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买房不合适如何退房
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2024-04-19
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王淳律师
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专家导读
房产质量不达标，业主可依合同要求开发商修复并赔偿。若房屋主体结构质量存在严重问题无法交付或交付后经检验不达标，业主有权退房。业主应依法维权，确保权益不受损害。
在面临购置房产之质量滑坡的状况时，房产业主可依据合同规范，依据合同所明确规定的条款来对症下药地面临的质量问题，以期通过合法途径要求开发商及时作出修复及损失赔偿之措施；
若由于房屋主体结构质量存在严重瑕疵以致无法交付使用，或是房屋交付使用之后，经过权威机构的严格检验，发现房屋主体结构质量确实不达标准，那么在此情况下，房产业主有权选择退房。
《商品房销售管理办法》第三十五条
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
《民法典》第六百一十七条
出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条
至第五百八十四条
的规定请求承担违约责任。
二、收房不合格如何退房
1、买房人发出退房通知
买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。
因开发商违约导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；
如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；
因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。
2、15天内办好各种手续
买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
3、开发商退还房款
开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。
如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条
当事人可以约定一方解除合同的事由。
解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
法律的力量不仅仅在于它的约束力，更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题，“买房不合适如何退房”，我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训，将它们内化为我们的行为准则，以便更好地遵守法律，更好地生活在这个法治社会中。
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继承法第十四条，适当的适当遗产有哪些，适当
[律师回复] 1、存在
第一顺序继承人的
第二顺序继承人。如祖父母、偿俯稗谎织荷半捅报拉外祖父母等；
2、法定继承人之外，与继承人共同生活，依靠继承人扶养的亲友等；
3、虽然未与继承人共同生活，但实际靠继承人扶养、自己没有生活来源的；
4、不属于法定继承人但对继承人提供了较多的扶养义务的人；
5、本身属于
第二顺序继承人，但存在
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6、其他实际上依靠继承人扶养的人。
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仲裁协议适不适用合同法
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 仲裁协议适用合同法。根据《仲裁法》第四条规定，当事人采用仲裁方式解决争议，应当双方自愿，达成仲裁协议；没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。双方当事人自愿达成仲裁协议是适用仲裁方式的最主要的条件。仲裁要求当事人达成仲裁协议，也体现了当事人自愿的原则。实践中，一般会在合同中设立仲裁条款。这里面仲裁条款是对争议解决方案的约定，属于条款。即仲裁条款不因主合同的无效、终止或被撤销而无效，也不因主合同的变更而受到影响。主合同受《合同法》约束而无效，但仲裁条款依然有效，并不意味着仲裁条款不受《合同法》约束。根据《合同法》的规定，采用仲裁方式解决合同争议必须具备两个基本条件，即：
(1)当事人不愿协商、调解，或者虽经过协商、调解但协商、调解不成。
(2)当事人必须自愿达成书面仲裁协议。所以，仲裁协议适用《合同法》的。
(1)当事人不愿协商、调解，或者虽经过协商、调解但协商、调解不成。
(2)当事人必须自愿达成书面仲裁协议。所以，仲裁协议适用《合同法》的。
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劳动法适不适用于公务员
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 不适用。公务员的管理按照《公务员法》的规定执行，具有公务员身份的人不适用《劳动法》，适用《公务员法》。相关规定：
1.《劳动法》第二条 在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者，适用本法。国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者，依照本法执行。
2.《公务员法》第三条公务员的义务、权利和管理，适用本法。
