总价款共计160000元，原告已经按约履行交货、安装等合同义务，但被告至今未履行付款义务。根据《合同法》第61条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时根据该法第109条规定，当事人一方未履行价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。因此，被告应当向原告支付货款16000元。
另外，原被告双方在合同中明确约定：被告无故拖欠付款，每拖欠一天，被告应当向原告支付合同总额的0.3作为违约金。现被告无故拖欠付款，已构成违约，被告应当向原告承担逾期付款违约金。由于约定违约金过高，原告自愿按照同期银行贷款利率的4倍主张逾期付款违约金。
综上所述，原被告之间的买卖合同关系及被告拖欠原告货款的事实十分清楚，原告的诉讼请求既有事实依据，又有法律依据，证据充分，被告应当履行付款义务，承担逾期付款违约金。请法庭对原告的诉请依法予以支持。
以上代理意见，请法庭予以充分考虑!
代理人：陈
2014年月日

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 案件简介：
C与B为某房的同住人，曾经因为房屋产权诉讼并与7月审结，诉讼中B出示了一份A对于C不利的证言，但是该证言并没有注明是出示给法庭的，B也没有出庭，8月B将房子卖给A，现在C诉B和A恶意串通，应认定房屋买卖协议无效。
本律师受A委托就其与C买卖合同纠纷一案发表如下代理意见：
第一、被告A根本不存在与被告B恶意串通的情形。
根据《合同法》的规定恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中,为牟取不法利益合谋实施的违法行为。在本案过程中被告A既没有恶意串通的故意也没有实施牟取不法利益的行为。
首先，被告没有恶意串通的故意。
自被告A与B成为邻居至今，被告A从来没有见到C在该房屋实际居住过，被告A一直不曾认识本案的原告C，更不知道C是该房子的同住人。就如同原告C自己所讲，她实际上也并没有实际在该房屋内居住多长时间。
对于出具证明的事实是这样的。B找到A本人，对A讲，因为需要办理户口事宜，公安机关需要第三人对常住人口情况予以证明。对于A本身来讲，被告A已经近55岁了，对于法律规定不是很了解，对于办理户籍登记需要什么样的手续不得而知，根据被告B所说这样一个证明是必须的并且是公安机关需要的，所以就根据自己亲身感知了解的情况出具了一份证明。但是被告A对于原告C与被告B打官司的事情根本不知晓。B根本未告知A出具证明的目的是为了打官司，A也不知道原告C正在与被告B打官司。A也没有为此出庭作证，因此直到本案收到状，才知道C与B曾经因为该房子进行诉讼过。
同时被告A认为，A在购买房屋时已经尽到了一个正常买受人应该尽到审核义务。A与B达成交易时，B都是该房产的正当权利人。作为买受人来讲，他应该做的并且是能做到的就是审查房子的正当权利人是谁，而没有义务去审查房屋所有人获得房屋的所有权的手续是否合法。从本案中也可以看出作为专门进行房地产经营与管理的上海××有限公司和上海××物业管理有限公司尚且不能发现被告在取得房产时的瑕疵，就没有理由要求一个普通的个人能了解权利人获得房产是否存在瑕疵。
其次，被告A没有事实牟取不法利益的行为。
被告A获得该房屋是付出了合理的对价的。被告是按照每平方米元的价格购买的该处房产。在现在的房地产交易市场行情下，这个价格也属于偏高的。A正常出资支付合理对价购买具有完全产权的房屋，并没有从中牟取任何不法利益。

[律师回复] 审判长：
XXXX律师事务所接受原告XX、XX委托，指派我担任原告XX、陈钸诉被告上海**置业有限公司(以下称城置公司)商品房买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。现根据庭审查明的事实及相关法律、法规的规定，本代理人就本案发表以下代理意见，请法庭充分考虑并采纳。
一、本案《商品房买卖合同》系依法成立，受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具
有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
本案《商品房买卖合同》(以下称合同)中第十一条已经明确约定“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件(竣工验收备案表)，并签署交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
本案中，原告已按合同约定按期履行完付款义务，被告本也应严格按合同