1.《劳动法》第二条 在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织（以下统称用人单位）和与之形成劳动关系的劳动者，适用本法。国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者，依照本法执行。
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主体不适格，主体不适格，主体不适格的法律规定
[律师回复] 解答如下, 法律对一些商业活动主体有特殊要求，在从事这样的经济活动时，若主体不适格则可能导致合同无效。无权代理、公司内部机构或分支机构、无行为能力人等缺乏民事主体资格的组织或个人对外签订合同也属于主体不适格的情况，但这些情况较易识别。需要注意的是当主体符合普通的民事主体资格，仅仅在特定交易中属于不适格主体时，带来的法律风险就更具有隐蔽性，普通经营者难以准确识别。
(1)无权处分人。当交易主体无权处分合同标的，将影响合同效力。
(2)不具有法定的资格。法律依据一些商业活动只能由具有特定资格的民事主体才能进行，而普通民事主体从事这些活动将导致主体不适格。
(3)违反法律禁止性规定。法律禁止一些主体从事特定交易活动，若对方恶意利用这种禁止性规定导致合同无效，企业面临法律风险。
(4)合同义务部分为第三人才能履行。这种主体不适格更为隐蔽，合同主体并非不符合合同所有内容，而是合同部分内容必须特定第三人才能完成，这样会导致部分合同内容无效或效力待定。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第四十八条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国合同法》第四十九条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
(1)无权处分人。当交易主体无权处分合同标的，将影响合同效力。
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(3)违反法律禁止性规定。法律禁止一些主体从事特定交易活动，若对方恶意利用这种禁止性规定导致合同无效，企业面临法律风险。
(4)合同义务部分为第三人才能履行。这种主体不适格更为隐蔽，合同主体并非不符合合同所有内容，而是合同部分内容必须特定第三人才能完成，这样会导致部分合同内容无效或效力待定。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第四十八条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
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适当履行原则是什么，适当履行原则是什么，适当
[律师回复] 什么是适当履行原则适当履行原则又称正确履行原则或全面履行原则，是指当事人按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点以适当的履行方式，全面完成合同义务的履行原则。适当履行与实际履行原则有什么关系适当履行与实际履行既有区别又有联系。实际履行强调债务人按照合同约定交付标的或者提供服务，至于交付的标的物或提供的服务是否适当，则无力顾及。适当履行既要求债务人实际履行，交付标的物或提供服务，也要求这些交付标的物、提供服务符合法律和合同的规定。可见，适当履行必然是实际履行，而实际履行未必是适当履行，适当履行场合不会存在违约责任，实际履行不适当时则产生违约责任。
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快速解决“其他”问题
可适用取保候审适用的情形
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
(1)可能判处管制、拘役或者适用附加刑的；
(2)可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审，不致发生社会危险性的；
(3)应当逮捕的犯罪嫌疑人患有严重疾病，或者是正在怀孕、哺乳自己未满一周岁的婴儿的妇女；
(4)对拘留的犯罪嫌疑人、被告人，证据不符合逮捕条件的；
(5)提请逮捕后，不批准逮捕，需要复议、复核的；
(6)犯罪嫌疑人被羁押的案件，不能在法定的侦查、、一审、二审期限内办结，需要继续侦查、审查或者审判的；
(7)移送后，决定不，需要复议、复核的。
(8)持有有效护照和其他有效出入境证件，可能出境逃避侦查，但不需要逮捕的。
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刑法修正案条文适用与适用
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 不是司法解释，只能作为条文理解学习的读本。司法解释是特指最高对审判工作中具体应用法律、法令问题的解释，最高检对检查工作中具体应用法律、法令问题的解释。司法解释有专用的文号，如“法释〔2015〕5号、法释〔2015〕20号”等，最高人民法院关于《中华人民共和国刑法修正案（九）》时间效力问题的解释（法释〔2015〕19号）、最高人民法院、最高人民检察院关于执行《中华人民共和国刑法》确定罪名的补充规定（六）法释（〔2015〕20号）、《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》等都是司法解释。
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经济适用房可以换成经适房吗
[律师回复] 申请购买经济适用住房的家庭应符合以下条件：
1、申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁;
2、申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。城八区的上述标准由市建委会同相关部门根据本市居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次;远郊区县的上述标准由区县政府结合实际确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次;
3、申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。但申请家庭成员中已享受经济适用住房政策或已作为其他家庭的成员参与经济适用住房申请的人员，不得再次参与申请;
4、家庭住房是指全部家庭成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭现有2处或2处以上住房的，住房面积应合并计算;
5、家庭收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等;
6、家庭资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金和有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。
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1、申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁;
2、申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。城八区的上述标准由市建委会同相关部门根据本市居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次;远郊区县的上述标准由区县政府结合实际确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次;
3、申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。但申请家庭成员中已享受经济适用住房政策或已作为其他家庭的成员参与经济适用住房申请的人员，不得再次参与申请;
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[律师回复] 《意见》规定6种情形一律不适用缓刑：
1、对醉酒驾驶机动车致死亡一人或者重伤3人以上的；
2、有出于追逐取乐、竞技、寻求刺激等动机，在道路上超速行驶50%以上的；
3、致死亡一人或者重伤3人以上后逃逸的；
4、斑马线上致行人死亡一人或者重伤3人以上；
5、具有《最高人民法院关于审理交通肇事刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的“其他特别恶劣情节”的；
6、造成恶劣社会影响的。
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在网上看到的一个关于应当适用缓刑的案例，也不知道这个适用缓刑的具体对象有哪些呢？
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其中不满十八周岁是指犯罪时，怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，是指审判时的状态。希望对你的应当适用缓刑的问题有所帮助
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二、两者发生法律效力的时间不同。遗赠必须在遗赠人死亡之后才能发生法律效力，而生前赠与只能在赠与人生前发生法律效力。 三、两者生效的条件不完全相同。遗赠只要有遗赠人的真实意思表示，并且其他条件符合法律的规定，即可生效。而生前赠与除此之外，还必须以交付赠与物为条件，否则不能生效。 四、两者的方式不同。遗赠必须以遗嘱的方式进行，要符合订立遗嘱的法定条件。而生前赠与则没有严格的方式，可以书面方式也可以口头方式。 五、接受一方负有的义务不同。遗赠在特定条件下可以附带条件，而生前赠与则不附带任何义务。
二、两者发生法律效力的时间不同。遗赠必须在遗赠人死亡之后才能发生法律效力，而生前赠与只能在赠与人生前发生法律效力。 三、两者生效的条件不完全相同。遗赠只要有遗赠人的真实意思表示，并且其他条件符合法律的规定，即可生效。而生前赠与除此之外，还必须以交付赠与物为条件，否则不能生效。 四、两者的方式不同。遗赠必须以遗嘱的方式进行，要符合订立遗嘱的法定条件。而生前赠与则没有严格的方式，可以书面方式也可以口头方式。 五、接受一方负有的义务不同。遗赠在特定条件下可以附带条件，而生前赠与则不附带任何义务。
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我隔壁有个小年轻，刚满15周岁，因打架斗殴致人死亡，听说判了无期，想要了解下，从死刑适用性看，哪些人不适用死刑？
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我有个亲戚是当官的，他贪了很多钱，现在被抓了，我想咨询一下官员贪污适用缓刑适用条件有哪些？
[律师回复] 对下列贪污、受贿、挪用公款犯罪分子不适用缓刑：
1、犯罪行为使国家、集体和人民利益遭受重大损失的；
2、没有退赃，无悔改表现的；
3、犯罪动机、手段等情节恶劣，或者将赃款用于投机倒把、走私、赌博等非法活动的；
4、属于共同犯罪中情节严重的主犯，或者犯有数罪的；
5、曾因经济违法犯罪行为受过行政处分或刑事处罚的；
6、犯罪涉及的财物属于国家救灾、抢险、防汛、优抚、救济款项和物资，情节严重的。
以上为您介绍了贪污罪判缓刑的条件，贪污犯罪缓刑的标准的相关内容，希望能对您有帮助。如果您确定有以上适用缓刑的条件，可以向法庭提出，如果您不知道具体的情况是不是符合缓刑的适用标准，可以咨询专业的刑事律师，或是直接请律师辩护。
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我的朋友牵扯到了一起行政案件，并且在最近需要被拘留，想要去听证，请问下行政拘留适不适应听证?