约定内容向原告交付房屋。但被告却没有做到，甚至被告为了逃避法律责任，竟提出双方已经口头约定简化交付手续。被告却没有任何证据证明双方已变更，这种变更是一种单方行为。根据法律规定，未得一方认可的情况下，任何一方单方面变更合同约定的内容是无效的，因此，被告仍应该按合同约定履行自己的义务——书面通知原告交付房屋。
本案其实很简单，首先确定原告跟被告签订的《商品房买卖合同》是否合法。如果它是合法的，那订立双方就必须按照合同约定来履行自己的义务。现在被告很明显没有按照约定履行自己的义务，那就毫无疑问地应该承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》是具有法律效力的，受法律保护，是不得擅自变更的或解除的。同时按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，原告向被告提出的违约索赔诉求完全是合理合法的。
二、被告未能依法、也未能按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任。
（一）原告有权要求被告按照合同约定，书面通知原告办理交付手续。
1、本案合同已明确约定了被告应书面通知原告交付，这是被告的义务。
2、一直以来，原告唯一认可的交付通知方式就是合同约定的书面交付通知
书。
在今年8月的律师函里第二项里已写明“至今也未收到你司发出的房屋交付
通知书”及第三项第2条中也强调“你司应严格按合同约定的交付条款为买受人办理交付手续”。这就清楚地表明，原告唯一认可的通知方式就是“按合同约定的交付条款来办理交付手续”即书面交付通知书。
退一步说，既然被告方辩称自己已履行了通知义务，哪怕是口头通知义务，那为何在收到原告如此清楚表达自己权益的律师函后，直到原告向法院提起诉讼，长达2个多月的时间里，没有做出任何关于这方面的解释、沟通或说明呢？这符合逻辑吗？一方面从保护自身利益出发，被告也应迅速做出书面的澄清与说明，以便保留对自己有利的证据，另一方面出于对业主负责，也理应及时提醒对方免除误会，这才是符合逻辑的做法。可是被告什么也没做，这充分说明被告辩称的所谓口头通知，根本就是混淆视听、偷换概念的。
被告贵为一个大公司、大集团，管理上也难免有疏忽之时。原告不知道其他购买御水华庭楼盘的业主交付时有没有收到被告的正式书面通知，但本案中被告确实遗漏了原告。而当原告向被告提出要求其出具书面的交付通知并承担违约责任时，被告又总以各种理由和借口推诿，以为原告会在漫长的等待中妥协。2010年的8月，原告委托律师发律师函催要书面交付通知。这是一封正式的律师函，它表明了原告诉诸法律的准备和决心。被告却既不发书面通知，又不作任何解释。
因为被告若再按原告所要求发出书面通知的话，就等于承认了自己的违约行为，一旦原告告上法庭，被告就等于不打自招了。被告选择了暂时不发书面通知，而派人出面拖沓道了歉，当然目的是想通过怀柔政策，缓解原告的怨气，使原告打消诉诸法律的想法。
(二)被告辩称已口头通知原告交付，并向原告交付房屋，但一系列事实却表明被告既未依法、也未按合同约定向原告交付房屋。
一般来说，房屋交付的条件分为法定的交付条件及合同约定的交付条件。法定的交付条件是开发商需提供《建设工程竣工验收备案表》及《房屋实测面积报告》。自2006年1月1日起，交房时还要出示《住宅分户验收表》，如超过合同约定的交付期限仍不能取得正式合法的《建设工程竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》及《住宅分户验收表》的，应视为开发商逾期交房。
另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供宅质量保证书和住宅使用说明书”。开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
而在本案中，被告却从未向原告提供或出示过《竣工验收备案表》、《房屋实
测面积报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等有关文件。原告直至庭审时才第一次看到上述文件。被告称已向原告交付房屋，且原告已验房根本是子虚乌有。
对于被告辩称的口头交付通知，当时的实际情况是：在签订合同前的销售交谈时，原告问销售员所购买的房屋是否为现房？销售员回答：是的！只要你们将房屋款项全部付清后就可办理交付手续。现在被告用销售员的这句回话作为已经口头通知交付的依据，显然非常牵强附会！
被告还谎称“原告拒不支付税费和面积差额尾款”，众所周知税费和面积差额尾款是在交付房屋时支付的，尤其是“面积差额尾款”，这个是在办理交接手续时，被告必须向原告出示了《实测面积测绘报告》，并经原告查验确认后，原告才会支付的。由于原告和被告之间根本就没有过所谓房屋交接，所以原告至今从未看到过相关文件。原告庭审时才第一次看到被告的实测面积报告，原告既然不知道面积差异，何来拒付面积差额尾款一说？并且这也正好证明了被告未为原告办理交付手续的事实。