[律师回复] （1）如果需要听证，则由于听证制度为当事人及其他利害关系人直接参与治安案件的处理提供了机会与可能，而这种参与势必延长治安案件处理决定作出的周期，加大公安机关的警力和物资投入(《行政处罚法》第42条规定“当事人不承担行政机关组织听证的费用”)，但目前我国公安机关普遍存在警力紧张和经费短缺的困难，这势必会影响公安执法效率的提高。
（2）行政拘留具有及时性，难以适用听证程序。一般在实际执法过程中对违反行政法律、法规的公民作出行政拘留处罚决定后，都要立即执行，实施行政拘留行为时间要求紧急，以免违法公民逃避执行，因此举行听证就难以操作。
（3）对于情况特殊的治安案件，往往会有在处罚前就已经对嫌疑人采取强制措施限制人身自由的措施，而《治安管理处罚法》第九十二条规定：“对决定给予行政拘留处罚的人，在处罚前已经采取强制措施限制人身自由的时间，应当折抵。限制人身自由一日，折抵行政拘留一日。”如果适用听证，则在处罚前对嫌疑人采取限制人身自由的强制措施就难以即时执行。
（4）相关法律的规定已达到听证的目的。《治安管理处罚法》第一百零七条“被处罚人不服行政拘留处罚决定，申请行政复议、提起行政诉讼的，可以向公安机关提出暂缓执行行政拘留的申请。公安机关认为暂缓执行行政拘留不致发生社会危险的，由被处罚人或者其近亲属提出符合本法第一百零八条规定条件的担保人，或者按每日行政拘留二百元的标准交纳保证金，行政拘留的处罚决定暂缓执行。”按照这一规定，被裁决拘留的人有进行申诉和诉讼的权利，并且在申诉和诉讼期间，可以暂缓执行，基本上解决了听证程序要解决的问题，达到了避免错误、不当裁决，保护当事人合法权益的目的。
当然，随着我国社会经济的发展，法制的不断健全，目前这种规定已经越来越不适宜法制社会的需求，最终应该会将行政拘留纳入到听证程序当中。
（2）行政拘留具有及时性，难以适用听证程序。一般在实际执法过程中对违反行政法律、法规的公民作出行政拘留处罚决定后，都要立即执行，实施行政拘留行为时间要求紧急，以免违法公民逃避执行，因此举行听证就难以操作。
（3）对于情况特殊的治安案件，往往会有在处罚前就已经对嫌疑人采取强制措施限制人身自由的措施，而《治安管理处罚法》第九十二条规定：“对决定给予行政拘留处罚的人，在处罚前已经采取强制措施限制人身自由的时间，应当折抵。限制人身自由一日，折抵行政拘留一日。”如果适用听证，则在处罚前对嫌疑人采取限制人身自由的强制措施就难以即时执行。
（4）相关法律的规定已达到听证的目的。《治安管理处罚法》第一百零七条“被处罚人不服行政拘留处罚决定，申请行政复议、提起行政诉讼的，可以向公安机关提出暂缓执行行政拘留的申请。公安机关认为暂缓执行行政拘留不致发生社会危险的，由被处罚人或者其近亲属提出符合本法第一百零八条规定条件的担保人，或者按每日行政拘留二百元的标准交纳保证金，行政拘留的处罚决定暂缓执行。”按照这一规定，被裁决拘留的人有进行申诉和诉讼的权利，并且在申诉和诉讼期间，可以暂缓执行，基本上解决了听证程序要解决的问题，达到了避免错误、不当裁决，保护当事人合法权益的目的。
当然，随着我国社会经济的发展，法制的不断健全，目前这种规定已经越来越不适宜法制社会的需求，最终应该会将行政拘留纳入到听证程序当中。
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只有使用权的经适适用房买卖，我楼上的经济适用房能买卖吗？
[律师回复] 经济适用房是有房产证的，但是房产证与普通商品房的房产证不同。经济适用房如名字所言，经济适用的，要符合一定条件的人才拿得到，有房产证和土地证(性质是：划拨，商品房的土地性质为：转让)。土地性质决定了经适房与商品房的享受权利不一样。以后拆迁只会得到适当的补偿。经济适用房是不能转为商品房的房产证。但是经济适用房满5年后可以正常买卖，但性质还是经济适用房。经济适用住房上市交易除所得收益缴纳外，以销售价(或评估价)为计(费)基数按下列规定缴纳税费：
(一)土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行;
(二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴)：由卖方缴纳。按销售价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。销售价高于当地同期经济适用住房平均单价50以下的部分，按20缴纳所得收益，80归卖方;销售价高于当地同期经济适用住房平均单价50以上的部分，30缴纳所得收益，70归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
(三)印花税：0.1，买卖双方各承担一半;
(四)契税：1.5，由买方缴纳;
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