更令人可笑的是，被告在庭审中多次出现前后自相矛盾的言辞。被告先是称本案商品房实测面积要比合同约定的面积大，故原告目前尚有一万多余款没有付清。正因为原告房屋全款还没有付清，故被告拒绝向原告交付房屋。接着，被告又称其实早就通知原告办理了交付手续，且原告已经验房。被告前后完全不一的两种说法恰巧暴露了被告企图颠倒黑白、逃避法律责任的恶意抗辩行为。根据最高人民法院在《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中指出要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益”，我们认为，对于本案被告的恶意违约的行为，人民法院应当依法严厉制裁。
三、被告试图通过一张《目前房屋的质量问题》，就借此作为原告已验房却拒绝接收房屋的证据，以达到逃避法律责任的目的是错误的，房屋交付最终的标志应为买受人签署房屋交接单。
被告称事实上已向原告交付房屋，但由于原告自己的原因拒绝接收房屋。请问原告怎么拒绝收房了？！有何证据证明原告拒绝收房？！如果被告为原告办理了交付手续，原告且已验房，但原告拒收的话，那被告最起码也要让原告写下书面的拒绝理由，以维护自己的权益。否则，按照合同被告完全可以合理地拒绝原告各项要求，更可以要求原告承担逾期收房的违约责任啊！对被告而言，轻易地放弃对自己有利证据的收集，不光是放弃了自己的权益，反过来还要承担逾期交房的违约责任。这显然是不符合逻辑的！
被告认为原告去看房并提出质量问题就是等同于原告已验房，这是错误的，看房和验房完全是两个不同的概念。看房是购买前和购买后都可以发生的，但验房是双方在办理交付时进行的。被告一直都未正式书面通知原告交付房屋，何来验房一说？！况且，原告在庭审中已陈述：在买房前和买房后原告都曾到现场去看房，甚至可以不用钥匙从其他通道上去。原告买房前去看房是原告的权利，原告购房后去看房并提出相应的意见也是原告作为业主的权利。况且，原告虽然提出了相应的整改想法，但是从来没有以该房屋有质量问题为由来拒绝接收房屋。这里要说明的是，原告看房过程中对瑕疵部分提出意见是原告的权利，也是双方签订合同时销售员向原告许诺过的：购房后，原告对目前房屋尚存在的一些瑕疵问题可书面提出，开发商可以为其整改。但目前，被告却通过一张《目前房屋的质量问题》就借此作为原告拒绝接收房屋的证据，实在太牵强！而被告所谓的《工程整改处理表》既不是原告所写，又没有落款签名，根本不能证明什么。
四、原告有权要求被告按合同约定，书面通知原告办理交付手续，这具有必要性和重要性，也有利于保护原告作为业主的合法权益不受侵害。
一般来说，交付通知书主要有以下五方面的内容：
1．通知购房人办理入住手续的时间、地点；
2．通知购房人需携带的文件、资料；
3．通知购房人还需交纳的费用；
4.提醒购房人因其自身原因未能在规定的期限和地点办理入住交付手续的法律后果；
5．告知购房人办理入住手续的基本流程及相关注意事项。
可见，商品房买卖不是简单的一手交钱一手交货，而是一种法律行为。商品房的交付更关系着整个房屋买卖过程，意味着开发商将房屋风险转移给了买受人。因此，房屋交付有一定的步骤和内容，不得随意简化。
本案中，原、被告既已约定书面通知交付方式，那么书面通知交付这就是被告的义务。在国际销售合同中，书面通知尤其重要，商品房买卖当然也不例外。书面通知交付房屋是开发商最起码的义务。同时，开发商发出书面交付通知是非常必要的，因为只有收到了书面交付通知，原告才能清楚、明白地知道何时、何地、带什么证件和资料、到什么部门去怎么办理收房手续等。如果买受人未接到书面通知，买受人就没有办法前往收房。
本案中，如果被告按照合同约定及时发出书面交付通知，那么原告就可以顺理成章按照合同约定来履行交接手续。现在的问题是被告没有按照合同约定发出书面交付通知，并且对原告的善意提醒无动于衷，甚至在原告忍无可忍委托律师发出律师函后，依然不管不顾、置若罔闻！致使原告至今无法完成房屋交接手续。
此时，面对被告颠倒黑白，肆意践踏业主权利的行为，原告唯一的途径就是
通过庄严、公正的法庭，来捍卫自己的权益！原告到法庭来诉讼的目的，除了希望用法律手段来要求被告承担违约责任外，还希望被告严格遵守合同尽快送达书面通知，使得原告能够早日装修入住。原告更冀望通过依法维权，使被告从此抛弃侥幸心理，严格按照合同履行自己的责任，善待每一位业主，让每一位用自己“血汗钱”来购买御水华庭住房的业主，都能开开心心地拥有一个满意的新家！
综上所述，本代理人请求法庭根据本案事实和相关法律，依法支持原告的诉讼请求。
以上代理意见，请法庭依法采纳！谢谢！
XXX律师事务所
XX律师
二〇一二年七月十日
这就是房屋买卖纠纷代理词，请参考。

[律师回复] 可以交由公安机关处理，依据治安处罚可以拘留或者罚款。这种情况不想协商那就可以不协商，但是在能够获得赔偿的情况下，可以先拿赔偿，刑事责任一样是要追究的

[律师回复] 说明代理人出庭的合法性，概述接受委托和受指派，担任本案哪一方的代理人；说明代理人接受代理后进行工作的情况，即在出庭前做了哪些方面的工作，如查阅案卷、调查了解案情等。
应根据具体案情、被代理人所处的诉讼地位、诉讼目的和请求以及被代理人与对方当事人的关系等因素来确定其内容。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同纠纷一直以来是合同纠纷中一个重要话题，那么在诉讼程序中，代理人应该怎样写代理词呢？
首先我们需要明确，代理词不是状，它更像是一种演讲稿，每一个部分都应该有一个明确的标题、论点。
开场白要尽量简洁，重点在代理意见部分，说明代理人出庭的合法性，概述接受委托和受指派，担任本案哪一方的代理人；说明代理人接受代理后进行工作的情况，即在出庭前做了哪些方面的工作，如查阅案卷、调查了解案情等。
正文是代理词的核心内容。这一部分应根据具体案情、被代理人所处的诉讼地位、诉讼目的和请求以及被代理人与对方当事人的关系等因素来确定其内容。代理人应当在代理权限内，依据事实和法律，陈述并论证被代理人提供的事实与理由成立，从而支持其主张和请求，同时揭示、驳斥对方的错误。
结束语是归纳全文的结论性见解和具体主张，为被代理人提出明确的诉讼请求。要求要言不烦、简洁明了。

[律师回复] 审判长：***律师事务所接受原告委托，指派我担任原告诉被告**商品房买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。现根据庭审查明的事实及相关法律、法规的规定，本代理人就本案发表以下商品房买卖合同纠纷代理词，请法庭充分考虑并采纳。
一、本案《商品房买卖合同》系依法成立，受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案《商品房买卖合同》(以下称合同)中第十一条已经明确约定“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件(竣工验收备案表)，并签署交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案中，原告已按合同约定按期履行完付款义务，被告本也应严格按合同约定内容向原告交付房屋。但被告却没有做到，甚至被告为了逃避法律责任，竟提出双方已经口头约定简化交付手续。被告却没有任何证据证明双方已变更，这种变更是一种单方行为。根据法律规定，未得一方认可的情况下，任何一方单方面变更合同约定的内容是无效的，因此，被告仍应该按合同约定履行自己的义务——书面通知原告交付房屋。本案其实很简单，首先确定原告跟被告签订的《商品房买卖合同》是否合法。如果它是合法的，那订立双方就必须按照合同约定来履行自己的义务。现在被告很明显没有按照约定履行自己的义务，那就毫无疑问地应该承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》是具有法律效力的，受法律保护，是不得擅自变更的或解除的。同时按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，原告向被告提出的违约索赔诉求完全是合理合法的。
二、被告未能依法、也未能按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任。（一）原告有权要求被告按照合同约定，书面通知原告办理交付手续。
1、本案合同已明确约定了被告应书面通知原告交付，这是被告的义务。
2、一直以来，原告唯一认可的交付通知方式就是合同约定的书面交付通知书。在今年8月的律师函里第二项里已写明“至今也未收到你司发出的房屋交付通知书”及第三项第2条中也强调“你司应严格按合同约定的交付条款为买受人办理交付手续”。这就清楚地表明，原告唯一认可的通知方式就是“按合同约定的交付条款来办理交付手续”即书面交付通知书。退一步说，既然被告方辩称自己已履行了通知义务，哪怕是口头通知义务，那为何在收到原告如此清楚表达自己权益的律师函后，直到原告向法院提起诉讼，长达2个多月的时间里，没有做出任何关于这方面的解释、沟通或说明呢？这符合逻辑吗？一方面从保护自身利益出发，被告也应迅速做出书面的澄清与说明，以便保留对自己有利的证据，另一方面出于对业主负责，也理应及时提醒对方免除误会，这才是符合逻辑的做法。可是被告什么也没做，这充分说明被告辩称的所谓口头通知，根本就是混淆视听、偷换概念的。被告贵为一个大公司、大集团，管理上也难免有疏忽之时。原告不知道其他购买楼盘的业主交付时有没有收到被告的正式书面通知，但本案中被告确实遗漏了原告。而当原告向被告提出要求其出具书面的交付通知并承担违约责任时，被告又总以各种理由和借口推诿，以为原告会在漫长的等待中妥协。2010年的8月，原告委托律师发律师函催要书面交付通知。这是一封正式的律师函，它表明了原告诉诸法律的准备和决心。被告却既不发书面通知，又不作任何解释。因为被告若再按原告所要求发出书面通知的话，就等于承认了自己的违约行为，一旦原告告上法庭，被告就等于不打自招了。被告选择了暂时不发书面通知，而派人出面拖沓道了歉，当然目的是想通过怀柔政策，缓解原告的怨气，使原告打消诉诸法律的想法。(二)被告辩称已口头通知原告交付，并向原告交付房屋，但一系列事实却表明被告既未依法、也未按合同约定向原告交付房屋。一般来说，房屋交付的条件分为法定的交付条件及合同约定的交付条件。法定的交付条件是开发商需提供《建设工程竣工验收备案表》及《房屋实测面积报告》。自2006年1月1日起，交房时还要出示《住宅分户验收表》，如超过合同约定的交付期限仍不能取得正式合法的《建设工程竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》及《住宅分户验收表》的，应视为开发商逾期交房。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供宅质量保证书和住宅使用说明书”。开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。而在本案中，被告却从未向原告提供或出示过《竣工验收备案表》、《房屋实测面积报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等有关文件。原告直至庭审时才第一次看到上述文件。被告称已向原告交付房屋，且原告已验房根本是子虚乌有。对于被告辩称的口头交付通知，当时的实际情况是：在签订合同前的销售交谈时，原告问销售员所购买的房屋是否为现房？销售员回答：是的！只要你们将房屋款项全部付清后就可办理交付手续。现在被告用销售员的这句回话作为已经口头通知交付的依据，显然非常牵强附会！被告还谎称“原告拒不支付税费和面积差额尾款”，众所周知税费和面积差额尾款是在交付房屋时支付的，尤其是“面积差额尾款”，这个是在办理交接手续时，被告必须向原告出示了《实测面积测绘报告》，并经原告查验确认后，原告才会支付的。由于原告和被告之间根本就没有过所谓房屋交接，所以原告至今从未看到过相关文件。原告庭审时才第一次看到被告的实测面积报告，原告既然不知道面积差异，何来拒付面积差额尾款一说？并且这也正好证明了被告未为原告办理交付手续的事实。更令人可笑的是，被告在庭审中多次出现前后自相矛盾的言辞。被告先是称本案商品房实测面积要比合同约定的面积大，故原告目前尚有一万多余款没有付清。正因为原告房屋全款还没有付清，故被告拒绝向原告交付房屋。接着，被告又称其实早就通知原告办理了交付手续，且原告已经验房。被告前后完全不一的两种说法恰巧暴露了被告企图颠倒黑白、逃避法律责任的恶意抗辩行为。根据最高人民法院在《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中指出要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益”，我们认为，对于本案被告的恶意违约的行为，人民法院应当依法严厉制裁。
三、被告试图通过一张《目前房屋的质量问题》，就借此作为原告已验房却拒绝接收房屋的证据，以达到逃避法律责任的目的是错误的，房屋交付最终的标志应为买受人签署房屋交接单。被告称事实上已向原告交付房屋，但由于原告自己的原因拒绝接收房屋。请问原告怎么拒绝收房了？！有何证据证明原告拒绝收房？！如果被告为原告办理了交付手续，原告且已验房，但原告拒收的话，那被告最起码也要让原告写下书面的拒绝理由，以维护自己的权益。否则，按照合同被告完全可以合理地拒绝原告各项要求，更可以要求原告承担逾期收房的违约责任啊！对被告而言，轻易地放弃对自己有利证据的收集，不光是放弃了自己的权益，反过来还要承担逾期交房的违约责任。这显然是不符合逻辑的！被告认为原告去看房并提出质量问题就是等同于原告已验房，这是错误的，看房和验房完全是两个不同的概念。看房是购买前和购买后都可以发生的，但验房是双方在办理交付时进行的。被告一直都未正式书面通知原告交付房屋，何来验房一说。况且，原告在庭审中已陈述：在买房前和买房后原告都曾到现场去看房，甚至可以不用钥匙从其他通道上去。原告买房前去看房是原告的权利，原告购房后去看房并提出相应的意见也是原告作为业主的权利。况且，原告虽然提出了相应的整改想法，但是从来没有以该房屋有质量问题为由来拒绝接收房屋。这里要说明的是，原告看房过程中对瑕疵部分提出意见是原告的权利，也是双方签订合同时销售员向原告许诺过的：购房后，原告对目前房屋尚存在的一些瑕疵问题可书面提出，开发商可以为其整改。但目前，被告却通过一张《目前房屋的质量问题》就借此作为原告拒绝接收房屋的证据，实在太牵强！而被告所谓的《工程整改处理表》既不是原告所写，又没有落款签名，根本不能证明什么。
四、原告有权要求被告按合同约定，书面通知原告办理交付手续，这具有必要性和重要性，也有利于保护原告作为业主的合法权益不受侵害。一般来说，交付通知书主要有以下五方面的内容：1．通知购房人办理入住手续的时间、地点；2．通知购房人需携带的文件、资料；3．通知购房人还需交纳的费用；4.提醒购房人因其自身原因未能在规定的期限和地点办理入住交付手续的法律后果；5．告知购房人办理入住手续的基本流程及相关注意事项。可见，商品房买卖不是简单的一手交钱一手交货，而是一种法律行为。商品房的交付更关系着整个房屋买卖过程，意味着开发商将房屋风险转移给了买受人。因此，房屋交付有一定的步骤和内容，不得随意简化。本案中，原、被告既已约定书面通知交付方式，那么书面通知交付这就是被告的义务。在国际销售合同中，书面通知尤其重要，商品房买卖当然也不例外。书面通知交付房屋是开发商最起码的义务。同时，开发商发出书面交付通知是非常必要的，因为只有收到了书面交付通知，原告才能清楚、明白地知道何时、何地、带什么证件和资料、到什么部门去怎么办理收房手续等。如果买受人未接到书面通知，买受人就没有办法前往收房。本案中，如果被告按照合同约定及时发出书面交付通知，那么原告就可以顺理成章按照合同约定来履行交接手续。现在的问题是被告没有按照合同约定发出书面交付通知，并且对原告的善意提醒无动于衷，甚至在原告忍无可忍委托律师发出律师函后，依然不管不顾、置若罔闻！致使原告至今无法完成房屋交接手续。此时，面对被告颠倒黑白，肆意践踏业主权利的行为，原告唯一的途径就是通过庄严、公正的法庭，来捍卫自己的权益！原告到法庭来诉讼的目的，除了希望用法律手段来要求被告承担违约责任外，还希望被告严格遵守合同尽快送达书面通知，使得原告能够早日装修入住。原告更冀望通过依法维权，使被告从此抛弃侥幸心理，严格按照合同履行自己的责任，善待每一位业主，让每一位用自己“血汗钱”来购买御水华庭住房的业主，都能开开心心地拥有一个满意的新家！ 综上所述，本代理人请求法庭根据本案事实和相关法律，依法支持原告的诉讼请求。以上代理意见，请法庭依法采纳！谢谢！

[律师回复] 您好，需要您提供一下具体情况，您可以与我联系，详细沟通具体情况，我会帮您解答，对案件进行全方位的法律分析，为您解决问题。

[律师回复] 具体情况是什么呢？

[律师回复] 根据我国《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。所以，原告与被告所签订的房屋买卖合同是依法成立并生效的。

[律师回复] 您好，关于钢材买卖合同纠纷代理词怎么写知乎这个问题，我的解答如下, 买卖合同纠纷代理词范文：
审判长、审判员：
安徽律师事务所接受原告的委托，指派我担任原告合诉讼代理人，经过庭审，发表代理意见如下：
一、被告拖欠原告合同总货款160000元，事实清楚，证据确实充分。
2011年12月30日，被告为了投资建设博览中心商业
管理系统信息项目，与原告就应用软件、硬件设备产品签订买卖合同2份。合同约定，原告为被告提供《商业信息管理系统版》的应用软件及硬件设备产品，合同总价款为160000元整。合同签订后，原告按照合同约定于2012年1月4日送货，并于2012年2月15日安装应用软件，并有被告的工作人员签收的送货单及2013年9月3日原、被告之间的对账清单加以佐证，被告至今未支付货款。因此，被告拖欠原告货款160000元，事实清楚，证据确实充分。
二、被告应当向原告支付拖欠货款人民币160000元并承担逾期付款违约金。
原、被告双方签订合同总价款共计160000元，原告已经按约履行交货、安装等合同义务，但被告至今未履行付款义务。根据《合同法》第61条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时根据该法第109条规定，当事人一方未履行价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。因此，被告应当向原告支付货款16000元。
另外，原被告双方在合同中明确约定：被告无故拖欠付款，每拖欠一天，被告应当向原告支付合同总额的0.3作为违约金。现被告无故拖欠付款，已构成违约，被告应当向原告承担逾期付款违约金。由于约定违约金过高，原告自愿按照同期银行贷款利率的4倍主张逾期付款违约金。
综上所述，原被告之间的买卖合同关系及被告拖欠原告货款的事实十分清楚，原告的诉讼请求既有事实依据，又有法律依据，证据充分，被告应当履行付款义务，承担逾期付款违约金。请法庭对原告的诉请依法予以支持。
以上代理意见，请法庭予以充分考虑!
代理人：陈
2014年月日

[律师回复] 你好，买卖合同纠纷代理词范文如下，审判长、审判员：
A有限公司诉有限公司货款纠纷一案，我受某A有限公司委托，并经律师事务所指派，出庭参加本案诉讼活动。现依据事实和法律发表如下代理意见：
一、本案购销法律关系的主体是A公司与公司，向A公司订购货物的购货商是公司，而不是某实业有限公司。
1、1994年以来，直至本案起诉前即2000年7月，公司一直向A公司购买有关原材料油漆。通常的购货方式是通过电话联系后，由A公司委托他人(即某A有限公司)将货物送往B公司经营场地，并由B公司或其工作人员签收确认。
2、B公司付款方式及其股东的变更，不能改变其作为购销法律关系主体(即购货方)的地位。
公司是中外合作企业，其成立时的外方股东是某实业有限公司(以下称实业公司)，公司的所有注册资金及总投资款均由实业公司承担投入，换言之，公司成立时，虽然在法律上其与实业公司是不同的主体，不同的企业法人，但实质上完全均由一家企业所操纵，直至1998年1月，公司的外方股东变更，即实业公司将其在公司的所有权益及债务转让给另一香港企业。正因为如此，1998年1月前，公司向A公司购货后，为方便结算，其委托在港的股东(实业公司)代为支付货款，1998年1月后，公司则向A公司直接支付货款。
公司的付款方式的改变，以及其股东的变更，均不能使其购销法律关系主体(购货方)的地位发生变化。因此，公司应向A公司支付货款。
3、公司当庭确认其收到A公司交付的货物，但认为其仅是代为收货，而购货方是实业公司，其唯一证据为实业公司于1998年1月30日出具的声明。
本代理人认为该声明是不真实的，不是1998年由实业公司出具的。它的不真实性有三点：第
一、该声明称与A的货款已全部结清，但从庭审调查看，本案涉及的货款实业公司没有代为支付。其代为支付的部分货款的支票，因金额不足已停止支付。所以，本案涉及的货款，公司与实业公司均未支付。第
二、该声明称实业公司指定公司代为收货是不真实的。实业公司从未向A公司订购货物，本案事实是公司订购货物后，为方便结算，由在港的股东代为支付货款。而该声明却称公司是实业公司来料加工国内生产厂。实业公司现已破产，很明显公司代收货物的说法显然是为了逃避债务。第
三、从该声明的内容及时间看，它是不真实的。因为它是实业公司针对1999年潮阳某A有限公司起诉公司的诉讼而专门出具的。实业公司不可能在1998年1月股东变更时，就预知一年后可能发生的诉讼，提前作出声明。

[律师回复] 发生合同纠纷后，当事人可以协商解决，也可以走司法途径，通过诉讼来解决。我们在诉讼过程中会经常听到两个词语，一是诉讼标的，另一个是诉讼标的额。这两个词语有什么区别呢？
诉讼标的是民事诉讼中予以审理和判断的的对象，简单来讲就是诉讼的对象。诉讼标的额是指诉讼请求的金额或者价额。合同纠纷中，确定诉讼标的额直接关系到诉讼费用的计算，不管将来法院判决支持多少数额，诉讼费都不会发生变化，当然如果增加了诉讼标的额，法院还会让原告补交诉讼费。所以案件的诉讼标的额是根据当事人诉讼请求的金额或者价额来确定的。

[律师回复] 你好，我为你带来了一篇房屋买卖合同纠纷代理词，供你参考：
审判长、审判员：
河南xx事务所依法接受本诉被告曹xx的委托，指派我们担任其诉讼代理人，现对本案发表如下代理意见。
一、本案房屋买卖合同系无效合同。
根据《合同法》第132条，出卖的标的物，应属出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，作为出卖人的本诉被告没有诉争房屋的所有权，也没有产权人铁运处授权可以处分该房，因此本诉被告出卖该诉争房屋的行为违反了合同法132条的规定。又根据《合同法》第52条，违法法律、行政法规强制性规定的合同无效，故本案的房屋买卖合同系无效合同。
二、针对本诉原告方观点的反驳。
(一) 本诉被告不存在违反诚实信用原则的行为。
订立合同后本诉被告没有参加房改的原因，是原告拿着房款收据和住房证等手续拒绝配合。
庭审中，本诉原告出示了曹xx于1996年购买安居工程住房的房款收据、住房证等手续，这些收据都在双方订立买卖合同的同时交付给了本诉原告。后铁运处房改，本诉被告得知消息后，多次找到原告要求出示相关手续以配合其补交房款、完成产权过渡，但原告一直拒绝出示任何手续，目的是在自己单位分得福利房之前，不能将本案诉争房屋的产权过户至其名下。相反，本诉被告对于一直不能过渡产权的事实甚是焦虑，因为这导致其不能再在单位申请福利住房。因此，曹xx不存在原告方所称的拒绝产权过户的欺诈行为。
(二)已经订立的合同并不必然合法有效。
其
一，真实、自愿基础上成立的合同未必有效。庭审中，本诉原告称本案买卖协议是双方真实、自愿的意思表示，真实、自愿的基础上成立的合同是有效合同。然而未必如此，如果一个合同违反了法律禁止性规定，即便是双方的真实意思表示，也是无效合同，例如双方在真实自愿的基础上买卖毒品、假药的合同。
其
二，已经成立的合同并非都是合法有效的。《合同法》44条强调，“依法成立”的合同，自成立时生效。本案双方的买卖合同虽然已经成立，具备了合同的形式要件，但由于其违反了《合同法》132条之规定，故该合同应属无效合同。
三、双方应互相返还因该合同取得的财产。
根据《合同法》第58条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此本案反诉原告应向对方返还基于该合同取得房款5.9万元，而对方同时应搬出本案诉争房屋，并将该房钥匙、购房合同、房款收据和住房证等相关手续返还给反诉原告。
四、对损失的处理。
(一)本案无效合同的标的物是禁止上市交易的房屋，不能把所有权属于铁运处的房屋利益作为本诉原告的损失。
根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第5条，“有下列情形之一的不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。”本案诉争房屋作为禁止上市交易的房屋，其产权仍归铁运处，本案双方当事人无任何产权，所以这时如果我们把这套所有权属于铁运处的房子拿来鉴定，将其差价来作为一方的损失，是非常不合适的。
(二)被确认无效的合同不适用《合同法》113条之可得利益损失的规定。
一般合同解除后的损害赔偿，采用完全赔偿原则，其范围包括可得利益损失。根据《合同法》113条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。这是有关违约方对无过错方损害赔偿的规定，其赔偿范围既包括直接经济损失，也包括可得利益损失。但是我们认为，适用该条规定的前提是，合同有效、合同曾经有效但现在已被解除；如果合同被确认无效、被撤销，就不能适用该条规定，就不能将一方的可得利益损失列入赔偿范围。
就本案而言，一旦该房屋买卖合同被确认无效，该合同就自始无效，其内容中有关权利与义务、赔偿责任的约定也全部消灭，更何况本案双方当事人订立合同时没有赔偿责任的约定。因此本案在合同自始无效的前提下，本诉原告想将房屋升值部分作为其可得的间接损失要求被告赔偿，是于法无据的。
综上所述，本案诉争房屋属铁运处所有，双方买卖该房屋的合同无效，应互相返还因该合同取得的财产，本诉原告欲将铁运处所有的房屋升值利益作为其损失，缺乏法律根据。
代理人：xxx
xx年xx月xx日